麻曉芳

（溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

假設(shè)開發(fā)法在溫州土地評估運(yùn)用中存在的問題及改進(jìn)措施

麻曉芳

（溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 建筑工程系，浙江 溫州 325035）

假設(shè)開發(fā)法是土地評估中的常用方法，但在溫州土地評估運(yùn)用中往往存在建安成本規(guī)定與實(shí)際支出差距大，項(xiàng)目不同而小區(qū)配套和前期費(fèi)用卻無差異，利潤率規(guī)定不符合市場情況等問題。為科學(xué)合理地進(jìn)行土地評估，土地評估行業(yè)管理人員及從業(yè)人員在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況和市場行情確定建安成本、小區(qū)配套和前期費(fèi)用及利潤率。

假設(shè)開發(fā)法；溫州；土地評估

近年來，受世界金融危機(jī)影響，溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受嚴(yán)重打擊，尤其是外貿(mào)型中小企業(yè)，資金周轉(zhuǎn)存在一定的困難，這就需要銀行貸款的支持。而對于中小企業(yè)的貸款，抵押貸款是常見的方式。在眾多的抵押物中，廠房所占的比例是非常高的，這種類型的貸款涉及到土地，這給土地評估帶來了契機(jī)。溫州現(xiàn)有土地評估機(jī)構(gòu)15家，其中，具備浙江省范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)資格的有8家、溫州市范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)資格的有7家[1]。溫州土地評估機(jī)構(gòu)在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估土地價(jià)格時(shí)，由于部分評估人員沒有熟練掌握估價(jià)方法，且估價(jià)主管部門也沒有及時(shí)修正各估價(jià)指標(biāo)，使部分估價(jià)結(jié)果與實(shí)際成交價(jià)格存在一定差距，損失了委托當(dāng)事人的利益。本文通過分析假設(shè)開發(fā)法在溫州土地評估中存在的問題，尋找出更合理、更正確的土地評估公式及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以期科學(xué)合理地進(jìn)行土地評估。

一、假設(shè)開發(fā)法在溫州土地評估運(yùn)用中存在的問題

溫州評估人員在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估土地價(jià)格時(shí)，一般都采用《溫州市區(qū)經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估規(guī)則》[2]（以下簡稱《評估規(guī)則》）規(guī)定的計(jì)算公式來評估，即地價(jià)=樓價(jià)－（建筑安裝成本＋小區(qū)配套+前期費(fèi)用）－（建筑安裝成本＋小區(qū)配套＋前期費(fèi)用）×利潤率－地價(jià)×地價(jià)利潤率－物業(yè)維修資金－營業(yè)稅－土地出讓契稅。假設(shè)開發(fā)法公式中各項(xiàng)評估標(biāo)準(zhǔn)見表1?，F(xiàn)行假設(shè)開發(fā)法的評估公式不合理、不合法[3]。

表1 假設(shè)開發(fā)法公式中各項(xiàng)評估標(biāo)準(zhǔn)

1.建安成本規(guī)定與實(shí)際支出差距大

《評估規(guī)則》規(guī)定，高層建筑的建安成本為1 800元/m2，允許評估人員在實(shí)際評估時(shí)根據(jù)估價(jià)對象的具體情況適當(dāng)上下浮動(dòng)1 0%，顯然不太合理。建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱，兩者都包括材料成本和人工成本。對于建筑面積相同的工程項(xiàng)目，建安成本的多少與投入材料的質(zhì)量和做工的精細(xì)度密切相關(guān)，也與材料的市場價(jià)格變化密切相關(guān)。對于單位面積的高層建筑的建安成本，有的可能只需要2 500元/m2，而有的可能高達(dá)4 000元/m2。因此，將高層建筑的建安成本規(guī)定為1 800元/m2，顯然與實(shí)際投入差距大，極不合理。

2.項(xiàng)目不同而小區(qū)配套和前期費(fèi)用卻無差異

小區(qū)配套是房地產(chǎn)開發(fā)商為提升小區(qū)品質(zhì)和未來客戶滿意度而自行投入的配套設(shè)施，主要包括內(nèi)部環(huán)境改造、綠化、區(qū)內(nèi)公用設(shè)施，景觀小品、智能化系統(tǒng)、除基本市政配套外的相關(guān)輔助建設(shè)等。小區(qū)配套費(fèi)用的高低應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位的不同而有所差別，不能統(tǒng)一規(guī)定為120元/m2。前期費(fèi)用主要包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用[4]。前期費(fèi)用的投入主要由地塊的狀況決定，存在較多不可預(yù)測因素，如有些地塊已經(jīng)具備“三通一平”條件，有些則完全是生地，而將高層建筑前期費(fèi)用統(tǒng)一規(guī)定為60元/m2也不盡合理。除建安成本、小區(qū)配套和前期費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)成本還應(yīng)包括開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等；而《評估規(guī)則》并未提到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。

3.物業(yè)維修資金測算不符合政策法規(guī)要求

2010年1月1日開始實(shí)施的《溫州物業(yè)管理辦法》第七十九條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金[5]?！稖刂菔凶≌^(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金管理辦法》第九條規(guī)定：首期專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交，在房屋辦理結(jié)算交付時(shí)，由建設(shè)單位向業(yè)主收取，并向業(yè)主出具浙江省住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)[6]?？梢?，物業(yè)維修資金不是由建設(shè)單位交納，而是由使用物業(yè)的業(yè)主交納，在測算地價(jià)時(shí)，不能作為一項(xiàng)成本費(fèi)用來扣除。

4.利潤率規(guī)定不符合市場情況

《評估規(guī)則》規(guī)定，高層建筑開發(fā)的利潤率為18%，顯然與事實(shí)不符。據(jù)報(bào)道，利潤率5 5%是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的底線[7]。近年來，雖然受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率越來越合理化，但將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的利潤率確定為1 8%，顯然與實(shí)際不符。

5.公式扣除項(xiàng)未包括投資利息和管理費(fèi)，不符合成本核算要求

投資利息是假設(shè)開發(fā)法評估地價(jià)時(shí)最難也最易算錯(cuò)的一項(xiàng)，任何投資都應(yīng)對其進(jìn)行測算。投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，因占用資金時(shí)要考慮資金獲得其他收益的可能，所以無論投資資金的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。在計(jì)算投資利息時(shí)需要把握應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目、計(jì)息期、計(jì)息周期、計(jì)息方式等[8]。管理費(fèi)也是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完全成本的一項(xiàng)不可或缺的內(nèi)容。管理費(fèi)是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的一切費(fèi)用，主要包括建設(shè)單位員工的工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。一般來說，管理費(fèi)按照建安成本、前期費(fèi)用與內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的一定比率（3%～6%）估算,但也可以按照項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的一定比率估算,估算的比率決定于當(dāng)?shù)氐钠骄芾碣M(fèi)水平和開發(fā)商控制成本的能力[9]?！对u估規(guī)則》取消了以上兩項(xiàng)測算，顯然是不科學(xué)的。

二、假設(shè)開發(fā)法在溫州土地評估運(yùn)用中的改進(jìn)措施

1.依據(jù)浙江省建筑工程預(yù)算定額和市場情況確定建安成本

以2011年溫州市區(qū)某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，其建安成本估價(jià)應(yīng)依據(jù)《浙江省建筑工程預(yù)算定額（2 0 1 0年版）》《浙江省建筑安裝工程費(fèi)用定額和定額編制與使用說明（2010年版）》，并結(jié)合當(dāng)時(shí)主要建材市價(jià)信息及溫州建筑承發(fā)包市場行情確定。由表2可知，溫州一般高層建筑的建安成本為2 500～2 700元/m2，涉及具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本還要結(jié)合待估宗地的各項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定。

表2 溫州市區(qū)某房地產(chǎn)項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)

2.依據(jù)開發(fā)程度、規(guī)模及設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定小區(qū)配套和前期費(fèi)用

小區(qū)配套按區(qū)域分為市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。根據(jù)溫州市人民政府有關(guān)要求，出讓土地使用權(quán)價(jià)格中應(yīng)包含市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，不再另收，故不再列入測算。內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)參照類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)狀況資料，結(jié)合估價(jià)對象的實(shí)際情況，綜合分析確定。前期費(fèi)用應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程度、規(guī)模及設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定。由表3可知，前五項(xiàng)費(fèi)用已為建安總造價(jià)的7.64%，加上其他一些前期費(fèi)用，一般總共為建安總造價(jià)的7%～10%。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期費(fèi)用需要通過對溫州類似房地產(chǎn)開發(fā)情況的調(diào)查，并結(jié)合待估宗地實(shí)際情況確定。

3.綜合確定房地產(chǎn)開發(fā)商的合理利潤率

通過分析2008—2010年我國20家房地產(chǎn)上市公司的銷售成本費(fèi)用率（見表4），綜合確定開發(fā)商的合理利潤率。由此計(jì)算得到成本利潤率為房地產(chǎn)項(xiàng)目總開發(fā)投入成本的23.99%。在具體確定房地產(chǎn)項(xiàng)目成本利潤率時(shí)，還要考慮溫州區(qū)域房地產(chǎn)實(shí)際情況，結(jié)合待估宗地?cái)M建項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目類型等因素。

表3 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)

假設(shè)開發(fā)法在土地評估運(yùn)用中存在諸多問題，各省、市在操作過程中均存在不規(guī)范現(xiàn)象，科學(xué)合理地進(jìn)行土地評估，提升行業(yè)整體水平，需要政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、各估價(jià)機(jī)構(gòu)及每一位從業(yè)者的共同努力。經(jīng)過多方不斷實(shí)踐與探索，土地評估方法的科學(xué)運(yùn)用將日趨成熟。

表4 2008—2010年我國20家房地產(chǎn)上市公司的銷售成本費(fèi)用率%

[1]浙江省土地估價(jià)師協(xié)會(huì).2013年浙江省土地評估中介機(jī)構(gòu)年檢情況公示名單[EB/OL].(2013-03-18)[2013-03-25]. http://www.zjreva.org.cn/index.php/2012-02-17-16-10-36/106-2013-audit-list.

[2]溫州市區(qū)經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓地價(jià)評估規(guī)則[EB/OL].(2008-05-19)[2013-03-25]. http://www.raztb.com/ruianweb/InfoDetail/?InfoID=193225E9-8CC2-4BD4-800F-D 6E8ACAFAAC6&CategoryNum=004003.

[3]麻曉芳.溫州常用房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中存在的問題及改進(jìn)措施[J].溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011(1):17-19，27.

[4]麻曉芳，王柏春，房榮敏.房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京:科學(xué)出版社，2010:75.

[5]溫州市物業(yè)管理辦法[EB/OL].(2009-12-11)[2013-03-25].http://www.wenzhou.gov.cn/art/2009/12/28/art_4741_3041.html.

[6]溫州市住宅小區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金管理辦法[EB/OL].(2009-10-13)[2013-03-25]. http://www.wenzhou.gov.cn/art/2009/10/13/art_9461_113485.html.

[7]一鳴.房地產(chǎn)業(yè):利潤率55%是底線的秘密[EB/OL].[2013-03-25].http://www.d-china.net/e8/e8news/read.asp?id=345.

[8]于新穎.淺談房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2009(8):38-39.

[9]王人己.正確運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法[J].上海房地，1998(10):10-12.

[責(zé)任編輯：于新穎]

Problems of the Hypothetical Development Method in Wenzhou Land Evaluation and its Improvement

MA Xiaofang
(Architectural Engineering Department, Wenzhou Vocational & Technical College, Wenzhou, 325035, China)

The hypothetical development method is widely used in land evaluation, but its application in Wenzhou land attributes to the following problems: the big disparity between cost of construction and installation and the actual expense; no difference in the residential facility and the early stage cost in spite of different projects and the provision of profit rate does not conform to the market. To make a scientific land valuation, while applying the hypothetical development method, the management and the professionals should determine the cost of construction and installation, the residential facility, the early stage cost and profit rate by considering the relevant standard, the actual condition of the project and the market.

Hypothetical development method; Wenzhou; Land evaluation

F293.22

A

1671-4326(2013)02-0044-04

2013-04-10

溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院科研項(xiàng)目（WZY2010028）

麻曉芳（1975—），女，浙江永嘉人，溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程系講師，房地產(chǎn)估價(jià)師，經(jīng)濟(jì)師，碩士.