趙川云

【摘 要】融資是每一個(gè)企業(yè)解決資產(chǎn)負(fù)債比和利用財(cái)務(wù)杠桿獲取收益的重要手段，但融資途徑的單一成為阻礙我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重大問題。房地產(chǎn)企業(yè)如果單純依賴單一的銀行融資體系勢必為其帶來嚴(yán)峻的融資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在我國宏觀調(diào)控和加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的形式下，積極轉(zhuǎn)變思想，拓寬融資渠道對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；調(diào)控；融資；風(fēng)險(xiǎn)；拓寬渠道

【中圖分類號(hào)】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資背景分析

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著一系列緊縮房地產(chǎn)銀行信貸的政策和措施相繼出臺(tái)，傳統(tǒng)的融資渠道的弊端逐漸顯露出來，并且已經(jīng)影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展，從而融資渠道的拓展勢在必行，建立一個(gè)多層次的融資體系以滿足融資多元化的需求是當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。最近一兩年內(nèi)隨著通貨緊縮日益深化，各類企業(yè)步入融資困境，政府為了達(dá)到調(diào)控房市，近2年來又陸續(xù)出臺(tái)限制性文件，特別對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營造成嚴(yán)重影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)將何去何從，如何應(yīng)對？將成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的重大問題。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)我國房地產(chǎn)企業(yè)投資方和購買方都以銀行貸款進(jìn)行融資，現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營中，一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，一般自有資金占30%-40%，融資資金占60%-70%，目前銀行對于房地產(chǎn)融資來說一般在基準(zhǔn)利率上浮動(dòng)10個(gè)百分點(diǎn)以上，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至到了無款可貸的地步。如果采用銀行融資方式，門檻高，融資成本高；如果不采用銀行融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨重大的經(jīng)營問題。間接融資是我國房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點(diǎn)，因此尋求多渠道融資將成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

在金融危機(jī)的沖擊及宏觀調(diào)控累積效應(yīng)的影響下，我國房地產(chǎn)市場結(jié)束了連續(xù)多年的快速發(fā)展勢頭，進(jìn)入周期性調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷，市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售不暢，量價(jià)齊跌，同時(shí)，由于地根銀根不斷緊縮，融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，解決融資問題是目前的頭等大事。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣分析

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融市場主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，其他融資方式如上市融資、信托融資、債券融資等所占比例較小。具體如下：

銀行貸款。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導(dǎo)的較為單一的融資渠道，造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府對金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

海外房產(chǎn)基金。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進(jìn)入中國市場的步伐。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入，如果控制好風(fēng)險(xiǎn)，對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的，一方面，可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范。因此，海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。

債券融資。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國家對發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不健全、風(fēng)險(xiǎn)比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當(dāng)少。

上市融資。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2007年末，中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)開始限制房地產(chǎn)企業(yè)首次公開發(fā)行股票以及其他再融資方式，只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。因此，優(yōu)質(zhì)房企如金科集團(tuán)即采取反向收購上市的策略，謀求其未來發(fā)展的道路。

因此由以上看出，房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢應(yīng)當(dāng)是并購重組為基調(diào)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，擴(kuò)寬業(yè)務(wù)范圍，向多元化，多領(lǐng)域發(fā)展而獲取融資途徑。

三、房地產(chǎn)并購重組的特點(diǎn)

兼并收購是企業(yè)資本運(yùn)營的主要方式，是企業(yè)發(fā)展的對外戰(zhàn)略，可以增加企業(yè)競爭力、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模、增加企業(yè)資本的運(yùn)作效率，是一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的必然趨勢。企業(yè)必須要不斷的發(fā)展才能得以生存，企業(yè)的發(fā)展可以通過自身資本積累，也可以通過兼并與收購得以發(fā)展，但是兼并與收購無疑是最高效的運(yùn)作方式，通過兼并收購，企業(yè)可以迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，可以突破行業(yè)壁壘，進(jìn)入其他行業(yè)市場，還可以主動(dòng)應(yīng)對外部環(huán)境的變化，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的加劇，還可以進(jìn)入國際市場。因此收購兼并對于企業(yè)生存與發(fā)展具有里程碑式的重要意義。

房地產(chǎn)業(yè)并購重組有如下特點(diǎn)：

多元趨勢導(dǎo)向：一部分企業(yè)通過并購，拓展企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)，邁向多元化發(fā)展的道路。在這方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過并購涉足其他行業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)并購房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的情況是并存的。

加強(qiáng)主營業(yè)務(wù)：一部分企業(yè)通過并購或者剝離，堅(jiān)持主業(yè)經(jīng)營并逐漸形成核心競爭力。這類企業(yè)主要是一些與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的企業(yè)，如建筑施工和工程承包類的企業(yè)。企業(yè)通過并購或資產(chǎn)剝離方式進(jìn)行資產(chǎn)重組后的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型較為徹底。

“買殼”上市又稱為反向收購：非上市房地產(chǎn)企業(yè)借助“買殼”類的并購活動(dòng)達(dá)到間接上市的目的。受直接上市條件的制約，經(jīng)營成功但難以直接上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買殼”上市的愿望非常強(qiáng)烈。于是，一些經(jīng)營虧損或行業(yè)前景欠佳的上市公司就成為這些非上市房地產(chǎn)企業(yè)追逐的重點(diǎn)和并購的對象。（下轉(zhuǎn)第358頁）

（上接第356頁）實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績較好的房地產(chǎn)企業(yè)通過“買殼上市”的方式，即采用收購、受讓股權(quán)方式，成為上市公司的第一大股東。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟策略：實(shí)現(xiàn)集團(tuán)采購和信息共享，以達(dá)到降低成本、提高品質(zhì)、加快開發(fā)等目的。此模式下，通常由收購方出具貨幣資金，與擁有目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)共同出資，組建一個(gè)新的合資企業(yè)。新企業(yè)成立后，又可派生出兩種并購分模式：一種為雙方約定共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成出讓取得收益后，雙方按出資比例分享。在此模式下，沒有購買行為發(fā)生，收購方與房地產(chǎn)企業(yè)之間為合作關(guān)系。另一種模式為：以房地產(chǎn)項(xiàng)目出資的企業(yè)在新企業(yè)成立后，向出具貨幣資金的一方轉(zhuǎn)讓新企業(yè)股權(quán)，即雙方先合資合作，再由收購方出具貨幣資金收購房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)擁有新合資企業(yè)的股權(quán)。

改善資產(chǎn)狀況：業(yè)績不良的上市公司通過并購房地產(chǎn)企業(yè)來改善公司的資產(chǎn)狀況，從而維持上市資格或是配股資格。該類公司涉足房地產(chǎn)的最終目的就是獲得投資收益。通常，上市公司會(huì)通過參股，持有房地產(chǎn)企業(yè)的部分股權(quán)（一般小于50%），然后對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行增資擴(kuò)股，最后通過資本運(yùn)作將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得投資收益

四、房地產(chǎn)并購重組的模式

直接購買房地產(chǎn)項(xiàng)目：收購方出具貨幣資金直接購買另外一家企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。收購的客體是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，出讓方放棄房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購方以貨幣資金為代價(jià)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)。交易完成后，收購方與被收購方雙方的法律主體沒有發(fā)生任何改變。

收購方購買出讓方股權(quán)：收購方出具貨幣獎(jiǎng)金，購買另外一家擁有某目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)股權(quán)，以達(dá)到間接擁有對房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。交易的標(biāo)的為房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)，而并非房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，除非收購方取得房地產(chǎn)股權(quán)后更改企業(yè)名稱，否則房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義所有權(quán)沒有發(fā)生改變。交易主體一方為收購企業(yè)，另一方則為擁有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的股東。

合資開發(fā)：收購方投入貨幣資金，與擁有目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)以房地產(chǎn)項(xiàng)目共同出資組建一個(gè)新的合資企業(yè)，新企業(yè)成立后，又可派生出兩種并購模式：一種為雙方約定共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成出讓取得收益后，雙方按出資比例分享收益，收購方與房地產(chǎn)企業(yè)之間為合作關(guān)系；另一種模式為，以房地產(chǎn)項(xiàng)目出資的企業(yè)在新企業(yè)成立后，向投入貨幣資金的一方轉(zhuǎn)讓新企業(yè)股權(quán)，雙方先合資合作，再由收購方投入貨幣資金收購房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)擁有新合資企業(yè)的股權(quán)。

五、小結(jié)

在如今通貨緊縮和倍受政策制約的房地產(chǎn)行業(yè)來說，通過上市并擴(kuò)寬了融資渠道，使得原本只能通過銀行融資的單一融資途徑又開辟了一條新的獲取經(jīng)營現(xiàn)金流量的道路。因此通過上市，增加了融資渠道，同時(shí)又減少了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的負(fù)債，降低了資產(chǎn)負(fù)債比，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低了運(yùn)營成本。但從另一方面不是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都可以通過反向收購進(jìn)行借殼上市的，中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路將會(huì)向何處去？在不久的將來，房地產(chǎn)企業(yè)收購兼并，通過做大做強(qiáng)擴(kuò)寬融資渠道將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的主題。

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