徐進

調控新政之下，北京新房市場的成交結構悄然改變，四五月份商住樓成交量占商品住宅總成交量的五成之多。

商住樓一直在狹縫中尋覓生存空間。然而，今年北京的商住樓大有一枝獨秀的態(tài)勢。各個機構的新房銷售數據都在印證，4、5月商住市場需求激增，成交量占去商品住宅總成交量的五成之多，這是近兩年來也少有的行情。相較于普宅市場的供應“卡殼”，商住樓進入開盤密集期，加速放量，全面撐場。商住樓春風得意

5月中旬的一個周末，記者再見到大興南部某商住項目的銷售常某，他正忙著為幾組客戶介紹樓盤。“現在幾乎每天都有成交，是我今年業(yè)績最好的一個月?！?/p>

記者第一次見到常某的時候，是今年3月初，他正帶著四五個“臨時工”在天宮院、生物醫(yī)藥基地的幾大樓盤售樓處門口“截客”。當時春意未至，寒風猶勁，站在路邊的他塞上一份項目資料和名片，“就算您不考慮商住項目，也打個電話去售樓處吧，幫我算點業(yè)績量?！?/p>

“現在肯定好賣了，因為附近就我們項目有房子。”記者了解到，常某所在的商住項目在今年4月成交超過400套，一舉登上了北京新房銷售的前列。

在通州東南六環(huán)的另一個商住項目珠江·四季悅城，傳出近期開盤的消息，在一兩個月前就已經完成意向登記的購房者，都在擔心開盤價會漲得太多。

珺悅國際的一名銷售人員告訴記者，他近一兩個月接待的客戶，至少有三四成表示購房用于自住。

新政之下，不論是投資需求還是自住需求，正在流向供應量充足的商住市場。

北京商住市場的陣陣暖意，也帶動了環(huán)北京的風潮。固安一個名為“蘋果公寓”的商住項目，正在為6月的開盤密集造勢，鋪天蓋地的海報幾乎要把地鐵四號線“攻陷”。記者了解到，商住產品以前在固安非常少見。

價格“水漲船高”

機構的統(tǒng)計數據，也印證著商住樓的逆勢行情。北京市住建委簽約數據顯示，在商品住宅項目中，4月成交套數居前的樓盤比如金隅自由筑、西山國際城、珺悅國際等都是商住公寓項目，月成交量均超過400余套。

普宅和商住之間此消彼長的格局再一次顯現。另據偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數據顯示，4月北京市商品住宅成交量為5258套，其中商住項目網簽2855套，相當于54%的商品住房交易總量，這是2012年2月以來的新高。

記者采訪中發(fā)現，因種種原因而推遲入市的一些普宅樓盤，不得不將客源“拱手相讓”給商住樓，給商住市場騰出了巨大生存空間。

機構監(jiān)測發(fā)現，5月之后將會有更多的商住項目推貨，商住市場在短期內仍將是市場熱點。

與此同時，商住項目價格也水漲船高，商住房價格低于普宅價格的形勢正在扭轉。如大興天宮院在售的珺悅國際當期報價為17500元/平米，已經和同區(qū)域的金融街融匯、中國水電云立方等項目報價持平；而該項目在去年下半年的成交均價維持在15000-16000元/平米。位于房山區(qū)的綠地·啟航國際價格也在18000元/平米，和同區(qū)域的普宅價格相差不大。

2011年政府曾經出臺叫?！吧谈淖　钡南嚓P政策，一度造成市場行情的冷淡。但今年調控新政收緊之后，普宅市場陷入了近兩個月的“冰封”，商住市場成為了主角。業(yè)內分析認為，如果普宅市場低供應的局面延續(xù)，商住產品的價格仍有上行動力。

亞豪機構副總經理高姍分析認為，不限購、不限貸以及相對充足的供應量，是兩個月來商住項目熱銷的原因。同時，北京目前在售的商住項目大部分位于樓市成長區(qū)域，部分投資購房需求看中區(qū)域的升值潛力。

剛需的新寵

除了作為投資性需求之外，商住項目正在加速消化北京剛需。在限購之下，商住樓是“無房票族”的置業(yè)選擇。同時，由于其小戶型、低總價，商住樓也受到剛需青睞，承接了大量的剛需購買力。而今年二季度，北京中低端的新房市場供應偏少，更加劇了這一趨勢。

“現在六環(huán)普宅都怏兩萬元/平米，而且90平米的三居戶型居多。而不少商住樓盤還有總價100萬元以內的房子?！币晃豢捶咳巳缡钦f?！氨本┮褵o萬元盤”的事實，將大量的底層剛需擠入商住市場。

單就價格來說，商住樓的優(yōu)勢是總價低；劣勢是首付比率、貸款利率更高，不能使用公積金貸款。目前一些商住樓盤正憑借低價的優(yōu)勢，和同地段的普宅產品競爭。

記者發(fā)現，目前熱銷的商住項目的共同特點是位于五六環(huán)周邊，以大興、房山、通州區(qū)域為供應主力，多鄰近地鐵軌道、公共交通便利，以40-70平米以內的小戶型為主。業(yè)內人士認為，因為郊區(qū)樓市的商務氣氛尚未形成，在五六環(huán)上的商住項目大都以小戶型產品為主，通過低價優(yōu)勢，吸引自住型剛需和資金實力并不強的投資型需求。

高姍也表示，住宅受打壓期是造成商住市場興盛的重要原因。如果住宅樓盤延遲開盤、新增供應偏緊的現狀不緩解，商住項目銷售火熱的現象短期內不會消失。