□ 張 濤

“我看好了市區(qū)里的一處小型高檔公寓，可是后來一打聽，才知道該公寓的土地性質(zhì)屬商業(yè)的，土地使用年限還剩下30多年，我很糾結(jié)，不知道該不該買?！苯眨P者接到一位市民打來的咨詢電話。

在這里，筆者建議廣大市民在購(gòu)房時(shí)有必要先搞清楚土地使用年限。法律對(duì)土地使用權(quán)按不同的用途規(guī)定了不同的使用年限，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，綜合或者其他用地50年，居住用地70年。也就是說，一般的商品房住宅都擁有70年的土地使用權(quán)。按照《物權(quán)法》第一百四十五條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。筆者還要提醒大家，商品房住宅的使用期限并非從拿到房產(chǎn)證時(shí)開始計(jì)算，而是從開發(fā)商拿到地的時(shí)候就開始計(jì)算。

同時(shí)，筆者還建議廣大市民在購(gòu)房時(shí)要留意房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)。按照目前的法律規(guī)定，城市房地產(chǎn)所用土地主要分為劃撥和出讓兩種。劃撥土地是指國(guó)家無償或以成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地，主要是公益事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地，國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地、公路及國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程、國(guó)有企業(yè)等。出讓土地是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，出讓的土地主要是用于房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等的經(jīng)營(yíng)性用地。如果土地使用性質(zhì)為出讓，在進(jìn)行房產(chǎn)買賣時(shí)不需要繳納土地出讓金，但要注意土地使用年限的終止日期。如果購(gòu)買的是一手房，一般都從開發(fā)商取得土地開發(fā)權(quán)算起，到辦理好個(gè)人的土地證，一般經(jīng)過1～3年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，所以拿到手時(shí)，土地證剩下的時(shí)間是達(dá)不到完整年限的。而二手房的使用年限，也不以新辦土地證的時(shí)間開始計(jì)算，通常都以原房主土地證使用終止年限為準(zhǔn)，所以，使用年限也相應(yīng)“縮水”。對(duì)于劃撥性質(zhì)的土地，或者是房改房買賣的，買方在辦理土地證時(shí)，還需要繳納市場(chǎng)成交價(jià)的1%的土地出讓金。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十五條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！钡珜?duì)“自動(dòng)續(xù)期”并沒有清楚地解釋是“有償續(xù)期”還是“無償續(xù)期”。一旦“有償續(xù)期”政策出臺(tái)，那些土地使用年限較短的樓盤的價(jià)值無疑會(huì)受到一定影響。

筆者建議，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重，要仔細(xì)地看清楚條款，也可先到國(guó)土房管部門查閱相關(guān)資料，查明相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限和土地使用年限等一些“隱形”資料。在完全明確了權(quán)利和義務(wù)的情況下再簽合同，以免將來維權(quán)時(shí)處于不利地位。