紀振宇 李強 趙萌

最近，菲爾茨女士來中國時，發(fā)現(xiàn)客戶們掛在嘴邊的字眼正在發(fā)生變化?！?年前我第一次來中國時，人們言必談回報率；兩年前，講回報的人就越來越少；現(xiàn)在，人們只問我能否保值。”

2008年，當次貸危機讓美國房地產一路狂跌之時，紐約索斯比國際房地產公司決定派出最優(yōu)秀的經紀人菲爾茨到亞洲開拓生意。此后的幾年里，菲爾茨每年定期來中國4次，每次會見的客戶都不多——對于索斯比這樣專營高端房地產的公司來說，質量大于數(shù)量。

去年，菲爾茨在中國只會見了37名客戶，就成功賣出了紐約曼哈頓的9所豪宅，房價從350萬美元到5000萬美元不等，大多數(shù)都屬于同一個樓盤——One57。這棟紐約市最高的住宅今年即將落成，它位于全球金融中心曼哈頓的核心區(qū)，裝修奢華程度和高度一樣在紐約首屈一指。樓盤頂上9層都是獨占一層的豪宅，據(jù)說卡塔爾首相已經花費1億美元買下了最頂層，剩余8層的房主當中，至少有兩位中國人。

《華爾街日報》近日報道，一位中國媽媽為了將來方便女兒上學，斥資650萬美元在該樓盤購入一套豪宅，而她的女兒今年只有兩歲。從售價上看，這位女士買到的，或許只是面積最小的戶型。

中國富人最喜歡的紐約樓盤

中國人在美國一擲千金的勁頭，嚇壞了為房貸而擔憂的普通美國人。年初，一對中國夫婦在洛杉磯比佛利山莊買下一棟凡爾賽宮殿般的巨宅，花費3450萬美元，住在隔壁的鄰居也是中國人，他早出手1年，少花了600萬。過去半年里，有十多位中國人出手購買One57大廈的豪宅，此外，像海航這樣的企業(yè)也購入該大廈房產作為投資。

曼哈頓的另一處豪宅特朗普國際大廈，有72層高，但電梯標出的數(shù)字是90層。這棟建于20年前的大樓依然是美國人心目中高不可攀的豪華居所，但房產中介反映，中國人對這棟樓不感興趣：“富人們喜歡買新樓盤，一手盤。”

從紐約到洛杉磯，從舊金山到邁阿密，懷揣現(xiàn)金的中國買家們快速消化了美國的房地產存量。紐約去年夏天還有近7000套公寓的存量，到年初已經下降到5875套。位于紐約華人聚居區(qū)法拉盛的一家地產中介公司經紀人黃女士告訴本刊特約記者，最近一段時間，尤其是今年以來，前來咨詢購房的華人越來越多，而且多數(shù)是以全款購買，基本每出一套住宅都會吸引好幾個人競購，稍微猶豫一點，便被其他買家“搶走”，樓市火爆可見一斑。

美國國家房地產經紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2012年中國人在美國房地產市場的全年購買力為90億美元，購買量僅次于加拿大人。紐約市去年成交房屋中，平均每25套就有一套被中國人買走。怪不得有些美國媒體驚呼：“中國人催高了美國房價。”

萊恩·瑟漢是紐約最知名的房產經紀人之一，也是電視真人秀《百萬美元樓盤》的明星嘉賓。他的地產經紀公司今年1月完成了價值7000萬美元的交易，其中30%的客戶是中國人。他預測：“在接下來的12至18個月里，紐約房價會漲到每平方米21600美元，但比起香港、上海、北京這樣的城市，這并不算貴。”

瑟漢曾幫助21歲的中國女留學生高小姐在曼哈頓購買了一套公寓。2010年10月，高小姐到紐約上學后不到一個月，父母就替她買了一套價值80萬美元的公寓，現(xiàn)在這套公寓升值了10萬美元。

高小姐一家是“另類”的中國買家。雖然她的家庭完全負擔得起全款，但最終還是決定貸款買房，首付20萬美元。匯豐銀行美國部給他們的貸款利率是3.875%，只相當于中國貸款利率的六成。這是一筆精打細算的好買賣，高小姐的父母即便把省下來的60萬美元作為定期存款存在中國的銀行里，獲得的利息也比在美國損失的貸款利息高。

在紐約買房的不單單有個人，還有不少中國公司。甚至連專業(yè)的房地產網站搜房網都在2011年斥資4600萬美元，從身陷次貸危機影響的保險巨頭AIG集團手中買下了位于華爾街的一整棟大樓。這棟大樓總面積近3萬平方米，算下來每平方米不到1萬元人民幣，和中國二線房屋均價相當。

為什么要到紐約買房？

在紐約最繁華的曼哈頓島或長島購置豪宅的中國人，主要有兩類，一類是在紐約工作，有一定收入基礎的高級人才，他們通常在紐約工作生活多年，多在高檔的生活區(qū)周邊購置獨棟別墅，價格基本都在百萬美元以上。

另一類則是來自國內的富人，他們的身份較為神秘，來紐約的目的很明確，就是買房，而且基本上看準了就下手，并不過過多考慮房價和實用性。為2歲孩子購買百萬美元高檔公寓的故事便是其中的一個極端例子。

紐約法拉盛的中介黃女士告訴本刊記者，還有很多在皇后區(qū)的法拉盛、埃爾姆赫斯特、布魯克林的中國城以及長島購買普通公寓的中國買家，是為了自己的孩子在這里上學方便，在比較了租房和買房后，多數(shù)人還是決定買房。對于很多華人來說，每月兩三千美元的租金，還不如自己買一套房來得實惠。

一位前來咨詢買房的林女士就表示，自己的孩子剛剛被紐約城市大學錄取，考慮到孩子要在這里讀兩年書，而曼哈頓島上的租金昂貴，在綜合考慮后，她決定在紐約布魯克林區(qū)的日落公園附近買一個一室一廳的公寓。“從那里去學校交通也還方便，即使以后孩子畢業(yè)了回國，房子也可以租出去，”林女士說。

她購買的這棟公寓面積約60平方米，格局為一室一廳，總價20萬美元左右，相對曼哈頓島上動輒上百萬美元的高檔公寓，這一價格已經非常令人滿意了。

根據(jù)搜房網發(fā)布的《2012年中國購房者海外購房趨勢報告》，美國仍是最受中國購房者青睞的國家，在1200萬參與調查的潛在購房者中，43%稱移民是海外置業(yè)的主要目的；其次是教育，占25%；投資占比為23%。從這個比例來看，中國人紐約買房，投資看漲只是附屬產品。

還有一個原因不可忽視。紐約集中了全球頂尖的人才和最報酬最豐厚的工作崗位，但本地人當中只有34%擁有房產。或許用國際流行的房屋租售比概念可以解釋為什么紐約本地人不買房。著名華裔球星林書豪在紐約尼克斯隊打上主力之后，才在曼哈頓找了一套月租金8900美元的公寓。那套公寓房主此前曾掛牌出售，標價231萬。租金扣除房產稅和物業(yè)費之后，房東每年拿到手8.4萬美元左右，大概27.5年的租金能買下這套公寓。而國際公認的“適宜買房”標準是租售比低于20，也就是說房價不到20年的租金，就可以考慮買房了，否則還是租房合算。

因此對于大多數(shù)美國人來說，紐約的房子太貴了，不值得購買。但中國大多數(shù)城市的租售比都在30左右，北京和上海甚至高達50，因此按照中國人的心理標準，紐約的房子買比租合算。

搜房網首席執(zhí)行官劉堅指出，美國的房價在次貸危機之后已經回歸到合理價位，再加上人民幣升值，現(xiàn)在是中國人對美國房地產購買力最強的時候，他認為中國人對美國房地產的需求還遠沒有全部釋放。

社科院發(fā)布的2013年《投資藍皮書》也提出，投資中國樓市不如去美國買房地產。藍皮書認為，中國樓市上漲空間有限，且《國五條》對投資需求有諸多限制，而美國正處于觸底回升階段，按照美國房地產周期的歷史情況推斷，該上升趨勢大致能維持5到7年，有較大的上漲空間，所以投資中國樓市不如去美國買房地產。

《華爾街日報》也在一項調查中提到：由于房產限購，在理財渠道與經驗同時匱乏的中國，富人們往往只有股票、金銀、藝術品和茶葉等有限的幾種投資途徑，而且這些投資領域都充滿了泡沫。因此他們更有理由將大量的錢投向海外。而發(fā)達國家金融產品的設計與銷售與國內差別巨大，在這個時候，房子往往會最先得到中國人的青睞。

房子漲價，當?shù)厝瞬桓吲d

“‘中國人推高紐約房價這種說法大概是中國媒體猜測的。美國地產經紀人、開發(fā)商都非常歡迎并重視中國客戶，如果說對中國買家有偏見，就是因為他們生活習慣不好，影響了其他人，”（這個是什么中介公司說的？）

紐約的哈林區(qū)可能是受影響最大的一個。東哈林區(qū)是紐約曼哈頓的一部分，居民以黑人和西班牙裔為主，龍蛇混雜、治安不佳，但不斷涌入的華人正在悄悄地改變它的面貌。

上世紀80年代，黑人幫派分子、毒品販子和搶劫犯曾是東哈林區(qū)的代表，而現(xiàn)在，越來越多的華裔來到這里安家，理由只有一個：房價便宜。大量中產階級的涌入，使得東哈林成為2012年紐約房價增長幅度最大的區(qū)，也正改變著這里的面貌。

哈林區(qū)本來就有便利的地理位置和交通，隨著新房產項目的開發(fā)，環(huán)境越來越好。但聯(lián)合安居協(xié)會的老人服務副主管簡·理查森卻覺得這并不是件好事。她的登記簿上有許多華裔老人的姓名，但日常活動中卻看不到任何華裔的身影，這些老人不愿學習英語，不與其他族裔交流，不愿參加集體活動，只有發(fā)放免費午餐和醫(yī)學院學生免費上門提供治療的日子他們才會集體出現(xiàn)。

最近幾年，凡是華人聚居的社區(qū)，房價都大幅上漲，但很多沾了光的美國鄰居卻并不領情，很多人還非常憤怒，這到底是為什么？

為了讓孩子能在好學區(qū)接受教育，美國土生土長的布朗夫婦12年前在紐約買下一幢50 萬美元的房子，與克林頓退休隱居的地方在同一個社區(qū)，可見地段之好。前幾年房價猛漲，他們的房產市價一度高達100萬美元，他非但沒因為房產升值而高興，反倒總是愁眉苦臉的。原來美國的房產稅是根據(jù)同一地區(qū)和社區(qū)的房屋均價年年上漲的，原來每年只要交1.5萬美元的稅，現(xiàn)在房價100萬，就要交3萬美元的稅。

典型的美國中產家庭，理想中的生活是按部就班，上學、結婚、生子，然后養(yǎng)孩子、養(yǎng)狗，工作、付賬、看電影、旅游，在他們的觀念里，人生就該這樣。但中國人可以不進電影院、不看球賽、不買書、不出去旅游，一心一意攢錢買房子，沒錢借錢也要買，買了一套就想兩套，一開盤就去搶購，搞得房地產價格上漲，所有鄰居都跟著受罪。

有這種想法的美國人現(xiàn)在畢竟還是少數(shù)，但許多人正擔心紐約變成第二個溫哥華——由于大量華人涌入炒房，溫哥華房價幾年翻倍，甚至由于房價過高導致很多加拿大人認為，這座城市不再宜居。