□文/潘 琪張園園郭 雁林 凡

（1.中國人民銀行?？谥行闹校?.保險監(jiān)督管理局海南省分局 海南·?？冢?/p>

《物權法》明確國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度，但截至目前，我國立法機關、行政機關尚未出臺統(tǒng)一的有關“在建工程抵押登記范圍、機構和登記辦法”的法律、行政法規(guī)或行政規(guī)章，海南省也尚未出臺統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法，省內不同市縣在建工程抵押登記管理做法各異。

一、海南省主要市縣在建工程抵押登記管理現狀

（一）?？谑性诮üこ痰盅旱怯浄绞郊按嬖诘膯栴}。目前，?？谑性诮üこ痰盅旱怯洿嬖趦蓷l路徑：

一是由抵押雙方向?？谑袊镰h(huán)境資源局提交建設用地使用權抵押登記申請，?？谑袊镰h(huán)境資源局受理后可將抵押雙方簽訂的《抵押合同》中確認的抵押時點的“在建工程”部分記載入《土地他項權利證書》的他項權利種類及范圍。目前，省內各商業(yè)銀行普遍采取該種方式。

存在問題：在該抵押時點后新增的在建工程部分無法續(xù)辦抵押登記手續(xù)。對于已在國土部門進行了建設用地使用權抵押登記的，海口市住建部門不同意辦理在建工程抵押，理由是：辦理建設用地使用權抵押后，抵押時點的“在建工程”部分已一并抵押，再到房管部門辦理在建工程抵押，容易造成重復抵押。

二是海口市住房保障和房產管理局下屬的?？谑蟹课莓a權交易登記中心（以下簡稱中心）可受理在建工程抵押登記申請。據中心介紹，抵押雙方應先到中心申請辦理在建工程抵押，再到?？谑袊辆洲k理建設用地使用權抵押登記手續(xù)。對在建設中不斷增加的房屋面積可續(xù)辦抵押登記手續(xù)（不再收費）。在中心辦理在建工程抵押登記后，開發(fā)商為購房者辦理的預購商品房預告登記均需由抵押權人（貸款銀行）出具書面同意函方可辦理，以有效控制銷售款回籠。但截至調查日，中心未辦理一筆在建工程抵押登記業(yè)務。

存在問題：據中心介紹，現辦理在建工程抵押登記主要按照建設部頒發(fā)的《房屋登記辦法》相關規(guī)定，申請方提交相關材料后，中心可審查出具《在建工程抵押他項權證》。但目前仍未出臺具體的實施細則和操作方法，未建立相應的在建工程抵押系統(tǒng)，與國土部門的工作和信息對接也有待加強。

（二）三亞市在建工程抵押登記方式及特點。根據三亞市政府的有關規(guī)定，三亞地區(qū)的房地產項目建設用地使用權和在建工程抵押登記手續(xù)可統(tǒng)一在三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局辦理。具體辦理程序為：先由三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局在市政服務中心的審批辦受理抵押雙方申請材料后，交由三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局市場科進行材料初審和復審、審批辦終審后，由三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局出具《三亞市土地使用權、房地產項目抵押登記卡》，在該登記卡內注明擔保債權金額、抵押土地面積，在備注欄注明：“抵押物為土地使用權及地上建筑物”。

特點：三亞市在一個部門集中辦理建設用地使用權、在建工程抵押，一方面規(guī)避了雙部門抵押面臨的工作、信息銜接問題，有利于提高行政效率；另一方面也符合我國房地產法律中“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求，防范了雙部門抵押容易造成在建工程重復抵押的潛在風險。

二、國內在建工程抵押登記經驗做法

關于在建工程抵押登記的管理，目前在國內已有北京、重慶、杭州、東莞等城市先后制定了比較行之有效的管理辦法，這些辦法的出臺既促進了當地房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，又保障了商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款資金的安全。

這些城市的一般做法是：商業(yè)銀行與房地產開發(fā)商簽訂在建工程抵押合同后，先在土地管理部門辦理建設用地使用權抵押登記手續(xù)，然后發(fā)放房地產開發(fā)貸款。待在建工程建到發(fā)放預售許可證時，雙方再到房產管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。此后，在預售或銷售環(huán)節(jié)，房產管理部門對開發(fā)商預售或銷售的每一套商品房，只有在預售款進入在建工程抵押權銀行專管賬戶，銀行通知解除相應房產的抵押并同意房地產開發(fā)商出售并辦理預告登記手續(xù)時，方可協助房地產開發(fā)商辦理預售或銷售房屋的預告登記手續(xù)或過戶手續(xù)。

三、完善海南省在建工程抵押登記管理的建議

目前，海南省亟須制定出臺統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法和實施細則，明確在建工程抵押登記機構、參與各方權利義務、辦理方式流程、銀行資金安全保障措施等，才能為在建工程抵押房地產開發(fā)貸款的風險防范提供制度保障。

具體到操作方案，我們認為最優(yōu)方案是在三亞模式的基礎上進行完善，確立在全省統(tǒng)一執(zhí)行的抵押登記方式。即整合國土、房管部門資源，設立一個建設用地使用權、在建工程集中抵押登記部門，或授權一個現有部門統(tǒng)一辦理。規(guī)定開發(fā)商為購房者辦理的預購商品房預告登記均需由抵押權人（貸款銀行）出具書面同意函方可辦理，或考慮增設新增在建工程續(xù)辦抵押登記業(yè)務，以全面防范信貸資金風險。

如在全省推行單一部門辦理建設用地使用權、在建工程抵押登記困難較大，可借鑒國內主要城市在建工程抵押登記的經驗做法。但由于建設用地使用權、在建工程抵押登記由國土、房管部門分別辦理，這就對相關部門工作、信息銜接提出了很高的要求。首先，需要國土部門與房管部門做好工作流程銜接，制定一個可操作的配合操作辦法；其次，建議國土部門與房管部門建立信息共享網絡，確保在辦理房產備案或房產證時能夠及時了解建設用地使用權及在建工程是否已設立抵押信息，避免重復抵押。再者，建議房產管理部門盡快建立外網銷售房產備案情況查詢系統(tǒng)，以便商業(yè)銀行及時掌握抵押項目房產銷售情況。

[1] 韓斌，王丹.海南省在建工程抵押貸款管理現狀及其法律風險分析[J].海南金融，2010.5.

[2] 黎明，周莉，羅文釗.物權法對房地產抵押的影響分析[J].海南金融，2010.5.