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        住房政策揭秘:房價調(diào)控失利被迫提前出臺

        2013-02-01 13:08:13董映頡
        資源導(dǎo)刊 2013年11期
        關(guān)鍵詞:國土局商品房開發(fā)商

        □董映頡

        繼10月25日北京國土局集中推出4宗自住型商品房相關(guān)地塊后,10月30日,國土局再次開槌。北京市通州運河核心區(qū)3宗多功能用地以招標出讓方式進行投標,綠地、建工、富華、中建一局參與全部投標。

        記者注意到,在“京七條”政策公布后僅兩天,北京市立即推出了一批供地,里面就配建自住型商品房。實際上,自住型商品房大規(guī)模推出,是“京七條”政策的核心,而這樣一項大膽援助“夾心層”的住房結(jié)構(gòu)調(diào)控計劃,其實是“早產(chǎn)”的。本報記者獨家獲悉,按照北京市有關(guān)部門原計劃,自住型商品房政策本要再晚些時候出臺,相關(guān)細則還在制定和完善中。但是,9月北京房價同比上漲超過20.6%,這又一次給北京市房地產(chǎn)調(diào)控部門帶來了巨大的壓力,因此自住型商品房政策提前出爐。

        “現(xiàn)在市里對調(diào)控房價仍然盯得很緊,要求相關(guān)部門盡快拿出有效辦法。”一位相關(guān)人士告訴記者,“按照市里原定的計劃,這類‘限房價、競地價’的自住型商品房政策還可以再晚一點推出,因為相關(guān)細則還在完善中?!敝?,限價房和保障房采取配建的手段,如今定位為商品房的自住型商品房也采取開發(fā)商配建的手段,顯然是匆忙之舉。因為,由開發(fā)商配建和搖號分配自住型商品房,在監(jiān)管上存在很大的敞口風險。

        2萬套的供地難題

        “到目前為止,計劃供應(yīng)的與自住型商品房有關(guān)的地塊已經(jīng)有20塊,除明確配建自住型商品房的地塊,其他全部為超過限價競爭配建自住型住宅地塊?!北本┦袊辆忠晃还賳T對記者表示。

        不過,即便如此,按照北京市政府有關(guān)部門要求的“今年落實不低于2萬套自住房,明年計劃再推出5萬套”的計劃,土地供應(yīng)仍然存在壓力。

        “在未來一段時間內(nèi),自住型商品房政策將是國土局、住建委和相關(guān)主管部門主要推動落實的政策,與經(jīng)濟適用房、兩限房等保障性住房相比,預(yù)計在土地供應(yīng)上將會有所側(cè)重。”上述相關(guān)人士告訴記者。

        但據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,按照北京最近幾個月住宅類土地供應(yīng)的情況,預(yù)計這些土地中的30%以上將被配建為自住型住宅,總面積在70萬平方米左右。按照單套戶型面積90平方米計算,預(yù)計這部分土地供應(yīng)的套數(shù)也僅在8000套左右,與“京七條”要求的2萬套仍有不小差距。

        國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京市前三季度在土地交易市場共推出住宅用地835公頃,其中商品住宅用地供應(yīng)589公頃,同比增長128%。在這樣的背景下,北京市在2014年土地供應(yīng)中繼續(xù)增加土地供應(yīng)需要克服的壓力較大。

        “現(xiàn)在國土局和住建委仍然在自住房的供地來源上想辦法,比如利用中央在京企事業(yè)單位的自有土地開發(fā)自住型改善型商品住房等。”上述相關(guān)人士告訴記者。

        在此之前,在京企事業(yè)單位雖然擁有大量自有用地,并通過員工集資建房等方式開發(fā)住宅,但是,此類住宅沒有北京市住建委核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證,房屋的產(chǎn)權(quán)屬于用地單位所有。

        “開發(fā)商要捧場”

        實際上,對于這類限價銷售的商品房而言,土地推出之后的開發(fā)商接盤、房源上市后的分配和監(jiān)管能否到位將直接影響政策效果。

        “現(xiàn)在我們也在評估參建這類‘自住型改善型商品住房’的實際利潤和隱性收益,除此之外,我們也準備看看北京市接下來還有什么具體的鼓勵政策?!北本┮槐镜胤科筘撠熑讼蛴浾弑硎?,“從現(xiàn)在看來,這類住房的銷售應(yīng)該是沒有問題,但利潤確實比較低。”

        而據(jù)記者從幾位開發(fā)商處了解到,在這類地塊推出之前,北京市住建委曾經(jīng)多次牽頭組織關(guān)于此類自住房的座談研討會,討論這類地塊入市后的開發(fā)商熱情和市場反應(yīng)。

        “如果這類地塊推出之后沒有開發(fā)商接盤,那場面就尷尬了,后續(xù)政策也無的放矢?!鄙鲜龇科筘撠熑吮硎荆捌鋵嵶〗ㄎ窍M@類地塊推出時開發(fā)商能捧場拿地,當然住建委也會給拿地開發(fā)商一些優(yōu)待。”而在不少業(yè)內(nèi)人士眼中,讓開發(fā)商搖號分房,就是住建委給拿地開發(fā)商的“補償”。根據(jù)政策設(shè)計,自住房入市銷售將由開發(fā)商組織搖號,確定選房順序。

        業(yè)內(nèi)人士分析,由于有諸多限制政策存在,在操作中很容易出現(xiàn)漏洞,產(chǎn)生權(quán)力尋租的空間,未來在執(zhí)行過程中主管部門還需要出臺相應(yīng)的細則。事實上,早在2011年北京就曾試點過類似的商品房項目。2011年4月,北京推出的首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目“房山長陽國際城”,均價被限制為不得高于12500元/平方米,但這一低價樓盤在分配上也受到了“特別關(guān)注”。原規(guī)劃2394套限價商品房的長陽國際城項目,只有1594套房源售罄,還有800套房源則被媒體報道稱“被房山區(qū)政府截留”。

        能否穩(wěn)定房價?

        根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù),最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應(yīng)每年平均在8萬套左右。如果明年5萬套的計劃能成為事實,那么自住房將占到市場供應(yīng)的一半以上。

        “供應(yīng)達到一定規(guī)模,肯定會影響到新建商品住宅的定價?!北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志在騰訊房產(chǎn)新品上線發(fā)布會上表示,隨著自住型商品住房體量增大,明年上半年,老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動,平抑價格的作用將會逐漸得到體現(xiàn)。

        另有一位不愿具名的專家表示,自住型商品房形成供應(yīng)量在1~2年,今后北京樓市發(fā)生怎樣的變化,還不得而知。但是北京市釋放了這樣一個信號,改變了買房人對房價的預(yù)期。不過,從技術(shù)上來說,指望在北京這樣的大城市,通過改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)來影響房價仍然較難。因為在北京市總土地供應(yīng)規(guī)模不大量增加、地價不下降的情況下,僅僅改變原有的商品房供地結(jié)構(gòu),只會讓純商品房價格越來越高。而自住型商品房的價格是隨著純商品房價格上漲的,未來北京整體房價的上漲壓力仍然很大。此外,有業(yè)內(nèi)人士指出,由于自住房的購買人群準入門檻較低、購買政策也比較寬松,管理上會有一定難度。

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