羊建 楊秀梅

【摘要】 現階段，隨著國家對房地產市場宏觀調控的加強，特別是實施住房限購令等一系列調控措施后，商業(yè)地產領域逐漸成為投資者關注的熱點，個人商用房資金暗流涌動，商業(yè)銀行個人商用房貸款業(yè)務風險凸顯。文章從個人商用房貸款的業(yè)務層面入手，探討貸款各環(huán)節(jié)存在的操作風險及防范措施。

【關鍵詞】 個人商用房貸款； 操作風險； 防范措施

個人商用房按揭貸款，是指銀行向借款人（自然人）發(fā)放的用于購買商用房的貸款?，F階段，隨著國家對房地產市場宏觀調控的加強，特別是實施住房限購令等一系列調控措施后，投資者更青睞商業(yè)地產領域，個人商用房資金暗流涌動，商業(yè)銀行個人商用房按揭貸款業(yè)務風險凸顯。

一、個人商用房按揭貸款業(yè)務環(huán)節(jié)操作風險和存在的問題

（一）業(yè)務發(fā)起環(huán)節(jié)

在業(yè)務發(fā)起環(huán)節(jié)，一些基層機構的貸前調查流于形式，仍存在經辦行客戶經理未嚴格執(zhí)行與借款人“面談”、“面簽”制度，未實地考察項目的現象，而是將這些關鍵的貸前調查環(huán)節(jié)依賴開發(fā)商，或者委托中介機構辦理。存在未認真核實借款人身份、借款人資料及借款用途的真實性、完整性，未認真核實借款人的償債能力，未嚴格審核開發(fā)商的信用、資質、資金實力、財務狀況等，項目資料、五證不齊的現象；存在未認真核實項目的市場前景、商業(yè)氛圍、周邊配套等現象，在沒有認真調查分析項目和單筆貸款風險的情況下，草率地填寫貸前調查記錄表并簽字，為借款人騙取銀行貸款資金提供可乘之機，成為不良貸款形成的主要風險隱患。例如A銀行辦理D房地產公司“F商住樓”時，未對項目進行實地調查，未嚴格審查借款人的償還能力，出現項目資料不齊或五證不齊現象，其中多名借款人為D房地產公司員工或關聯企業(yè)（如建筑、施工單位）職工，貸款償還統(tǒng)一由D公司支付，違反法律、法規(guī)的規(guī)定發(fā)放貸款，已形成不良貸款。

（二）盡責審批環(huán)節(jié)

獨立的盡責審批環(huán)節(jié)對控制風險起到至關重要的作用。為更有效控制風險，對個人商用房按揭貸款的項目和單筆貸款，都要求高比例的現場盡責審查和獨立的盡責審批程序。由于人員配備不足或其他因素，導致部分項目未進行現場盡責審查，部分單筆個人貸款盡責審查工作交由其他人員兼任，盡責審批環(huán)節(jié)對業(yè)務發(fā)起行上報的材料依賴度很大，未能對貸款申請中明顯的可疑點、風險點（如明顯的關聯交易、一人多貸等）進一步核查、分析和風險提示；存在個別超權限審批貸款；同時評審時效性、服務意識、質量還有待提高。

（三）項目準入風險

有些項目未嚴格執(zhí)行開發(fā)商準入機制，對一些開發(fā)商的資質未達標和不具備成功的房地產開發(fā)經驗，以及沒有同時敘作個人住房按揭貸款的樓盤，甚至項目土地出讓金未繳足的項目放松準入資格。有些項目未進行實地考察，特別是對資金落實情況、合規(guī)風險、完工風險、市場風險的審查不嚴，審查報告不規(guī)范。如果銀行對項目準入把關不嚴，會直接導致合作協(xié)議項目下的單筆貸款放貸風險加大。

（四）風險參數

個人商用房按揭貸款在個人貸款產品體系中屬于高風險產品。從風險管理的角度，必須嚴格控制風險參數，貸款成數、期限必須從嚴掌握。但有些基層機構片面追求業(yè)務發(fā)展，擅自突破貸款成數、期限，超上級行批復發(fā)放貸款。例如A銀行辦理F個人商用房項目上級行批復為最高4成10年，而A銀行執(zhí)行時為5成15年，加大了還款風險。

（五）抵押物風險

借款人無力償還銀行抵押貸款時，需要按法定程序處置抵押物。抵押物主要存在處置風險，有的抵押物存在權利瑕疵，有的抵押物變現能力差，如整層大廳式商場分割抵押的抵押物或商業(yè)氛圍不濃的抵押物；開發(fā)商以返租、售后包租、返本銷售的形式銷售的商鋪，還款來源不確定因素較多，還可能因為交易的真實性、價格虛高、開發(fā)商套現等因素，造成不良貸款，且處置難度大。

（六）放款審核環(huán)節(jié)

放款審核環(huán)節(jié)普遍存在以下問題：放款審核環(huán)節(jié)未能對資料的真實性、完整性、合規(guī)性進行審核；放款前未能對借款合同內容進行審核；放款前未能落實放款前提條件。例如專業(yè)審批人批復為“落實抵押登記、擔保、保險后放款”，但放款前并未辦妥抵押權屬登記，使銀行債權空置，影響債權追索或訴訟。

（七）貸后管理環(huán)節(jié)

貸后管理薄弱，重貸輕管思想仍然普遍存在。主要存在下列問題：1.未對不良貸款進行重點監(jiān)控。2.未對開發(fā)企業(yè)資金流向進行監(jiān)控。3.對合作方及項目無定期回訪和檢查記錄。4.“逾期貸款催收通知書”未按規(guī)定及時發(fā)出，催收函回執(zhí)、催收臺賬不規(guī)范。5.檔案管理不規(guī)范。一、二級檔案混裝；抵押合同等重要文檔未進入一級檔案管理；個別重要法律文件要素不完整（例如還貸授權書中借款人簽字、還款賬號欄均為空白，實際為無效法律文件）；大量一級檔案由一個人保管，不符合“雙人管理，雙人出入庫”的制約機制；檔案移交不及時；借閱、調出一、二級檔案無規(guī)范的審批程序等。6.保證金賬戶管理不規(guī)范，存在隨意劃轉的現象，導致保證金比例過低甚至為零，未達到項目應留存保證金比例要求。7.貸后管理報告走過場，缺少借款人財務數據、經營狀況、合作項目情況等分析，貸后檢查資料收集不到位，未能及時記錄和全面反映貸后管理情況。

二、個人商用房按揭貸款操作風險的防范措施

鑒于個人商用房按揭貸款產品特征和高風險性，切實加強該產品各業(yè)務環(huán)節(jié)、業(yè)務流程和重要風險點的防范措施，有效控制銀行授信風險。

（一）業(yè)務發(fā)起環(huán)節(jié)

1.業(yè)務發(fā)起行實地考察項目，關注其商業(yè)氛圍、市場前景、周邊交通狀況、項目是否完工等；重點調查開發(fā)商的信用、資質、口碑、財務狀況、銷售前景等；同時應重點關注抵押風險和抵押物變現能力等。

2.銀行客戶經理在貸款初審時，要通過面談、電話訪談、向第三方核實、與個人貸款信息系統(tǒng)核實、與個人征信系統(tǒng)交叉核實等信息核查手段和方法，對借款人身份、貸款意愿及貸款用途的真實性進行核實；對借款資料的真實性、有效性、完整性進行核實；關注交易的真實性，分析是否存在價格虛高、抵款房、開發(fā)商套現、虛假按揭等關聯交易。

3.重點關注借款人第一還款來源，包括家庭收入、經營狀況、負債情況等借款人第一還款能力分析。

（二）盡責審批環(huán)節(jié)

為有效控制風險，個人商用房貸款的項目和單筆均應現場盡責審查，盡責審查人員應客觀、公正、獨立地對項目的合規(guī)風險、完工風險、市場風險、流動性風險以及單筆貸款申請中明顯的可疑點、風險點（如關聯交易或一人多貸等可疑情況）進行分析和風險提示；規(guī)范盡責審批操作流程，明確貸款審批權限，確保獨立地進行盡責審批，專業(yè)審批人不得逆程序審批或超權限審批貸款，應根據統(tǒng)一的審批標準進行審批，同時注重個人貸款審查的時效性。

（三）借款人風險

相對于個人住房按揭貸款，個人商用房按揭貸款的借款人風險更為突出，其還款的不確定因素較多，譬如借款人購買商用房是用于投資或出租的，其還款來源又主要依賴于租金收入，在沒有其他穩(wěn)定收入來源的情況下，銀行風險會加大。

為控制借款人風險，除重點審查借款人的真實性外，還應重點審查借款人收入水平、還款來源和用途，借款人個人資信度、個人資產，借款人購買商業(yè)用房動機。若購買后自行經營，應分析其經營風險、經營模式、盈利能力等；購買后用于投資或出租的，應著重分析其是否有其他穩(wěn)定的還款來源以及租金收入情況是否穩(wěn)定，借款人所購商業(yè)用房的商業(yè)氛圍、市場前景等，銀行應加強對借款人風險的防范。

（四）抵押物風險

為規(guī)避抵押物處置風險，敘作個人商用房按揭貸款時，1.應盡量選擇商業(yè)發(fā)達的核心區(qū)域臨街獨立商業(yè)門面，對擅自分割的大廳式商場類的商用房等不得發(fā)放貸款，以保證抵押物的變現能力；2.嚴格控制風險參數，個人商用房按揭貸款成數、期限不得超出監(jiān)管當局要求（為有效控制風險，成數最高應不超過5成、貸款期限最長10年），并實行項目貸款總量額度控制；3.個人商用房貸款按揭應辦理保險；4.嚴禁發(fā)放開發(fā)商以返租、售后包租、返本銷售的商用房按揭貸款；5.對個人商用房項目的專業(yè)評估公司和擔保公司嚴格準入機制；6.逐筆核實抵押權屬登記情況，確保銀行資產安全。

（五）項目準入管理

項目準入管理，應建立有效的項目準入機制，從項目合規(guī)風險、完工風險、市場風險、資金監(jiān)控等風險點進行風險控制，具體見表1。

（六）放款審核環(huán)節(jié)

放款審核環(huán)節(jié)是個人貸款中至關重要的風險控制環(huán)節(jié)。放款前重點檢查項目協(xié)議批復條件的落實情況，例如“五證”是否齊全、項目保證金是否到位、是否已完工封頂等；檢查項目協(xié)議額度的控制情況；檢查貸款發(fā)放時是否已具備項目協(xié)議批復的條件，是否已落實貸款的放款條件等。具體防范措施見表2。

（七）貸后管理環(huán)節(jié)

貸后管理重要風險點的防范措施主要包括：抵（質）押權落實情況、個人貸款風險五級分類管理、不良貸款重點監(jiān)控、資金監(jiān)控、催收保全、檔案管理等。具體防范措施見表3。

【主要參考文獻】

[1] 銀監(jiān)會.個人貸款管理暫行辦法[S].銀監(jiān)會令2010年第2號.2010.

[2] 財政部，證監(jiān)會，審計署，銀監(jiān)會，保監(jiān)會.企業(yè)內部控制基本規(guī)范[S].2008.

[3] 銀監(jiān)會.商業(yè)銀行內部控制指引[S].2007.