莊蔚

摘要：資金猶如血液滲透于企業(yè)集團(tuán)的每一個(gè)組織層面，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)。作為資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)因其行業(yè)的特點(diǎn)，資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)、資金需求量大、資金投資集中（尤其是前期投入巨大），故其對(duì)資金的依賴更是如此。本文針對(duì)房地產(chǎn)資金管理的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的措施建議，以改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理； 集中管理；預(yù)算管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源及特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源。（1）自有資金。自有資金包括股東投入的注冊(cè)資本、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。（2）借入資金。借入資金主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%。（3）銷售回款。銷售回款即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)。（1）資金管理的復(fù)雜性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的投入產(chǎn)出周期一般都比較長(zhǎng)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及面廣，同時(shí)因其下屬公司地域分散，資金管理鏈條較長(zhǎng)。故其往往受國(guó)家宏觀政策因素影響，同時(shí)又受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素的影響，因此在資金運(yùn)籌較其他行業(yè)表現(xiàn)的更為復(fù)雜。（2）資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性。房地產(chǎn)的開發(fā)和投資都具有階段性，隨著分階段的逐步投入，期間資金也在逐步的回收，特別是期房交易的存在，使得資金運(yùn)籌方面存在投資和回收的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以繼續(xù)投入商品房的再開發(fā)，而不斷開發(fā)，又可以使自有資金不斷回收，實(shí)現(xiàn)資金使用最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題分析

1.高負(fù)債問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要投入大量的資金，很少有房地產(chǎn)企業(yè)完全依靠自有資金進(jìn)行發(fā)展。由于政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)IPO和股權(quán)再融資的限制較高，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行借款進(jìn)行負(fù)債融資，從而導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。所以房地產(chǎn)行業(yè)又是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率為75%，即便如保利地產(chǎn)、萬(wàn)科這樣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，2012年三季度資產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)到80.74%和79.4%，更有房地產(chǎn)企業(yè)甚至高達(dá)90%的資產(chǎn)負(fù)債率。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)華麗的報(bào)表背后，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，一旦未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場(chǎng)吸納能力發(fā)生變化，就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，無(wú)法償還到期債務(wù)或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

2.融資形式單一問(wèn)題。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，其融資渠道卻是比較單一，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資渠道主要依賴于銀行貸款。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，在政策持續(xù)性越來(lái)越長(zhǎng)，貸款政策的收縮越來(lái)越緊的情況下，各家銀行都在調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策，提高房地產(chǎn)貸款客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目條件，對(duì)項(xiàng)目公司的自有資金、四證等的要求越發(fā)嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)和防控，貸款封閉管理越發(fā)的有力。限制了資金的使用率，同時(shí)也提高了資金的實(shí)際使用成本。所以面對(duì)政府所出臺(tái)的一系列關(guān)于住房、信貸等的宏觀調(diào)控政策時(shí)，在不斷緊縮的貨幣政策下，面對(duì)銀行信貸的緊縮的形勢(shì)下，大批自有資金不足的開發(fā)商將面臨資金鏈崩斷的問(wèn)題。

3.資金回款問(wèn)題。目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金回籠來(lái)源于樓盤銷售回款，但房地產(chǎn)的銷售很大一部分是靠“天”吃飯，當(dāng)形式好、宣傳力度大、促銷手段多時(shí)資金大量回籠；但是一旦政府出現(xiàn)“限價(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等調(diào)控手段時(shí)，有些地區(qū)政府還同時(shí)實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管制度，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)資金流通全面受阻。房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)資金回籠減慢，回款不穩(wěn)定等情況，給房地產(chǎn)企業(yè)造成的資金壓力比較大，有些企業(yè)甚至不得不靠降價(jià)加快資金回籠。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施建議

1.拓展融資渠道。在當(dāng)前調(diào)控政策加緊信貸緊縮的形勢(shì)下，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可謂舉足輕重，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力已絕不僅僅局限于產(chǎn)品本身，資本實(shí)力成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的決定性力量，多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的必經(jīng)之路。企業(yè)可以通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃、股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，還可以通過(guò)開展項(xiàng)目合作、參建或商品定制等方式，吸引資金。供應(yīng)商、施工單位墊資，延遲企業(yè)資金流出，也是另一種融資渠道。通過(guò)上述方法以獲取更多的資金和更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，通過(guò)加大融資創(chuàng)新力度，融資渠道多元化，在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，降低因信貸緊縮而帶來(lái)的資金鏈管理的風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，調(diào)整長(zhǎng)短債比例。要把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)集團(tuán)可以接受的范圍內(nèi)。通過(guò)合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系來(lái)尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。并注意短期、中長(zhǎng)期資金的均衡安排，特別注意短期負(fù)債的比例，避免還債期過(guò)于集中，造成企業(yè)資金鏈斷裂；做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的匹配。避免短貸長(zhǎng)投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)售時(shí)間，安排不同的資金來(lái)源銜接。

3.資金集中管理。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制，通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司，從而形成集團(tuán)公司模式，為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率，集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。通過(guò)資金集中管理能夠加強(qiáng)資金統(tǒng)籌管理力度，及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益，防止資金在運(yùn)作中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為；也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置，消除銀行多頭開戶、多頭貸款，資金分散，使用效率低，占用成本居高不下的狀況，解決項(xiàng)目公司資金余裕和短缺問(wèn)題。資金集中管理的政策，能最大限度地拓展內(nèi)部融資的渠道，降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池，以便提高資金的使用效率，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資金集中管理還包括對(duì)于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理，由于集中管理具有較大的規(guī)模和實(shí)力，在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時(shí)可以處于有利地位，如可以爭(zhēng)取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。

4.靈活銷售，加快收款。在銷售定價(jià)、折扣政策制訂、現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求。例如在付款方式設(shè)定時(shí)盡可能減少多期付款方式；在折扣方面設(shè)置一定比例的按時(shí)簽約折扣；折扣向一次性付款傾斜等，促進(jìn)房款的快速回籠。

5.完善預(yù)算管理。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金。各項(xiàng)目公司根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況編制資金平衡預(yù)算計(jì)劃。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃，反映整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況，落實(shí)好資金來(lái)源。在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對(duì)年度資金平衡計(jì)劃分解到每個(gè)月做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成，合理安排資金使用。使企業(yè)資金與銷售款的回籠、開發(fā)進(jìn)度精準(zhǔn)匹配和銜接，并進(jìn)行滾動(dòng)夯實(shí)。在月度預(yù)算的下每周定期編織每周資金收支計(jì)劃。通過(guò)資金平衡預(yù)算可以合理安排資金計(jì)劃，將所有的業(yè)務(wù)活動(dòng)都納入到財(cái)務(wù)監(jiān)控之中，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的計(jì)劃控制。有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在滾動(dòng)編織資金平衡預(yù)算的同時(shí)，進(jìn)行資金預(yù)算的分析將資金計(jì)劃的執(zhí)行情況與預(yù)期情況進(jìn)行比較，找出資金計(jì)劃偏差的原因，適當(dāng)修正，以確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

總之，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)從拓寬融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，資金集中管理，完善預(yù)算管理等方面入手，在資金來(lái)源和資金運(yùn)用中找出最佳經(jīng)濟(jì)效益，建立有序和高效的資金管理體系，發(fā)揮集團(tuán)整體資金優(yōu)勢(shì)，提高整體資金使用效率和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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