劉楊

2000年國(guó)盛中心正式啟動(dòng)，然而在14年里，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，如今依舊未能成型；2007年的一次易主，抱著大展一番拳腳而收購(gòu)該項(xiàng)目的國(guó)浩中國(guó)，不曾料到迎來(lái)的卻是一場(chǎng)難以終結(jié)的官司；近段時(shí)間，該項(xiàng)目又有出售傳聞，然而傳聞中的買(mǎi)賣(mài)雙方卻對(duì)此不置可否。

國(guó)盛中心，這個(gè)曾經(jīng)擁有無(wú)限豪情的項(xiàng)目，當(dāng)前除外立面基本完畢之外，內(nèi)部設(shè)施幾近全無(wú)，而在其南側(cè)的東方銀座和來(lái)福士卻早已成為東直門(mén)地區(qū)著名的商業(yè)中心。

在當(dāng)前的收購(gòu)傳聞之下，似乎又讓大家看到了國(guó)盛中心再次啟動(dòng)的信號(hào)。然而，可以肯定的是，這個(gè)“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”的項(xiàng)目，注定錯(cuò)過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)的春天。

收購(gòu)傳聞?lì)l出

曾多次曝出轉(zhuǎn)手傳聞的東直門(mén)國(guó)盛中心又有了新動(dòng)向。

據(jù)媒體5月初報(bào)道，光耀東方集團(tuán)正與國(guó)盛中心洽談收購(gòu)事宜，光耀東方集團(tuán)某高管表示，集團(tuán)確實(shí)有意收購(gòu)國(guó)盛中心并正在接觸。而對(duì)于收購(gòu)的細(xì)節(jié)，該高管并未過(guò)多透露，只是強(qiáng)調(diào)完成國(guó)盛中心項(xiàng)目整體收購(gòu)仍需較長(zhǎng)時(shí)間，“這個(gè)項(xiàng)目非常龐大，組成也較為復(fù)雜。”

5月底，記者致電光耀東方和國(guó)浩中國(guó)求證該收購(gòu)事件，雙方均已“不清楚”為由回絕了采訪。

國(guó)浩中國(guó)相關(guān)人士向記者表示，關(guān)于國(guó)盛中心外界流傳了多個(gè)收購(gòu)版本，但均與事實(shí)有一定偏差，希望媒體不要再關(guān)注此事。

實(shí)際上，早在3月就有媒體先后報(bào)道國(guó)盛中心欲轉(zhuǎn)手事宜，而在3月底，國(guó)浩中國(guó)就發(fā)表聲明指出，有關(guān)聲稱(chēng)“北京國(guó)盛中心欲轉(zhuǎn)手報(bào)價(jià)達(dá)120億元，國(guó)浩投資幾十億元后陷資金不足”的報(bào)道不實(shí)。

不論國(guó)盛中心轉(zhuǎn)手報(bào)價(jià)到底多少，抑或國(guó)浩中國(guó)是否有資金鏈的問(wèn)題，由于無(wú)法有效盤(pán)活該項(xiàng)目，國(guó)浩中國(guó)有意轉(zhuǎn)讓國(guó)盛中心的消息在業(yè)內(nèi)確實(shí)已經(jīng)流傳一段時(shí)間了。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平就曾透露，“北京東直門(mén)交通樞紐大型商業(yè)項(xiàng)目面臨再次轉(zhuǎn)手。自北大青鳥(niǎo)轉(zhuǎn)手外資國(guó)浩之后，最近傳出有意再轉(zhuǎn)手訊息。該項(xiàng)目總建筑面積近60萬(wàn)平米，包括一座商場(chǎng)、兩棟寫(xiě)字樓、一座酒店和公寓樓?！?/p>

而關(guān)于項(xiàng)目接手方，除當(dāng)前熱議的光耀東方之外，此前已有多家國(guó)內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)及開(kāi)發(fā)商對(duì)該項(xiàng)目表現(xiàn)出了濃厚的興趣。有消息人士指出，事實(shí)上已有多家企業(yè)曾經(jīng)參與過(guò)較為深入的洽談。

至于項(xiàng)目的可能接手企業(yè)到底會(huì)是誰(shuí)？考慮到項(xiàng)目股東方復(fù)雜的股權(quán)糾紛、龐大的交易金額以及項(xiàng)目后續(xù)和東城區(qū)政府的合作，業(yè)內(nèi)普遍猜測(cè)接手方或?qū)⑾薅ㄔ趪?guó)內(nèi)大型央企。

而王永平也表示，因?yàn)轫?xiàng)目涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、部分物業(yè)的銷(xiāo)售、租賃部分，16家被批準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)的央企更有可能接盤(pán)。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)盛中心一旦轉(zhuǎn)手，成交價(jià)必在百億以上，鮮有企業(yè)有能力一次性支付如此巨額資金。

而坐落于東直門(mén)公交總站之上的國(guó)盛中心承擔(dān)著一定的城市配套功能，其中含有必須交由政府做交通樞紐的7萬(wàn)平米部分，正因如此，項(xiàng)目欲轉(zhuǎn)手或還需政府方面的推動(dòng)。

深陷糾紛難轉(zhuǎn)手

地處東直門(mén)黃金地段，交通便利且人流量巨大，擁有天時(shí)地利的國(guó)盛中心之所以荒廢多年，只因缺少人和。

查閱國(guó)盛中心資料可見(jiàn)，在過(guò)去的十多年里，曾多次易主。其先后吸引了包括北京城建、香港康實(shí)投資、華遠(yuǎn)地產(chǎn)及北大青鳥(niǎo)等企業(yè)，而在2007年，國(guó)浩中國(guó)則擊敗嘉里集團(tuán)，成為了如今國(guó)盛中心實(shí)際控制者。也正是這最后一次轉(zhuǎn)手，因?yàn)榻灰纂p方對(duì)股權(quán)債權(quán)的爭(zhēng)議，使國(guó)盛中心一直官司纏身。

2007年，國(guó)浩中國(guó)收購(gòu)了城建東華90%的股權(quán)，這家公司正是國(guó)盛中心的持有者。據(jù)了解，收購(gòu)城建東華，國(guó)浩中國(guó)是通過(guò)海南京灝實(shí)業(yè)完成的。

然而，因海南京灝未能在海南省商務(wù)廳批復(fù)規(guī)定的期限內(nèi)支付全部對(duì)價(jià)。

據(jù)了解，在當(dāng)時(shí)總作價(jià)58億元中，國(guó)浩中國(guó)向賣(mài)方之一的北大青鳥(niǎo)及其關(guān)聯(lián)公司支付了32.2億元，由于項(xiàng)目公司涉及一些銀行貸款問(wèn)題，余下的25.8億元被扣。2008年1月，海南省商務(wù)廳確認(rèn)，其外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)自動(dòng)失效。就此，北大青鳥(niǎo)宣布和國(guó)浩中國(guó)的并購(gòu)交易作廢，而在收購(gòu)之前，北大青鳥(niǎo)是城建東華的實(shí)際控股公司。

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)距2008年8月北京奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕在即，雖然項(xiàng)目存在爭(zhēng)議，但北京市政府也默認(rèn)國(guó)浩中國(guó)對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)際擁有權(quán)。

直至奧運(yùn)會(huì)前，項(xiàng)目外立面已見(jiàn)雛形。由于股權(quán)之爭(zhēng)，國(guó)盛中心沒(méi)能按預(yù)期在奧運(yùn)會(huì)前開(kāi)業(yè)。直到2011年5月，國(guó)盛中心商場(chǎng)曾有過(guò)短暫幾個(gè)月的營(yíng)業(yè)，而后始終處于關(guān)閉狀態(tài)。

據(jù)媒體報(bào)道，至國(guó)浩中國(guó)接手國(guó)盛中心以來(lái)，包括各種拖欠費(fèi)用的清償、項(xiàng)目建設(shè)資金的投入等，國(guó)浩中國(guó)投入累計(jì)已接近100億元人民幣。

直到年初有消息傳出，因被傳不堪忍受資金鏈重負(fù)，國(guó)浩中國(guó)決心出售該項(xiàng)目?？墒窃跇I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不論是出售還是繼續(xù)持有運(yùn)營(yíng)，徹底解決股權(quán)糾紛才是當(dāng)務(wù)之急，“沒(méi)有企業(yè)愿意接手一個(gè)股權(quán)糾紛不清的項(xiàng)目?！?/p>

定位招商成難點(diǎn)

坐落于能直通“國(guó)門(mén)”首都機(jī)場(chǎng)的東直門(mén)交通樞紐，同時(shí)又是唯一獲得彭博“世界最佳商業(yè)綜合體”的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)盛中心從項(xiàng)目運(yùn)作之初的定位就是中高端商業(yè)體。

可是在一些商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)盛中心之所以有過(guò)短暫的開(kāi)業(yè)卻無(wú)疾而終，除長(zhǎng)期陷入股權(quán)糾紛外，另一部分原因正是源自其商業(yè)定位不明確。

王永平就曾指出，一方面該項(xiàng)目與機(jī)場(chǎng)快軌相連，蘊(yùn)藏著高端商機(jī)；另一方面，東直門(mén)長(zhǎng)途汽車(chē)站又是中低端人群聚集的地方，所以東直門(mén)項(xiàng)目定位的確面臨兩難。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬則向記者表示，“東直門(mén)確實(shí)是一個(gè)非常好的地段，但卻從來(lái)都不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的高端商圈?！痹趶埣淫i看來(lái)，國(guó)盛中心最理想的商業(yè)定位更應(yīng)著重于生活與時(shí)尚。

其實(shí)，不論國(guó)盛中心在國(guó)浩中國(guó)手上是去是留，鑒于周邊來(lái)福士及銀座的經(jīng)驗(yàn)，其經(jīng)營(yíng)策略還應(yīng)盡量避免片面的走高端路線。而在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果光耀東方真能收購(gòu)國(guó)盛中心，對(duì)交易雙方而言也算是一件好事。

據(jù)熟悉國(guó)盛中心人士分析，雖然北大青鳥(niǎo)與國(guó)浩中國(guó)之間確實(shí)存在股權(quán)糾紛，但一旦國(guó)盛中心能夠在多方調(diào)和下順利易主，該股權(quán)糾紛或能借機(jī)化解。而對(duì)光耀東方而言，其本身就是一家著重于項(xiàng)目收購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)公司，有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，“盤(pán)活死氣沉沉的項(xiàng)目正是其拿手絕活。”

光耀東方近年確實(shí)已經(jīng)有大舉進(jìn)京的動(dòng)作，除前不久以22億元收購(gòu)中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心之外，其在北京還擁有光耀東方廣場(chǎng)、光耀東方購(gòu)物中心、4.4萬(wàn)平方米的朝陽(yáng)CBD臨街商鋪以及控股47%的新中關(guān)大廈等商業(yè)項(xiàng)目。

也有專(zhuān)業(yè)人士質(zhì)疑，光耀東方改造的商業(yè)項(xiàng)目多偏向?qū)懽謽巧虡I(yè)，可能很難滿(mǎn)足購(gòu)物中心項(xiàng)目改造的要求。