徐濤

摘要：近來，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，不僅一、二線城市房價增速明顯放緩，三線城市也受到了較大影響。三線城市房地產(chǎn)泡沫不大，房價多數(shù)處于合理區(qū)間，但在全國統(tǒng)一的調(diào)控步調(diào)下，正常發(fā)展收到了較大的約束。本文在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出調(diào)控背景下三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路和對策，以供決策參考

關(guān)鍵詞：三線城市；宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)業(yè)

2011年以來，在全國嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下，不僅僅是一、二線城市被嚴(yán)格限制，多數(shù)三線以下的城市也都受到了不同程度的影響。從發(fā)展水平來看，三線及以下城市房地產(chǎn)市場泡沫成分遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)城市那么嚴(yán)重，但在全國一體化的宏觀政策影響下，其房地產(chǎn)市場也逐漸出現(xiàn)了開發(fā)投資增速回落、資金來源增長放緩、消費需求不足、總體房價環(huán)比下降、土地交易低迷等現(xiàn)象。這些新的市場特征一方面對三線城市房地產(chǎn)的發(fā)展乃至城市化建設(shè)形成了壓力和挑戰(zhàn)，另一方面也為穩(wěn)定房價、規(guī)范市場、形成合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式提供了機遇。為了促進新形勢下三線城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在三線城市經(jīng)濟與社會發(fā)展中的重要作用，本文基于對江西撫州、上饒、景德鎮(zhèn)等地級市的調(diào)研分析結(jié)果提出以下建議。

一、落實國家宏觀政策，結(jié)合本地實際，明確房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向

1.穩(wěn)定房價。“穩(wěn)定房價”的根本在于使房價與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)、與居民收入水平相適應(yīng)，與投入和合理的利潤相匹配。世界銀行 （1993）利用“住房價格與收入比例”對合理房價進行定義，“住房價格與收入比例”是指一套住房的自由市場中位價格與中位年住戶收入之比。通過對世界50多個城市的調(diào)查，他們認(rèn)為房價收入比為4-6倍是比較理想的，這也是世所公認(rèn)的合理界限。2011年，調(diào)研城市中心城區(qū)商品房銷售均價為3474元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為1.66萬元，住房收入比約為1：6，尚處于合理區(qū)間。

2.控制地價。地價是房價的主要構(gòu)成之一，高地價必然導(dǎo)致高房價，因此，穩(wěn)定房價首先在于控制地價，越是大城市，越是好地段，地價在房價中的比重越高，高檔項目的地價占比達(dá)50%左右。三線城市的土地交易價格這幾年也不斷上漲，截止到2012年初，土地交易價格占到了商品房開發(fā)成本的30%左右，在有些縣區(qū)甚至更高。盡管三線城市的房價泡沫成分不大，尚處于合理區(qū)間，但是必須要謹(jǐn)防持續(xù)上漲的土地價格會進一步推高房價快速上漲。土地價格是供需雙方均衡的結(jié)果，在高需求的狀態(tài)下，如果供給不足就必然導(dǎo)致地價高企，因此，加大土地供應(yīng)、擴大投資渠道是控制地價的有力舉措。

二、引導(dǎo)合理消費需求，促進房地產(chǎn)市場交易繁榮

新一輪樓市新政以來，價格還沒有來得及變動，交易量的萎縮卻在三線城市大小樓盤中處處可見。根據(jù)我們的調(diào)研了解，交易量的下降并不是需求量的絕對下降導(dǎo)致的，更大的原因在于供需不對稱、消費者對市場的悲觀預(yù)期。這要求當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該給予積極的宣傳和引導(dǎo)，堅持以消費品為主導(dǎo)，促進三線城市房市的健康發(fā)展。

1.大力引導(dǎo)商品房的消費性需求。應(yīng)該說，大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場需求是充足的，之所以沒有在交易量中體現(xiàn)出來，主要是因為晴雨不定的樓市政策和不對稱的交易信息使得消費者普遍對市場持謹(jǐn)慎或悲觀的預(yù)期。消費者持幣觀望，將給開發(fā)企業(yè)帶來巨大的壓力，從而進入一個行業(yè)蕭條的惡性循環(huán)。房管部門可以選擇公開一些典型樓盤的成本信息，讓消費者對商品房的價格形成一個合理的預(yù)期，避免盲目看跌。此外，政府還可以充分利用網(wǎng)絡(luò)平臺對供需雙方進行匹配，避免交易市場上的信息不對稱障礙。

2.促進存量房市場交易繁榮。稅負(fù)過高和重復(fù)收稅的現(xiàn)象使得存量房市場交易不活躍，進而影響整個行業(yè)的健康運轉(zhuǎn)。建議三線城市對個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅和印花稅。不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

3.提高居民收入水平，增強居民住房消費能力。對于一般的住戶來說，住房消費無疑是消費中的最大支出，增強居民住房消費能力，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到良性互動作用。住房消費與居民消費能力密切相關(guān)，消費能力的高低又主要決定于其收入水平。因此政府要采取措施努力擴大就業(yè)率，提高居民收入水平。只有收入多了，腰包鼓了，居民才更有條件進一步改善居住條件，提升居住質(zhì)量和水平。

三、為企業(yè)營造良好的市場環(huán)境，穩(wěn)定市場供給

市場交易量的下滑最直接的影響就是企業(yè)的投資建設(shè)熱情下降，這在短期會影響行業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，長期更會嚴(yán)重影響地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。穩(wěn)定市場供給的關(guān)鍵在于企業(yè)，而企業(yè)最關(guān)注的無非是如何控制成本，實現(xiàn)一定的利潤。

1.加快普通商品住房的有效供給。發(fā)達(dá)城市聚集著全國最優(yōu)質(zhì)的大型房地產(chǎn)開發(fā)大企業(yè)大集團，嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場泡沫使得這些企業(yè)在發(fā)達(dá)城市的發(fā)展空間有限，一線有些房企申請破產(chǎn)，杭州金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，廣東順德小房企申請破產(chǎn)。2011年183家上市房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓183宗，比2010年增長65%，專業(yè)能力不強、管理水平低下的企業(yè)將被淘汰，一波房企“洗牌潮”或?qū)疵蛠硪u。它們正積極尋找發(fā)展梯度較低的城市進行投資，三線城市應(yīng)該積極做好準(zhǔn)備，吸引和支持全國知名大型房地產(chǎn)開發(fā)大企業(yè)來撫投資，著力增加中低價位、中小戶型普通商品房的比例。對普通商品住宅的建設(shè)或開發(fā)應(yīng)該提供信貸支持，特別是對資質(zhì)良好、市場有信譽的開發(fā)企業(yè)在本地開發(fā)的普通商品住宅要給予大力支持，盡快形成有效普通商品住房供應(yīng)。

2.規(guī)范建材、資本和土地市場，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素主要包括土地、建材、資金和勞動力，要素市場不規(guī)范使企業(yè)開發(fā)建筑成本不斷攀升。其中建材和資金要素市場存在的問題在調(diào)研城市的房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得較為突出。

（1）應(yīng)該對建筑材料市場進行整頓，打擊地方勢力對水泥、鋼筋甚至是裝修材料的壟斷行為，增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場談判力，形成更加開放、競爭、有序的建材市場，這樣企業(yè)可以貨比三家、討價還價，從而降低建筑成本。

（2）應(yīng)該給企業(yè)營造一個有序的融資借貸環(huán)境。從銀行獲得資金本應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源，但是目前銀根緊縮，貸款困難比較大，即便是能夠順利獲得銀行貸款，企業(yè)也往往要承擔(dān)亂象叢生的“資本管理費”、“理財費”、和“利率上浮”等額外成本。地方政府盡管不能影響全國一體化的企業(yè)貸款利率和住房貸款利率，但是對于借貸過程中的一些不規(guī)范現(xiàn)象可以進行干預(yù)和整頓，為企業(yè)正常獲得資金提供保障。

3.加大市政建設(shè)投入，促進住房銷售。由于市政建設(shè)投入相對不足，消費者對住房的認(rèn)購熱情會受到一定程度的影響。在城區(qū)的建設(shè)方面，政府總是期望有了足夠的“人氣”以后再逐漸加大對市政設(shè)施的投入，但反過來沒有足夠的市政設(shè)施配置，“人氣”往往很難升高，這就是形成了一對相互觀望的矛盾。在這期間，前期投入較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會承受巨大的壓力而影響后期投入，因此在這方面政府可以考慮加快并加大對市政建設(shè)的投入，以同時促進消費熱情和投資積極性。

4.提高行政效率，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)的行政準(zhǔn)入門檻非常低，但是在運營過程中行政管理和審批程序卻非常繁雜，在規(guī)劃、建設(shè)、銷售等各個環(huán)節(jié)都要層層過關(guān)。簡化審批程序、提高行政效率可以為企業(yè)節(jié)約大量的時間和成本。

四、加大保障性住房建設(shè)，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系

三線城市在將商品房開發(fā)推向市場的同時，應(yīng)該繼續(xù)加大廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)和其它形式的住房保障力度，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。

1.保障房建設(shè)要以滿足基本居住需求為原則。當(dāng)房地產(chǎn)市場回歸理性時，應(yīng)停止經(jīng)濟適用住房和限價商品住房的建設(shè)，將主要財力和資源用于加快公共租賃住房建設(shè)。同時，要逐步加大市場主體的社會責(zé)任，在市場化房地產(chǎn)開發(fā)項目中，規(guī)定配建一定比例的公共租賃住房，并納入政府保障性住房體系，用于解決中等偏低收入群體的住房問題。

2.統(tǒng)一規(guī)劃商品房與保障房建設(shè)。保障性住房與商品房應(yīng)該是一個整體，如果不能同時納入城市整體規(guī)劃之中，則很容易在城市周圍形成新的邊緣區(qū)，使被保障居民難以真正融入城市生活，甚至由于低收入群體過于集中產(chǎn)生一些社會問題。此外，交通與配套設(shè)施的不便利也會削弱保障性住房的保障功能，最終導(dǎo)致保障性住房空置，這種現(xiàn)象已經(jīng)在河北、河南等地出現(xiàn)。因此，保障性住房應(yīng)該與商品房實行“插花式建設(shè)”或無差別的“混建”模式，使保障性住房與商業(yè)樓盤布局融合在一起。管理部門可以在立項和土地出讓的過程中就直接將配建數(shù)量、面積、戶型標(biāo)準(zhǔn)、價格、工期、建設(shè)質(zhì)量等要求和違約責(zé)任，作為土地出讓的前置條件，納入政府強制性管理范圍，所建公共租賃住房由企業(yè)持有經(jīng)營或由政府回購。這樣不僅有利于緩解各地保障性安居工程建設(shè)資金與建設(shè)用地短缺的矛盾，還有利于保障對象的就業(yè)、就學(xué)和就醫(yī)。

3.拓寬建設(shè)資金籌措渠道。保障性住房的資金通?？梢詠碓从谕恋爻鲎尳鸷拓斦С?，三線城市要繼續(xù)加大財稅政策支持保障性安居工程建設(shè)力度。各級財政部門要繼續(xù)優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，加大公共財政投入力度。要確保不不低于10%比例的土地出讓收益用于保障性安居工程建設(shè)，將住房公積金增值收益扣除計提貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的余額，全部用于保障性安居工程建設(shè)。同時，要繼續(xù)落實對保障性安居工程建設(shè)減免稅費等優(yōu)惠政策，免收各項政府性基金、行政事業(yè)性收費和土地出讓收入，以切實降低其建設(shè)和運營成本。

五、探索房地產(chǎn)市場管理的長效機制

三線城市當(dāng)前的首要任務(wù)是繼續(xù)堅決貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，鞏固樓市調(diào)控成果，另外，要在實踐中及時總結(jié)經(jīng)驗，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度和實踐基礎(chǔ)。更應(yīng)該抓住調(diào)整機遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，抓緊研究和制定促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策。

1.繼續(xù)增加住房有效供應(yīng)，抑制投資投機性需求。進一步鼓勵和支持自住型和改善型的購房需求，對這一部分購房者，采取優(yōu)先發(fā)放信貸和降低稅費等政策予以支持，促進住房消費；堅決抑制投資、投機性需求，保持價格穩(wěn)定，在落實差異化住房需求管理時要對調(diào)控目標(biāo)進行明確地界定。

2.壓縮企業(yè)違規(guī)違法性利潤。房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的高利潤行業(yè)，開發(fā)商的部分利潤來自于合法經(jīng)營，部分利潤則源自各種違規(guī)違法行為。比如，過去十幾年，開發(fā)商獲得的超額利潤，其實主要來自于土地增值。過去多年，國家出臺的多如牛毛的土地政策，用于規(guī)范土地出讓和管理，尤其打擊和清理土地閑置行為。按規(guī)定，開發(fā)企業(yè)拿地后，一年內(nèi)不開發(fā)得繳罰款，兩年不開發(fā)將被政府無償收回。但這項政策，從來沒有被有效落實過。加強執(zhí)法，才是根本。同時，也須防范和查處官員的權(quán)力尋租，轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、提高項目容積率等皆是損害國家利益、滿足不良官員和開發(fā)商貪欲的慣用花招。

3.加快發(fā)行城市投資債券，解決地方政府對“土地財政”的過度依賴。發(fā)行城市投資債券，把本地的債券市場做大，就可以緩解政府因土地財政緊縮而產(chǎn)生的財政危機。其實這兩個改革是可以串通起來的，允許地方政府發(fā)行城投債，然后再進一步工業(yè)化。使政府減少對出讓土地的依賴，改變地方財政的結(jié)構(gòu)。當(dāng)然，解決“土地財政”問題從根本上看還在于加快培育新的經(jīng)濟增長極，土地出讓也不可能無窮無盡，過去幾年財政嚴(yán)重依賴土地的局面不可能長期維續(xù)，三線城市應(yīng)該抓緊機遇在這個問題上進行突破。

4.加強對房地產(chǎn)市場運行的監(jiān)管預(yù)測。（1）未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售。（2）取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售。（3）明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的各種違禁行為，包括炒賣房號，在代理過程中賺取差價，通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易，發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實的信息，采取內(nèi)部認(rèn)購、雇人排隊手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。（4）要求各地健全房地產(chǎn)信息公開機制。政府要及時準(zhǔn)確地將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會公開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則要在銷售現(xiàn)場明示預(yù)售許可情況、商品住房預(yù)售方案等信息。

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