劉楊

8月3日，施工近5年的“上海中心”大廈實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。預計到2015年，632米的“上海中心”將建成啟用。就在此前兩周，長沙望城區(qū)回龍村，世界第一高樓“天空城市”項目奠基儀式舉行。超高層建筑的建筑地標性意義讓人們對其有了無限的憧憬，然而，超高建筑寫字樓市場前景一直備受爭議。

超高層建筑頻現(xiàn)

近一兩年來，中國出現(xiàn)了超高層建筑的發(fā)展高潮。

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)RET睿意德的統(tǒng)計，從全球范圍來看，超過400米（結(jié)構(gòu)總高度）的已建成超高層建筑，中國占到約六成。預計到2020年，這一比例將再上升至八成。目前中國（含港澳臺）超過400米（結(jié)構(gòu)總高度）的超高層建筑中，已建成8幢，已開工28幢，處于規(guī)劃階段的約36幢。

從分布情況來看，除南京“綠地紫峰大廈”外，其他已建成項目全部集中于一線城市以及臺北與香港。而已開工項目中，除北、上、廣、深四個一線城市以及經(jīng)濟發(fā)達省會城市與直轄市外，蘇州、大連、珠海、寧波等區(qū)域中心城市，也在建造超高層建筑。

RET睿意德寫字樓部高級助理董事陳曦表示，像上海中心這樣的超高層建筑，寫字樓體量通常超過20萬平米，寫字樓出租緩慢已成為超高層建筑亟待解決的問題。

陳曦指出，超高層建筑的寫字樓要實現(xiàn)70%去化率，需要近3年時間。而非超高層通?；ㄒ荒陼r間即可。

從務實角度而言，超高層寫字樓則有其明顯優(yōu)勢。因單層面積較大，將有助于提升大型企業(yè)的辦公效率。陳曦舉例稱，“例如原來某大型企業(yè)在普通寫字樓里要租用10到15層，但在超高層寫字樓里租6、7層就有相同面積。”

據(jù)了解，上海中心單層面積達到了4000平米，環(huán)球金融中心的單層面積也在3000平米，而普通200米以下高度的寫字樓單層面積則在2000平米以內(nèi)。

招商博弈

超高層建筑無疑是城市亮點，企業(yè)進駐意愿也較強，但記者采訪了解，地標性建筑并沒有實現(xiàn)跨區(qū)域吸引客戶。

超高層寫字樓若想在初期獲得市場認可，吸引大品牌企業(yè)入駐無疑是最好的辦法，但大品牌企業(yè)議價能力都非常強，這也成為超高層寫字樓的招商難題。永安會計師事務所入駐環(huán)球金融中心，就是知名企業(yè)“撿便宜”的實例。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士透露，永安是以5折的價格簽署的租賃合同，而環(huán)球金融中心對外報價則在12元-15元/天/平米。

打折只是超高層寫字樓為吸引大品牌客戶所做的一部分讓步。例如裝修期免租、每年享有2到3個月的免租期、物業(yè)費減免等，都時常成為大品牌客戶進駐超高層寫字樓的優(yōu)惠條件。

對于超高層寫字樓如何解決招商中的難題，陳曦建議，初期可以找多家代理公司，拓寬招商渠道；在具體出租樓層選擇上，也要戰(zhàn)略性的分批次出租。

難言一枝獨秀

陳曦表示，通過市場研究發(fā)現(xiàn)，雖然超高層建筑在全國多個省市有分布，未來2、3年將陸續(xù)上市，但結(jié)合目前狀況來看，各地超高層項目也不會再輕易上馬。

相比較寫字樓規(guī)模已達到1200萬平米以上的香港而言，當前只有600萬平米左右的上海、北京寫字樓市場仍具有足夠大的發(fā)展空間。不過，相對于普通寫字樓而言，超高層寫字樓的后期運營成本非常高，這也會對一些超高層寫字樓今后的發(fā)展產(chǎn)生影響。

“我們研究發(fā)現(xiàn)，迄今為止超高層寫字樓的開發(fā)成本和后期維護成本的比值大概在1比3?！标愱乇硎?，上海金茂大廈一天的維護成本就要100萬。

實際上，在交通方面的負面影響也正在改變著超高層寫字樓的格局。據(jù)了解，上下班高峰，上海幾大超高層建筑周邊路面交通都幾乎處于癱瘓狀態(tài)，為此，一些企業(yè)選擇了搬離。

此外，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波向記者表示，消防、防震等抗災害風險能力較弱，也會成為一些企業(yè)拒絕超高層的原因。鑒于國內(nèi)物業(yè)管理水平的相對落后，加之超高層寫字樓本身高容積率，內(nèi)部運營環(huán)境不樂觀也會讓許多企業(yè)望而卻步。

“今后城市寫字樓格局將會是一個二元化的。”朱凌波指出，一方面還會有一些企業(yè)想依靠超高層寫字樓樹立自己的品牌形象，另一方面，自身實力過硬的企業(yè)則會主動選擇低密度、花園式的辦公環(huán)境，而城市遠郊、次中心正是不錯的選擇。