袁藝偉

摘 要 我國《物權法》規(guī)定車位權屬處理“應當首先滿足業(yè)主的需要”的表述過于概括，“其它場地”所指不明，約定歸屬不切實際且有違法律體系的一致性。應立足我國國情，從車位的性質、類型、功能、土地使用權的狀況、車位權屬所涉及的利益關系等方面加以分析，借鑒國外立法例，在堅持小區(qū)車位應當首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，完善《物權法》的車位權屬規(guī)則。

關鍵詞 《物權法》 車位權屬 啟示

一、對《物權法》第74條的理解

《物權法》第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護業(yè)主利益的價值選擇，對于構建和諧社區(qū)、維護社會穩(wěn)定無疑具有積極意義。但其表述過于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。譬如，“首先”應是業(yè)主對小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu)先購買權、優(yōu)先承租權。豍“首先”不同于“優(yōu)先”，對其理解應服從保護業(yè)主利益的立法目的。車位的購買數量應在合理范圍之內，且只是用于生活用途，不得用于經營用途，合理的數量并不限于一戶一個。豎這種規(guī)定的模糊性，導致司法與執(zhí)法實踐難以操作。為此，最高人民法院關于《審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第5條規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。但《解釋》仍欠具體。據筆者對廣州市房地產權登記交易中心的調研，辦理車位產權登記的難點就在于如何認定該車位是否已“首先滿足業(yè)主的需要”？當事人通過法院強制執(zhí)行中的拍賣取得車位的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制？可見，這種模糊規(guī)定亟待改進，否則勢必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實現。

從表面來看，《物權法》第74條第2款規(guī)定尊重當事人的意思自治，順應市場經濟的基本要求，十分合理。然而，立足我國現實與相關立法，審視其實施現狀，就不得不質疑其合理性。在我國，小區(qū)車位至今仍然供不應求，屬于稀缺資源；房地產市場基本處于賣方市場，缺乏競爭；國家和地方政府對小區(qū)車位的價格缺乏管制。

《物權法》第74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之處。其一，“其它場地”所指不明，容易引發(fā)爭議。有學者認為，“其它場地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。豏還有學者認為，“其它場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標準，不應局限于“土地”，在解釋上與“土地”同其意義者，亦在之列，包括：首層架空層、結建人防工程等。豐可以說，至今首層架空層車位、地下車位的權屬仍不明確與此不無關系。其二，車位共有權的內容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售？誰有權出售？誰有權買受？所取得的是車位所有權還是專用權？所得收益歸誰等問題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展或具有一定的專業(yè)性，須由《物權法》加以明定。

二、對車位法律性質的分析

停車場或車庫形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利，人們人為在其中通過劃線等方式明確一個個車位的范圍并作為單獨的交易對象，因而車位具有觀念上的獨立性。同時，車位具有停放車輛的特定用途，人們可以通過公共車道和出入口駕駛汽車出入車位，實現對車位的利用，無需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的獨立性。因此車位可以被理解成獨立物?！段餀喾ā返?4條第2款關于車位可以出售、附贈或出租的規(guī)定也已暗示這一點。既然如此，車位就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國，重要成分的判斷標準是：物與物之間的關系如此緊密，以致如果分離，則會使一物遭到毀壞、損害或喪失效用。豑顯然，車位不符合該標準。

作為獨立物的車位就具備構成專有部分的可能性，可以被認定為專有部分，成為專有權的客體，由業(yè)主或開發(fā)商享有專有權，通過登記取得獨立的產權證書，可以單獨流轉。許多國家和地區(qū)不乏將車位認定為專有部分的立法例。然而，《物權法》并沒有明確車位是否構成專有部分。《解釋》第2條彌補了這一缺漏，明確了車位構成專有部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個條件“能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”實為多余。因為只要具備前兩個條件亦即“具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”即可。建議《物權法》修改時，在檢討《解釋》的基礎上，增加對車位構成專有部分的規(guī)定。當然，車位是獨立物并不意味著車位只能構成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮車位是獨立物外，還需綜合考慮土地使用權的狀況，車位的類型、功能以及不同利益主體間的利益平衡等。

三、對車位權屬規(guī)則的應然分析

（一）對車位功能的分析

我國建設部和地方政府出臺的規(guī)范性文件對車位的配建做出了規(guī)定。豒根據這些規(guī)定，開發(fā)商在建設住宅小區(qū)時，應該報經規(guī)劃修建一定比例的車位，作為配套設施。強制配建車位作為配套設施，也是許多國家和地區(qū)的通例。德國1973年修訂的《住宅所有權法》賦予地上、地下停車場“專有所有權”：“以持久性界標標明范圍之停車場，視為獨立性之房間”。隨著我國經濟發(fā)展程度的不斷提高，汽車已經成為城市居民出行的重要交通工具，而且居民對汽車的需求量還會增加。因而，居住在小區(qū)里的有車業(yè)主對車位的需求是必然的。將法定車位作為配套設施，有利于滿足業(yè)主的停車需要，提升小區(qū)的居住環(huán)境。

（二）對車位權屬所涉利益及其規(guī)范性質的分析

討論《物權法》車位權屬規(guī)則的應然狀態(tài)，就有必要分析車位權屬所涉及的利益關系。民法所協(xié)調的利益關系從總體上來講，主要包括以下三種類型：民事主體與民事主體之間的利益關系；民事主體利益與國家利益之間的關系；民事主體利益與社會公共利益之間的關系。一般來說，調整民事主體與民事主體之間利益關系的主要是任意性規(guī)范。對于民事主體利益與國家利益、社會公共利益之間關系的調整主要借助強行性規(guī)范。那么，就小區(qū)車位權屬所涉及的利益關系而言，停車位應當是小區(qū)的配套設施，如果缺少則房屋單元和整個小區(qū)對業(yè)主，尤其是有停車位需求的業(yè)主的意義就會大打折扣。因而法定車位權屬所涉及的利益關系表面看來是業(yè)主與開發(fā)商之間的關系，實質上應屬于民事主體利益與社會公共利益之間的關系，理應由強行性規(guī)范加以調整。結合上述對法定車位功能的分析，應強制規(guī)定小區(qū)須配建一定數量的法定車位，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商須強制性地向業(yè)主移交法定車位的控制權。

（三）對車位權屬關系的分析

此處我們應當區(qū)分車位與車庫的不同情況。停車位的權屬問題在德國民法典中沒有被直接規(guī)定，但于1973年修訂的《住宅所有權法》對停車場問題進行了相關規(guī)定，即“地上、地下停車產皆可設專有所有權”：“以持久性界標標明范圍之停車場，視為獨立性之房間”。這也是大陸法系國家唯一對于停車場問題給予明文立法的國家。德國在立法上做了明確的規(guī)定，即無論是地上，還是地下停車位，都能成為建筑物區(qū)分所有權的對象，可以取得專有權，能夠獨自進行買賣。通過立法避免了許多實踐和理論界對此的爭論。本文認為德國對于停車場專有所有權問題的規(guī)定可以給我們解決停車庫及停車位權屬問題提供一些啟發(fā)。

停車庫從構造上來講即是一個可以被封閉起來的獨立的空間，可以被封閉即意味著可以被獨自占有和使用。因此，對于這樣一種專有、獨占性的資源，其所有權應當由開發(fā)商所享有，而業(yè)主可以通過買賣、贈與等形式合法獲得這一所有權，業(yè)主的這一權利也是《物權法》第74條內涵的體現。但是停車位同停車庫不一樣，停車位并不是封閉的空間，而是存在于公共空間之內的，而這樣的公共空間從權屬上說應當是由業(yè)主共有的。停車位的所有權并不應當因為特定業(yè)主支付了相關價款或者獲得了開發(fā)商的許可就獨占性地享有。因此，對于這一問題，我們應當思考相關問題：

第一，房地產業(yè)在近幾年的發(fā)展非常迅速，盡管受到金融危機和國內政府調控政策的影響，但房地產商群體的實力依舊雄厚。在不動產，尤其是商品房交易的法律關系中，開發(fā)商往往是資源、資金的占有者，其相對于消費者是絕對意義上的強勢方，而民法的核心理念之一就是公平平等，因此，當房產開發(fā)方同消費者發(fā)生利益沖突，需要我們去作出價值選擇的時候，我們似乎應當更偏向于對消費者的保護。即為了彌補業(yè)主居住的舒適感，開發(fā)商應當投入相應的成本建設足夠數量的停車位。

第二，對于停車位數量的具體要求，我們國家的法律尚有較大的空白。對于停車位數量的規(guī)定，法國法律有著相關規(guī)定：凡新建公寓式住宅的，其建造者都負有于建筑物基地內，為每一住戶設定一停車空間的義務?？紤]到我們國家人多地少的國情，應當將“建筑物基地”的范圍做相關延伸，不僅僅包括住宅區(qū)露天的停車位，以及小區(qū)內的地下停車場，也應當包括在小區(qū)外單獨建設的立體停車場。

第三，停車位的權屬應當屬于全體業(yè)主共有。住宅區(qū)、地下停車場、立體停車場內的停車位所占用的是公共空間，公共空間不應當被獨占、專屬性地所有。如果出現停車位不足的現象，應當由開發(fā)商繼續(xù)投入資金修建足額的停車位，并交由業(yè)主無償使用。如果出現停車位暫時性多余的情況，應當將用途決策權交由業(yè)主委員會來決定。

四、美國與我國臺灣地區(qū)車位權屬規(guī)則的借鑒意義

美國住宅小區(qū)區(qū)分所有制度設計多遵循一個基本原則，即除了小區(qū)房屋單元的業(yè)主之外，不允許任何他人在小區(qū)內擁有任何共享設施和配套設施。在此原則下，美國《統(tǒng)一區(qū)分所有法》（Uniform Condominium Act）（1980）第1-103（7）條和第1-103（4）條明確將小區(qū)內的所有設施分為專有部分和共有部分兩大類。在這種區(qū)分下，美國小區(qū)區(qū)分所有法律一是將停車位界定為共有部分（Common elements），作為小區(qū)全體業(yè)主的共有財產，可以設定為某一房屋單元的業(yè)主專用，可以出租、出售給小區(qū)其它業(yè)主。二是將停車位界定為房屋單元的組成部分，不得單獨轉讓，只能隨著房屋單元的轉讓而轉讓。為保障業(yè)主對共有部分真正享有權利，防止開發(fā)商控制業(yè)主共有部分謀取非法利益，美國各州小區(qū)區(qū)分所有法律還強制性規(guī)定開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)控制權的時間，為全體業(yè)主選舉產生第一屆管委會后2個月內。而業(yè)主選舉產生第一屆管委會的時間期限，一般是開發(fā)商所銷售的房屋單元達到小區(qū)房屋單元總數的75%后60天內。豓否則，業(yè)主有權終止在開發(fā)商控制階段由開發(fā)商代表業(yè)主協(xié)會對外簽訂的任何合同或協(xié)議。豔美國是車輪上的國家，曾出現因法律不健全，開發(fā)商將小區(qū)車位據為己有牟取非法利益的問題。但隨著美國上述《統(tǒng)一區(qū)分所有法》的制定及其在美國各州的廣泛采納，其確立的車位制度通過強行性規(guī)范有效地解決了這一問題，還車位于業(yè)主。我國當前車位供求矛盾突出，存在著開發(fā)商壟斷車位資源并高價出售，甚至將車位建設成本計入房價后，還再次向業(yè)主高價出售以牟取暴利等現象，嚴重侵害了業(yè)主的合法利益，因而美國車位權屬規(guī)則對我國更具有現實的借鑒意義。

五、完善《物權法》車位權屬規(guī)則的建議

綜上，針對我國《物權法》車位權屬規(guī)則存在的不足，在堅持小區(qū)車位應當首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，立足我國國情，借鑒國外立法例，應從以下幾方面對其加以修改完善：

其一，在建筑物區(qū)分所有權中增加對專有部分的界定，同時增加規(guī)定“以持久性的界限標明范圍的車位，視為有獨立性的房間”。

其二，將小區(qū)車位劃分為法定車位、增設車位兩類，并分別予以規(guī)制。其中法定車位由開發(fā)商依法強制配建。對車位配建的數量，我國目前由國家立法統(tǒng)一規(guī)定標準后，允許各城市根據自身發(fā)展水平、車位供需狀況等制定具體標準的做法值得贊同。在法定車位中，強制規(guī)定按照每5至10個業(yè)主一個車位的標準設置臨租車位或鐘點車位，用于來客、為小區(qū)業(yè)主服務人員等公眾停車。法定車位應界定為區(qū)分所有建筑物的共有部分，明確規(guī)定為業(yè)主共有。對于法定車位（臨租車位除外），允許業(yè)主大會協(xié)議決定為特定業(yè)主設定專用權，或登記為業(yè)主房屋專有權的內容或在業(yè)主管理規(guī)約中加以記載。該專用權可以隨業(yè)主房屋的移轉而移轉，也可在業(yè)主之間單獨移轉，但不得移轉給非業(yè)主。此外，在優(yōu)先保護業(yè)主停車利益的前提下，為充分發(fā)揮車位的效用，亦應允許法定車位對非業(yè)主出租。設定專用權所取得的收益，在扣除物業(yè)管理成本和稅金后，屬于全體業(yè)主共有，用作維修資金。增設車位應計入容積率，分攤土地使用權面積份額，可以界定為區(qū)分所有建筑物的專有部分，通過登記取得單獨的權利證書，開發(fā)商可以單獨出售、出租或抵押，且不以業(yè)主為限。但在開發(fā)商出售、出租增設車位時，業(yè)主在同等條件下有優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權。

其三，規(guī)定強制開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)共有部分控制權的時間和逾期未移交的法律后果。移交時間可規(guī)定為業(yè)主委員會成立或管理負責人推選或指定后1個月內。逾期未移交的法律后果可規(guī)定為業(yè)主有權終止在開發(fā)商控制階段就小區(qū)共有部分由開發(fā)商對外簽訂的任何合同或協(xié)議。

其四，修改《物權法》對共有部分的規(guī)定，明確屬于業(yè)主共有土地使用權的土地范圍。小區(qū)內的土地，除了屬于城鎮(zhèn)公共道路用地、城鎮(zhèn)公共綠地、業(yè)主專有的建筑物用地、分攤了土地使用權面積可以依法由開發(fā)商等主體保留的建筑物用地外，由業(yè)主共有建設用地使用權。包括：建筑物所在的土地及其附屬的庭院、圍繞建筑物的空地、小區(qū)綠地和道路用地、公共設施及場所用地、物業(yè)服務用房用地等。同時，由于專用權的設定對于共有部分來說具有普遍性，可在共有部分中增加對專用權的規(guī)定。