劉楊

2000年國盛中心正式啟動(dòng)，然而在14年里，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，如今依舊未能成型；2007年的一次易主，抱著大展一番拳腳而收購該項(xiàng)目的國浩中國，不曾料到迎來的卻是一場難以終結(jié)的官司；近段時(shí)間，該項(xiàng)目又有出售傳聞，然而傳聞中的買賣雙方卻對此不置可否。

國盛中心，這個(gè)曾經(jīng)擁有無限豪情的項(xiàng)目，當(dāng)前除外立面基本完畢之外，內(nèi)部設(shè)施幾近全無，而在其南側(cè)的東方銀座和來福士卻早已成為東直門地區(qū)著名的商業(yè)中心。

在當(dāng)前的收購傳聞之下，似乎又讓大家看到了國盛中心再次啟動(dòng)的信號(hào)。然而，可以肯定的是，這個(gè)“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”的項(xiàng)目，注定錯(cuò)過了商業(yè)地產(chǎn)的春天。

收購傳聞?lì)l出

曾多次曝出轉(zhuǎn)手傳聞的東直門國盛中心又有了新動(dòng)向。

據(jù)媒體5月初報(bào)道，光耀東方集團(tuán)正與國盛中心洽談收購事宜，光耀東方集團(tuán)某高管表示，集團(tuán)確實(shí)有意收購國盛中心并正在接觸。而對于收購的細(xì)節(jié)，該高管并未過多透露，只是強(qiáng)調(diào)完成國盛中心項(xiàng)目整體收購仍需較長時(shí)間，“這個(gè)項(xiàng)目非常龐大，組成也較為復(fù)雜?！?/p>

5月底，記者致電光耀東方和國浩中國求證該收購事件，雙方均已“不清楚”為由回絕了采訪。

國浩中國相關(guān)人士向記者表示，關(guān)于國盛中心外界流傳了多個(gè)收購版本，但均與事實(shí)有一定偏差，希望媒體不要再關(guān)注此事。

實(shí)際上，早在3月就有媒體先后報(bào)道國盛中心欲轉(zhuǎn)手事宜，而在3月底，國浩中國就發(fā)表聲明指出，有關(guān)聲稱“北京國盛中心欲轉(zhuǎn)手報(bào)價(jià)達(dá)120億元，國浩投資幾十億元后陷資金不足”的報(bào)道不實(shí)。

不論國盛中心轉(zhuǎn)手報(bào)價(jià)到底多少，抑或國浩中國是否有資金鏈的問題，由于無法有效盤活該項(xiàng)目，國浩中國有意轉(zhuǎn)讓國盛中心的消息在業(yè)內(nèi)確實(shí)已經(jīng)流傳一段時(shí)間了。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平就曾透露，“北京東直門交通樞紐大型商業(yè)項(xiàng)目面臨再次轉(zhuǎn)手。自北大青鳥轉(zhuǎn)手外資國浩之后，最近傳出有意再轉(zhuǎn)手訊息。該項(xiàng)目總建筑面積近60萬平米，包括一座商場、兩棟寫字樓、一座酒店和公寓樓。”

而關(guān)于項(xiàng)目接手方，除當(dāng)前熱議的光耀東方之外，此前已有多家國內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)及開發(fā)商對該項(xiàng)目表現(xiàn)出了濃厚的興趣。有消息人士指出，事實(shí)上已有多家企業(yè)曾經(jīng)參與過較為深入的洽談。

至于項(xiàng)目的可能接手企業(yè)到底會(huì)是誰？考慮到項(xiàng)目股東方復(fù)雜的股權(quán)糾紛、龐大的交易金額以及項(xiàng)目后續(xù)和東城區(qū)政府的合作，業(yè)內(nèi)普遍猜測接手方或?qū)⑾薅ㄔ趪鴥?nèi)大型央企。

而王永平也表示，因?yàn)轫?xiàng)目涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、部分物業(yè)的銷售、租賃部分，16家被批準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的央企更有可能接盤。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，國盛中心一旦轉(zhuǎn)手，成交價(jià)必在百億以上，鮮有企業(yè)有能力一次性支付如此巨額資金。

而坐落于東直門公交總站之上的國盛中心承擔(dān)著一定的城市配套功能，其中含有必須交由政府做交通樞紐的7萬平米部分，正因如此，項(xiàng)目欲轉(zhuǎn)手或還需政府方面的推動(dòng)。

深陷糾紛難轉(zhuǎn)手

地處東直門黃金地段，交通便利且人流量巨大，擁有天時(shí)地利的國盛中心之所以荒廢多年，只因缺少人和。

查閱國盛中心資料可見，在過去的十多年里，曾多次易主。其先后吸引了包括北京城建、香港康實(shí)投資、華遠(yuǎn)地產(chǎn)及北大青鳥等企業(yè)，而在2007年，國浩中國則擊敗嘉里集團(tuán)，成為了如今國盛中心實(shí)際控制者。也正是這最后一次轉(zhuǎn)手，因?yàn)榻灰纂p方對股權(quán)債權(quán)的爭議，使國盛中心一直官司纏身。

2007年，國浩中國收購了城建東華90%的股權(quán)，這家公司正是國盛中心的持有者。據(jù)了解，收購城建東華，國浩中國是通過海南京灝實(shí)業(yè)完成的。

然而，因海南京灝未能在海南省商務(wù)廳批復(fù)規(guī)定的期限內(nèi)支付全部對價(jià)。

據(jù)了解，在當(dāng)時(shí)總作價(jià)58億元中，國浩中國向賣方之一的北大青鳥及其關(guān)聯(lián)公司支付了32.2億元，由于項(xiàng)目公司涉及一些銀行貸款問題，余下的25.8億元被扣。2008年1月，海南省商務(wù)廳確認(rèn)，其外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書自動(dòng)失效。就此，北大青鳥宣布和國浩中國的并購交易作廢，而在收購之前，北大青鳥是城建東華的實(shí)際控股公司。

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)距2008年8月北京奧運(yùn)會(huì)開幕在即，雖然項(xiàng)目存在爭議，但北京市政府也默認(rèn)國浩中國對該項(xiàng)目的實(shí)際擁有權(quán)。

直至奧運(yùn)會(huì)前，項(xiàng)目外立面已見雛形。由于股權(quán)之爭，國盛中心沒能按預(yù)期在奧運(yùn)會(huì)前開業(yè)。直到2011年5月，國盛中心商場曾有過短暫幾個(gè)月的營業(yè)，而后始終處于關(guān)閉狀態(tài)。

據(jù)媒體報(bào)道，至國浩中國接手國盛中心以來，包括各種拖欠費(fèi)用的清償、項(xiàng)目建設(shè)資金的投入等，國浩中國投入累計(jì)已接近100億元人民幣。

直到年初有消息傳出，因被傳不堪忍受資金鏈重負(fù)，國浩中國決心出售該項(xiàng)目?？墒窃跇I(yè)內(nèi)人士看來，不論是出售還是繼續(xù)持有運(yùn)營，徹底解決股權(quán)糾紛才是當(dāng)務(wù)之急，“沒有企業(yè)愿意接手一個(gè)股權(quán)糾紛不清的項(xiàng)目?！?/p>

定位招商成難點(diǎn)

坐落于能直通“國門”首都機(jī)場的東直門交通樞紐，同時(shí)又是唯一獲得彭博“世界最佳商業(yè)綜合體”的中國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，國盛中心從項(xiàng)目運(yùn)作之初的定位就是中高端商業(yè)體。

可是在一些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，國盛中心之所以有過短暫的開業(yè)卻無疾而終，除長期陷入股權(quán)糾紛外，另一部分原因正是源自其商業(yè)定位不明確。

王永平就曾指出，一方面該項(xiàng)目與機(jī)場快軌相連，蘊(yùn)藏著高端商機(jī)；另一方面，東直門長途汽車站又是中低端人群聚集的地方，所以東直門項(xiàng)目定位的確面臨兩難。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬則向記者表示，“東直門確實(shí)是一個(gè)非常好的地段，但卻從來都不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的高端商圈。”在張家鵬看來，國盛中心最理想的商業(yè)定位更應(yīng)著重于生活與時(shí)尚。

其實(shí)，不論國盛中心在國浩中國手上是去是留，鑒于周邊來福士及銀座的經(jīng)驗(yàn)，其經(jīng)營策略還應(yīng)盡量避免片面的走高端路線。而在一些業(yè)內(nèi)人士看來，如果光耀東方真能收購國盛中心，對交易雙方而言也算是一件好事。

據(jù)熟悉國盛中心人士分析，雖然北大青鳥與國浩中國之間確實(shí)存在股權(quán)糾紛，但一旦國盛中心能夠在多方調(diào)和下順利易主，該股權(quán)糾紛或能借機(jī)化解。而對光耀東方而言，其本身就是一家著重于項(xiàng)目收購的商業(yè)地產(chǎn)公司，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，“盤活死氣沉沉的項(xiàng)目正是其拿手絕活。”

光耀東方近年確實(shí)已經(jīng)有大舉進(jìn)京的動(dòng)作，除前不久以22億元收購中關(guān)村廣場購物中心之外，其在北京還擁有光耀東方廣場、光耀東方購物中心、4.4萬平方米的朝陽CBD臨街商鋪以及控股47%的新中關(guān)大廈等商業(yè)項(xiàng)目。

也有專業(yè)人士質(zhì)疑，光耀東方改造的商業(yè)項(xiàng)目多偏向?qū)懽謽巧虡I(yè)，可能很難滿足購物中心項(xiàng)目改造的要求。