龔小鋒

一位律師通過年報發(fā)現(xiàn)29家房企拖欠640億土地增值稅，消息一出，輿論嘩然，媒體熱議，房企反駁。

近日，一位名為李勁松的律師與萬科、華遠等29家房企關(guān)于土地增值稅的爭論引起軒然大波。李勁松通過觀察分析這29家房企年報后發(fā)現(xiàn)，在這些房企的財務(wù)報表上，顯示應(yīng)交而未交的土地增值稅（是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種），累計高達640億元。

被點名的這29家房企是否真的拖欠土地增值稅？是否還有更多的房企也存在拖欠行為？消息一出，輿論嘩然，有媒體熱議，也有房企反駁，亦有律師本人的辯駁。

土地增值稅的征收一直是備受爭議的問題，稅務(wù)部門與房企之間已博弈多年。近日有消息稱，為了順利在二季度實現(xiàn)房價數(shù)據(jù)改觀，北京擬從重預(yù)征土地增值稅。

拖欠爭議

“我把29家房企在年報里明確應(yīng)交、未交的土地增值稅稅額進行匯總，一共是640億。”北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松對記者表示，如SOHO中國為64億元，萬科為58億元，雅居樂為83億元，富力地產(chǎn)為58億元，華僑城為49億元，招商地產(chǎn)為44億元。

記者查閱了上述多家地產(chǎn)公司的財務(wù)報表發(fā)現(xiàn)，上述應(yīng)交的土地增值稅，被列為流動負債，本應(yīng)在一年內(nèi)予以支付。但實際上，上述稅費的交付時間往往超過一年，導(dǎo)致賬面上的應(yīng)交土地增值稅越積越多。

如合生創(chuàng)展近6年內(nèi)公司實際支付土地增值稅總額不過10億元港幣，而截至2011年底，應(yīng)交土地增值稅已達40.18億元港幣。

SOHO中國則更為典型。根據(jù)年報，其在2005年底應(yīng)交的土地增值稅總額僅5.94億元，而到了2012年底，這一數(shù)字已經(jīng)增長至64億元。

對此，多家房企負責(zé)人表示上述“拖欠”的概念有誤?！肮静⑽赐锨吠恋卦鲋刀?，律師說法有誤。”北京萬科相關(guān)負責(zé)人表示，該律師把會計上的“預(yù)提”誤解為“拖欠”、“欠交”。而華遠等房企近期也發(fā)表了相似觀點，否認拖欠土地增值稅，但幾家公司都未進一步作出解釋。

中國注冊稅務(wù)師協(xié)會常務(wù)理事、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授丁蕓表示，企業(yè)一般在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，土地增值稅是按項目進行清算的，一般必須全部竣工并完成銷售的85%之后，才進行清算。從開發(fā)到完成銷售，周期長，土地增值稅正常的清算時間也隨之延遲?！暗欠袼闶峭锨窇?yīng)該由政府部門根據(jù)相關(guān)規(guī)定作出判斷?！倍∈|表示。

“這個數(shù)據(jù)是在公司年報里，報表上這個概念非常清楚”，李勁松說，自己不僅僅是律師，還是注冊會計師、注冊稅務(wù)師，不至于連這個概念都搞不清楚。李勁松認為，既然已經(jīng)在報表中體現(xiàn)出來，就表示已達到清算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)報給稅務(wù)局申請清算。但這么多年過去還是“應(yīng)交未交”，不排除拖欠嫌疑。

博弈下的“糊涂賬”

作為一個重要稅種，土地增值稅本可以帶來巨大的財政收入。據(jù)李勁松介紹，根據(jù)不同項目毛利率，開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額應(yīng)占樓盤銷售收入的5%至20%。

但土地增值稅征收不力一直是行業(yè)的現(xiàn)狀。據(jù)克而瑞的研究報告透露，一直以來，我國土地增值稅都存在征管不力的現(xiàn)象。2012年我國土地增值稅征收額只有2719億元，不僅遠少于土地出讓收入的2.69萬億元，甚至少于契稅的2874億元。2010年，更有學(xué)者提出，全國流失的土地增值稅高達數(shù)萬億兀。

據(jù)丁蕓介紹，土地增值稅征收分兩部分，一個是提前征收，然后等到項目完成以后，再進行土地增值稅清算。一般是分普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷售收入1%-5%預(yù)征率進行預(yù)計征收，普通項目預(yù)征2%或3%的情況居多。

“現(xiàn)實問題不是無法清算出土地增值稅，而是房企已經(jīng)把應(yīng)交未交的增值稅部分在報表上明確了，稅務(wù)部門卻不去征收?！痹诶顒潘煽磥恚澈笫钦罄娴谋P根錯節(jié)，他透露，已經(jīng)致信北京稅務(wù)部門，要求回答其相關(guān)增值稅問題。

丁蕓表示，如要核實上述房企拖欠的土地增值稅數(shù)據(jù)，是一項耗費很大的工作。

據(jù)了解，項目從拿地到銷售完畢可能要五六年，需要定期及時跟蹤掌握房企每個項目的開發(fā)進度情況。又由于房價在不斷上漲，企業(yè)的成本也在變化，要明確哪些成本需要扣除，并要算清楚增值了多少，然后對增值部分進行征稅。由于地方稅務(wù)部門沒有足夠的人力物力去做這樣的核算，許多土地增值稅的收繳也就不了了之。

除了征收制度問題外，房企利用稅收政策漏洞“合理”避稅，也增加了土地增值稅清算難度。據(jù)李勁松介紹，房企的常規(guī)做法是，把成本做高，使增值部分減少，以降低土地增值稅。

據(jù)了解，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，清算土地增值稅時，包括前期費用、工程費用、間接費用等六項費用可以扣除，不少房企就把部分員工工資和福利列入到項目開發(fā)間接費用，這樣所需要繳納土地增值稅就隨之減少。此外，有的開發(fā)商通過分期開發(fā)、捂盤惜售等辦法，拖延開發(fā)及銷售周期，有的開發(fā)商甚至在項目結(jié)束后撤銷公司，消失得無影無蹤。

“我可以舉兩個例子，比如北京朝陽的紫玉山莊和東小口的太平家園，就是老板、股東換人，稅務(wù)部門找不到清算對象的典型案例?！崩顒潘赏嘎?，據(jù)其測算，前者欠繳的土地增值稅甚至高達一兩個億。隨時可能捏緊的“手”

由于土地增值稅可以作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)冷熱的工具，在房地產(chǎn)過熱之時，即有業(yè)內(nèi)人士建議全面清算土地增值稅，抑制房價過快增長，防止國家土地收益流失。

近期有市場消息傳言稱，北京為順利在二季度實現(xiàn)房價數(shù)據(jù)改觀，擬對申請預(yù)售價格比成本增幅較大的地產(chǎn)項目，從重預(yù)征土地增值稅，最高為8%。業(yè)內(nèi)人士表示，這一情況如屬實并且嚴格執(zhí)行，必然能對抑制房價增長起到作用。

據(jù)悉，由于近年來地價和房價上漲速度較快，多數(shù)地產(chǎn)公司應(yīng)交的土地增值稅都較數(shù)年前有大幅增長，特別是一些開發(fā)時間較長的核心地段，房企后續(xù)需要補交的數(shù)額較大。一旦地方稅務(wù)部門啟動對土地增值稅的清算，對企業(yè)資金鏈就是一個考驗。

但亦有業(yè)內(nèi)人士對執(zhí)行力度表示質(zhì)疑。2006年和2010年，國家稅務(wù)總局就兩次發(fā)文要求清算土地增值稅，但迄今為止仍無公開權(quán)威的結(jié)果反饋。

丁蕓表示，業(yè)界對土地增值稅的爭議一直很大，“取消土地增值稅”的呼聲也常有。據(jù)了解，提倡取消者主要有兩個原因，一是土地增值稅與企業(yè)所得稅重合，涉嫌雙重收費；另一方面，在核實環(huán)節(jié)耗費太大是弊端。

“不管稅種是不是合理，只要法律規(guī)定就有其存在意義，就必須依法執(zhí)行?！被诤藢嵡逅愕睦щy，李勁松給出的方法是，開發(fā)商應(yīng)盡快申報清算土地增值稅，稅務(wù)部門完全可按這些數(shù)據(jù)去征收清算，“一旦清算，房價降幅可能會達到20%，這比從購房者角度的調(diào)控更有效。”

業(yè)內(nèi)人士認為，目前談?wù)撏恋卦鲋刀愂欠駪?yīng)取締為時尚早，但全面整合房地產(chǎn)稅收，減少轉(zhuǎn)嫁到剛性需求購房者的稅費，向保有環(huán)節(jié)征稅是一個大方向，從而增加房屋持有成本，釋放市場有效供應(yīng)。