文/徐劍峰

樓市調(diào)控也需要創(chuàng)新

文/徐劍峰

一味用行政性手段限購打壓，解決一時卻不能有效于長期；未來中國樓市政策的目標(biāo)，或許只能依靠制度創(chuàng)新

樓市泡沫已是世人皆知的事實，而樓市泡沫的危害亦是眾人皆知。大量的住房空置導(dǎo)致社會資源的巨大浪費；銀行資產(chǎn)埋下巨大的危機(jī)，這也是全球歷次金融危機(jī)的導(dǎo)火線；社會資本不斷向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，制造業(yè)逐步空心化；不少居民為房子背負(fù)巨債，擴(kuò)大消費成為空談；暴富的炒房者之奢靡與無房族的焦慮，埋下社會分化與不安定的火種。中央政府對樓市泡沫危害的認(rèn)識更全面深刻。多年來，中央政府不斷采取措施來抑制樓價的過快上漲，從對未滿五年開征營業(yè)稅、提高房貸利率與首付比率，以至到兩年前具明顯行政性的“限購令”推出，說明了中央政府對樓市泡沫的嚴(yán)重性有著充分的認(rèn)識。

然而，多輪的樓市調(diào)控卻未能使樓市明顯下行。2013年，北上廣的房價又出現(xiàn)了上漲趨向，以至有人戲稱“中國樓市越調(diào)越漲”。被稱為房地產(chǎn)政府史上最嚴(yán)厲的“國五條”3月終于出臺，但其效果如何沒有多少人感到樂觀。

為什么在國內(nèi)樓市供求已趨飽和、樓市收緊政策接連出臺的情況下，樓市泡沫仍不屈服？或許這有多種因素的促成。一是金融泡沫的推力。從2005年到2010年，中國信貸總量包括表外貸款在內(nèi)增長一倍，新增信貸規(guī)模占國內(nèi)生產(chǎn)總值的100%左右；貨幣發(fā)行量在2000到2011年間，從13萬億元劇增至85萬億元，增長5.5倍，遠(yuǎn)超同期經(jīng)濟(jì)增長（3.7倍）；廣義貨幣供應(yīng)量M2占GDP比值在2009年超過200%，后有所回落，但2012年又超200%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國（一般在70%－100%），更高于發(fā)展中國家。正是源源不斷的資金支撐著房地產(chǎn)的泡沫。二是房價上漲的預(yù)期不斷強(qiáng)化居民的購房與投資心理。房價持續(xù)上漲使得人們紛紛為未成年的子女甚至孫子買房，有了二套、三套，心里仍不踏實，樓市成了不少人保值理財?shù)淖罴淹顿Y場所。三是地方政府從樓市的“繁榮”中享受著拉動經(jīng)濟(jì)增長與土地財政增加的好處，自然而然地與房地產(chǎn)商成為既得利益者?！氨緦卯?dāng)政”的短期效應(yīng)使地方領(lǐng)導(dǎo)只能過多地考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況，而難顧及更遠(yuǎn)的未來。因而，對于中央的打壓政策，他們考慮更多的是樓市泡沫破裂帶來的危害，在“保樓市就是保民生”的觀念指導(dǎo)下，總要尋求“地方的特殊性”而靈活執(zhí)行中央政策。這也使中央政策的效應(yīng)一旦到達(dá)地方便嚴(yán)重打折。

除此，抑制樓市泡沫政策也存在著改進(jìn)的空間。一味用行政性手段限購打壓，解決一時卻不能有效于長期；樓市的崩潰對中國社會經(jīng)濟(jì)弊也遠(yuǎn)大于利。未來中國樓市政策的目標(biāo)，或許只能依靠制度創(chuàng)新，讓樓市保持穩(wěn)中有降。爭取“以時間換空間”，只要中國的房價15年不漲，而居民名義收入增長2倍，樓市泡沫便自然消失，又不至于重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，就要充分認(rèn)識到目前中國的樓市供求實際上已經(jīng)飽和，要警惕不顧地方政府財力過多地大建保障房導(dǎo)致資源浪費，而應(yīng)從逼出空置住房、加大有效供給與抵制投資需求兩方面共同推進(jìn)。

首先是加快房地產(chǎn)稅開征步伐，爭取盡快在全國范圍內(nèi)對居民人均超過一定面積的商品房統(tǒng)一開征房地產(chǎn)稅（讓地方試行，其作用在當(dāng)?shù)卣撵`活處理下只能為零），這樣才能將多年甚至十多年空置的住房逼到市場。其次是借鑒歐美經(jīng)驗，政府對多年空置的住房征收“空置稅”，或以較低的價格強(qiáng)制性購入，轉(zhuǎn)化為保障房或公租房。這些都將在不增加社會資源占用的條件下，增加有效的住房供給。另一方面，使房屋按揭貸款制度化。央行應(yīng)對第一套與多套住房的貸款利率與首付比例，形成一套差異化的結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)制度，從而抑制樓市投機(jī)需求。另外，應(yīng)適當(dāng)減少商品房交易成本、促進(jìn)住房流轉(zhuǎn)，同時加大稅收的結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)力度。比如取消住房交易“營業(yè)稅”（與所得稅基本重復(fù)），加強(qiáng)交易“個人所得稅”的征收。房產(chǎn)就增值利益交稅，在各行各業(yè)、各國各地區(qū)，都是天經(jīng)地義的，這是公平的基礎(chǔ)，也是政府財政收入的重要組成部分。20年前稅法就明確規(guī)定，不應(yīng)該以“找不到原始有效憑證”（原住房成交價與契稅在原交易檔案與房產(chǎn)、契稅中，清楚地記錄著）為借口，以交易額的1%來逃避得稅義務(wù)，這也是樓市投機(jī)的一個稅收性制約。

（供稿：浙江省社會科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所）