梅琳

引言

自今年3月1日國(guó)家出臺(tái)20%個(gè)稅嚴(yán)格開(kāi)征、擴(kuò)大限購(gòu)等殺傷力巨大的新規(guī)之后，房地產(chǎn)再次成為都市里最熱門(mén)的話題。有媒體統(tǒng)計(jì)從2003年起到2013年的“國(guó)五條”，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議10年來(lái)9次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但房?jī)r(jià)卻一直走高。房?jī)r(jià)不理性，除了經(jīng)濟(jì)方面的原因，更與居民消費(fèi)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)投資狀況

房地產(chǎn)投資來(lái)源有兩方面，一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。國(guó)內(nèi)的民間投資是主要我國(guó)房產(chǎn)投資的主要來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分。2011年這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除了2008年有較小回落，2004年至2012年都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，2013年隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開(kāi)始?xì)w落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資對(duì)象則逐漸由商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

（二）房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況

2004年至2010年，房產(chǎn)銷(xiāo)售量不斷增加，在2008年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年看，銷(xiāo)售量仍然是增加的。2011年隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。中國(guó)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的以及年輕人落戶城市的主觀意愿，以及投資性購(gòu)房熱度的強(qiáng)烈使房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量很大。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。

二、住房?jī)r(jià)格變化影響居民消費(fèi)的理論分析

（一）房?jī)r(jià)變化影響居民消費(fèi)的三大效應(yīng)

通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究資料，我們可以知道房產(chǎn)價(jià)格可以通過(guò)三大效應(yīng)影響居民消費(fèi)，即：“財(cái)富效應(yīng)”、“抵押信貸效應(yīng)”和“購(gòu)房支出壓力效應(yīng)”。

1、房產(chǎn)價(jià)格上升導(dǎo)致房產(chǎn)所有者消費(fèi)增加即“房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)”。對(duì)一般消費(fèi)者而言，財(cái)富主要由金融資產(chǎn)（如儲(chǔ)蓄、股票與債券等）和住房資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。因而，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，房產(chǎn)所有者的財(cái)富存量上升，將刺激當(dāng)期消費(fèi)的增加。

2、抵押信貸效應(yīng)。房產(chǎn)價(jià)格上漲，房產(chǎn)所有者可以通過(guò)抵押自已的住宅獲得更多的貸款從而將增加消費(fèi)。

3、隨著房?jī)r(jià)的提高，購(gòu)房者為了買(mǎi)房而相應(yīng)的減少其他消費(fèi)支出，從而將擠出消費(fèi)。以中國(guó)消費(fèi)者為例，當(dāng)需要購(gòu)房、結(jié)婚和子女教育等時(shí)，他們需要減少支出來(lái)消費(fèi)。

綜上，如果房?jī)r(jià)上升，那么“房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)”和“抵押信貸效應(yīng)”會(huì)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生正向影響；而對(duì)于沒(méi)有住宅的潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上升反而導(dǎo)致消費(fèi)的下降。所以我們知道房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)影響具有不確定性，即總效應(yīng)與強(qiáng)度具有不確定性。

（二）我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)影響的不確定性原因的分析

以上分析表明，我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民平均消費(fèi)具有促進(jìn)或抑制作用，。我們認(rèn)為其中的原因有以下兩個(gè)面：

第一，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的促進(jìn)作用就越大。發(fā)達(dá)城市的住房財(cái)富效應(yīng)遠(yuǎn)大于較發(fā)達(dá)城市。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù)，在四大直轄市和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，自有住房中具有更高價(jià)值的商品住房所占比重顯著高于其他地區(qū)，居住流動(dòng)性也大于其他地級(jí)城市，并隨著收入水平的提高而增加（鄭思齊等2009）。因此，住房的財(cái)富效應(yīng)和抵押信貸效應(yīng)在發(fā)達(dá)地區(qū)更高，居民可以通過(guò)住房和金融市場(chǎng)帶來(lái)的資本收益去參與消費(fèi)。

而對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，發(fā)價(jià)上漲，住房的財(cái)富效應(yīng)和抵押信貸效應(yīng)的作用會(huì)削弱。例如，許多欠發(fā)達(dá)地區(qū)的青年人移居到發(fā)達(dá)城市，購(gòu)房、結(jié)婚等支出會(huì)使其壓縮其他消費(fèi)性支出，特別是房?jī)r(jià)上漲會(huì)迫使已購(gòu)房人群為支付購(gòu)房支出而壓縮其他消費(fèi)性支出。

第二，我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后，制約了“房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)”和“房產(chǎn)抵押信貸效應(yīng)”的實(shí)現(xiàn)。在歐美國(guó)家，消費(fèi)者可以通過(guò)房產(chǎn)抵押貸款來(lái)獲得收益。它并不改變房屋產(chǎn)權(quán)，但卻刺激了房主的消費(fèi)水平，實(shí)現(xiàn)了“房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)”。同時(shí)，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，作為抵押品的房產(chǎn)價(jià)值也相應(yīng)上升，于是消費(fèi)者可以獲得更多的貸款，從而增加消費(fèi)。與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)金融體系尚不健全，住房逆向抵押貸款類(lèi)的金融產(chǎn)品尚未付諸實(shí)踐。而房地產(chǎn)抵押信貸業(yè)務(wù)雖已存在，但由于房地產(chǎn)貸款價(jià)值比、利率等受到國(guó)家宏觀的嚴(yán)格管制，造成了我國(guó)房地產(chǎn)抵押信貸不發(fā)達(dá)的局面。房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民的抵押擔(dān)保效應(yīng)沒(méi)有得到充分的發(fā)揮。

三、消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房?jī)r(jià)變化理論分析

（一）消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響著房?jī)r(jià)

消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期，即消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品前對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值以及服務(wù)的預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期高時(shí)，再加上媒體的宣傳報(bào)道，人們會(huì)紛紛參與購(gòu)買(mǎi)，從而增加需求量，使房?jī)r(jià)上升；反之，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期下降時(shí)，消費(fèi)需求會(huì)減少，房?jī)r(jià)回落。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)的升降與消費(fèi)的消費(fèi)預(yù)期是密不可分的。又如調(diào)查顯示：自2009年三季度進(jìn)入樂(lè)觀區(qū)間后，中國(guó)消費(fèi)者信心繼續(xù)上升。四季度中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)為103.9，比三季度提高3.1點(diǎn)，主要源于消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀判斷和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的信心，以及對(duì)未來(lái)就業(yè)形勢(shì)和收入增長(zhǎng)的良好預(yù)期。

（二）消費(fèi)者的投機(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)投機(jī)是利用房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)的高漲來(lái)買(mǎi)賣(mài)房屋賺取利潤(rùn)的行為。主要以購(gòu)買(mǎi)期房為主。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升時(shí)，投機(jī)者和投資者在房市投機(jī)中獲利，一些消費(fèi)者就會(huì)追隨，這樣大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求增加，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成一定的影響。當(dāng)投機(jī)和投資盛行時(shí)，住房的真正需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際市場(chǎng)需求，市場(chǎng)可能出現(xiàn)虛假繁榮，房?jī)r(jià)可能居高不下。這樣，投機(jī)和投資影響著房?jī)r(jià)。

四、 政策建議

根據(jù)本文分析，我國(guó)應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大居民的自有住房率，努力培育成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，讓更多居民能夠通過(guò)租房解決安居問(wèn)題。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，健全房產(chǎn)信貸，充分發(fā)揮三大效應(yīng)的積極作用。其次，國(guó)家要逐步完善房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，制定相關(guān)制度措施，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。使我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加健康，繁榮！

（作者單位：湖北文理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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