謝雪琳

2013年7月20日，東莞長安萬達(dá)廣場開業(yè)。和萬達(dá)在全國各個城市不斷復(fù)制廣場一樣，開業(yè)儀式也如出一轍：市領(lǐng)導(dǎo)和萬達(dá)高管共同出席，為項目剪彩致辭，皆大歡喜。

這個僅用了16個月時間建成的長安萬達(dá)廣場，是第73個萬達(dá)廣場。萬達(dá)照舊以其獨創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式，帶著自有的萬達(dá)影城、大歌星KTV，以及星巴克、哈根達(dá)斯等品牌進(jìn)入東莞。未來，還將有4個萬達(dá)廣場在東莞落地。

羅馬不是一天建成的。經(jīng)歷了十年的磨礪與打造，萬達(dá)的商業(yè)綜合體早已成熟，并因其具有提振經(jīng)濟(jì)、提升城市形象、增加官員政績資本的功能，頗得地方政府歡心。

由此，萬達(dá)在全國攻城掠地，建立了一個超越同行的商業(yè)帝國，并在與地方政府的關(guān)系中占據(jù)強(qiáng)勢地位，成為中國政商環(huán)境下的一個異類民企。

但這個在地方政府前頗為強(qiáng)勢的商業(yè)帝國，在中國復(fù)雜的政商生態(tài)系統(tǒng)下，仍有搞不定的煩惱。

商業(yè)地產(chǎn)：迎合政府偏好

2010年4月，蘭州市與萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行項目簽約。

時任蘭州市市長袁占亭稱贊萬達(dá)集團(tuán)說：“商業(yè)的業(yè)態(tài)就是要‘頂天立地。所謂‘頂天，就是要引進(jìn)國內(nèi)像萬達(dá)公司這樣高水平的商業(yè)業(yè)態(tài)以及能夠代表目前國際潮流的高水平業(yè)態(tài)，尤其是這種訂單式的開發(fā)模式，把國內(nèi)和國際上著名的品牌一次打孔式地引到蘭州，來提高蘭州高端的消費和層次?！?/p>

袁占亭的話，可堪地方政府歡迎萬達(dá)的代表。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在接受媒體采訪時自己對此做了解讀：“因為萬達(dá)能保證開業(yè)時間，從拿地到開業(yè)最長18個月，地方政府領(lǐng)導(dǎo)很看重這點，希望在任期內(nèi)見到提高就業(yè)、稅收、商業(yè)級次的成效。因此很多城市拍賣土地時，政府會設(shè)計競拍門檻，大家一看就知道是定制給萬達(dá)的?！?/p>

2009年廣州舊白云機(jī)場四塊土地的出讓，就曾招此質(zhì)疑。

彼時，廣州國土局的招拍掛條件包括注冊資本15億元以上，資產(chǎn)120億元以上，銀行授信100億以上，累計開發(fā)不少于200萬平米以上商業(yè)中心、五星級酒店等。

此外，還有一條“神規(guī)定”：確保地塊上商業(yè)中心于2010年10月底前開業(yè)。這也意味著，競拍成功者要在一年內(nèi)建造、開業(yè)一個商業(yè)中心。

如此苛刻條件下，只有萬達(dá)參與了競拍，并以11.22億的底價拍得地塊，樓面地價僅4000元/平米。而彼時周邊樓盤價格已達(dá)到16000元—18000元/平米。

“地方政府還對萬達(dá)有一些軟支持，比如組織和它對接的小組，叫一站式辦公，加快它的辦事效率?！比珖康禺a(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副會長祁世芳告訴《中國周刊》記者。

在商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，萬達(dá)的產(chǎn)品和做法迎合了地方政府的需求和偏好。

“萬達(dá)說我給你做現(xiàn)代的購物中心，提升你商業(yè)的檔次。我還給你蓋五星級酒店，即使酒店收益比較差，看著風(fēng)光實際虧損。”王永平告訴《中國周刊》記者，這種酒店是地方政府最喜歡的，領(lǐng)導(dǎo)覺得很體面，也是投資環(huán)境的一部分，政府覺得開個會吃個飯也方便。

“政府都喜歡政績工程?！蓖跤榔秸f，“萬達(dá)說我把速度給你搶出來，好算在你的成績里，區(qū)長、書記就連夜給你協(xié)調(diào)，拆遷、貸款都支持?！?/p>

萬達(dá)給地方政府帶來的政績也著實可觀。據(jù)媒體報道，山東省濟(jì)南首個城市綜合體—萬達(dá)廣場正為市中區(qū)帶來實實在在的“真金白銀”—開業(yè)9個月來貢獻(xiàn)地方稅收1.8億元，整體稅收4.5億元。

而在中盛投資集團(tuán)合伙人楊永強(qiáng)看來，萬達(dá)廣場受到地方政府如此歡迎，一是因為萬達(dá)廣場能夠充分體現(xiàn)現(xiàn)代城市的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)；第二個則是萬達(dá)廣場的定位就是城市商業(yè)中心，而以往的地方政府往往靠行政中心，即一般為政府所在地來拉動城市商業(yè)中心的發(fā)展，可是行政中心相對單一，而萬達(dá)廣場則形式靈活。

深諳中國政府與官員運作之道的萬達(dá)，自然取得了輝煌業(yè)績。近年，萬達(dá)以每年開業(yè)近20個廣場的數(shù)目發(fā)展。今年8月以前，萬達(dá)已在國內(nèi)造了74座萬達(dá)廣場，還有50多個廣場在建設(shè)之中。統(tǒng)計下來，萬達(dá)廣場數(shù)目將近130個。

對萬達(dá)傾心的城市數(shù)目則更多。王健林曾說，每年萬達(dá)接到各地政府的邀請很多，但只能選擇三分之一的城市去投資。這也意味著，萬達(dá)每年至少要拒絕40個城市。

規(guī)模僅是萬達(dá)成就的一部分，低地價則是萬達(dá)在地方政府籠絡(luò)之下建立起的另一競爭優(yōu)勢。

“我們獲得的土地成本比所有企業(yè)便宜很多，至少便宜一半?！蓖踅×秩ツ暝诠鹧葜v時表示。

在地方政府的“土地財政觀”之下，低地價的受益者，不僅僅是萬達(dá)。

楊永強(qiáng)告訴《中國周刊》記者，外界常常關(guān)注萬達(dá)拿地價格很低，一畝地幾千元，似乎地方政府吃虧了，可是需要注意的是萬達(dá)廣場建成后，過幾年，周邊地價翻了何止幾倍，甚至十幾倍，這樣一來，地方政府從“土地財政”里賺取的錢，豈是出讓一個萬達(dá)廣場的用地所能比。

向旅游文化地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

相比于在全國遍地開花廣為人知的萬達(dá)廣場，萬達(dá)的文化旅游項目尚未完全嶄露頭角。然而其投資之大、迎合政府歡心的程度，遠(yuǎn)甚于萬達(dá)廣場。

早在2008年底，萬達(dá)廣場正走在大規(guī)模復(fù)制的上坡路時，王健林便已經(jīng)開始布局文化旅游地產(chǎn)。彼時，萬達(dá)攜聯(lián)想、泛海等民企，欲投資長白山、西雙版納等地，打造旅游度假區(qū)。

這些由萬達(dá)主導(dǎo)或單獨投資的文化旅游地產(chǎn)項目，規(guī)模之大令人驚嘆。

長白山旅游度假區(qū)，投資200億，占地21平方公里，已在2012年7月開業(yè)。

西雙版納度假區(qū)，投資150億，占地6平方公里，2015年開業(yè)。

武漢中央文化區(qū)，投資500億，占地1.8平方公里，預(yù)計2014年開業(yè)。

大連金石文化區(qū)，投資近300億，占地5.5平方公里，預(yù)計2017年建成。

此外，哈爾濱、合肥、南昌都將建設(shè)以旅游文化為主體的萬達(dá)城，投資累計約900億。

目前這些項目中開業(yè)的僅有長白山旅游度假區(qū)一處。在王健林的表述中，長白山項目運營狀況不錯，第一年酒店入住率50%，滑雪季游客8萬人，超出預(yù)期。

然而，這一項目總的投資風(fēng)險與回報如何卻是眾說紛紜。

有人看好這些仍以地產(chǎn)為核心的項目，認(rèn)為低價甚至零地價圈地是萬達(dá)的目的與優(yōu)勢。“旅游地產(chǎn)是一個比商業(yè)地產(chǎn)拿地還大還便宜的故事。萬達(dá)是一個房地產(chǎn)商，就是拿旅游地產(chǎn)這個故事圈更多的地而已。”中國購物中心專業(yè)委員會專家委員陳建明說，“地價還很低，就像白給，所以不用擔(dān)心掙不掙錢的問題?！?/p>

但看不清的人更多。和萬達(dá)的商業(yè)綜合體一樣，文化旅游綜合體也沿襲了配售住宅的模式，并以住宅銷售來回籠部分資金。

長白山度假區(qū)里，除了酒店、高爾夫球場等娛樂休閑設(shè)施外，還配了500萬平米的配售住宅。

“500萬平米很龐大?！蓖跤榔秸f，“有時一個中等城市一年的開發(fā)量也就500萬平米?！?/p>

在王永平看來，這些住宅的銷售還是一個很大的考驗。“這里是一個度假地，并沒有很多剛需，它針對的可能是投資客，投資客就很難一下子消化這么大的量，所以它還是有些壓力?！彼f。

投資人的變動或也反映了風(fēng)險的未知。復(fù)星和巨人集團(tuán)曾與萬達(dá)一起簽訂投資框架協(xié)議，但后來卻退出了。媒體報道稱，復(fù)星退出原因為決策層認(rèn)為當(dāng)?shù)厥袌龀墒煨枰荛L時間，進(jìn)入的風(fēng)險過大。

而在長白山項目以后，曾與萬達(dá)并肩投資旅游地產(chǎn)的聯(lián)想和泛海，便沒有再跟進(jìn)隨后的哈爾濱萬達(dá)城。然而，無論風(fēng)險如何，萬達(dá)向文化旅游轉(zhuǎn)型已是既定戰(zhàn)略。

王健林在做萬達(dá)集團(tuán)2012年工作報告時，便提出要將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為萬達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。

還有什么萬達(dá)搞不定？

萬達(dá)向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也深刻地體現(xiàn)了民企萬達(dá)的中國式生存發(fā)展策略：政治上緊跟政策、把握政府偏好，市場上把準(zhǔn)未來發(fā)展趨勢，政府與市場兩手抓兩手都很硬。

在萬達(dá)2012年工作報告中，王健林解釋了“自找麻煩”轉(zhuǎn)型做文化旅游的原因。

其一，中國出現(xiàn)新的消費趨勢，吃住行滿足后，接下來的消費階段是文化和旅游，而中國巨大的人口將形成巨大的市場。

其二，國家大力支持發(fā)展文化和旅游產(chǎn)業(yè)。“萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)一成立，就有五六家銀行給了巨額授信。而且銀行給文化產(chǎn)業(yè)的貸款期限長、利率低。既然國家支持，為什么不趁勢而上？”王健林說。

其三，商業(yè)地產(chǎn)模仿者眾，未來市場容量有限，萬達(dá)未雨綢繆，為未來20年儲備競爭力。

如此深諳中國政治與市場規(guī)律的萬達(dá)，看起來早已進(jìn)入了與大環(huán)境的良性循環(huán)之中。

當(dāng)民營企業(yè)為融資貸款難頭疼時，萬達(dá)卻輕巧地拿到農(nóng)行等銀行的巨額授信。地方政府為了請來萬達(dá)，也會協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)劂y行給萬達(dá)貸款。去年，萬達(dá)走出國門收購美國AMC院線公司時，中國進(jìn)出口銀行也對萬達(dá)授信，支持其海外并購。因此王永平稱萬達(dá)是“中國貸款規(guī)模最大的公司”。

上市大概算萬達(dá)經(jīng)歷過的最曲折的事情，但也終被萬達(dá)擺平。

多年來謀求上市卻因宏觀調(diào)控至今未得入A股大門的萬達(dá)，去年終通過收購恒力地產(chǎn)而在香港上市。而分拆后的院線公司，在IPO閘門打開后上市或也指日可待。

如今四處唱響凱歌的萬達(dá)，還有什么搞不定的？或許也有。

2012年重慶事件之后，大連實德總裁徐明被調(diào)查，此后有關(guān)萬達(dá)資金鏈緊張、王健林被限制出境接受調(diào)查的消息便一度在海內(nèi)外流傳，最終萬達(dá)不得不發(fā)布澄清公告，王健林也以進(jìn)中南海接受國家領(lǐng)導(dǎo)接見、保持公開露面的方式回?fù)袅餮浴?/p>

而這類流言的傳播，也反映了政商關(guān)系的復(fù)雜。

王健林在接受媒體采訪時也坦承，在中國，政商關(guān)系“確確實實是最難擺正位置、最難處好的”。他的應(yīng)對之道則是“親近政府，遠(yuǎn)離政治”，也即“跟政府可以親近，但是不參與政治和派系斗爭”。

他也在現(xiàn)有政治系統(tǒng)中為自己找到了一席之地：全國政協(xié)委員，但這一身份對政策的影響與改變似乎十分有限。

2012年兩會，王健林曾提交提案，呼吁降低奢侈品關(guān)稅以擴(kuò)充內(nèi)需。但財政部的答復(fù)卻是：“關(guān)稅并不是構(gòu)成奢侈品價高的原因，經(jīng)過測算，平均只占2%左右”。

在萬達(dá)一呼百應(yīng)令行禁止的王健林，在地方政府面前強(qiáng)硬強(qiáng)勢的王健林，在國家部委面前卻仍遭此冷遇。收到回復(fù)后，他頗有怨言：“他們是在糊弄我?！比缓笤趯μ幚硪庖姷姆答佒?，毫不猶豫地選了“很不滿意”。

而這份“很不滿意”的反饋意見，將去往哪里、如何處置，卻是未知。