杜東沼

【摘要】近年來隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)進行，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著層層考驗，在銀行貸款受限，融資渠道受阻的情況下，對于有著龐大資金需求量的房地產(chǎn)商，信托無疑成了其維持運轉(zhuǎn)的救星。而根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)表明，2011年，房地產(chǎn)信托余額達到了6882億元，到2012年，將會有1759億房地產(chǎn)信托到期兌付。我們來看10年房地產(chǎn)調(diào)控政策，效果顯然不夠明顯，隨著政府的換屆工作完成，房地產(chǎn)何去何從，從主觀看，未來10年內(nèi)，房地產(chǎn)還將是一個中國經(jīng)濟的支柱行業(yè)。那么房地產(chǎn)信托將要如何發(fā)展，其又存在如何的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托；發(fā)展；問題；REITs

何為房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托，在我國又被稱為房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)基金。是指信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。

房地產(chǎn)信托的發(fā)展。2003年之前，房地產(chǎn)信托屬于冷門，關(guān)注度很低。而2003年6月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱央行121號文件），對房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。2006年7月中旬，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》；緊接著8月，又下發(fā)《關(guān)于加強信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)項下財產(chǎn)托管和信息披露等有關(guān)問題的通知》，再度對房地產(chǎn)信貸采取緊縮政策，限制銀行業(yè)向房地產(chǎn)過度傾斜，使得房地產(chǎn)融資開始向信托轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)信托融資提供了難得的機遇，使房地產(chǎn)信托有了更大的“用武之地”。除國家宏觀政策帶來的機遇外，信托自己的優(yōu)勢也對房地產(chǎn)信托融資的興起發(fā)揮了推波助瀾的作用。

一、房地產(chǎn)信托存在的問題。

根據(jù)以上，我們可以了解房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展，不僅有利于提高我國房地產(chǎn)市場直接融資的比重，而且充分增加了金融市場的投資品種，但仍舊存在一些難以解決的問題

1.房地產(chǎn)信托受到宏觀經(jīng)濟形勢影響。國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托。例如上個世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結(jié)果。如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響到房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報告顯示，我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險。

2.我國房地產(chǎn)信托的資金大量運用于關(guān)聯(lián)交易融資。目前國內(nèi)到期不能兌付的房地產(chǎn)信托中，很大一部分是關(guān)聯(lián)交易信托，主要原因就是對關(guān)聯(lián)交易沒有引進足夠資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)參與、定價不夠市場化、信息披露不夠透明以及運作過程的監(jiān)督缺位。

3.國內(nèi)房地產(chǎn)信托多采取私募模式。這種模式期限大都在2年以內(nèi)，每個房地產(chǎn)信托的份數(shù)不得超過200份，規(guī)模較小。收益上，年收益率在8%-10%的居多，收入主要來自債權(quán)融資的利息性質(zhì)所得，所有收益都必須在到期前進行分配，而且稅收政策還未明確。房地產(chǎn)信托的流通性是困擾信托公司的一大問題，現(xiàn)有的信托統(tǒng)一的流通市場雖然有，但是還不夠完善。

4.雖然目前房地產(chǎn)信托對于項目退出的正常方式（如銷售回款等）作出了規(guī)定，但是實際在兌付的時候，大部分情況是或者由資產(chǎn)管理公司接盤或者由原股東回購，才實現(xiàn)的信托的兌付，而非信托合同規(guī)定的退出方式。這個問題將會給房地產(chǎn)信托帶來巨大的風(fēng)險。

5.信托投資公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風(fēng)險。但這些風(fēng)險控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要公司擁有專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。市場風(fēng)險是由于價格變動而造成信托投資公司固有財產(chǎn)或信托財產(chǎn)損失的風(fēng)險，主要有利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、價格風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險等，這種風(fēng)險可分為系統(tǒng)分險和非系統(tǒng)風(fēng)險，是信托投資公司風(fēng)險的主要來源之一。因而，把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢，必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大的波動。

二、房地產(chǎn)信托的問題對策

1.設(shè)立政策調(diào)研機構(gòu)

信托公司必須認(rèn)真研究國家相關(guān)政策，準(zhǔn)確把握國家對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的政策動向，了解國家意圖，建立一個專業(yè)的政策團隊，保證對房地產(chǎn)投資的合規(guī)和安全性。

2.完善相關(guān)法律法規(guī)

目前我國信托法律體系處于初級階段，雖然經(jīng)過一系列的調(diào)整和完善，但是要走的路還很長，一方面是要完善信托業(yè)務(wù)范圍，對動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、其他財產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)品種操作都要做出明確的法律規(guī)范；另一方面對配套的信托稅收、財會制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整，盡快出臺工商登記信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項信托管理辦法。同時，為了盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。

3.加強信托投資公司內(nèi)控制度

加強信托公司內(nèi)部風(fēng)險控制，一是要建立完善的法人治理制度，二是要建立起全面的內(nèi)部控制的框架。作為我國房地產(chǎn)投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經(jīng)驗等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國的信托投資公司雖經(jīng)過多次行業(yè)整頓，取得一定成績，但是信托公司之間的內(nèi)控水平仍然存在較大的差距，因此，加強信托投資公司法人治理和內(nèi)控建設(shè)，重新樹立信譽，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人，這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的要求和保證。

4.建立健全完善的房地產(chǎn)信托審查

房地產(chǎn)信托項目，之所以出現(xiàn)兌付無法按照信托合同按期兌付，很多情況下都是因為前期的盡職調(diào)查及相關(guān)的審計沒有按照要求做到位，虛增資產(chǎn)或者夸大項目收益。培養(yǎng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險管理的專業(yè)人才顯得尤為必要了。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由于其創(chuàng)新性和復(fù)雜性，對從業(yè)人員的要求較高。具體包括三種人才：交易人員、產(chǎn)品設(shè)計人員、風(fēng)險管理人員。交易人員可通過市場交易實踐培養(yǎng)，研究人員可通過招聘數(shù)學(xué)類人才獲得。風(fēng)險管理人員不僅要有扎實的理論基礎(chǔ)、對市場和信息的敏感度，還要熟悉產(chǎn)品的定價模型和分解技術(shù)，需要有較好的數(shù)學(xué)功底，同時對數(shù)學(xué)模型、產(chǎn)品分解原理、計算機技術(shù)等都有相當(dāng)程度的了解，可以說是要求最高，也最具綜合性。因而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險管理人員很難獲得，這也是制約信托投資公司產(chǎn)品開發(fā)的主要因素之一。

5.大力加強房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）將會是未來房地產(chǎn)信托發(fā)展的趨勢。REITs的一般模式為：由房地產(chǎn)信托機構(gòu)負(fù)責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)招投標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。

我國發(fā)展REITs應(yīng)該在房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上從以下兩個方面著手：

變簡單信托計劃為標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的信托計劃。要實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的房地產(chǎn)信托計劃應(yīng)按照以下規(guī)范的業(yè)務(wù)模式運行：制定投資策略—設(shè)計基金化信托產(chǎn)品—打造營銷品牌化產(chǎn)品—募集資金—組合運用資金，從而提高運作效率，降低營銷成本，拓寬市場范圍，實現(xiàn)規(guī)模效益。

變單一投向為組合投資。我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為項目融資型，投向單一，風(fēng)險高度集中。發(fā)展REITs最重要的就是以大規(guī)模的基金模式取代現(xiàn)有信托產(chǎn)品的項目融資模式，并且通過上市增加其流動性，使房地產(chǎn)信托產(chǎn)品符合基金產(chǎn)品的設(shè)計原理和要素，在具備相對較大規(guī)模和較為充分的流動性設(shè)計的前提下，通過有效的投資組合，最大程度地分散投資風(fēng)險，保證投資收益。

參考文獻

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