李文
[關(guān)鍵詞]房屋征收;補(bǔ)償;安置協(xié)議
一、概述
國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已于2011年1月21日公布施行,其明確規(guī)定作為雙方當(dāng)事人的征收人和被征收人的法律地位是平等的。但在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)實(shí)力和主動(dòng)性方面還是有一些差異的,相對(duì)被征收人來(lái)說(shuō),房屋征收人作為協(xié)議主體一方是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的政府,是有計(jì)劃、有準(zhǔn)備的啟動(dòng)房屋征收程序的控制方,一旦房屋征收決定發(fā)布,無(wú)論與被征收人能否達(dá)成協(xié)議,為了公共利益的需要,會(huì)以下達(dá)補(bǔ)償決定的方式將此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行下去。在房屋征收過程中,征收人和被征收人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要通過《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》來(lái)確定,通過規(guī)范簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》給予被征收人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是更注重于保護(hù)被征收人的合法權(quán)益的有效途徑,因此顯得尤為重要。
二、房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議的性質(zhì)
房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議是民事合同,征收人代表公共利益與被征收人是平等的民事主體,雙方的地位是平等的,雙方的合法權(quán)益都受到法律的平等保護(hù)。按照協(xié)議約定,被征收人對(duì)原房屋不再享有所有權(quán),轉(zhuǎn)化為經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定的貨幣補(bǔ)償金或?qū)φ{(diào)換的房屋享有所有權(quán)。征收人對(duì)被征收人的補(bǔ)償安置,實(shí)質(zhì)上是一種損失賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)關(guān)系。因此,達(dá)成的協(xié)議應(yīng)是一份民事合同。
三、房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容
1.征收人與被征收人的基本情況。包括:征收人的名稱、法人代表;被征收人的姓名、地址、身份證號(hào)等。
2.被征收房屋的具體情況,包括房屋的產(chǎn)權(quán)證號(hào)、房屋的坐落地點(diǎn)、面積、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、樓層以及附屬物和附屬設(shè)施等等。
3.被征收房屋的價(jià)值。對(duì)被征收房屋的價(jià)值評(píng)估,要根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
4.補(bǔ)償方式。可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。由被征收人自主選擇。
5.房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi),有線電視、電話、寬帶、空調(diào)等設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)及搬家費(fèi)等。如私有房屋是商用的,還須支付停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。
6.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、待安期限。待安期限是指在被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償形式下,征收人向被征收人提供按協(xié)議約定的調(diào)換房屋的時(shí)間界限,逾期未能提供調(diào)換房屋的,自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
7.補(bǔ)償款給付時(shí)間、搬遷期限和房屋交接。補(bǔ)償款給付時(shí)間是指征收人向被征收人給付房屋征收補(bǔ)償款的期限;搬遷期限是被征收人自行搬遷的時(shí)間界限;房屋交接是指征收人和被征收人就被征收房屋及其有關(guān)權(quán)利憑證的交接。
8.違約責(zé)任。即指雙方當(dāng)事人違反房屋征收補(bǔ)償協(xié)議而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。
四、當(dāng)前房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂存在的問題
1.現(xiàn)場(chǎng)工作人員對(duì)房屋征收政策理解有差距,懵懵懂懂隨意簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。國(guó)務(wù)院房屋征收條例剛剛出臺(tái)一年左右,各地的配套政策還沒有健全,房屋征收工作目前還處在調(diào)整適應(yīng)期,面臨著制度、體制、機(jī)構(gòu)、人員等方面的調(diào)整,現(xiàn)場(chǎng)工作人員多數(shù)人沒有經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)知識(shí)培訓(xùn),因而對(duì)房屋征收工作的服務(wù)內(nèi)容、政策、群眾思想工作、處理問題的方法、擺正利弊關(guān)系、怎樣不遺留問題等基本方法掌握得不全、不深、不透,協(xié)議的簽訂很隨意盲目。更有甚者,一些工作人員急于求成,不是耐心細(xì)致地向被征收人解釋政策、做思想工作,幫助群眾解決實(shí)際困難,而是方法簡(jiǎn)單、作風(fēng)粗暴、態(tài)度蠻橫,群眾十分反感,致使簡(jiǎn)單的問題復(fù)雜化,矛盾激化,這就給簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議工作帶來(lái)了困難和麻煩,造成征收工作曠日持久、舉步不前,陰陽(yáng)合同、涂改協(xié)議、暗箱操作現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,以致出現(xiàn)群眾不滿、拒絕配合等問題。
2.被征收人對(duì)補(bǔ)償安置的期望值越來(lái)越高,不按政策標(biāo)準(zhǔn)恣意簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。隨著房?jī)r(jià)的高漲和房屋征收工作的推進(jìn),為追求進(jìn)度,征收人心理動(dòng)搖,暗地里做出種種違規(guī)操作行為,有的通過各種手段誘騙對(duì)方而簽訂協(xié)議,這種協(xié)議的簽訂屬于蠻干,很有可能造成惡性事件。有的友情操作過度而簽訂協(xié)議,這種協(xié)議的簽訂屬于放水,滿足極少數(shù)人的漫天要價(jià),損害先簽約住戶的利益和政府的公信力。協(xié)議一旦簽訂,不管是否規(guī)范先拆再說(shuō),使被征收人不容反悔,無(wú)法訴訟。被征收人意識(shí)到早簽協(xié)議就會(huì)承擔(dān)補(bǔ)償價(jià)格低的風(fēng)險(xiǎn),紛紛采取觀望的態(tài)度,這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)先緊后松的現(xiàn)象,更加激化了房屋征收矛盾,使得房屋征收工作走進(jìn)惡性循環(huán)的死胡同。
3.個(gè)別工作人員與被征收人私下串通弄虛作假,虛構(gòu)信息肆意簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。按照規(guī)定,簽訂協(xié)議時(shí)征收人、實(shí)施單位、被征收人三方都需簽字確認(rèn)。但實(shí)際工作中都是由實(shí)施單位工作人員與被征收人協(xié)商簽訂,征收人只負(fù)責(zé)通過審核形式要件進(jìn)行蓋章確認(rèn)。這就為個(gè)別工作人員與被征收人聯(lián)手弄虛作假不當(dāng)謀利提供了方便。比如,有的通過雙方當(dāng)事人的“合謀”提供假材料而共享利益,有的利用示范性協(xié)議文本虛構(gòu)被征收人信息制造假協(xié)議騙得補(bǔ)償。
五、簽訂協(xié)議過程中出現(xiàn)問題的處理方法
1.提高房屋征收工作人員的綜合素質(zhì)。對(duì)房屋征收工作人員要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和思想作風(fēng)建設(shè),增強(qiáng)法規(guī)意識(shí)和群眾觀念,提高宣傳政策、執(zhí)行政策及群眾工作的能力和水平。要堅(jiān)持以民為本,用換位思考的方法,多給被征收人一份尊重、一份體諒、一份關(guān)心,讓被征收人理解到項(xiàng)目如果不能有序推進(jìn),經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、群眾生活環(huán)境的改善和生活質(zhì)量的提高都會(huì)受到影響。切實(shí)做到依法征收、和諧征收,嚴(yán)禁采用恐嚇、脅迫及哄騙等手段去和被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議,堅(jiān)決杜絕非法、違規(guī)、野蠻、刁橫現(xiàn)象的發(fā)生。如果補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自始至終都保持一致,不因簽訂協(xié)議的早晚而有所改變的話,那么“釘子戶”問題也會(huì)迎刃而解。
2.統(tǒng)一安置標(biāo)準(zhǔn)保持政策一貫性。嚴(yán)格按條例要求在征收現(xiàn)場(chǎng)公開征收調(diào)查情況和補(bǔ)償安置方案及估價(jià)報(bào)告等內(nèi)容并征求意見,做到統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理,并宣傳到位、落實(shí)到位,給被征收人充分學(xué)習(xí)理解政策的時(shí)間、充分協(xié)商簽訂協(xié)議的時(shí)間、充分搬家準(zhǔn)備的時(shí)間。貫徹執(zhí)行征收政策,統(tǒng)一政策解釋口徑,妥善處理好有情征收與依法征收的關(guān)系,既要鼓勵(lì)被征收人積極搬遷,又要嚴(yán)格執(zhí)行補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。要建立健全對(duì)被征收人的激勵(lì)機(jī)制,嚴(yán)格執(zhí)行按期搬遷獎(jiǎng)勵(lì)和特殊群體居民保底安置政策、先搬先選房政策,刺激和調(diào)動(dòng)征收居民提早簽訂協(xié)議的積極性。
3.規(guī)范程序加大社會(huì)監(jiān)督力度。規(guī)范協(xié)議簽訂程序,杜絕征收過程中與侵犯被征收人合法權(quán)益的現(xiàn)象,確保征收工作的公正合理、公開透明,做到以公開求公正,以公正得人心。協(xié)議簽訂后由審計(jì)、紀(jì)檢等部門進(jìn)行審核,再公布審核結(jié)果,同時(shí)公示出相應(yīng)的救濟(jì)途徑。在房屋征收過程中要堅(jiān)持公開、公平、公正的原則,建立相應(yīng)的監(jiān)督制約機(jī)制,既要接受相關(guān)部門的監(jiān)督,也要接受被征收人及媒體、輿論的監(jiān)督,依法對(duì)被征收人進(jìn)行安置補(bǔ)償,簽訂協(xié)議做到公道廉潔、一視同仁,杜絕一切非法手段索取私利。
4.變革現(xiàn)行的管理和操作模式。為切實(shí)做到“陽(yáng)光征收、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開”,應(yīng)啟用計(jì)算機(jī)輔助管理國(guó)有土地上房屋征收行為,實(shí)現(xiàn)征收管理工作的信息化和電子化。通過互聯(lián)網(wǎng)輔助房屋征收管理部門實(shí)現(xiàn)征收補(bǔ)償、安置的實(shí)時(shí)監(jiān)督和動(dòng)態(tài)管理,提高管理效率。用計(jì)算機(jī)管理補(bǔ)償安置協(xié)議,就是由人說(shuō)了算變成由計(jì)算機(jī)說(shuō)了算,具有文檔電子化、格式統(tǒng)一化、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、平臺(tái)唯一化、檢索自動(dòng)化的特點(diǎn),實(shí)質(zhì)上就是“陽(yáng)光征收”在實(shí)際操作上的具體運(yùn)用,實(shí)現(xiàn)征收補(bǔ)償?shù)暮侠硇浴⒐?,有利于加?qiáng)對(duì)征收工作的調(diào)度和指導(dǎo),有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正房屋征收簽協(xié)議過程中的違法違規(guī)行為。利用電子登記模塊的已有信息,自動(dòng)生成補(bǔ)償安置協(xié)議,可以有效地規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)工作人員的房屋征收與補(bǔ)償行為,最大限度地消除被征收人對(duì)補(bǔ)償?shù)囊苫蠛筒粷M,對(duì)化解征收與補(bǔ)償矛盾糾紛,順利推進(jìn)房屋征收與補(bǔ)償工作將起到十分重要的作用。
(編輯/劉佳)