中西方不同的生活習(xí)俗、消費(fèi)習(xí)慣、法律法規(guī)，不同的市場規(guī)律與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，造成中西方房地產(chǎn)投資的衡量指標(biāo)及購房技巧也截然不同。

第一步：選國家。美國、加拿大還是澳洲？

“在海外購房，一定要用當(dāng)?shù)厝说乃季S判斷這個(gè)房子是否值得買。人口增長、失業(yè)率、針對外國人購房的法律、租售比、當(dāng)?shù)胤课莨?yīng)與需求都要考慮?！备咪J地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)理稱。

比如，截止2010年，美國、德國、俄羅斯三大移民輸入國；美國移民人口4千萬，華裔排名第二，第一是墨西哥，投資移民是第一。美國的優(yōu)勢：永久產(chǎn)權(quán)、房屋比較大、賦稅相對英國等國家并不重。未來40年，澳大利亞是人口增長最多的國家，其次是美國。在這樣的背景下，這兩個(gè)國家房地產(chǎn)的長期升值趨勢才可以保證。

租售比主要是判斷當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)是否存在泡沫，如果200個(gè)月至250個(gè)月的房租租金可以購買一套中等價(jià)位的房子，就說明當(dāng)?shù)貥鞘邪踩?/p>

家庭年收入與房屋均價(jià)比——幫你判斷當(dāng)?shù)胤績r(jià)是否合理

一般情況下，4～6年的家庭年收入是購買本區(qū)域中等價(jià)位房產(chǎn)比較合理的價(jià)格。這個(gè)數(shù)字在美國是4年，在澳洲是6年，在香港則是8年。

失業(yè)率——幫你判斷未來3～6個(gè)月房價(jià)走勢

通常情況下，失業(yè)率處于下降周期時(shí)，房價(jià)處于上升周期；失業(yè)率處于上升周期時(shí)，房價(jià)處于價(jià)格調(diào)整或者下跌周期。

第二步：你的需求。是投資還是自住？

以投資為目的的購房者，需要考慮的是如何以最低價(jià)格購房，獲得最高收益。

投資：8萬-15萬；每年空置率低于10%，也就是至少一年10多月都租出去的，美國是押一付一，入住后第二個(gè)月月初付上一個(gè)月房租；不收稅更好；當(dāng)?shù)胤蓛A向買主。在國內(nèi)，如果你以租養(yǎng)貸，可能租金在還貸后還會有結(jié)余。但是在國外，單純看租金回報(bào)率是無法判斷出房地產(chǎn)市場的走勢的，還要另外參考通脹率、銀行存款利率和按揭貸款利率等。

自住：教育資源、人際關(guān)系、便利性。“比如華人都喜歡華人聚集區(qū)，這樣今后人際交往和生活互幫互助上都有幫助。其次美國也重視學(xué)區(qū)房的?！备咪J地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)理稱。

第三步：在哪個(gè)城市買？是不是只有洛杉磯、紐約可選擇？

美國的房價(jià)也是跟人口分布相關(guān)，一般而言，東西兩岸，主要是紐約及周邊的城市，還有加州貴一點(diǎn)，中間地區(qū)便宜。除了人口之外，還有一個(gè)原因就是美國幾乎人人有車，這讓每個(gè)人的生活范圍擴(kuò)大了很多，買房時(shí)候的選擇余地也很多

美國房子的中間價(jià)目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的都不到20萬美元。美國的兩個(gè)中部城市，一個(gè)是底特律，一個(gè)是堪薩斯城，就人口而言，這兩個(gè)城市在美國排在10-50之間，算是二線城市。房價(jià)也便宜，一個(gè)樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。

美國是一個(gè)大企業(yè)主導(dǎo)的城市，因此每個(gè)城市幾乎大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy。這些大企業(yè)幾乎壟斷了美國人所有的日常消費(fèi)，是個(gè)無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個(gè)地方聘用當(dāng)?shù)氐膯T工。再加上電信、銀行，小城市里的美國人有很大比例都是在這些大企業(yè)工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，因此選擇有大企業(yè)進(jìn)駐、雇主實(shí)力雄厚的城市是必須的。

各國購房政策

到海外購房之前，你要仔細(xì)研讀每個(gè)國家對于非本國居民購房的法律法規(guī)、限制條款以及貸款和稅費(fèi)要求。否則你通過各種購房技巧獲得的收益，都被當(dāng)?shù)卣笆兆吡恕薄?/p>

澳大利亞：外國人只能買新房

在澳洲購房不代表你可以移民，但在申請移民時(shí)可以加分。此外，在澳洲購買公寓期房可以只付10%首付款，買現(xiàn)房則為20%～30%，沒有限購和限貸的要求，貸款利率和本國居民相同，還款方式靈活，允許貸款人在前5年內(nèi)只還利息，不用還本金。

房子的租金通?？梢灾巍耙宰怵B(yǎng)房”的投資目的，但是澳大利亞政府規(guī)定，非本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個(gè)月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。購房不滿一年出售，需要繳納50%的資本增值稅。澳大利亞沒有物業(yè)稅，但需繳納土地稅；直系親屬沒有遺產(chǎn)稅，可以世代擁有；非直系親屬需要繳納高達(dá)50%的遺產(chǎn)稅。

美國：外國人貸款難

美國的銀行現(xiàn)階段對房屋抵押貸款的審批非常嚴(yán)格，尤其是海外投資者，很少能夠成功。

加拿大：貸款最合適

魁北克、聯(lián)邦、薩省投資移民都和房產(chǎn)無關(guān)。外國人能夠從銀行獲得最高60%～65%的貸款；貸款利息低于國內(nèi)，因此很多在加拿大買房的中國投資者都會選擇銀行貸款，首付多在50%左右，貸款成本和首付壓力都比國內(nèi)要小。

英國：外國人也得交遺產(chǎn)稅

購房最高可貸到房款的70%，貸款利率較低，但外國人較難貸到。不同地區(qū)、不同房產(chǎn)類型的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)不同，共分8檔，以倫敦地區(qū)最高，一年從幾千到幾萬英鎊不等。英國居民在世界各地的所有資產(chǎn)都需要支付遺產(chǎn)稅，而非英籍人士只有在英國國內(nèi)的資產(chǎn)才需要支付遺產(chǎn)稅，起征點(diǎn)為32.5萬英鎊，稅率為40%。

中國香港：貸款比例跟房價(jià)走

800萬港元以下的物業(yè)，自住可以獲得70%的貸款；房價(jià)介于800萬～1200萬港元，首付起點(diǎn)為40%；房價(jià)在1200萬以上的，首付起點(diǎn)為50%。如果是投資類購房，不管金額多少，首付一律50%。香港目前房貸利率處于較低水平，年息在3%左右。香港物業(yè)稅是租金估值的15%；如果用于自住，則有稅率優(yōu)惠，約為租金估值的5%；沒有遺產(chǎn)稅和資本增值稅。

新加坡：不能購買有地住宅

房產(chǎn)沒有列入移民條件中，僅作為個(gè)人資產(chǎn)而已。外籍人士在新加坡置業(yè)，可以申請貸款，最高為購房款的70%，最長還款期限35年。新加坡的房貸利率較低，長期維持在2%～3%，不能購買有地住宅（圣淘沙島的別墅除外）。

物業(yè)稅按照房屋租金評估值來進(jìn)行一定比例的征收，如一套價(jià)值200萬新元的自住公寓，每年的租金估值約7萬新元；如果此房用作投資，每年繳納的物業(yè)稅為租金估值的10%，沒有遺產(chǎn)稅。

TIPS：這樣的房子不要買

小型投資公寓。國人喜歡的投資產(chǎn)品，卻是澳大利亞本國人摒棄的投資品種，即使購買也是用于房產(chǎn)退稅；投資公寓被銀行認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)，貸款利率會相應(yīng)提高。

TIPS：這些和你想的不一樣

市中心的公寓增值快、風(fēng)險(xiǎn)低。

在海外情況恰恰相反。以悉尼和墨爾本這兩大城市市中心為例，過去10年，二手公寓平均銷售價(jià)格只增長25%～35%，而周邊5～30公里范圍內(nèi)的二手房平均價(jià)格卻翻了一倍。此外，由于市中心很少有中產(chǎn)家庭居住，投資者的比例較高，流動人口較多，銀行認(rèn)知的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高，因此對公寓的貸款比例較低，通常在60%左右。

人民幣升值，海外買房更劃算。

事實(shí)并非如此。最近十年，人民幣對美元持續(xù)升值，海外購房的投資門檻兒確實(shí)降低了，但是對長年在國內(nèi)生活的中產(chǎn)投資客而言，終究要把收益轉(zhuǎn)回國內(nèi)，去掉匯率損失和手續(xù)費(fèi)后，能賺多少？