金姬

經(jīng)過不懈的努力，年近不惑的錢生輝終于在故鄉(xiāng)上海圓了自己的合作建房夢。1月17日，他在2012年成立的上海合筑房地產(chǎn)有限公司以5750萬元競得浦東臨港新城主城區(qū)WNW-A1-3-1商住地塊。

曾以“集智建房”模式在太倉成功打造國內(nèi)首個合作建房項(xiàng)目的錢生輝對《新民周刊》興奮地表示，上海首個合作建房項(xiàng)目將于今年開工，“簡單地說就是有錢的出錢，有力的出力。讓投資人獲得合理的收益，讓購房者能購買到價格低廉的房子。”

拿地算是“撿漏”

據(jù)悉，錢生輝此次拿下的臨港新城主城區(qū)WNW-A1-3-1地塊，東至云鵑路，南至LG－2路，西至環(huán)湖西二路，北至LG－4路，出讓面積8088.2平方米，容積率為2，起始總價4920萬元，起始樓板價3041元/平方米，為居住用地／商業(yè)用地。本地塊內(nèi)中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積20.0%，計2264.7平方米。

1月17日上午，和錢生輝一起競拍的還有另一家房地產(chǎn)公司，當(dāng)時雙方你來我往加價了十幾輪。當(dāng)錢生輝喊出5750萬的總價時，超出了對方3500元／平方米的心理預(yù)期?！皩Ψ较胍F(xiàn)場打電話征詢一下總部領(lǐng)導(dǎo)的意見，根據(jù)規(guī)定，我有權(quán)反對場外求助，后來他就放棄加價了。”錢生輝回憶說，雖然溢價率16.87%，但還是屬于“撿漏”，“我當(dāng)時的最高心理價位是4500元／平方米，最終以3555元／平方米的樓板價拿下，還是劃算的?！?/p>

之所以這么說，是因?yàn)殄X生輝早已對臨港新城主城區(qū)這塊地做了充足的前期調(diào)研。“今年地鐵13號線即將通車，我們的地塊離臨港新城站不足300米，坐地鐵到龍陽路站也就半個小時。滴水湖算是上海PM2.5最低的地方，那里還有上海中學(xué)東校等優(yōu)質(zhì)教育資源。而現(xiàn)在距離臨港新城站2.5公里的樓盤都已經(jīng)每平米上萬了?！?/p>

錢生輝透露，自己這次似乎得到上天庇佑。在拍賣前的最后關(guān)頭，他才從股東那兒湊齊了地塊起拍價的20%保證金，一分不多，一分不少。“我這一生很多關(guān)鍵時刻都是這樣?！?/p>

試水一波三折

《新民周刊》上一次采訪錢生輝是在2010年5月，當(dāng)時他在江蘇太倉璜涇鎮(zhèn)開發(fā)的“麗晶新城”順利交房——18名普通購房者共同買地開發(fā)房地產(chǎn)，并以預(yù)定價格（3000元／平方米）購入130平方米的一套復(fù)式公寓房。

太倉試水讓錢生輝吸取了不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)?！拔沂?9歲就入這一行了，2009年我們成立公司的時候，我是3個合伙人中最年輕的，所以就沒有當(dāng)法人代表。”錢生輝說，自己這么一“謙虛”，就埋下了隱患。從簽訂購房合約到工地開工乃至簽訂預(yù)售合同的這段時間，恰逢全國房地產(chǎn)價格接連瘋漲，另外兩個合伙人曾不顧錢生輝的反對，打算把每平方米房價由最初約定的3000元上漲到3100元，這一分歧最終導(dǎo)致了他與合伙人分道揚(yáng)鑣。

接到漲價電話通知后，購房者們非常著急，錢生輝為眾人出謀劃策：開盤當(dāng)天，大家一起去和房產(chǎn)商交涉，指出漲價行為違背了當(dāng)初所簽的“集智建房”合約，若房產(chǎn)商一意孤行，他們將訴諸法律?！捌鋵?shí)所有開發(fā)商在漲價的時候都是心虛的，但是大部分購房者不會還價，房價一直往上跑，大家擔(dān)心自己不要的話下家就接手了?！卞X生輝表示，當(dāng)購房者由個體發(fā)展為集體后，他們在與房產(chǎn)商角力時就占了主動。

最終，預(yù)售合同如約簽訂，房價維持不變，樓盤內(nèi)沒有被“集智建房”團(tuán)購的其余房屋則在一個多月內(nèi)以每平方米3500多元的均價銷售一空。

麗晶新城成為全國首個成功的合作建房項(xiàng)目，讓錢生輝熟悉了從拿地到建房、賣房的流程，也讓他有經(jīng)驗(yàn)和信心把合作建房項(xiàng)目最終落戶上海。

錢生輝的合作建房夢想并不是一帆風(fēng)順的。這位19歲就入行做房產(chǎn)營銷的高大青年，已經(jīng)在地產(chǎn)界摸爬滾打了近20年。他自稱是上海第一個推行按揭賣房的人，也是第一個以“漲價”為噱頭在新民晚報通欄登寶山某樓盤廣告的人。2001年，錢生輝成立了以自己名字命名的投資咨詢公司。

“我一直希望在上海合作建房，但始終沒有拿到合適的地。”錢生輝遇到的困難，很具代表性。2005年，上海出現(xiàn)了首個自建房組織——“家圓”，該組織的注冊公司上海圓家投資咨詢公司董事長朱劍曾想在上海拿地，但努力多年后，最終銷聲匿跡。幾乎在同一時期，北京、溫州、南京等多地先后出現(xiàn)合作建房組織，大多不了了之。

第一個合作建房拿地成功的是趙智強(qiáng)在溫州的“理想家苑”。2006年拿地后，由于無法判斷其究竟是屬于保障房還是商品房用地，項(xiàng)目遲遲未能拿到開工證，其間趙智強(qiáng)更是面臨“非法集資”的指責(zé)。之后，住建部到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行三次調(diào)研，確認(rèn)該項(xiàng)目就是普通的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，與現(xiàn)行政策并沒有沖突。2009年項(xiàng)目終于拿到建設(shè)許可證。在經(jīng)歷種種波折后，“理想家苑”由理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，7棟小高層、多層建筑共256套。目前，該項(xiàng)目最終建設(shè)成本在7000元/平方米，房價比周邊商品房低40%。趙智強(qiáng)感嘆，2006年拿地時，周邊房價普遍漲到15000元/平方米。因?yàn)閮r格上的優(yōu)勢，當(dāng)初有500多人要求合作建房，最后確定256戶。2012年正式完成分房。

和朱劍、趙智強(qiáng)等人不同的是，錢生輝強(qiáng)調(diào)自己的合作建房是“集智建房”，而不是“集資建房”?！拔沂欠磳Y建房的，這不是大家湊份子就行了。我們是有社會分工的，大家有錢出錢、有力出力?！卞X生輝開玩笑說，這就是為什么他叫“錢生輝”，而不是“錢生錢”了。

當(dāng)然，錢生輝在嘗試合作建房的過程中遭遇了不少挫折。最初，他設(shè)想由購房者發(fā)起建立自住房建設(shè)機(jī)構(gòu)，卻發(fā)現(xiàn)按照《公司法》章程，自然人股東不能超過200人。而要成立一家有能力購買土地的企業(yè)，所有股東的資金實(shí)力必須超過50萬元，但當(dāng)時希望參加合作建房的自然人的資金實(shí)力都比較弱，根本不可能籌資共同買地。此后，錢生輝曾試圖引入機(jī)構(gòu)投資者，以機(jī)構(gòu)投資者的資金為合作購房者開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于種種原因，始終未能成功。他還曾想通過盤活存量土地的方式來完成上述夢想，最終也沒有如愿。

太倉試驗(yàn)的成功，讓他摸到了門道。簡單來說，是由意向購房人向開發(fā)商交付一定數(shù)額的保證金，然后開發(fā)商根據(jù)客戶的需要出資購買土地、建造房屋，最后購房人以較為低廉的價格購買房產(chǎn)，完成交易的一個房屋定制過程。

兩輪購房模式

2011年，錢生輝在上?？粗辛藘蓧K地，但由于種種原因都沒有拿下。他最終把目光聚集到了臨港新城主城區(qū)。2012年，他成立了上海合筑房地產(chǎn)有限公司。“合筑”在上海話中接近“合作”的發(fā)音，他自己出任董事長和總經(jīng)理，經(jīng)過半年的努力，終于在2013年1月拿地成功。

按照錢生輝的想法，臨港新城項(xiàng)目會采用兩輪購房模式，部分購房者作為原始股東，成立開發(fā)公司，承擔(dān)所有資金支持，一旦房屋滯銷，他們可能得“自己兜進(jìn)”。原始股東的加入門檻是50萬元。這些人的回報是，可以擬定價格，且能享受更多優(yōu)惠。而且，由于這些原始股東的抗風(fēng)險能力比較強(qiáng)，也不擔(dān)心會像其他一些合作建房組織那樣，在房屋建設(shè)到一半以后，由于資金不濟(jì)而出現(xiàn)爛尾樓等風(fēng)險?！扒捌诩Y付出的心血更大，得到回報也應(yīng)該更多。”其他有意向的購房者提前參與意見征集，共商房屋戶型、小區(qū)規(guī)劃等，然后與開發(fā)公司簽訂意向購買協(xié)議。

不過臨港新城畢竟在遠(yuǎn)郊，市區(qū)工作的人很少會在這里買房；在臨港新城上班的人有公租房可租，也有政府這兩年推進(jìn)的限價商品房。除了價格低廉，合作建房還靠什么來吸引后續(xù)買房人呢？“我們的優(yōu)勢還有房型設(shè)計，購房者也可以參與，提出需求?！卞X生輝表示，“打個比方，從一般開發(fā)商那里買房就好像買老式的手機(jī)，廠家給你什么就是什么，合作建房則像現(xiàn)在的智能手機(jī)，買下來以后，可以自己選擇要下載的程序?！?/p>

錢生輝說，太倉項(xiàng)目的定制房型，他申請了專利?！耙粭?4層的小別墅，每戶面積為130平方米，三房兩廳，每個房間都朝南，上下層高6米，凈高2.8米，一梯一戶。其他硬件還包括光纜通信、雙層隔音保溫玻璃、節(jié)能保溫板等?！敝劣谂R港項(xiàng)目是否也采用這一房型，他要春節(jié)后召開股東大會，讓大家共同商討決定。

目前合筑公司的股東近30人，包括企業(yè)主、高級工程師、IT技術(shù)人員、退休人員等。拿地成功后的那個周末，不少股東就相約駕車從張江高科技園區(qū)去滴水湖實(shí)地考察?！耙?yàn)槲覀円恍┕蓶|就在張江上班，這些新上海人大多是首次置業(yè)。”

當(dāng)錢生輝在辦公室接受《新民周刊》采訪時，一位在漕溪路上班的張先生找上門來，有意愿成為股東。張先生是在徐匯區(qū)漕溪路上班的一位融資律師，目前在上海還沒有買房，由于自己不用每天在辦公室，所以他可以考慮定居臨港新城。由于還沒有看到合筑的股東合約，張先生對此十分謹(jǐn)慎。

不做蛋糕，要開連鎖蛋糕店

近一段時間，集資建房又火了起來。先是2007年折戟北京的于凌罡在2012年11月重整爐灶，倡議合作建公租房；然后是溫州試點(diǎn)成功的趙智強(qiáng)到長沙推廣個人合作建房模式，吸引上百人報名；接著就是江蘇邳州200多名網(wǎng)友“湊份子”購地建房獲當(dāng)?shù)卣试S。錢生輝希望大家不要拘泥于“集資建房”，因?yàn)檫@涉及集資的法律問題，以及資金安全、是否有房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等風(fēng)險。

而臨港新城的合作建房不要求所有購房者全部集資，只是讓一部分核心的購房者出資作為股東，并參與經(jīng)營和管理，另一部分購房者最后直接購房，通過正規(guī)的招拍掛程序拿地。正因?yàn)榱鞒陶?guī)，因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，錢生輝的合作建房模式其實(shí)和普通開發(fā)商差別不大，只不過融資方式和銷售渠道不同罷了。

此外，合作建房還存在一些未知因素。一方面，雖然錢生輝強(qiáng)調(diào)自己的項(xiàng)目得到政府認(rèn)可，但目前大家還沒有看到任何公開的政策支持。另一方面，由于目前合作建房拿地開發(fā)必須還是以項(xiàng)目公司的名義亮相，既然是公司那就一定要盈利，每個愿意出50萬的人都可以當(dāng)股東，到時候大家意見不一造成項(xiàng)目擱置怎么辦？大家是否會為了盈利空間而讓合作建房最終“變味”呢？

錢生輝本人倒很樂觀。臨港新城項(xiàng)目會在今年開工，最快明年底上市，開發(fā)成本大約在6000－8000元/平方米。公司計劃今年還要在上海拿地。

錢生輝更希望自己的合作建房模式能在業(yè)內(nèi)推廣：“打個比方，我不是在做蛋糕，而是在開連鎖蛋糕店?！?/p>

合作建房在國外

英國：首創(chuàng)合作建房

1844年，在英格蘭紡織工業(yè)中心曼徹斯特市郊的羅奇代爾（Rochdall）小鎮(zhèn)，由28個失業(yè)紡織工人成立了“公正先驅(qū)者消費(fèi)合作社”。當(dāng)時每人出資1英鎊作為一股，后來人員和資金都逐漸發(fā)展壯大。合作社成員共同負(fù)責(zé)房屋建設(shè)中的一切，包括開發(fā)資金的籌集、房屋的建設(shè)與維護(hù)等。到了1861年，羅奇代爾在英國建造了36套合作社住宅。

德國：1/3住宅由合作社造

自1862年漢堡住宅合作社成立至今，德國全國陸續(xù)成立的合作社建造的住宅占德國新建住宅總數(shù)的30.9%。政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收；五是補(bǔ)貼租金，合作社住宅如用于向社員出租，政府在必要時可補(bǔ)貼部分租金，使房租降低到社員能夠負(fù)擔(dān)的水平。

愛沙尼亞：住宅合作協(xié)會聯(lián)盟

愛沙尼亞住宅合作協(xié)會聯(lián)盟（EKL）于1996年4月成立，工作人員來自5個政府機(jī)關(guān)及工作團(tuán)體。為解決愛沙尼亞住宅合作中存在的問題，EKL著手為住宅合作組管理人員編制專門課程。同時，EKL還與許多銷售建筑材料及提供建筑服務(wù)的公司達(dá)成協(xié)議，且為住宅合作組提供貸款服務(wù)。目前，EKL擁有的社員超過500名。

日本：政府大力支持

1966年7月，日本制定了《日本勤勞者住宅協(xié)會法》，并于1967年3月成立了勤勞者住宅協(xié)會。勤勞者住宅協(xié)會建設(shè)房屋的土地60%來源于國有土地。日本政府除了提供資金支持外，還在稅收方面給予各種優(yōu)惠政策，取消各種土地使用政策的限制。這就使得勤勞者住宅協(xié)會能提供價格更低廉的住房，房屋價格基本上是普通職工年收入的5－6倍。