劉小瑜，謝娟娟，趙鶴芹

（江西財經(jīng)大學a.研究生部；b.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院c.統(tǒng)計學院，南昌330013）

0 引言

房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟越來越起到舉足輕重的作用，學者們對房地產(chǎn)業(yè)進行了大量研究。針對房價的調(diào)控措施有很多種，而且歷年來都有實施，但是效果都不明顯，對于全國大部分城市出現(xiàn)的“瘋漲”房價，國家在2010年推出嚴厲政策——“限購令”。“限購令”一經(jīng)提出便引起了全國各界的廣泛關(guān)注，雖然限購令出臺的時間并不長，國內(nèi)關(guān)于其的研究已有不少。

縱觀相關(guān)文獻，大多數(shù)學者都集中于對限購令本身的解讀，并沒有實現(xiàn)限購深入的探討，且得出的結(jié)論不一。而對于限購令作用下房價與宏觀經(jīng)濟變量之間關(guān)系的研究及相互間的影響，更是少之又少。在這樣的背景下，筆者認為應該結(jié)合江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與限購實施效果，建立一個系統(tǒng)全面的模型，即本文擬以2011～2012年月度數(shù)據(jù)為數(shù)據(jù)樣本，選擇VAR模型，結(jié)合使用脈沖響應函數(shù)和granger因果關(guān)系來研究房價與宏觀經(jīng)濟變量在了限購作用下的關(guān)系，這可能更符合探究房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際。

1 模型建立

本文選擇使用的模型為VAR模型——來自于Sims（1980）學者首創(chuàng)，此方法一經(jīng)提出便被廣泛用于實證研究中，文中假設(shè)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在四種領(lǐng)先期和滯后期不相關(guān)的沖擊：需求沖擊、供給沖擊、房地產(chǎn)價格沖擊和土地政策沖擊,用VAR模型探究它們之間的動態(tài)結(jié)構(gòu)關(guān)系。本文VAR模型的基本形式如下：

其中，H代表的是房屋價格指數(shù)向量；x代表其它變量向量；A0為常數(shù)矩陣；A1,…,Ap為 p個參數(shù)矩陣；ut與vt分別為殘差擾動項向量（ut對應Ht向量，vt對應xt向量）。本文研究的四個變量分別為：CPI同比增長率（LCPI）、房屋價格指數(shù)（LHP）、土地價格指數(shù)（LLP）及產(chǎn)出增長率（LY），將CPI同比增長率（LCPI）、土地價格指數(shù)（LLP）及產(chǎn)出增長率（LY），三變量全部帶入x，此時該變量對與H構(gòu)成四變量的VAR模型系統(tǒng)，通過這個模型不僅可以進行宏觀變量與房地產(chǎn)價格之間的沖擊影響分析，還能知道沖擊的大小、正負以及持續(xù)的時間。

2 基于VAR模型實證研究

本文在現(xiàn)有理論研究的基礎(chǔ)上，采用2011年1月至2012年11月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過對CPI同比增長率、住房價格指數(shù)、GDP增長率和土地價格指數(shù)4個時間序列建立了VAR模型，對供給沖擊、需求沖擊和土地政策沖擊等宏觀經(jīng)濟變量沖擊對房地產(chǎn)價格變動以及房地產(chǎn)價格沖擊對產(chǎn)出、通貨膨脹與土地使用量的動態(tài)影響進行定量分析，進而分析各宏觀經(jīng)濟主要變量與房地產(chǎn)價格變動之間的動態(tài)關(guān)系。

2.1 變量選擇與數(shù)據(jù)的來源

通貨膨脹是在宏觀經(jīng)濟體的一個重要測度指標，是反映經(jīng)濟繁榮與衰退的晴雨表。探究通貨膨脹率（CPI）與房價之間的關(guān)系不僅能更好地把握一個國家的宏觀經(jīng)濟，更能幫助國民安居樂業(yè)。同樣土地價格、GDP與房價之間均存在著密切的關(guān)系，明確它們之間的相互影響關(guān)系對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要意義。從數(shù)據(jù)的可得性出發(fā)，選用房屋銷售指數(shù)來反映房地產(chǎn)價格的變化，選用CPI同比增長率反映通貨膨脹率，選用土地交易價格指數(shù)反映土地供給的變化。此外，為了進一步反映較短時期內(nèi)宏觀經(jīng)濟變量與房地產(chǎn)價格的沖擊，以上指標均選用月度數(shù)據(jù)進行分析。經(jīng)過對數(shù)處理后的數(shù)據(jù)列依次表示為LCPI、LHP、LLP、LY。

2.2 模型估計

首先是數(shù)據(jù)的單位根ADF檢驗，也就是對數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性分析。ADF檢驗的原假設(shè)是四個時間序列有單位根。使用Eviews6.0軟件對取對數(shù)后的LCPI、LHP、LLP、LY四個時間序列進行了Augmented Dickey-Fuller（簡稱ADF）單位根檢驗。

表1 ADF檢驗結(jié)果

從表1檢驗結(jié)果可知：ADF的P值均小于顯著性水平0.005，拒絕原假設(shè)表明所有序列都是平穩(wěn)的，即通脹對數(shù)指標LCPI、房價對數(shù)指標LHP、地價對數(shù)指標LLP與產(chǎn)出對數(shù)指標LY四個序列沒有單位根。因此，以上四個變量之間不存在協(xié)整關(guān)系，可取差分建立平穩(wěn)的VAR模型。由于協(xié)整是指非平穩(wěn)變量序列具有共同的趨勢，所以本文所研究的四個宏觀變量之間不存在協(xié)整關(guān)系，可以直接取差分后建立平穩(wěn)的VAR模型。

接下來是VAR模型估計。本文根據(jù)Lag Length Criteria（滯后階數(shù)）確定最優(yōu)滯后階數(shù)為2階。所以構(gòu)造VAR（2）模型。

表2 VAR（2）模型的估計

從表2結(jié)果可以看到：R2=0.9105，調(diào)整后的R2=0.8509，可知模型擬合的比較好，能夠作為VAR（2）的最后估計結(jié)果。

表3 格蘭杰因果檢驗

表3的Granger檢驗結(jié)果表明，在滯后2期，顯著性水平為5%的條件下，江西省房價是產(chǎn)出的強格蘭杰原因，產(chǎn)出不是房價的格蘭杰原因。說明房價在江西是引起GDP增長的主要原因；江西房地產(chǎn)價格波動與土地價格增長率之間的關(guān)系不明確，未見顯著的格蘭杰因果關(guān)系。

2.3 實證結(jié)果分析

（1）宏觀經(jīng)濟變量沖擊對房地產(chǎn)價格沖擊的響應分析。

如圖1脈沖響應圖組，自上而下的三個圖分別為房地產(chǎn)價格增長率的變動對房地產(chǎn)供給、需求與土地政策沖擊的脈沖響應函數(shù)。通過第一個圖可以看出正向的供給沖擊導致房地產(chǎn)價格增長率增量在第1階段上升，第2階段有所回落后又開始小幅上揚，約到第5階段后沖擊影響大致消失?？梢姡康禺a(chǎn)成本的上升對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接影響，成本影響下的通貨膨脹促使人們買房保值的效果大于人們由于通貨膨脹產(chǎn)生的實際收入下降而對房地產(chǎn)需求減少的效果；由第二個圖可知正向的需求沖擊使房地產(chǎn)價格增長率的增量在一二階段上升，并在第3階段達到頂峰，轉(zhuǎn)而下降且在第4階段成為負值，其后經(jīng)過大幅波動直到第8階段開始需求沖擊的影響才趨于消失；由第三個圖可知正向的土地政策沖擊使房地產(chǎn)價格增長率在第1階段開始上升，到了第2階段的最后點后開始下降，第3階段開始影響基本消失，正向土地政策沖擊最終導致房地產(chǎn)價格增長率達到一個新的高度。

圖1 宏觀經(jīng)濟沖擊對房地產(chǎn)價格的沖擊響應圖組

（2）房地產(chǎn)價格沖擊對宏觀政策經(jīng)濟變量的沖擊響應分析。

圖2為CPI同比增長率變動、GDP增長率變動、土地價格增長率變動對房地產(chǎn)價格沖擊的脈沖響應圖。根據(jù)第一個圖顯示，CPI同比增長率的增量對正向房地產(chǎn)價格沖擊的脈沖函數(shù)呈向上增長走勢，在第1階段上升，第2階段小幅下降，在第4階段達到最大，此后效果逐步減弱，影響持續(xù)時期長達8個階段；第二個圖顯示正向房地產(chǎn)價格沖擊使得GDP增長率增量在第1階段有所上升，第2階段最大，到了第3階段則降為負值，第6階段沖擊影響基本消失。這一結(jié)果表明房地產(chǎn)價格的加速上漲總體上將拉動經(jīng)濟的增長，與所得Granger因果檢驗的結(jié)論一致。同時對房地產(chǎn)總需求也有抑制作用，從第3階段開始顯現(xiàn)；由第三個圖可以發(fā)現(xiàn)，正向房地產(chǎn)價格沖擊導致土地價格增長率增量在第1階段下降后到第2階段開始出現(xiàn)反彈。這一時期內(nèi)土地價格增長率由加速下降轉(zhuǎn)為減速下降，最后達到一個新的更低的增長率水平。由此可見，房地產(chǎn)價格的增長率的加速上漲使政府采取了緊縮性土地政策，減少土地招標。

圖2 房地產(chǎn)價格沖擊對宏觀政策經(jīng)濟變量的沖擊響應圖組

綜合以上分析可知，正向的房地產(chǎn)價格沖擊最終導致通貨膨脹率（CPI）和產(chǎn)出GDP增長率達到一個新高度，使土地價格增長率不但下降。房地產(chǎn)價格上升對經(jīng)濟發(fā)展是一把雙刃劍，在刺激經(jīng)濟增長的同時也加劇了通貨膨脹。而且，因為江西的土地政策并不完善，所以土地價格同房地產(chǎn)價格增長之間的關(guān)系不顯著。

3 結(jié)論與建議

本文通過分析現(xiàn)有的研究文獻，并通過建立向量自回歸VAR模型全面分析了江西省房地產(chǎn)價格變動與宏觀經(jīng)濟變量供給沖擊、需求沖擊與土地政策沖擊等因素的動態(tài)影響，并在此基礎(chǔ)上深入分析了江西省房地產(chǎn)價格波動帶來的沖擊對江西GDP增長率、通貨膨脹率與土地價格增長率變動的動態(tài)影響。旨在深度探討限購政策的作用——對江西省房地產(chǎn)市場機制的影響。結(jié)果表明房價與宏觀經(jīng)濟變量之間緊密相關(guān)，并相互影響，而這種相互緊密的關(guān)聯(lián)可以使地方通貨膨脹加劇、經(jīng)濟過熱，并推高房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。在分析這些因素后得出，江西土地價格增長率與房地產(chǎn)價格波動未見顯著的格蘭杰因果關(guān)系，影響關(guān)系不大。

限購政策的出臺給江西狂熱的房價態(tài)勢特別是南昌市短期降了一下溫。同時對投機性購房炒房行為起到了一定的抑制作用，但這一政策尚有很多不完善之處。結(jié)合以上實證分析所得結(jié)論，可以提出幾點完善限購政策的建議：

（1）江西省的房地產(chǎn)價格與通貨膨脹效應成正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價格對通貨膨脹影響較大。從長遠來看，為了促進江西省的地方經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)健康的發(fā)展，政府應該努力加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測調(diào)控力度，政府能關(guān)注并有效預見房地產(chǎn)價格波動帶來的通貨膨脹影響。

（2）江西省房地產(chǎn)發(fā)展和價格變動對宏觀經(jīng)濟具有中長期影響，通貨膨脹對房地產(chǎn)價格的脈沖響應具有一定的滯后性。政府在出臺房地產(chǎn)價格調(diào)控政策時，不僅要關(guān)注房屋供需市場（“以限購政策為代表”），還要從宏觀經(jīng)濟基本面出發(fā)全面有序地開展有預見性的調(diào)控，特別是要防止為追求短期效應，過度打壓房地產(chǎn)價格，導致房地產(chǎn)市場功能“失靈”。

（3）從江西房價沖擊對若干宏觀經(jīng)濟變量的脈沖響應分析來看，土地價格沖擊房地產(chǎn)價格波動不顯著、不長遠。這是由于江西省的土地供給能力較強，政府在調(diào)控房地產(chǎn)價格必須從控制需求沖擊和供給沖擊入手。一要加大限購的范圍和監(jiān)管力度，二要限購與限售同時實施，三要加強保障性住房建設(shè)，四要鼓勵金融機構(gòu)擴展業(yè)務(wù)緩解投機性的“炒房”需求。

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