■ 金 偉

（天津社會科學(xué)院，天津300050）

構(gòu)建新型房地產(chǎn)市場格局讓房價降一半成為現(xiàn)實

■ 金 偉

（天津社會科學(xué)院，天津300050）

10年以來，我國房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)，盡管中央政府不斷出臺調(diào)控房地產(chǎn)政策，但是房地產(chǎn)價格還是屢創(chuàng)歷史新高。如何使房地產(chǎn)價格降到合理水平，使居者有其房，這需要構(gòu)建具有可持續(xù)發(fā)展的新型房地產(chǎn)市場格局。

一些國家由于房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展形成泡沫經(jīng)濟(jì)，結(jié)果導(dǎo)致本國、本地區(qū)經(jīng)濟(jì)長期一蹶不振。我國房地產(chǎn)價格在高位運(yùn)行，隱患極大，怎樣才能平抑高房價，避免重蹈國際金融危機(jī)覆轍？

1 房地產(chǎn)價格高位運(yùn)行的原因及隱患

造成我國房地產(chǎn)價格居高不下并因此存在危害社會的隱患，可以歸為以下幾個主要原因。

1.1 土地競拍推波助瀾推高房價

2009年到2010年是全國房地產(chǎn)市場價格再創(chuàng)歷史新高時期，地王層出不窮。2012年下半年起，房地產(chǎn)市場又開始發(fā)力。僅以北京為例：

2009年9月，12家實力強(qiáng)勁的大型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同參與北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)安立路西側(cè)居住用地的競拍。經(jīng)過95輪的激烈競價，一家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以13億元競得該宗地塊。該宗地塊成交價折合樓面地價約14900元/平方米，開創(chuàng)同一地區(qū)土地競拍價格新高。

2009年12月，北京朝陽區(qū)百子灣路14號規(guī)劃建筑面積為41464平方米的住宅混合公建用地，經(jīng)過26輪競價，一家北京房屋開發(fā)企業(yè)以7.1億元競得，該地塊約合樓面地價17123元/平方米，溢價率高達(dá)325.25%，成為當(dāng)年北京“地王”。

2012年7月，北京市海淀區(qū)萬柳地塊進(jìn)行土地競拍，政府設(shè)置土地競拍最高限價26.3億元并由競得方以每平米1萬元的價格出讓部分建筑面積給北京市海淀區(qū)政府。競拍企業(yè)代表僅用時8分鐘經(jīng)過46輪競價就達(dá)到最高限價26.3億元，有數(shù)家房屋開發(fā)企業(yè)出到最高限價。

在回購房面積競拍過程中，經(jīng)過326輪競拍，一家房屋開發(fā)企業(yè)以回購房面積16400平米競得萬柳地。預(yù)計土地價加上回購房成本，萬柳地塊地價至少在32億至35億之間，房屋售價可能在每平米10萬上下。

房屋開發(fā)企業(yè)拿地意愿強(qiáng)烈，爭先恐后，土地競拍競爭異常激烈，土地價格屢創(chuàng)新高，土地競拍方式是推高土地價格的名副其實的推手。從目前全國范圍的土地成交來看，稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的成交呈現(xiàn)明顯的升溫趨勢，中央調(diào)控樓市政策再次受到市場考驗。

1.2 政府收取土地使用權(quán)出讓金有失公允

土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價格。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)。土地開發(fā)投資費(fèi)用包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償。使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)為土地資源使用的費(fèi)用。

對于商品房而言，房地產(chǎn)開發(fā)商按出讓合同約定向政府支付土地出讓金，在銷售商品房時，將相應(yīng)面積的土地出讓金計入房價成本分?jǐn)偨o購房者。實際上，商品房購買人繳納了土地出讓金。

居住用地最高使用年限70年，房地產(chǎn)開發(fā)商必須一次性支付土地使用權(quán)出讓金。通常商品房實際使用年限能夠達(dá)到70年的寥寥無幾，但政府一次性收取70年土地使用權(quán)出讓金，實際是當(dāng)期收取應(yīng)長達(dá)70年的收益，有?？茖W(xué)發(fā)展觀。

1.3 政府從房地產(chǎn)市場獲得高額稅費(fèi)

國際金融報記者根據(jù)專業(yè)人士歸納統(tǒng)計得出，如果把房產(chǎn)商開發(fā)一樓盤，從立項到完成銷售進(jìn)行分解，整個過程向各級政府機(jī)構(gòu)繳納稅費(fèi)涉及到七大類37項支出。這些支出包括房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費(fèi)，以及后期的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等。由于全國各省市收取標(biāo)準(zhǔn)不一樣，企業(yè)負(fù)擔(dān)并不完全一樣，平均水平占到賣房款項的50%以上。上海房地產(chǎn)開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%；而北京市流向政府的份額為42.42%。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)商隱患堪憂

逾期交房，資金鏈斷裂，爛尾樓盤，拖欠工程款和工資，甚至引發(fā)群體事件，諸如此類問題與房地產(chǎn)開發(fā)商如影隨形。

一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤前，將尚未完工的房產(chǎn)抵押給銀行，以套現(xiàn)維持工程進(jìn)度。等房產(chǎn)確定出售后再解押，獲得的房產(chǎn)預(yù)售款，就是房地產(chǎn)開發(fā)商償還銀行貸款的重要資金來源。然而，冒進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)商為了更快地擴(kuò)張，會將一個項目的預(yù)收款投放到另外一個新建項目中。當(dāng)中央房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策不斷加強(qiáng)時，銀行對房地產(chǎn)項目貸款從緊，一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商越來越難從銀行獲得貸款，為維持資金周轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)向高利息的民間借貸，希望通過房源盡快出售來回籠資金，償還借款?？墒?，當(dāng)樓市不景氣，在售房源若無法在短時間內(nèi)售出，資金短缺的中小房地產(chǎn)開發(fā)商必將陷入拖欠建筑企業(yè)工程款、無法向民間債權(quán)人支付高額利息，導(dǎo)致工程建設(shè)停工，出現(xiàn)爛尾樓盤。目前政府有關(guān)職能部門無法監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售資金流向，一旦挪用預(yù)售資金用于其它項目，在建項目沒有后續(xù)資金支持，出現(xiàn)爛尾樓盤就不足為奇，最終地方政府不得不出來收拾殘局。2012年下半年開始，內(nèi)蒙古包頭市240個在建項目中，約有90%陷于停工。這些停工的項目中，因為房企老板跑路而造成的爛尾樓盤比例大約在15%。

2012年12月28日中國新聞網(wǎng)報道：溫州一開發(fā)商攜4億預(yù)售款跑路，溫州平陽縣鰲江泰宇花苑樓盤是從2009年5月份開始銷售，合同上約定2012年8月31日交房，但是房屋建筑在2011年就停工了，有540戶業(yè)主已經(jīng)交付預(yù)售款。有一業(yè)主是在2009年向銀行貸款買房，現(xiàn)在不僅沒有房住，還要每個月必須還銀行6000元。溫州市平陽縣政府已經(jīng)成立處置工作組處理此事。

2 構(gòu)建新型房地產(chǎn)市場格局

新型房地產(chǎn)市場格局就是政府擔(dān)任建設(shè)方，取消土地出讓金和中間商。其現(xiàn)實意義和作用在于：

2.1 大幅度降低建房成本

多年實踐證明，國有土地出讓制度使同一地塊在多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪下，土地出讓金扶搖直上，競得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然將土地出讓金作為建房成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，最終實際是購房者支付土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是暫時墊付土地出讓金，所以財大氣粗的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多高的土地出讓金也敢拿地。政府退出土地出讓環(huán)節(jié)，不僅讓利于民，也會徹底杜絕國有土地出讓滋生的腐敗問題。

我國實行國有土地制度，政府有責(zé)任使居者有其屋，提供商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居保障房、公租房。房屋作為一種特殊商品與其他商品一樣，在流通交易過程中，中間環(huán)節(jié)越多，最終銷售價格越高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是自己建造房屋，而是招聘建筑企業(yè)建造房屋。建筑企業(yè)還常常替房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊付工程款，用于購買建筑材料。從政府出讓國有土地，到建筑企業(yè)建成房屋，再到房屋購買者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是一個徹頭徹尾的中間商。政府有責(zé)任委托相關(guān)機(jī)構(gòu)（國土資源和房屋管理局）擔(dān)當(dāng)建設(shè)方，取代現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，招聘建筑企業(yè)建造房屋。沒有中間商的利潤，房屋銷售價格必定大幅下降。

目前，同一區(qū)域、同樣房屋質(zhì)量的“小產(chǎn)權(quán)”（沒有支付土地出讓金）房價比商品房售價低三分之一。如果再沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高額利潤，新型房地產(chǎn)開發(fā)模式房價比目前房價能夠降低一半。

2.2 政府退出土地出讓環(huán)節(jié)同樣有收益

房屋建成后統(tǒng)一在房地產(chǎn)交易所銷售，售房收益歸政府所有。這樣政府通過房屋銷售能夠獲得大量收入，也能調(diào)控房屋上市數(shù)量，實行微利抑制房價，把握稅收，杜絕目前房產(chǎn)交易過程中嚴(yán)重的偷、漏稅現(xiàn)狀。

政府開征房產(chǎn)稅能夠獲得長期穩(wěn)定收入。可以仿照征收個人所得稅的方式開征房產(chǎn)稅。各地方政府根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、地區(qū)國有土地可利用發(fā)展空間、人口密度，按個人占有住房面積制定合理的起征點(diǎn)，超出啟征點(diǎn)的住房面積部分實行高額累進(jìn)稅制。這樣政府每年還能夠通過征收房地產(chǎn)稅源源不斷地獲得稅金。

如果上述新型房地產(chǎn)市場格局形成，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場就會易如反掌，政令暢通，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場科學(xué)發(fā)展。政府也不會被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“綁架”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再也不能一次次上演“逼宮”戲。■