宋奕青

資本市場(chǎng)神話不斷演繹。其中，較為搶眼的是華夏幸福在A股猴市中的強(qiáng)勁的走勢(shì)分外搶眼。而其2012年的優(yōu)良業(yè)績(jī)以及每股高達(dá)2元的收益也讓人驚嘆。某證券公司分析人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者稱：“該股票的K線走勢(shì)，已經(jīng)確立強(qiáng)勢(shì)特征，資金凈流入呈遞增態(tài)勢(shì)，或許出于該公司的較好的盈利能力?！备蟹治鋈耸空J(rèn)為，華夏幸福良好的業(yè)績(jī)及資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，得益于其推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的實(shí)踐和產(chǎn)業(yè)新城優(yōu)秀模式。

盈利大增約五成

3月27日，華夏幸福的2012年的年報(bào)顯示，2012年，華夏幸福完成銷售額211.35億元，同比增長(zhǎng)28.09%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入120.77億元，同比增長(zhǎng)55.03%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)25.18億元，同比增長(zhǎng)43.95%；處于行業(yè)較高水平。

2012年華夏幸福所有園區(qū)新增簽約入園企業(yè)45家，新增簽約投資額279億元，雖然簽約企業(yè)家數(shù)下降39%，但新增簽約投資額較去年增加129%。主要是該公司主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。公司在園區(qū)招商將從單純注重入園企業(yè)家數(shù)和投資額，轉(zhuǎn)向更注重入園企業(yè)的檔次和質(zhì)量，從而提高單位投資強(qiáng)度和土地利用效率，促進(jìn)園區(qū)的持續(xù)高效增長(zhǎng)。2012年公司入園企業(yè)平均投資額為4.7億元，而2011年僅為1.65億。

該公司在產(chǎn)業(yè)促進(jìn)方面的收入也實(shí)現(xiàn)了較大提升，2012年，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入120.13億，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入為15.46億，加上與之相關(guān)的業(yè)務(wù)包括土地整理、園區(qū)建設(shè)、綜合服務(wù)等的收入達(dá)到36.76億，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)3成。

基于業(yè)績(jī)及未來(lái)趨勢(shì)的判斷，申銀萬(wàn)國(guó)證券分析師殷姿表示，華夏幸福在2013年將繼續(xù)維持良好勢(shì)頭。在投資建議上，她重申了“買入”評(píng)級(jí)。與此同時(shí)，宏源證券分析師洪俊驊發(fā)布研報(bào)，也給予華夏幸福目標(biāo)價(jià)31.40元的高價(jià)（華夏幸福4月9日股價(jià)為26.25元），目標(biāo)漲幅22.08%。此外，銀河證券分析師趙強(qiáng)和長(zhǎng)城證券分析師蘇緒盛均發(fā)表研報(bào)看好其后市表現(xiàn)，給予推薦評(píng)級(jí)。

從十大流通股股東的名單看，公募、保險(xiǎn)攜PE聯(lián)合進(jìn)場(chǎng)。公募方面，該股是華商基金和易方達(dá)基金所重倉(cāng)的品種，華商領(lǐng)先企業(yè)、華商盛世成長(zhǎng)、華商策略精選分列十大流通股股東的第2位、第6位和第9位，其中后兩者均為去年第四季度新買入建倉(cāng)的，而易方達(dá)旗下的價(jià)值成長(zhǎng)和中小盤(pán)股票同樣位列其中，分列第7位和第8位，形成了5只公募抱團(tuán)取暖的局面。同時(shí)，來(lái)自險(xiǎn)資的中國(guó)平人壽和PE的鼎基資本管理有限公司也位列前十。

華夏幸福被機(jī)構(gòu)踴躍持有的原因是——各種利好，包括業(yè)績(jī)大增、高送轉(zhuǎn)、高管增持、招商模式的突破等，更重要的是，獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)業(yè)新城模式和實(shí)踐推動(dòng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的成功案例，是華夏幸福業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力。

此外，華夏幸福充足且有梯次的產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)儲(chǔ)備能夠確保公司未來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模式快速?gòu)?fù)制，實(shí)現(xiàn)收入和利潤(rùn)持久快速增長(zhǎng)。如沈陽(yáng)蘇家屯已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生回款，隨著各區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)度的推進(jìn)，公司產(chǎn)生回款的新拓展園區(qū)數(shù)量及回款規(guī)模將不斷增大，公司的資金狀況將進(jìn)一步得到充實(shí)。

布局突破

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)金碚表示，“當(dāng)前，不少縣域資源環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)惡化，建立在人口紅利基礎(chǔ)上的低成本優(yōu)勢(shì)開(kāi)始消失，生產(chǎn)要素價(jià)格比價(jià)關(guān)系發(fā)生變化，在這種情況下，必須盡快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)?！?/p>

以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為動(dòng)力的新型城鎮(zhèn)化實(shí)踐注定將助力華夏幸福持續(xù)分享中國(guó)發(fā)展的紅利。華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司副總裁轷震宇對(duì)此表示：“產(chǎn)業(yè)升級(jí)是華夏幸福基業(yè)發(fā)展的前提保障。我們所踐行的產(chǎn)業(yè)升級(jí)包括通過(guò)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)吸引產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向欠發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行規(guī)模化轉(zhuǎn)移；以龍頭企業(yè)為核心，吸引企業(yè)不斷集聚，整合、完善、延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，從而形成產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，向價(jià)值鏈的高端進(jìn)軍；以及進(jìn)行新興產(chǎn)業(yè)的孵化與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新?！?/p>

借勢(shì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，自2005年以來(lái)，華夏幸福復(fù)合增長(zhǎng)率一直在100%之上。2011年成功上市，當(dāng)年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到165億元。2012年，該公司又新簽了沈陽(yáng)蘇家屯、廊坊香河、無(wú)錫、鎮(zhèn)江等5個(gè)園區(qū)，異地復(fù)制能力得以證實(shí)。目前，華夏幸福已在環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈投資開(kāi)發(fā)建設(shè)15個(gè)產(chǎn)業(yè)新城和城市產(chǎn)業(yè)綜合體。

2013年2月，華夏幸福又與武漢市黃陂區(qū)人民政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。這意味著公司已經(jīng)由環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，拓展到長(zhǎng)三角及華中地區(qū)，形成了覆蓋華北、東北、華東、華中全面開(kāi)發(fā)的全國(guó)性戰(zhàn)略布局。

業(yè)內(nèi)分析指出，區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)成熟度，因此，華夏幸福在未來(lái)進(jìn)行區(qū)域拓展和戰(zhàn)略布局時(shí)，將聚焦于中國(guó)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域。目前，公司的主要開(kāi)發(fā)區(qū)域集中在京津冀地區(qū)，未來(lái)將逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域。此外，除原有綜合園區(qū)外，主題園區(qū)、總部公園、產(chǎn)業(yè)港成為公司業(yè)務(wù)新拓展方向。

從開(kāi)發(fā)區(qū)到工業(yè)園區(qū)，從工業(yè)園區(qū)到產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸?；鶚I(yè)以“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展的模式已得到業(yè)界普遍認(rèn)可。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)新城這一發(fā)展模式，中國(guó)社科院工業(yè)投資與市場(chǎng)研究室主任劉勇表示，未來(lái)產(chǎn)業(yè)新城可能是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條主線。

“現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)的道路從空間上割裂城市單獨(dú)發(fā)展快走到頭了。與此同時(shí)，如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)得不到城市的支撐，產(chǎn)業(yè)升級(jí)是一個(gè)空話。如果沒(méi)有一個(gè)高度的現(xiàn)代化體系做拉動(dòng)，城市化也是一句空話?！眲⒂吕m(xù)稱：“產(chǎn)業(yè)新城有可能是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條主線，不是唯一的。”

劉勇同時(shí)指出，從產(chǎn)業(yè)新城角度來(lái)講，過(guò)去是單純的產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，如何能夠使這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展？就需要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城市雙輪驅(qū)動(dòng)。未來(lái)產(chǎn)業(yè)新城應(yīng)該避免以前在開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)上單純追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要做到轉(zhuǎn)型和升級(jí)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

在劉勇看來(lái)，華夏幸福基業(yè)則是這種“產(chǎn)城融合”的最好范例。

制勝之道

嘉實(shí)研究精選基金經(jīng)理張弢認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)將進(jìn)入一個(gè)“結(jié)構(gòu)性減速”的新階段。在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)，特別是在依靠投資拉動(dòng)的時(shí)期，在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，資本掌握絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)；而在經(jīng)濟(jì)減速、股市表現(xiàn)不好的時(shí)候，真正管理好、產(chǎn)品好的公司越發(fā)凸顯出來(lái)。

政府、企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)促進(jìn)機(jī)構(gòu)三方通力合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，可以說(shuō)是華夏幸福產(chǎn)業(yè)模式的顯著標(biāo)志。政府充分利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)交由專業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資等工作，將市場(chǎng)作用最大化，起到了很好的效果。華夏幸福作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)新城專家，充分利用自己的戰(zhàn)略眼光及科學(xué)的發(fā)展范式，更吸引了一大批投資大、低能耗、產(chǎn)值高的項(xiàng)目。

2012年，華夏幸福與中國(guó)聯(lián)合航空有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方同意按照河北省關(guān)于打造高端現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、休閑旅游業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等全產(chǎn)業(yè)齊備的空港新城環(huán)北京新機(jī)場(chǎng)戰(zhàn)略部署，共同推進(jìn)北京新機(jī)場(chǎng)國(guó)際臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)。中聯(lián)航承諾積極推動(dòng)中聯(lián)航和東方航空的航空制造產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)。

緊接著，華夏幸福又與中國(guó)航天科技集團(tuán)公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方同意深化河北固安航天科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目全面合作，共同推動(dòng)航天科技集團(tuán)下屬院所企業(yè)在固安項(xiàng)目的建設(shè)，將固安航天科技產(chǎn)業(yè)園打造成重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。航天科技集團(tuán)將安排具有優(yōu)勢(shì)和良好發(fā)展前景的航天技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)落戶園區(qū)。

中聯(lián)航、航天科技集團(tuán)等重量級(jí)合作伙伴的引入，使得園區(qū)招商模式實(shí)現(xiàn)新的突破，也為2014-2015年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

華夏幸福工業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙軍表示，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式一般分為政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)和政企共同開(kāi)發(fā)三種，易帶來(lái)投資效率低下、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺失、營(yíng)運(yùn)價(jià)值觀不一致等各種問(wèn)題。而充分利用市場(chǎng)的作用不僅可減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，還可有效降低入駐企業(yè)的落地投資成本，提高園區(qū)的投資效率，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)和產(chǎn)業(yè)促進(jìn)機(jī)構(gòu)三方共贏。

“以天安門正南50公里的固安工業(yè)園區(qū)為例，從2002年成立之初，園區(qū)在發(fā)展中就堅(jiān)持走‘市場(chǎng)化運(yùn)作，多元化投入；企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化招商；標(biāo)準(zhǔn)化管理，個(gè)性化服務(wù)的方式，努力推行創(chuàng)新的招商引資模式、立體化的區(qū)域推廣模式，探索出了一些好的經(jīng)驗(yàn)?！壁w軍告訴記者，如“全程無(wú)憂的投資服務(wù)模式”、“立體化區(qū)域推廣模式”等都可以為其他園區(qū)建設(shè)形成借鑒。

目前，固安工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已形成“中國(guó)北方電子信息產(chǎn)業(yè)基地”、“中國(guó)北方汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地”和“現(xiàn)代裝備制造產(chǎn)業(yè)基地”三大產(chǎn)業(yè)集群，吸引了京東方、東方信聯(lián)、阿爾西等國(guó)內(nèi)外眾多企業(yè)入?yún)^(qū)發(fā)展。

對(duì)于這一種模式，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員陳耀表現(xiàn)出極大的興趣。他指出，華夏幸福主動(dòng)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向?qū)嶓w。這是企業(yè)參與實(shí)體經(jīng)濟(jì)重塑再造的一個(gè)過(guò)程，同時(shí)也是一個(gè)值得借鑒的經(jīng)典事例?！?/p>

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，華夏幸福業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的原因，得益于契合國(guó)情的產(chǎn)業(yè)升級(jí)?！巴瑫r(shí)改變了房企傳統(tǒng)的發(fā)展模式，值得當(dāng)前處于困惑期中的市場(chǎng)與房企的推崇”。嚴(yán)躍進(jìn)指出，這種全國(guó)布局的增長(zhǎng)勢(shì)頭，表明了華夏幸福的產(chǎn)業(yè)升級(jí)具備較好的生命力。隨著時(shí)間的推進(jìn)，其經(jīng)濟(jì)效益將會(huì)繼續(xù)得以顯現(xiàn)。

事實(shí)上，華夏幸福對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)方式的思考一直處于探索過(guò)程中，其與中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心共同發(fā)布了《中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)報(bào)告》，這是中國(guó)首份關(guān)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的報(bào)告。報(bào)告中，該企業(yè)表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的發(fā)展路徑和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的極大關(guān)注?！斑@種模式，立足中國(guó)市場(chǎng)，以創(chuàng)新及戰(zhàn)略眼光改變了房企傳統(tǒng)的發(fā)展模式，值得當(dāng)前處于困惑期中的市場(chǎng)與房企的推崇?！眹?yán)躍進(jìn)表示。