龔小鋒

一位律師通過年報(bào)發(fā)現(xiàn)29家房企拖欠640億土地增值稅，消息一出，輿論嘩然，媒體熱議，房企反駁。

近日，一位名為李勁松的律師與萬科、華遠(yuǎn)等29家房企關(guān)于土地增值稅的爭(zhēng)論引起軒然大波。李勁松通過觀察分析這29家房企年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，在這些房企的財(cái)務(wù)報(bào)表上，顯示應(yīng)交而未交的土地增值稅（是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種），累計(jì)高達(dá)640億元。

被點(diǎn)名的這29家房企是否真的拖欠土地增值稅？是否還有更多的房企也存在拖欠行為？消息一出，輿論嘩然，有媒體熱議，也有房企反駁，亦有律師本人的辯駁。

土地增值稅的征收一直是備受爭(zhēng)議的問題，稅務(wù)部門與房企之間已博弈多年。近日有消息稱，為了順利在二季度實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)改觀，北京擬從重預(yù)征土地增值稅。

拖欠爭(zhēng)議

“我把29家房企在年報(bào)里明確應(yīng)交、未交的土地增值稅稅額進(jìn)行匯總，一共是640億?！北本┦袘浲蓭熓聞?wù)所主任律師李勁松對(duì)記者表示，如SOHO中國(guó)為64億元，萬科為58億元，雅居樂為83億元，富力地產(chǎn)為58億元，華僑城為49億元，招商地產(chǎn)為44億元。

記者查閱了上述多家地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，上述應(yīng)交的土地增值稅，被列為流動(dòng)負(fù)債，本應(yīng)在一年內(nèi)予以支付。但實(shí)際上，上述稅費(fèi)的交付時(shí)間往往超過一年，導(dǎo)致賬面上的應(yīng)交土地增值稅越積越多。

如合生創(chuàng)展近6年內(nèi)公司實(shí)際支付土地增值稅總額不過10億元港幣，而截至2011年底，應(yīng)交土地增值稅已達(dá)40.18億元港幣。

SOHO中國(guó)則更為典型。根據(jù)年報(bào)，其在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅5.94億元，而到了2012年底，這一數(shù)字已經(jīng)增長(zhǎng)至64億元。

對(duì)此，多家房企負(fù)責(zé)人表示上述“拖欠”的概念有誤?！肮静⑽赐锨吠恋卦鲋刀悾蓭熣f法有誤?！北本┤f科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該律師把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”誤解為“拖欠”、“欠交”。而華遠(yuǎn)等房企近期也發(fā)表了相似觀點(diǎn)，否認(rèn)拖欠土地增值稅，但幾家公司都未進(jìn)一步作出解釋。

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院教授丁蕓表示，企業(yè)一般在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，土地增值稅是按項(xiàng)目進(jìn)行清算的，一般必須全部竣工并完成銷售的85%之后，才進(jìn)行清算。從開發(fā)到完成銷售，周期長(zhǎng)，土地增值稅正常的清算時(shí)間也隨之延遲。“但是否算是拖欠應(yīng)該由政府部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定作出判斷?！倍∈|表示。

“這個(gè)數(shù)據(jù)是在公司年報(bào)里，報(bào)表上這個(gè)概念非常清楚”，李勁松說，自己不僅僅是律師，還是注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師，不至于連這個(gè)概念都搞不清楚。李勁松認(rèn)為，既然已經(jīng)在報(bào)表中體現(xiàn)出來，就表示已達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)報(bào)給稅務(wù)局申請(qǐng)清算。但這么多年過去還是“應(yīng)交未交”，不排除拖欠嫌疑。

博弈下的“糊涂賬”

作為一個(gè)重要稅種，土地增值稅本可以帶來巨大的財(cái)政收入。據(jù)李勁松介紹，根據(jù)不同項(xiàng)目毛利率，開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額應(yīng)占樓盤銷售收入的5%至20%。

但土地增值稅征收不力一直是行業(yè)的現(xiàn)狀。據(jù)克而瑞的研究報(bào)告透露，一直以來，我國(guó)土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。2012年我國(guó)土地增值稅征收額只有2719億元，不僅遠(yuǎn)少于土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。2010年，更有學(xué)者提出，全國(guó)流失的土地增值稅高達(dá)數(shù)萬億兀。

據(jù)丁蕓介紹，土地增值稅征收分兩部分，一個(gè)是提前征收，然后等到項(xiàng)目完成以后，再進(jìn)行土地增值稅清算。一般是分普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級(jí)，按銷售收入1%-5%預(yù)征率進(jìn)行預(yù)計(jì)征收，普通項(xiàng)目預(yù)征2%或3%的情況居多。

“現(xiàn)實(shí)問題不是無法清算出土地增值稅，而是房企已經(jīng)把應(yīng)交未交的增值稅部分在報(bào)表上明確了，稅務(wù)部門卻不去征收?！痹诶顒潘煽磥?，背后是政企利益的盤根錯(cuò)節(jié)，他透露，已經(jīng)致信北京稅務(wù)部門，要求回答其相關(guān)增值稅問題。

丁蕓表示，如要核實(shí)上述房企拖欠的土地增值稅數(shù)據(jù)，是一項(xiàng)耗費(fèi)很大的工作。

據(jù)了解，項(xiàng)目從拿地到銷售完畢可能要五六年，需要定期及時(shí)跟蹤掌握房企每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度情況。又由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，企業(yè)的成本也在變化，要明確哪些成本需要扣除，并要算清楚增值了多少，然后對(duì)增值部分進(jìn)行征稅。由于地方稅務(wù)部門沒有足夠的人力物力去做這樣的核算，許多土地增值稅的收繳也就不了了之。

除了征收制度問題外，房企利用稅收政策漏洞“合理”避稅，也增加了土地增值稅清算難度。據(jù)李勁松介紹，房企的常規(guī)做法是，把成本做高，使增值部分減少，以降低土地增值稅。

據(jù)了解，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，清算土地增值稅時(shí)，包括前期費(fèi)用、工程費(fèi)用、間接費(fèi)用等六項(xiàng)費(fèi)用可以扣除，不少房企就把部分員工工資和福利列入到項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用，這樣所需要繳納土地增值稅就隨之減少。此外，有的開發(fā)商通過分期開發(fā)、捂盤惜售等辦法，拖延開發(fā)及銷售周期，有的開發(fā)商甚至在項(xiàng)目結(jié)束后撤銷公司，消失得無影無蹤。

“我可以舉兩個(gè)例子，比如北京朝陽的紫玉山莊和東小口的太平家園，就是老板、股東換人，稅務(wù)部門找不到清算對(duì)象的典型案例?！崩顒潘赏嘎?，據(jù)其測(cè)算，前者欠繳的土地增值稅甚至高達(dá)一兩個(gè)億。隨時(shí)可能捏緊的“手”

由于土地增值稅可以作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)冷熱的工具，在房地產(chǎn)過熱之時(shí)，即有業(yè)內(nèi)人士建議全面清算土地增值稅，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，防止國(guó)家土地收益流失。

近期有市場(chǎng)消息傳言稱，北京為順利在二季度實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)改觀，擬對(duì)申請(qǐng)預(yù)售價(jià)格比成本增幅較大的地產(chǎn)項(xiàng)目，從重預(yù)征土地增值稅，最高為8%。業(yè)內(nèi)人士表示，這一情況如屬實(shí)并且嚴(yán)格執(zhí)行，必然能對(duì)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)起到作用。

據(jù)悉，由于近年來地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲速度較快，多數(shù)地產(chǎn)公司應(yīng)交的土地增值稅都較數(shù)年前有大幅增長(zhǎng)，特別是一些開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的核心地段，房企后續(xù)需要補(bǔ)交的數(shù)額較大。一旦地方稅務(wù)部門啟動(dòng)對(duì)土地增值稅的清算，對(duì)企業(yè)資金鏈就是一個(gè)考驗(yàn)。

但亦有業(yè)內(nèi)人士對(duì)執(zhí)行力度表示質(zhì)疑。2006年和2010年，國(guó)家稅務(wù)總局就兩次發(fā)文要求清算土地增值稅，但迄今為止仍無公開權(quán)威的結(jié)果反饋。

丁蕓表示，業(yè)界對(duì)土地增值稅的爭(zhēng)議一直很大，“取消土地增值稅”的呼聲也常有。據(jù)了解，提倡取消者主要有兩個(gè)原因，一是土地增值稅與企業(yè)所得稅重合，涉嫌雙重收費(fèi)；另一方面，在核實(shí)環(huán)節(jié)耗費(fèi)太大是弊端。

“不管稅種是不是合理，只要法律規(guī)定就有其存在意義，就必須依法執(zhí)行。”基于核實(shí)清算的困難，李勁松給出的方法是，開發(fā)商應(yīng)盡快申報(bào)清算土地增值稅，稅務(wù)部門完全可按這些數(shù)據(jù)去征收清算，“一旦清算，房?jī)r(jià)降幅可能會(huì)達(dá)到20%，這比從購(gòu)房者角度的調(diào)控更有效。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前談?wù)撏恋卦鲋刀愂欠駪?yīng)取締為時(shí)尚早，但全面整合房地產(chǎn)稅收，減少轉(zhuǎn)嫁到剛性需求購(gòu)房者的稅費(fèi)，向保有環(huán)節(jié)征稅是一個(gè)大方向，從而增加房屋持有成本，釋放市場(chǎng)有效供應(yīng)。