馮 博

(中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北京順捷金海置業(yè)有限公司，北京 102308)

0 引言

近年來，隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢動蕩和國際資本流動性過剩，我國房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，該行業(yè)風(fēng)險也正在逐步顯現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)背景的影響，政策環(huán)境的改變，加上日益攀升的成本壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本風(fēng)險問題正在加劇。對房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險管理的探索是一個不斷深入的過程，涉及的管理內(nèi)容不斷的拓展，理論體系和方法也正在不斷的完善。

工程項目風(fēng)險管理概念是在二十世紀(jì)五六十年代萌芽的，起步相對較晚。當(dāng)時的時代背景主要是戰(zhàn)后的復(fù)蘇時期，西方發(fā)達(dá)國家需要建設(shè)一批工期時間長、投資規(guī)模大、技術(shù)相對復(fù)雜的交通、水利等項目。并且這些大型的項目在成本、質(zhì)量、進(jìn)度管理等方面有著相當(dāng)多的不確定性，也就是從那個時間開始，風(fēng)險管理中針對工程項目的分支研究孕育而生。1980年，學(xué)者周士富首次提出“風(fēng)險”一詞，直到80年代中期國內(nèi)才開始引進(jìn)風(fēng)險管理理論。清華大學(xué)郭仲偉教授(1987)《風(fēng)險分析與決策》的出版是我國風(fēng)險管理研究工作正式展開的標(biāo)志。我國房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理理論起步則更晚，90年代初期，基本才開始出現(xiàn)了對房地產(chǎn)項目風(fēng)險與決策的理論研究。近幾年來，不少學(xué)者對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究進(jìn)入了較深層次的階段，出現(xiàn)了不少系統(tǒng)性的研究，這些研究的出現(xiàn)，使得當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高了對風(fēng)險管理的重視程度。從風(fēng)險管理的理論研究發(fā)展過程不難看出，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的理論正在越發(fā)受到重視。但是目前，學(xué)界以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本風(fēng)險管理方面受到各種不確定性因素的影響，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管理的不確定性，對這些不確定性進(jìn)行量化分析是一項十分重要且必要的課題。基于當(dāng)前情況，本文試圖以蒙特卡羅模擬法為定量工具，結(jié)合水晶球分析軟件，以一個實(shí)際項目對房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險管理進(jìn)行分析，并提出成本風(fēng)險管理的一些建議。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險構(gòu)成與管理

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本風(fēng)險因素構(gòu)成

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程與一般的生產(chǎn)產(chǎn)品過程不同，它的不確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他產(chǎn)品。影響成本的因素有很多，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、政治、社會、法律等客觀因素，還包括開發(fā)商、設(shè)計單位、承建單位以及其他利益相關(guān)者的主觀行為因素。這些因素都會影響到開發(fā)成本的各個方面。由于成本風(fēng)險涉及項目開發(fā)的各個方面，只有開發(fā)結(jié)束才能確定總成本，而總成本又由土地成本、前期開發(fā)成本、建安成本、營銷成本以及其他成本構(gòu)成，這些子成本風(fēng)險的不確定性最終都會反映到開發(fā)總成本上來，因此需要我們利用科學(xué)的分析方法進(jìn)行度量并形成一定的風(fēng)險防范措施。

1.2 蒙特卡羅模擬法的優(yōu)勢

目前一些常用的風(fēng)險分析工具存在一定的不足，比如多因素敏感性分析雖然是指可以對兩個或兩個以上子成本變動的情況進(jìn)行分析，但是分析時假定這些同時變化的成本要素之間也是相互獨(dú)立的，并且這些成本變化的概率要一致，這在實(shí)際問題中也是不太會發(fā)生的。

由于蒙特卡羅可以很好的隨機(jī)模擬各個成本子風(fēng)險之間的動態(tài)關(guān)系，被廣泛的運(yùn)用在風(fēng)險研究領(lǐng)域，且被認(rèn)為是一種經(jīng)濟(jì)有效的方法。因此，筆者將蒙特卡羅模擬法引入到房地產(chǎn)成本風(fēng)險管理中，并結(jié)合水晶球軟件，以期達(dá)到較為科學(xué)的預(yù)測房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本風(fēng)險的目的，彌補(bǔ)傳統(tǒng)成本管理技術(shù)的缺陷，強(qiáng)化成本風(fēng)險的預(yù)測能力，使得分析能夠更好的指導(dǎo)實(shí)踐。

2 蒙特卡羅模擬法在成本風(fēng)險管理中的運(yùn)用

2.1 方法介紹

蒙特卡羅模擬法(Monte Carlo simulation)也叫統(tǒng)計實(shí)驗法，是以概率統(tǒng)計的相關(guān)理論為基礎(chǔ)的一種常見的風(fēng)險評估方法。它根據(jù)歷史數(shù)據(jù)以及既定分布假定的參數(shù)特征，將所求解的問題同一定的概率模型相聯(lián)系，借助隨機(jī)產(chǎn)生的方法模擬出大量的數(shù)值，通過統(tǒng)計和處理這些數(shù)據(jù)和結(jié)果，以獲得問題的近似解。蒙特卡羅模擬法可以利用成本構(gòu)成要素的概率分布對總成本進(jìn)行一系列模擬，尤其適用于具有多風(fēng)險因素且其不確定性大的風(fēng)險事件，通過蒙特卡羅模擬法可以減少一定的決策盲目性，使得風(fēng)險降到最低限度，但對風(fēng)險管理人員的素質(zhì)提出了一定的要求。

2.2 項目概況

某項目總用地面積為81964 m2，建設(shè)用地面積為37789 m2。小區(qū)的容積率為2.5，綠地率為30%。項目的建筑控制規(guī)模在地上86722 m2，供地形式為“六通一平”。近幾年，國家相繼出臺了一系列針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施，包含土地、金融、稅收等多種手段。在其當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)市場下行壓力仍將存在，再加上同質(zhì)性的產(chǎn)品較多等原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)激烈的競爭，開發(fā)成本風(fēng)險激增。

2.3 蒙特卡羅模擬過程

根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)的研究，各子成本風(fēng)險變量的概率分布以及具體的參數(shù)值見表1。土地開發(fā)費(fèi)服從均勻分布，a為其最小值50000萬元，也就是該地塊拍賣的起價，而70000萬元則為專家所估計的最高價格，在50000～70000之間，任何一個價格出現(xiàn)的概率是相等的，都可能成為真正的成交價格。房屋開發(fā)費(fèi)用與營銷費(fèi)用屬于三角分布，a為三角分布的最小值，b為三角分布的最大值，而m則為其最有可能出現(xiàn)的值。成本的值最終可能介于最小與最大值之間。前期開發(fā)費(fèi)與其他費(fèi)用之間屬于正態(tài)分布，μ與σ分別代表分布的均值與方差。如果一個風(fēng)險變量在任何范圍中均值出現(xiàn)的可能性與其他數(shù)值出現(xiàn)的可能性機(jī)會相同，則認(rèn)為服從正態(tài)分布，其有三個前提:1)最具可能的平均值;2)最終的值有可能大于平均值，也有可能小于平均值;3)最終值是較為接近均值而非遠(yuǎn)離均值。本次蒙特卡羅分析法采用水晶球(Crystal Ball)軟件進(jìn)行操作。Crystal Ball通過利用蒙特卡羅模擬對特殊的情況下可能產(chǎn)生的各種結(jié)果完成上述的假設(shè)過程。其利用的原理是在允許的范圍內(nèi)產(chǎn)生隨機(jī)的數(shù)值，并且經(jīng)過成千次(可根據(jù)經(jīng)驗自己定義)的精密測算，給予每種結(jié)果一定的可能性，不但減少了人由于手工操作所耗費(fèi)的時間，并且能夠應(yīng)對復(fù)雜的工作。

按照表1估算出來的數(shù)值，在Crystal Ball軟件中定義各年的成本風(fēng)險變量以及概率分布，為開展模擬計算做好準(zhǔn)備工作。圖1與圖2顯示的是各個子成本風(fēng)險在2年的項目周期內(nèi)的概率分布圖。將“總成本”設(shè)定為預(yù)測單元，并且設(shè)定迭代次數(shù)，通常的情況下，模擬出來的結(jié)果與迭代次數(shù)成正比，即迭代次數(shù)越多結(jié)果越為精確。本論文將迭代次數(shù)設(shè)定為10000次。通過軟件10000次在置信區(qū)間為95%下的模擬，見圖3，得到了項目總成本的統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及其概率分布特征，見圖4與表2。

表1 成本構(gòu)成變量概率分布參數(shù)

圖1 變量概率分布圖（第一年）

圖2 變量概率分布圖（第二年）

圖3 模擬次數(shù)及置信區(qū)間的設(shè)置

根據(jù)表3中的結(jié)果顯示，如果按照以往的經(jīng)驗，在考慮成本風(fēng)險以及其概率分布之后，按照當(dāng)前的情況進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，在總成本定額114144.98萬元的情況下能夠以接近80%的可能性完成。造成這種情況的原因可能是因為土地成本占比過大且具有一定的風(fēng)險性，面對建筑材料以及勞動力等價格的上漲，再加上國家宏觀政策等調(diào)控手段下，大部分購房者可能持有觀望的態(tài)勢，從而出現(xiàn)營銷費(fèi)用的增加，專家可能調(diào)高了變量中出現(xiàn)的最大值，由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的諸多不確定性因素，專家對前期開發(fā)費(fèi)以及其他費(fèi)用概率分布中的方差也做出了一定的調(diào)整，適當(dāng)?shù)恼{(diào)高了方差值。

圖4 房地產(chǎn)項目開發(fā)總成本統(tǒng)計分布圖

表2 房地產(chǎn)項目開發(fā)總成本分布特征

3 結(jié)語

通過對房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項子成本進(jìn)行蒙特卡羅模擬后，通過隨機(jī)模擬形成的圖表，房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險管理者就可以對項目成本的風(fēng)險進(jìn)行分析。就以上模擬結(jié)果而言，該項目的成本風(fēng)險管理要從多方面入手:土地成本占比過大，因此在開發(fā)時要密切關(guān)注國家出臺的有關(guān)土地的相關(guān)政策，避免土地成本風(fēng)險帶來的不利影響。面對建筑材料以及勞動力等價格上漲的風(fēng)險誘因，開發(fā)商也要未雨綢繆，與利益相關(guān)方簽訂合同，做到風(fēng)險轉(zhuǎn)移與規(guī)避。成本風(fēng)險是一個衡量項目開發(fā)是否能夠按照既定成本運(yùn)行的重要指標(biāo)，是描述偏離期望值的離散程度，對模擬結(jié)果進(jìn)行分析后，如果風(fēng)險越大，則說明未來不確定性因素越多，成本風(fēng)險管理的難度也就越難把握。

表3 房地產(chǎn)項目開發(fā)既定總成本實(shí)現(xiàn)可能性

本文系統(tǒng)的介紹了蒙特卡羅方法運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險分析的全部過程，運(yùn)用蒙特卡羅模擬法能夠處理與總成本相關(guān)的各項資金成本的不確定性，并以概率示之，可以使得房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險分析的程序大為簡化。此外，它能夠在原始數(shù)據(jù)較為不足的情況下為開發(fā)環(huán)節(jié)中成本的決策者提供較為科學(xué)的成本風(fēng)險分析資料，隨著我國房地產(chǎn)市場的日漸成熟，得益于計算機(jī)處理技術(shù)的不斷完善，蒙特卡羅模擬法在日后的成本風(fēng)險管理工作中必將得到更為廣泛的運(yùn)用。

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