文楊海超 張曉瑋

房屋登記存風(fēng)險(xiǎn) 執(zhí)行異議非萬(wàn)全

文楊海超 張曉瑋

在房?jī)r(jià)居高不下的背景下，買房賣房成為百姓生活中的一件大事。在房屋買賣交易中，無(wú)論是買方還是賣方，當(dāng)事人都會(huì)小心謹(jǐn)慎，想把風(fēng)險(xiǎn)控制到最低，順利完成交易。近來(lái)，北京市海淀區(qū)法院執(zhí)行局的法官在對(duì)一些案件的執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于對(duì)房屋物權(quán)登記的法律知識(shí)缺乏了解，當(dāng)事人在房屋買賣過(guò)程中還是遇到了意料之外的風(fēng)險(xiǎn)，雖然向法院提出執(zhí)行異議，但其合法權(quán)益也很難再得到保障。筆者在此選取幾個(gè)典型案例，希望能夠給讀者一些啟示。

未收齊房款即辦手續(xù) 房屋被抵押無(wú)法追回

2011年11月，李先生與王某簽訂《二手房屋買賣合同》，將其名下的房產(chǎn)以200萬(wàn)元的價(jià)格出售給王某。合同約定，王某分3次將購(gòu)房款付清，王某支付第一筆購(gòu)房款之后，李先生為王某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。11月底，王某支付第一期購(gòu)房款65萬(wàn)元，依照合同約定，李先生把房屋過(guò)戶到王某名下。但此后，王某找各種理由拖延，一直沒(méi)有將剩余的125萬(wàn)元購(gòu)房款付清。2012年3月，李先生向王某提出解除買賣合同、要回房屋，竟然發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被王某抵押給了他的債權(quán)人。

王某表示，自己還欠其他人錢，已經(jīng)被起訴到了法院，在訴訟中和債權(quán)人達(dá)成限期還款的調(diào)解協(xié)議，以李先生出售的房子作為抵押，并且辦理了抵押登記?，F(xiàn)在，王某既沒(méi)錢支付購(gòu)房款，也沒(méi)錢還清債務(wù)，所以債權(quán)人已經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行，房屋已經(jīng)被法院查封。聽(tīng)到這個(gè)消息，李先生的感覺(jué)可謂是五雷轟頂。他預(yù)感到，自己面臨的最壞結(jié)果可能是錢房?jī)煽?。他馬上咨詢了律師，一邊向王某提起訴訟，以嚴(yán)重違約為由，要求解除合同，要回房屋；一邊提出了執(zhí)行異議，要求解除對(duì)房屋的查封，中止執(zhí)行。

法官釋法：我國(guó)《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。通常所說(shuō)的房屋過(guò)戶就是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，只要辦理了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記，就發(fā)生法律效力，房屋就歸買房人所有。

就上述案件而言，雖然王某并沒(méi)有付清房款，但是李先生將房屋過(guò)戶給王某后，李先生就不再是房屋的所有者，王某成為房屋的所有者。將房屋抵押給他人是王某作為所有者可以實(shí)施的行為，在王某未履行債務(wù)的情況下，法院可以查封抵押的房屋，甚至可能會(huì)拍賣房屋償還債務(wù)，李先生提出的執(zhí)行異議并不能得到支持。李先生只能繼續(xù)向王某追索剩余購(gòu)房款，或者要求解除合同、要回房屋，但李先生要面臨一個(gè)復(fù)雜甚至長(zhǎng)期的訴訟過(guò)程。李先生的遭遇提醒每一位賣房人，在沒(méi)有收齊購(gòu)房款的情況下就辦理房屋過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)極大，出售房屋時(shí)一定要注意。

購(gòu)房后未辦理過(guò)戶房屋被法院執(zhí)行

劉先生在2008年與某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買了兩套商品房。劉先生支付了首付，辦理銀行按揭貸款。買房后，雖然合同附件中約定了劉先生委托某房地產(chǎn)公司代為辦理房產(chǎn)證，但劉先生當(dāng)時(shí)購(gòu)房是為了投資，辦理房產(chǎn)證的話，劉先生要交納一定的稅費(fèi)，而且將來(lái)出售房屋時(shí)，還要交納稅費(fèi)。所以，劉先生并沒(méi)有要求房地產(chǎn)公司為自己購(gòu)買的兩套房屋辦理房產(chǎn)證，而是直接將兩套房屋出租了，兩套房屋也就一直登記在房地產(chǎn)公司名下。

2012年，某房地產(chǎn)公司因?yàn)橥锨肥┕た?，被建筑公司訴至法院。法院判決房地產(chǎn)公司支付工程款，判決生效后，在執(zhí)行程序中，法院查封了登記在房地產(chǎn)公司名下的若干房屋，并準(zhǔn)備進(jìn)行拍賣以償還房地產(chǎn)公司拖欠的工程款，這其中就包括劉先生購(gòu)買的兩套房。劉先生得知后，馬上到法院提出了執(zhí)行異議，認(rèn)為兩套房屋已被自己購(gòu)買，屬于自己所有，法院不能執(zhí)行這兩套房屋來(lái)償還房地產(chǎn)公司的債務(wù)，因此，要求法院停止執(zhí)行，解除查封。

法官釋法：按照前述《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)經(jīng)過(guò)登記后就會(huì)發(fā)生法律效力，而反過(guò)來(lái)理解，也只有在依法登記之后，房屋的所有權(quán)才能發(fā)生效力。上述案件中，雖然劉先生簽了合同，支付了首付款，辦理了按揭貸款，但是劉先生并沒(méi)有為房屋辦理所有權(quán)證，所以從法律上來(lái)說(shuō)，盡管買賣房屋的合同關(guān)系是有效的，但是這兩套房屋仍然是屬于房地產(chǎn)公司，劉先生并不是房屋的所有權(quán)人。而且，劉先生為了降低投資成本，并沒(méi)有要求房地產(chǎn)公司為他代辦房產(chǎn)證，自己也沒(méi)有去辦理房產(chǎn)證，在房屋未能進(jìn)行所有權(quán)登記這一點(diǎn)上，劉先生自己是有過(guò)錯(cuò)的。因此，法院沒(méi)有支持劉先生提出的執(zhí)行異議要求。劉先生買房而不辦房產(chǎn)證的行為使自己承擔(dān)了非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

出具完全授權(quán)委托書(shū)房屋被低價(jià)出售

陳先生為了給自己開(kāi)辦的企業(yè)籌集流動(dòng)資金，與張某簽訂了一份抵押借款合同，陳先生向張某借款500萬(wàn)元，期限3個(gè)月，陳先生將自己名下的一套房屋作為抵押物抵押給張某。合同還約定了一個(gè)特殊的條款，為了保證張某債權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)，陳先生應(yīng)在簽訂合同的同時(shí)，向張某指定的人作出委托授權(quán)，將辦理抵押房屋所有權(quán)登記的一切手續(xù)的代理權(quán)（包括但不限于買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、過(guò)戶等）授予該人。合同簽訂當(dāng)日，陳先生依照合同約定給張某指定的呂某作出了委托授權(quán)，并辦理了公證，房屋辦理了抵押登記。

此后，陳先生未能按期還款，在他還想和張某協(xié)商借款期限展期時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)自己作為抵押物的房屋已經(jīng)被非常迅速地過(guò)戶到了張某名下。陳先生立即到房管局查詢，發(fā)現(xiàn)原來(lái)在借款期限到期后的第二天，張某便和呂某簽訂了房屋買賣合同，呂某將房屋以很低的價(jià)格賣給了張某，憑借著經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，呂某也很快就將房屋解除抵押，過(guò)戶到了張某名下?？紤]到自己房屋的市場(chǎng)價(jià)格是超過(guò)500萬(wàn)元借款金額的，陳先生很快對(duì)張某和呂某提起了訴訟，要求撤銷兩人之間的房屋買賣合同和過(guò)戶行為。

法官釋法：我國(guó)《物權(quán)法》第186條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。因?yàn)?，抵押物的價(jià)值可能會(huì)高于所抵押擔(dān)保的債權(quán)金額，因此，這一規(guī)定就是為了防止債權(quán)人直接獲得抵押物所有權(quán)而損害抵押人的利益。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。陳先生和張某簽訂的借款抵押合同中雖然沒(méi)有借款到期后，房屋直接歸張某所有的約定。但是陳先生為張某指定的呂某出具了一份辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的“全權(quán)委托書(shū)”，這實(shí)際使得張某和呂某可以在陳先生未按期還款后，直接將房屋過(guò)戶給張某，陳先生的利益也因此受損。陳先生出具這樣的授權(quán)委托書(shū)蘊(yùn)含著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在他只能夠通過(guò)訴訟來(lái)挽回自己的房屋了。

法官提示：房屋物權(quán)登記對(duì)買房、賣房、房屋抵押都有非常大的影響，因此，在房屋交易過(guò)程中，不僅要注意合同的簽訂，房款的支付，房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)登記。大家應(yīng)該了解房屋物權(quán)登記的相關(guān)法律知識(shí)，將自己在房屋交易中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

責(zé)任編輯/項(xiàng)利軍