徐進

因“被豪宅”而未能享受契稅優(yōu)惠政策，北京五六環(huán)上的樓盤業(yè)主們正在四處奔走，呼吁修改普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

因為被要求按豪宅標(biāo)準(zhǔn)繳納3%契稅，北京一些位于五六環(huán)上的樓盤業(yè)主們正在奔走，他們呼吁修改普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以享受北京市契稅優(yōu)惠政策。其實，這樣的聲音和行動在兩年前也曾密集出現(xiàn)過。2011年，北京市曾有多個“被豪宅”的樓盤要求調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)和契稅政策，直接推動了當(dāng)年年底北京普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。

時間過去將近兩年，當(dāng)年劃定的“標(biāo)準(zhǔn)基線”已經(jīng)被不斷刷新的高房價甩在了后頭。雖然業(yè)主們不斷呼吁“普宅標(biāo)準(zhǔn)該調(diào)整了”，業(yè)內(nèi)也普遍承認(rèn)普宅標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)實情況“脫節(jié)”。但大多數(shù)觀點認(rèn)為，近期內(nèi)實現(xiàn)政策修改并不容易?！耙驗槿绻l繁上調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)線，會被解讀為政府默認(rèn)了房價上漲的事實。一旦被解讀為對房價的‘失控，是非常負(fù)面的輿論影響?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士表示。

房價已漲，標(biāo)準(zhǔn)未動

從今年4月開始，路勁世界城的一些業(yè)主們?yōu)樗麄儾坏貌焕U納的“豪宅稅”四處奔走呼吁。路勁世界城位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，北京市的北六環(huán)外。

“今年3月我買了一套80平米的兩居。因為我們是家庭首套住房，又是90平米以下面積，原以為可以享受普宅稅收優(yōu)惠。沒想到六環(huán)外還被認(rèn)定是豪宅。”一位寧姓的世界城業(yè)主告訴記者，他在買房后被告知因為成交價高于“六環(huán)外17280元/平米”的普宅價格上限，必須按照房款總額的3%繳納契稅。

記者從機構(gòu)提供的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項目2012年11月和12月，成交價格達到18000元/平米左右。2013年至今的成交均價為19000-20000元/平米。也就是說，從去年底開始，路勁世界城項目成交的絕大多數(shù)房源，都將被認(rèn)定為非普通住宅。

記者了解到，路勁世界城因為高于六環(huán)外的普宅價格而被“豪宅”并不是個案，昌平區(qū)內(nèi)同區(qū)域、同類型的絕大多數(shù)樓盤的報價目前都已經(jīng)超過兩萬元/平米。記者致電同樣位于南邵鎮(zhèn)六環(huán)外的北京風(fēng)景，項目銷售人員證實，當(dāng)期的報價已經(jīng)突破“17280元/平米”的普宅標(biāo)準(zhǔn)線，應(yīng)繳納3%的契稅。

而在大興、房山六環(huán)外的一些樓盤，目前對外標(biāo)價也超過了17000元/平米。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，目前這樣的情況非常普遍，特別是2012年下半年以來，五六環(huán)上大多數(shù)項目價格增幅較大，已經(jīng)突破普宅價格上限。“只是因為在期房交易中，契稅的繳納時間是在交房時，而不是簽訂合同時，大部分購房人還沒有意識到這個問題。在未來一兩年內(nèi)，契稅該不該按3%交的矛盾會越來越多?！?/p>

Loft戶型盼“摘帽”

在南五環(huán)外，首邑溪谷二期嘉園的1000余戶業(yè)主也不滿被扣上“豪宅”的帽子，他們的煩惱不是普宅標(biāo)準(zhǔn)價偏低，而是“被政策忽視了”。

5月24日，一些業(yè)主到北京市住建委、信訪辦等單位遞交申請材料，請求在契稅問題上對首邑溪谷作出“個案處理”。“因為我們是loft戶型，計算面積按照一層來算，所以總價不高，單價卻很高，超出了普宅標(biāo)準(zhǔn)。”

記者了解，首邑溪谷二期的購買時間多在2011年，總價大多在120萬元以下，但由于是loft戶型，建筑面積按單層計算為40-80平米，單價高達25000-27000元/平米。隨著二期收房時間臨近，越來越多業(yè)主表示對“豪宅稅”不理解?！拔覀兠髅魇堑涂們r的剛需盤，為什么被視為豪宅呢？”

首邑溪谷附近的其他樓盤，如金地仰山、旭輝紫郡等，成交單價都在21600元/平米標(biāo)準(zhǔn)線之下，屬于普宅，滿足條件的業(yè)主可以享受1.5%的契稅優(yōu)惠。

在2011年現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行前，原政策是以總價而非單價為指標(biāo)，當(dāng)時規(guī)定是“五環(huán)以外每套總價低于120萬元”即視為普宅。所以，首邑溪谷的業(yè)主希望，能夠受到“個案處理”，按照房屋總價的原政策來裁定；或者按照房屋實際使用面積，也就是loft兩層的總面積來計算單價，那么攤薄之后的單價就在普宅標(biāo)準(zhǔn)線之下。

對于這樣的訴求，業(yè)主們此次交涉中得到的答復(fù)是：“反映問題具有一定的合理性，相關(guān)部門將在今后政策的調(diào)整完善時予以充分考慮和吸收。但目前還須按照現(xiàn)行文件所定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?/p>

郭毅認(rèn)為，政策對某個樓盤“個案處理”的可能性非常小，加之普宅中l(wèi)oft產(chǎn)品的市場占比很少，所以首邑溪谷的業(yè)主們恐怕難如愿。同時她認(rèn)為，loft這種特殊戶型有很大比例贈送面積，有更高的得房率，在物業(yè)費等與面積相關(guān)的稅費上能獲得相應(yīng)減免。如果在契稅上要求用“攤薄單價”來計算，也有不合理的地方。

思源機構(gòu)的分析師認(rèn)為，首邑溪谷業(yè)主的訴求應(yīng)該被重視，因為這反映出現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)“比較粗糙”的問題?！捌鋵崗?011年政策執(zhí)行至今，批評該政策不夠細(xì)致的質(zhì)疑聲就不少”，該分析師告訴記者，“比如有的樓盤剛好處于環(huán)線路上，卻被人為地分割為普宅、豪宅兩個部分?！?/p>

標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的節(jié)奏

記者了解到，2011年年底，北京市曾出現(xiàn)一次比較集中契稅“維權(quán)行動”，處于五六環(huán)之間的首開常青藤、遠(yuǎn)洋一方、富力又一城、首邑溪谷等多個項目都要求重擬普宅標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)時執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)制定于2008年，規(guī)定“三環(huán)以內(nèi)每套總價高于258萬元、三四環(huán)之間每套總價高于210萬元、四環(huán)五環(huán)之間每套總價高于198萬元、五環(huán)以外每套總價高于120萬元的，即被認(rèn)定為非普通住宅?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于當(dāng)時參與的樓盤數(shù)量多、社會影響較大，相關(guān)政府機構(gòu)作出積極回應(yīng)，并于當(dāng)年11月推出新規(guī)，以單價認(rèn)定的方式取代總價認(rèn)定。估計當(dāng)時約有20余個樓盤得以摘除“豪宅稅”的帽子，該規(guī)定執(zhí)行至今。

“按照市場規(guī)律，普宅標(biāo)準(zhǔn)至少應(yīng)該每年調(diào)整一次，根據(jù)上一年的房價變化來調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價。其實即使按季度、按月度來調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，對于政府來說也是沒有技術(shù)難度的，”郭毅認(rèn)為，北京市的房價變化速度快，相關(guān)政策應(yīng)該加快調(diào)整的節(jié)奏，以避免對剛需的誤傷。

而一位不愿具體的機構(gòu)分析師則認(rèn)為，過于頻繁地上調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)，會造成負(fù)面的社會影響。該分析師認(rèn)為，‘以不變應(yīng)萬變恐怕是出于保持政策穩(wěn)定性的考慮。如果頻繁上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，雖然可以惠及某些“被豪宅”的樓盤，但也可能會造成房價‘失控的恐慌性預(yù)期。

另一方面，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)還需要更加精細(xì)化和人性化，比如適當(dāng)考慮Loft產(chǎn)品的特殊性、在認(rèn)定上更加綜合化等等。按照環(huán)線來劃分時，也可以考慮板塊、區(qū)位、地段、商圈等綜合性因素，避免一刀切造成不公平現(xiàn)象。同時，在標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定時，如果能使用綜合維度、而不是依靠單價或總價這樣的單一維度，或能避免個別人被政策“誤傷”。