梅琳

引言

自今年3月1日國家出臺20%個稅嚴格開征、擴大限購等殺傷力巨大的新規(guī)之后，房地產(chǎn)再次成為都市里最熱門的話題。有媒體統(tǒng)計從2003年起到2013年的“國五條”，國務(wù)院常務(wù)會議10年來9次調(diào)控房地產(chǎn)市場，但房價卻一直走高。房價不理性，除了經(jīng)濟方面的原因，更與居民消費有著千絲萬縷的聯(lián)系。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)投資狀況

房地產(chǎn)投資來源有兩方面，一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。國內(nèi)的民間投資是主要我國房產(chǎn)投資的主要來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分。2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2012年都保持了高速增長狀態(tài)，2013年隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。從投資結(jié)構(gòu)來看，投資對象則逐漸由商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

（二）房地產(chǎn)銷售狀況

2004年至2010年，房產(chǎn)銷售量不斷增加，在2008年中間有過短暫回落，但是從全年看，銷售量仍然是增加的。2011年隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行，房地產(chǎn)市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。中國城鎮(zhèn)化運動的以及年輕人落戶城市的主觀意愿，以及投資性購房熱度的強烈使房地產(chǎn)的剛性需求依然很強，使得房地產(chǎn)市場的需求量很大。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。

二、住房價格變化影響居民消費的理論分析

（一）房價變化影響居民消費的三大效應(yīng)

通過借鑒國內(nèi)外學者的研究資料，我們可以知道房產(chǎn)價格可以通過三大效應(yīng)影響居民消費，即：“財富效應(yīng)”、“抵押信貸效應(yīng)”和“購房支出壓力效應(yīng)”。

1、房產(chǎn)價格上升導致房產(chǎn)所有者消費增加即“房產(chǎn)財富效應(yīng)”。對一般消費者而言，財富主要由金融資產(chǎn)（如儲蓄、股票與債券等）和住房資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。因而，當房產(chǎn)價格上漲時，房產(chǎn)所有者的財富存量上升，將刺激當期消費的增加。

2、抵押信貸效應(yīng)。房產(chǎn)價格上漲，房產(chǎn)所有者可以通過抵押自已的住宅獲得更多的貸款從而將增加消費。

3、隨著房價的提高，購房者為了買房而相應(yīng)的減少其他消費支出，從而將擠出消費。以中國消費者為例，當需要購房、結(jié)婚和子女教育等時，他們需要減少支出來消費。

綜上，如果房價上升，那么“房產(chǎn)財富效應(yīng)”和“抵押信貸效應(yīng)”會對居民消費產(chǎn)生正向影響；而對于沒有住宅的潛在購房者來說，房價上升反而導致消費的下降。所以我們知道房價對居民消費影響具有不確定性，即總效應(yīng)與強度具有不確定性。

（二）我國房產(chǎn)價格對居民消費影響的不確定性原因的分析

以上分析表明，我國房產(chǎn)價格對居民平均消費具有促進或抑制作用，。我們認為其中的原因有以下兩個面：

第一，經(jīng)濟越發(fā)達地區(qū)房價上漲對居民消費的促進作用就越大。發(fā)達城市的住房財富效應(yīng)遠大于較發(fā)達城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)，在四大直轄市和東部經(jīng)濟發(fā)達城市，自有住房中具有更高價值的商品住房所占比重顯著高于其他地區(qū)，居住流動性也大于其他地級城市，并隨著收入水平的提高而增加（鄭思齊等2009）。因此，住房的財富效應(yīng)和抵押信貸效應(yīng)在發(fā)達地區(qū)更高，居民可以通過住房和金融市場帶來的資本收益去參與消費。

而對于欠發(fā)達地區(qū)，發(fā)價上漲，住房的財富效應(yīng)和抵押信貸效應(yīng)的作用會削弱。例如，許多欠發(fā)達地區(qū)的青年人移居到發(fā)達城市，購房、結(jié)婚等支出會使其壓縮其他消費性支出，特別是房價上漲會迫使已購房人群為支付購房支出而壓縮其他消費性支出。

第二，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后，制約了“房產(chǎn)財富效應(yīng)”和“房產(chǎn)抵押信貸效應(yīng)”的實現(xiàn)。在歐美國家，消費者可以通過房產(chǎn)抵押貸款來獲得收益。它并不改變房屋產(chǎn)權(quán)，但卻刺激了房主的消費水平，實現(xiàn)了“房產(chǎn)財富效應(yīng)”。同時，當房產(chǎn)價格上升時，作為抵押品的房產(chǎn)價值也相應(yīng)上升，于是消費者可以獲得更多的貸款，從而增加消費。與發(fā)達經(jīng)濟體相比，我國金融體系尚不健全，住房逆向抵押貸款類的金融產(chǎn)品尚未付諸實踐。而房地產(chǎn)抵押信貸業(yè)務(wù)雖已存在，但由于房地產(chǎn)貸款價值比、利率等受到國家宏觀的嚴格管制，造成了我國房地產(chǎn)抵押信貸不發(fā)達的局面。房價上漲對居民的抵押擔保效應(yīng)沒有得到充分的發(fā)揮。

三、消費者的消費行為影響著房價變化理論分析

（一）消費者對未來的預期影響著房價

消費者對未來的預期，即消費者在購買產(chǎn)品前對產(chǎn)品的價值以及服務(wù)的預期。當消費者預期高時，再加上媒體的宣傳報道，人們會紛紛參與購買，從而增加需求量，使房價上升；反之，當消費者預期下降時，消費需求會減少，房價回落。由此可見，房價的升降與消費的消費預期是密不可分的。又如調(diào)查顯示：自2009年三季度進入樂觀區(qū)間后，中國消費者信心繼續(xù)上升。四季度中國消費者信心指數(shù)為103.9，比三季度提高3.1點，主要源于消費者對當前中國經(jīng)濟的樂觀判斷和對未來經(jīng)濟持續(xù)向好的信心，以及對未來就業(yè)形勢和收入增長的良好預期。

（二）消費者的投機和投資行為影響著房價

房地產(chǎn)投機是利用房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)的高漲來買賣房屋賺取利潤的行為。主要以購買期房為主。當房地產(chǎn)價格快速上升時，投機者和投資者在房市投機中獲利，一些消費者就會追隨，這樣大量資金流入房地產(chǎn)市場，需求增加，對房價會造成一定的影響。當投機和投資盛行時，住房的真正需求就遠遠小于實際市場需求，市場可能出現(xiàn)虛假繁榮，房價可能居高不下。這樣，投機和投資影響著房價。

四、 政策建議

根據(jù)本文分析，我國應(yīng)該進一步完善房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大居民的自有住房率，努力培育成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)租賃市場，讓更多居民能夠通過租房解決安居問題。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，健全房產(chǎn)信貸，充分發(fā)揮三大效應(yīng)的積極作用。其次，國家要逐步完善房產(chǎn)消費市場，制定相關(guān)制度措施，穩(wěn)定房價，促進居民消費，擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟的增長。使我國經(jīng)濟發(fā)展更加健康，繁榮！

（作者單位：湖北文理學院）

參考文獻：

[1]嚴金海，豐雷.中國住房價格變化對居民消費的影響研究[J].廈門大學學報（哲學社會科學版），2012（2）.

[2]李進壽.基于生命周期理論的住房與股票財富效應(yīng)研究[J].湖北工業(yè)大學，第26卷6期.