張靜

目前，鄭東新區(qū)的寫字樓開發(fā)可謂如火如荼，CBD區(qū)、高鐵區(qū)等各個區(qū)域的寫字樓均呈現(xiàn)開發(fā)熱潮。但是業(yè)界一直有寫字樓過剩的論調(diào)，而早在半年前，房管局相關(guān)人士根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)就認(rèn)為，鄭東新區(qū)的寫字樓扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重，庫存量巨大，最少也需要2～3年的市場消化期。

然而，大道智源總經(jīng)理高重恒總結(jié)出購買寫字樓的“三四法則”并認(rèn)為，鄭州市寫字樓市場大有可為，目前呈現(xiàn)出兩極分化現(xiàn)象，鄭東新區(qū)寫字樓競爭形勢較為激烈。

與此同時，高重恒亮出觀點：鄭州市寫字樓至少還需要1000萬平方米的供應(yīng)量；寫字樓不是過剩，而是滯銷，因為精品太少……

商業(yè)2.0豫商：請問您如何分析鄭州寫字樓市場的發(fā)展?fàn)顩r？呈現(xiàn)出怎樣的特點和發(fā)展趨勢？

高重恒：鄭州市寫字樓的發(fā)展經(jīng)歷了三大階段，第一個階段在1997年至1998年期間，以未來大廈、裕達國貿(mào)的開發(fā)為標(biāo)志，那個時候高端寫字樓剛剛出現(xiàn)，數(shù)量較少；第二個階段就是鄭東新區(qū)CBD的開發(fā)，是一個相對集中、大量供應(yīng)寫字樓的階段；第三個階段就是后CBD時代的到來，也就是隨著CBD的開發(fā)后，鄭東新區(qū)其他區(qū)域的開發(fā)。

就目前來看，鄭州市的寫字樓以中州大道為界，劃分為兩大板塊，以西區(qū)域為主城區(qū)，以東區(qū)域為鄭東新區(qū)，主城區(qū)的寫字樓價格多在10000元/m2以下，鄭東新區(qū)的寫字樓價格多數(shù)在10000元/m2以上。鄭州市寫字樓市場目前呈現(xiàn)出兩極分化現(xiàn)象，高者愈高，低者愈低。隨著中原經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，鄭州對寫字樓將會有更多更高的要求，這是必然的，鄭州將要補上這一課。

可以看到，目前鄭東新區(qū)的寫字樓供應(yīng)與銷售出現(xiàn)了雙井噴，競爭形勢是較為激烈的。隨著鄭東新區(qū)寫字樓后CBD時代的到來，寫字樓的發(fā)展正在朝著高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的方向前進，未來前景相信將會越來越好。

商業(yè)2.0豫商：隨著越來越多的房產(chǎn)商和投資商進入商業(yè)地產(chǎn)市場，鄭州寫字樓產(chǎn)品越來越多，多數(shù)樓盤銷售低迷，這是寫字樓存量過剩的信號嗎？

高重恒：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不是過剩，而是滯銷。很多地產(chǎn)商在設(shè)計、服務(wù)、產(chǎn)品定位上不夠創(chuàng)新，以至于同質(zhì)化比較嚴(yán)重，不容易銷售。這不是說明沒有市場，而是精品太少，產(chǎn)品分為頂級、甲級、乙級、丙級、SOHO型寫字樓，大多數(shù)寫字樓停留在五年前的外觀設(shè)計、裝修上，引發(fā)不了客戶購買的欲望。

地產(chǎn)商應(yīng)該弄清楚自己的產(chǎn)品是商貿(mào)型、創(chuàng)意型，還是其他。先對產(chǎn)品定位，對客戶群體細分，才能有針對性開發(fā)客戶。

商業(yè)2.0豫商：河南寫字樓市場將面臨怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？

高重恒：中原經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)，離不開三大方面的力量，國際力量如世界500強企業(yè)、國內(nèi)500強企業(yè)的力量和本省優(yōu)秀的企業(yè)，均需要有好的辦公平臺的支撐。從河南省的經(jīng)濟總量以及鄭州市在河南省的發(fā)展排名來看，鄭州目前寫字樓的發(fā)展還遠遠不夠。根據(jù)我多年的經(jīng)驗預(yù)測，鄭州市寫字樓至少還需要1000萬平方米的供應(yīng)量，才能夠滿足需求。

由此可見，鄭州市寫字樓的發(fā)展應(yīng)該是大有可為的，但是，寫字樓也不能都是孤零零的一兩棟寫字樓，應(yīng)該和酒店、公寓、商業(yè)等物業(yè)形態(tài)有機融合在一起，形成一個高效率的城市綜合體，這才是未來的發(fā)展趨勢，才能進一步適應(yīng)中原經(jīng)濟區(qū)建設(shè)形勢下的城市經(jīng)濟發(fā)展需求。

商業(yè)2.0豫商：在當(dāng)前市場形勢下，未來一段時間寫字樓市場的發(fā)展走向怎樣？針對寫字樓投資者，您有哪些方面的建議？

高重恒：我認(rèn)為，未來寫字樓的發(fā)展將朝著“五化”方向前進，一是細分化，二是專業(yè)化，三是個性化，四是生態(tài)化，五是科技化。

我總結(jié)了一個購買寫字樓的”三四法則”：“三”指的是形象、效率、價值。購買寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)要依托四大構(gòu)成，分別是地段、產(chǎn)品、客戶、服務(wù)。

寫字樓購買者可以分為兩類，一類是投資者，一類是自用者，最重要的是要買具有稀缺性的寫字樓，買寫字樓不怕貴，就怕不稀缺，這樣才可以保證投資的收益。還有一點值得強調(diào)的是，買寫字樓不能夠忽視物業(yè)管理、設(shè)備設(shè)施等方面，尤其是電梯、停車、空調(diào)、倉儲等配套設(shè)施，不能圖便宜。