□許麗麗

1992年，甲企業(yè)以劃撥方式取得一宗國有土地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地?，F(xiàn)甲企業(yè)進(jìn)行企業(yè)改制，已組建乙股份有限公司，經(jīng)土地權(quán)屬確認(rèn)、地價(jià)評估，擬定了土地資產(chǎn)處置方案，并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，同意以國家入股的方式處置該宗國有土地使用權(quán)，此時(shí)該宗地尚未辦理國有土地使用權(quán)證。同月，乙股份有限公司進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地旁通過出讓方式依法取得了一宗工業(yè)用地，與國土資源管理部門簽訂的土地出讓年限為50年。現(xiàn)乙股份有限公司申請辦理土地登記。該如何為該企業(yè)辦理土地登記？

一種意見認(rèn)為，應(yīng)該分兩部分為乙股份有限公司辦理土地登記。

另一種意見認(rèn)為，既然兩宗地同屬一家企業(yè)，可以合并辦理。

筆者認(rèn)為，土地登記與權(quán)屬界線、土地地類、使用權(quán)類型、終止日期等密切相關(guān)。乙公司以作價(jià)入股取得的土地和后來以出讓方式取得的土地不能合并登記。

首先，作價(jià)入股與出讓是兩種不同的使用權(quán)類型。作價(jià)入股，不是與哪個(gè)主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同來設(shè)立土地使用權(quán)，而是在特定公司的設(shè)立過程中，先設(shè)立土地使用權(quán)，再以此出資，由設(shè)立后的公司成為土地使用權(quán)的擁有人。這兩種類型土地使用權(quán)取得的方式在法律程序上完全不同。此外，我國的《國有土地使用證》使用權(quán)類型一欄中只能登記填寫“出讓”或“作價(jià)入股”一種類型。

其次，這兩宗地的土地使用權(quán)年限不同。土地使用權(quán)作價(jià)入股的年限在法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定，而乙公司后來以出讓方式取得的工業(yè)用地年限為50年，這樣，兩宗地在有償使用年限上會(huì)有不同，也就是該宗地使用終止日期不同。作價(jià)入股的土地使用權(quán)年限屆滿，是否與出讓土地一樣，由國家無償收回，現(xiàn)行的法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定。如果這兩宗地合并登記，將導(dǎo)致土地使用年限終止時(shí)無法處置資產(chǎn)。

最后，土地登記以宗地為單位。乙公司以作價(jià)入股取得的土地和后來以出讓方式取得的土地盡管緊緊相臨，但都屬于權(quán)屬界線封閉的地塊，分別是一塊完整的宗地，其土地登記簿和土地權(quán)利證書都應(yīng)以“宗地”為單位進(jìn)行，也就是說“一地一證”。

乙公司可以憑入股協(xié)議，到當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門先行辦理以作價(jià)入股取得土地使用權(quán)的變更登記，取得合法的土地使用證，再依土地出讓程序辦理臨近那宗地的土地使用權(quán)登記。