趙 欣

(鄂州職業(yè)大學(xué)，湖北鄂州 436000)

1 概述

目前鄂州市進(jìn)行的農(nóng)村土地制度改革是對(duì)保耕地紅線前提下中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的一個(gè)探索，是一個(gè)對(duì)全國(guó)土地制度改革影響深遠(yuǎn)的創(chuàng)新。這個(gè)改革探索過(guò)程的成功與否都會(huì)裨益于我國(guó)集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。其制度模式為:通過(guò)提高集體所有建設(shè)用地的集約利用率，具體做法就是以“新農(nóng)村建設(shè)”為制度抓手，興建新農(nóng)村社區(qū)，集約利用農(nóng)村宅基地，將節(jié)約出來(lái)的集體所有建設(shè)用地復(fù)耕，節(jié)約出的耕地以掛鉤指標(biāo)的形式，通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所來(lái)交易流轉(zhuǎn)，城市土地開發(fā)者需要開發(fā)用地時(shí)，向土地一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買用地時(shí)同時(shí)需通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所購(gòu)買與之配套的掛鉤指標(biāo)。如此既解決了新農(nóng)村建設(shè)資金來(lái)源問(wèn)題，以及城市用地來(lái)源問(wèn)題，同時(shí)也解決了集體所有用地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

同時(shí)我們注意到這種土地使用權(quán)制度改革能否健康有序地執(zhí)行，是建立在所在城市的土地開發(fā)市場(chǎng)健康有序的基礎(chǔ)之上的，當(dāng)?shù)氐耐恋亻_發(fā)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，這項(xiàng)改革制度才能可持續(xù)執(zhí)行，換言之即土地可置換的總量與新增城市建成區(qū)土地開發(fā)總量必須是配套的，新增的土地可置換量其實(shí)為該城市建成區(qū)土地開發(fā)余量。房地產(chǎn)是一個(gè)資金雄厚、市場(chǎng)穩(wěn)定而龐大的市場(chǎng)，土地的居住物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是地方政府較多采用的土地開發(fā)利用的方式，同樣也是鄂州市政府主要采用的土地開發(fā)方式。在此，筆者就鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總量測(cè)算為著眼點(diǎn)，分析鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)余量，繼而研究鄂州市土地使用權(quán)制度改革中需要面對(duì)的置換數(shù)量問(wèn)題。

2 分析

2.1 分析方法

某個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的大小受諸多因素影響，通常包括以下幾個(gè)方面:

1)人口因素:區(qū)域內(nèi)居民年齡結(jié)構(gòu)、本地居民與外來(lái)人口的比例以及外來(lái)導(dǎo)入人口的數(shù)量。

2)收入因素:區(qū)域居民的收入水平、收入結(jié)構(gòu)。

3)價(jià)格因素:區(qū)域內(nèi)商品房銷售價(jià)格水平、商品房租賃價(jià)格水平。

4)城市發(fā)展因素:城市化發(fā)展的速度、動(dòng)拆遷等等帶來(lái)的需求增長(zhǎng)。

5)消費(fèi)特征因素:住房消費(fèi)習(xí)慣(對(duì)于租賃居住和購(gòu)買居住的偏好)、區(qū)域內(nèi)投資投機(jī)性需求所占比重。

筆者試圖從收入與商品住宅價(jià)格的關(guān)系出發(fā)，構(gòu)筑不受市場(chǎng)影響的房地產(chǎn)容量計(jì)算模型，本文的計(jì)算思路如下:

1)統(tǒng)計(jì)鄂州市的常住人口數(shù)量，包括鄂州市戶籍人口和外來(lái)人口結(jié)構(gòu);

2)通過(guò)不同階層收入水平與房?jī)r(jià)的對(duì)比計(jì)算2011年可購(gòu)房人口數(shù)量;

3)由可購(gòu)房人口數(shù)量和鄂州市人均使用面積計(jì)算2011年鄂州市總體購(gòu)房需求量;

4)通過(guò)2011年總購(gòu)房數(shù)量扣除已購(gòu)房數(shù)量，最終得出鄂州市未來(lái)市場(chǎng)容量(靜態(tài)數(shù)據(jù));

5)同時(shí)考慮到城市化率的增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)以及動(dòng)拆遷帶來(lái)的增長(zhǎng)，得出鄂州市未來(lái)市場(chǎng)容量(動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù));

6)放松假設(shè)條件下的數(shù)據(jù)修正。

以上計(jì)算過(guò)程基于以下假設(shè):

a.假設(shè)一:剛性需求假設(shè)，沒有重復(fù)置業(yè)，沒有投資投機(jī)性需求，每個(gè)家庭只購(gòu)買一套住房;

b.假設(shè)二:房?jī)r(jià)收入比假設(shè)，消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)房只關(guān)注價(jià)格與收入的關(guān)系，只要價(jià)格符合收入承受水平，就產(chǎn)生購(gòu)買需求。

2.2 分析過(guò)程

1)鄂州市常住人口的數(shù)量。

根據(jù)鄂州市2010年人口普查數(shù)據(jù)［1］，2010年11月1日零時(shí)，全市登記的戶籍人口為1 082 653人，常住人口為1 048 672人，全市常住人口共有家庭戶294 453戶，家庭戶人口為965 909人，平均每個(gè)家庭戶的人口為3.28人。鄂州市城市建成區(qū)以鄂城區(qū)為主，人口的總數(shù)為303 315人，根據(jù)數(shù)據(jù)可以知道鄂州市是一個(gè)以人口輸出為主的城市，或者說(shuō)外來(lái)流動(dòng)人口少，城市居住人口的增加以從農(nóng)村遷徙到城市的從事各種經(jīng)營(yíng)的人口為來(lái)源。進(jìn)行計(jì)算時(shí)以鄂城區(qū)居住人口為計(jì)算對(duì)象，不計(jì)算流動(dòng)人口數(shù)量。

2)鄂州市商品住宅價(jià)格假設(shè)。

a.按2011年房?jī)r(jià)均價(jià)3 500元/m2，為方便計(jì)算，每套房以100 m2計(jì)算，首付30%，貸款70%，按揭20年，利率根據(jù)最新央行商業(yè)貸款利率7.83%，采用等額本息法計(jì)算。

b.等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。

通常認(rèn)為，按揭比20年情況下，年還款額占收入比重為30%以內(nèi)，屬于比較容易支付的;年還款額占收入比重為30% ～50%，屬于可以支付階層;年還款額占收入比重大于70%的情況下，認(rèn)為是難以支付的。

3)2011年鄂州市各收入階層住房負(fù)擔(dān)比重計(jì)算。

由于缺乏鄂州市相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)湖北省不同階層收入數(shù)據(jù)［2］推算鄂州市相關(guān)數(shù)據(jù)見表1。

表1 鄂州市各收入階層住房負(fù)擔(dān)比重表

根據(jù)表格計(jì)算結(jié)果可以判斷:最低收入家庭的還款占收入比重為72.60%，接近于70%的難以支付的收入水平，如按鄂州經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，鄂州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入還會(huì)進(jìn)一步提高，因此可以樂觀估計(jì)，鄂州市達(dá)到購(gòu)房要求收入水平的消費(fèi)者達(dá)到100%左右的水平;保守預(yù)計(jì)，鄂州市達(dá)到購(gòu)房要求收入水平的消費(fèi)者達(dá)到90%左右的水平。

4)鄂州市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量測(cè)算(靜態(tài)條件)計(jì)算見表2。

表2 2011年鄂州市商品住宅總體購(gòu)房需求量表

根據(jù)表格計(jì)算結(jié)果可以判斷:樂觀估計(jì)，鄂州市達(dá)到購(gòu)房要求收入水平的消費(fèi)者達(dá)到100%左右的水平，可能的購(gòu)房總量為面積930萬(wàn)m2，9.30萬(wàn)套;保守預(yù)計(jì)，鄂州市達(dá)到購(gòu)房要求收入水平的消費(fèi)者達(dá)到90%左右的水平，可能的購(gòu)房總量為面積837 萬(wàn) m2，8.37 萬(wàn)套。

5)放松假設(shè)條件下的數(shù)據(jù)思考。

a.筆者關(guān)于未來(lái)鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的測(cè)算，基于鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求均為剛性需求的假設(shè)，然而考慮到鄂州的投資投機(jī)性需求，則實(shí)際未來(lái)市場(chǎng)容量的預(yù)計(jì)是偏少的。

b.由于缺乏相關(guān)的數(shù)據(jù)，原計(jì)劃中的通過(guò)2011年總購(gòu)房數(shù)量扣除已購(gòu)房數(shù)量，最終得出鄂州市未來(lái)市場(chǎng)容量(靜態(tài)數(shù)據(jù))計(jì)算無(wú)法成功計(jì)算;以及同時(shí)考慮到城市化率的增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)以及動(dòng)拆遷帶來(lái)的增長(zhǎng)，得出鄂州市未來(lái)市場(chǎng)容量(動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù))計(jì)算無(wú)法成功計(jì)算。

3 結(jié)語(yǔ)

1)樂觀估計(jì)鄂州市可能的購(gòu)房總量為面積930萬(wàn) m2，9.30萬(wàn)套;保守預(yù)計(jì)為面積837萬(wàn) m2，8.37萬(wàn)套。按照2011年1月～9月均銷售2.82萬(wàn)套住宅為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，推算全年銷售3.76萬(wàn)套進(jìn)行計(jì)算，在不計(jì)算往年已經(jīng)銷售的房屋數(shù)量的條件下，僅以2011年1年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量就可以基本滿足40%樂觀估計(jì)的可購(gòu)房消費(fèi)者需求，2年時(shí)間基本滿足全部樂觀估計(jì)的可購(gòu)房消費(fèi)者需求。

2)在不計(jì)算往年已經(jīng)銷售的房屋數(shù)量的條件下，2年時(shí)間基本滿足樂觀估計(jì)的可購(gòu)房消費(fèi)者需求意味著:第3年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)有居民收入水平下，換句話說(shuō)在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量條件下，將趨于飽和而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇萎縮。鄂州市目前的房地產(chǎn)開發(fā)總量是沒有考慮本地房地產(chǎn)市場(chǎng)容量條件盲目確定的，或者說(shuō)房地產(chǎn)主管部門并沒有實(shí)施本地房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)?？偭靠刂?。這種無(wú)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)行為，無(wú)論對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展，鄂州市的土地轉(zhuǎn)讓收入，還是對(duì)鄂州市農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)置換制度改革探索都是有破壞的，是難以為繼的，甚至是“竭澤而漁”。

3)如果鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)不考慮本地房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，以搶占周邊市場(chǎng)份額，以接納周邊市場(chǎng)擠出消費(fèi)為指向的話，由于無(wú)法測(cè)算能吸納多少臨近市場(chǎng)擠出消費(fèi)額，開發(fā)規(guī)模也是無(wú)法估計(jì)，處于一種“摸石頭過(guò)河”的狀態(tài)的話，那么周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)如花湖開發(fā)區(qū)、紅蓮湖旅游度假區(qū)和葛店開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)同樣是無(wú)序的，對(duì)鄂州市整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也只是暫時(shí)繁榮而不是長(zhǎng)久之計(jì)。

4 建議

1)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模。

樂觀估計(jì)鄂州市達(dá)到購(gòu)房要求收入水平的消費(fèi)者達(dá)到100%左右的水平，鄂州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是很理想的市場(chǎng)，但是由于市場(chǎng)本身容量有限，加之鄂州近年房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)速度過(guò)快，會(huì)導(dǎo)致后來(lái)的鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，進(jìn)而威脅鄂州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的社會(huì)基礎(chǔ)。為利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，有利于鄂州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)置換制度改革，對(duì)鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)當(dāng)務(wù)之急就是控制房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模。

2)做大本地市場(chǎng)。

長(zhǎng)期做法:增加城區(qū)居民數(shù)量;短期做法:停止新的周邊用地開發(fā)，主要以市區(qū)舊城改造為主，促進(jìn)消費(fèi)同時(shí)可以改觀城市景觀。鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)是理想的市場(chǎng)也是有限的市場(chǎng)，但是鄂州市城區(qū)人口僅30萬(wàn)，人口數(shù)量太少是市場(chǎng)容量有限的主要原因，因此增加人口是擴(kuò)大鄂州房地產(chǎn)市場(chǎng)的最直接方法，然而城市人口的增加是一個(gè)緩慢的過(guò)程，所以這是一個(gè)長(zhǎng)期的作法。另周期較短的作法就是停止新的周邊用地開發(fā)，主要以市區(qū)舊城改造為主，促進(jìn)消費(fèi);鄂州市建市有20余年，城市建成區(qū)有新城區(qū)有舊城區(qū)，新城區(qū)規(guī)劃較好，城區(qū)景觀有城市的感覺，而舊城區(qū)缺乏規(guī)劃，建筑破舊，沒有新世紀(jì)城市的面貌。如改造市區(qū)舊城，既做大本地市場(chǎng)又能改善城市景觀，對(duì)營(yíng)造鄂州城市新形象以及湖北的“深圳”有利。長(zhǎng)短結(jié)合共同做大本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，利于市場(chǎng)健康發(fā)展，利于鄂州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)置換制度改革順利進(jìn)行。

3)在研究周邊市場(chǎng)需求條件下，鞏固好針對(duì)周邊市場(chǎng)開發(fā)，控制開發(fā)總量、開發(fā)時(shí)序。

鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)本身容量有限，但鄂州周邊如葛店、紅蓮湖、花湖等面對(duì)其他擠出市場(chǎng)而做的房地產(chǎn)開發(fā)是有益的補(bǔ)充，在對(duì)周邊擠出市場(chǎng)進(jìn)行足夠研究條件下，對(duì)這個(gè)不知道規(guī)模的市場(chǎng)進(jìn)行有序開發(fā)對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)是有幫助的，對(duì)鄂州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)置換制度改革同樣有幫助。

4)豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)手段。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多元的市場(chǎng)，按其用途細(xì)分的話，除鄂州市整個(gè)市場(chǎng)開發(fā)比重最大的居住物業(yè)市場(chǎng)之外，還有商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)以及特殊物業(yè)市場(chǎng)等。其中居住物業(yè)開發(fā)所需專業(yè)知識(shí)最少，流動(dòng)性實(shí)現(xiàn)速度最快，使得此種開發(fā)方式最為常見，但是其他的房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)同樣是可以有所作為的。以商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)為例:鄂州市專業(yè)交易市場(chǎng)有數(shù)個(gè)，如建材批發(fā)市場(chǎng)、水果批發(fā)市場(chǎng)、摩托交易批發(fā)市場(chǎng)等，這幾個(gè)市場(chǎng)都存在交易環(huán)境差這個(gè)問(wèn)題，火爆的交易現(xiàn)場(chǎng)與簡(jiǎn)陋的條件反常極大，這種商業(yè)氛圍也不利于鄂州市建設(shè)成“武漢市的后花園”“湖北省的深圳”大的環(huán)境。多引入專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，利用他們的專業(yè)開發(fā)，豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)手段，多在除居住物業(yè)以外的房地產(chǎn)市場(chǎng)下工夫，既利于鄂州市房地產(chǎn)市場(chǎng)做大做強(qiáng)，也利于改善鄂州市的城市面貌、經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)境，更快更好地把鄂州市建設(shè)成“武漢市的后花園”“湖北省的深圳”，同時(shí)還能在中國(guó)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)上探索出一條新路。

［1］ 鄂州市統(tǒng)計(jì)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局鄂州調(diào)查隊(duì).2011年鄂州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)［EB/OL］.http://www.ezhou.gov.cn/201202/c2464884.htm.

［2］ 湖北省統(tǒng)計(jì)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.湖北統(tǒng)計(jì)年鑒2011［M］.北京:中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2011:196-197.