崔 宇

（湖南萬(wàn)源評(píng)估咨詢(xún)有限公司， 湖南 長(zhǎng)沙 410011）

20世紀(jì)80年代，中國(guó)土地使用制度的改革變過(guò)去無(wú)償、無(wú)限期使用為有償、有限期使用，使城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)真正按照其商品的屬性進(jìn)入了市場(chǎng)，創(chuàng)立了以市場(chǎng)手段配置土地的新制度，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮了巨大的作用，但到目前為止，集體建設(shè)用地使用制度的改革尚處于起步階段。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越發(fā)顯現(xiàn)，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的需求越來(lái)越多，流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已相當(dāng)普遍。為了解決集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的價(jià)值價(jià)格問(wèn)題，其定級(jí)估價(jià)成為研究的熱點(diǎn)之一。

1 實(shí)證做法與理論研究

1.1 成都做法

2008年成都等地開(kāi)展了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作，其土地定級(jí)的技術(shù)思路為：根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，選擇對(duì)集體建設(shè)用地有影響的因素，計(jì)算因子作用分值，揭示不同因素在地域空間上的分布差異；同時(shí)根據(jù)若干專(zhuān)家對(duì)各類(lèi)因素進(jìn)行打分后確定的權(quán)重，在整個(gè)定級(jí)范圍內(nèi)的定級(jí)單元上進(jìn)行因素作用分值疊加；依據(jù)疊加后的總分值，采用聚類(lèi)分析法劃分土地級(jí)別。估價(jià)的技術(shù)思路為：從成本的角度計(jì)算 “單戶(hù)聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式所體現(xiàn)的地價(jià)；對(duì)于集中區(qū)如果毗鄰國(guó)有建設(shè)用地區(qū)，通過(guò)分析兩類(lèi)用地在取得過(guò)程中的差異，對(duì)國(guó)有用地地價(jià)水平進(jìn)行修正，得到集體建設(shè)用地地價(jià)；對(duì)于零星集體建設(shè)用地地價(jià)水平的測(cè)算，特別是宅基地的價(jià)格測(cè)算，本著“不低于當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償”的原則，利用等價(jià)交換的原理，用安置房的價(jià)格替代原有的宅基地及地面附著物的總價(jià)值，再利用剩余法測(cè)算宅基地的價(jià)格。

1.2 順德做法

廣東佛山順德區(qū)根據(jù)《廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，以《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》作為主要技術(shù)依據(jù)，同時(shí)參照《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》中的有關(guān)內(nèi)容，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，分商業(yè)、居住、工業(yè)三種用地類(lèi)型劃分土地級(jí)別，以市場(chǎng)資料分析法等進(jìn)行驗(yàn)證，綜合確定土地級(jí)別。在分類(lèi)定級(jí)的基礎(chǔ)上，利用市場(chǎng)交易資料采用收益還原法、剩余法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法等估價(jià)方法，測(cè)算樣本地價(jià)，在檢驗(yàn)分析的基礎(chǔ)上利用樣點(diǎn)地價(jià)與各因素的綜合作用分值，建立模型、綜合評(píng)估區(qū)域或級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，并建立配套修正體系。

1.3 相關(guān)理論研究

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)的劉泰圻等[1]結(jié)合廣東省集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定試點(diǎn)工作，從土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)定價(jià)思考出發(fā)，探討集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)三者間的區(qū)別與聯(lián)系，為城鄉(xiāng)一體化土地基準(zhǔn)地價(jià)體系研究提供參考。長(zhǎng)安大學(xué)衛(wèi)新東[2]、河南大學(xué)陳立本[3]、四川師范大學(xué)奇小軍[4]分別針對(duì)陜西韓城市、河南安陽(yáng)市和四川都江堰市的集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)作了深入研究。研究人員從理論分析入手，針對(duì)具體的研究區(qū)域，選取不同的指標(biāo)體系進(jìn)行集體建設(shè)用地定級(jí)，采用不同的測(cè)算方法進(jìn)行集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，具有較強(qiáng)的理論價(jià)值和實(shí)際意義。四川大學(xué)楊勇[5]對(duì)集體建設(shè)用地理論價(jià)格（即集體建設(shè)用地資源配置價(jià)格和集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)收益價(jià)格的形成基礎(chǔ)）和市場(chǎng)價(jià)格（即集體建設(shè)用地入市后對(duì)價(jià)格的影響）進(jìn)行了研究，分析了再分配機(jī)制對(duì)價(jià)格形成的影響及稅收對(duì)集體建設(shè)用地價(jià)格的影響，提出了建立集體建設(shè)用地價(jià)格市場(chǎng)機(jī)制和再分配機(jī)制的政策建議。

1.4 評(píng)述

上述試點(diǎn)探索與理論研究為建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系提供了有益參考，但相關(guān)研究與試點(diǎn)工作均是基于不同的區(qū)域和對(duì)象，采用探索性的方法，取得了有針對(duì)性的成果，要達(dá)到真正意義的推廣應(yīng)用尚需深入研究。

成都市在村莊整治過(guò)程中，結(jié)合“單戶(hù)聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”的具體工作，依據(jù)自身實(shí)際有針對(duì)性地開(kāi)展了集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)工作，在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的操作性和應(yīng)用價(jià)值，代表性和自身特色較強(qiáng)，但是在沒(méi)有開(kāi)展相關(guān)整治工作的其他地區(qū)，開(kāi)展集體建設(shè)用地時(shí)僅能參考這種做法的部分內(nèi)容，不能生搬硬套。

廣東順德等地鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)十分發(fā)達(dá)，集體土地市場(chǎng)及交易活動(dòng)已經(jīng)非?；钴S，集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)利用程度、區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件以及相關(guān)的管理模式已與城鎮(zhèn)建設(shè)用地趨同。因此，在開(kāi)展集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)時(shí)，不論是總體技術(shù)路線、方法的選擇運(yùn)用，還是在具體的技術(shù)環(huán)節(jié)，參數(shù)設(shè)置等的處理方面，順德做法已經(jīng)與城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)差別不大。在集體建設(shè)用地市場(chǎng)尚不十分發(fā)達(dá)，集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用程度、區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等與城鎮(zhèn)建設(shè)用地有較大差異的中西部地區(qū)，完全采用城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的模式開(kāi)展相關(guān)工作是不可取的，必須要切實(shí)分析二者差異與聯(lián)系，并結(jié)合自身實(shí)際，在參考城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)做法的基礎(chǔ)上，開(kāi)展工作。

2 功能性質(zhì)比較分析

2.1 聯(lián)系分析

集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同屬建設(shè)用地范疇，是建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，是城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎(chǔ)設(shè)施用地，旅游用地，軍事用地等，付出一定投資（土地開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用）、通過(guò)工程手段、為各項(xiàng)建設(shè)提供的土地，是利用土地的承載能力或建筑空間，不以取得生物產(chǎn)品為主要目的的用地。

集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的土地使用權(quán)都可以在土地使用者之間轉(zhuǎn)移，即流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)客體均為建設(shè)用地，主體為土地的使用者，所有者、使用者和管理者共同參與建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益分配，包括轉(zhuǎn)讓收益和土地增值收益。

綜上，對(duì)二者的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可采用相同的技術(shù)框架。

2.2 差異分析

2.2.1 權(quán)屬性質(zhì)差異及影響 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格和城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格差異的最根本原因在于權(quán)屬差異。其差異主要體現(xiàn)在：（1）面對(duì)的所有權(quán)主體不同。國(guó)有建設(shè)用地所有者是國(guó)家，集體建設(shè)用地所有者是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村、組農(nóng)民集體。（2）法律、政策的支持程度不同。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得是土地使用者在諸多法律法規(guī)的保護(hù)下，按照嚴(yán)格的程序來(lái)完成的；集體農(nóng)用地經(jīng)過(guò)“征轉(zhuǎn)”程序可變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)“只轉(zhuǎn)不征”程序可變?yōu)榧w建設(shè)用地。集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得過(guò)程是土地使用者和土地所有者按照雙方的意愿來(lái)完成的，這種使用權(quán)的形成人為因素大，反映在土地使用權(quán)價(jià)格上具有不確定性。權(quán)屬性質(zhì)差異導(dǎo)致集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)在地價(jià)形成機(jī)制、地價(jià)構(gòu)成及內(nèi)涵、測(cè)算參數(shù)等方面與城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)存在一定區(qū)別，最終導(dǎo)致地價(jià)水平有較大差異。

2.2.2 區(qū)位條件及空間分布差異及影響 集體建設(shè)用地一般位于農(nóng)村，在眾多區(qū)位條件要素中與城市之間的距離、交通條件等因素成為刻畫(huà)與城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)位條件差異的突出要素。區(qū)位條件的差異直接導(dǎo)致土地質(zhì)量和價(jià)格的巨大差異，使得集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)過(guò)程中土地定級(jí)因素體系、地價(jià)修正體系等與城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)有明顯區(qū)別。在空間分布形態(tài)上，二者區(qū)別在于城鎮(zhèn)建設(shè)用地多為集中連片分布而集體建設(shè)用地分布比較分散，且大多不連片。這一特點(diǎn)決定了開(kāi)展集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，評(píng)估范圍難以確定，級(jí)別界線難以處理。筆者認(rèn)為，集體建設(shè)用地定級(jí)范圍應(yīng)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外實(shí)現(xiàn)全域覆蓋，且級(jí)別界線原則上應(yīng)不打破行政村界線，確需打破的應(yīng)以明顯的線狀地物為界，使級(jí)別界線清晰，減少糾紛，提高操作性。

2.2.3 土地市場(chǎng)建設(shè)和法規(guī)政策的差異及影響 集體建設(shè)用地土地市場(chǎng)與國(guó)有建設(shè)用地土地市場(chǎng)的差異主要體現(xiàn)在：（1）集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)相對(duì)無(wú)序，市場(chǎng)不充分；（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)交易為隱形交易，其價(jià)格沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)；（3）集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中，相關(guān)資料難以獲取，價(jià)格難以體現(xiàn)科學(xué)、客觀；（4）在國(guó)有建設(shè)用地樣點(diǎn)地價(jià)的評(píng)估中，大部分參數(shù)、稅費(fèi)都有相關(guān)的文件依據(jù)，即使個(gè)別沒(méi)有依據(jù)的也已經(jīng)比較成熟，集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估參數(shù)較難確定，稅費(fèi)能否參照國(guó)有建設(shè)用地也沒(méi)有明確規(guī)定；（5）集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定無(wú)可靠的參照標(biāo)準(zhǔn)，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估在全國(guó)都還屬于探索階段，尚無(wú)成熟的理論和經(jīng)驗(yàn)可借鑒，也不具有縱向和橫向比較的條件，這給基準(zhǔn)地價(jià)的確定帶來(lái)較大困難。雖然國(guó)家提出要實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地和集體土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”，但由于長(zhǎng)期以來(lái)兩者權(quán)屬性質(zhì)差異，且成本構(gòu)成也不一致，如果集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)完全參照國(guó)有土地來(lái)定價(jià)，會(huì)帶來(lái)許多問(wèn)題，也不符合當(dāng)前實(shí)際。

2.2.4 土地開(kāi)發(fā)利用程度的差異及影響 由于政策影響、區(qū)位條件及基礎(chǔ)設(shè)施等配套條件的限制，集體建設(shè)用地利用效率較城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率低，容積率、建筑密度及投入強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度和單位面積勞動(dòng)就業(yè)人數(shù)、開(kāi)發(fā)程度等遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)，且土地閑置、空置現(xiàn)象較為明顯。受此影響集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)中土地開(kāi)發(fā)程度、開(kāi)發(fā)成本等應(yīng)與城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)有所區(qū)別。

3 定級(jí)因素分析

土地定級(jí)過(guò)程中，集體建設(shè)用地定級(jí)與國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)的主要區(qū)別集中在定級(jí)因素的選擇。在因素因子選擇時(shí)，要注意因地制宜地結(jié)合農(nóng)村的地域特點(diǎn)，選取對(duì)集體建設(shè)用地級(jí)別起主導(dǎo)作用，能反映其差異的因素。

3.1 商服繁華程度

在城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中，商服繁華程度常常采用商服中心等級(jí)規(guī)模等指標(biāo)度量。同理，在集體建設(shè)用地定級(jí)中商服繁華程度可采用集（農(nóng)）貿(mào)市場(chǎng)等級(jí)規(guī)模等指標(biāo)來(lái)衡量。但是，對(duì)于分布分散、區(qū)位條件等有較大限制的集體建設(shè)用地而言，中心城區(qū)、建制（集）鎮(zhèn)成為影響其周邊集體建設(shè)用地的巨大商服中心，距中心城區(qū)和建制（集）鎮(zhèn)距離成為影響集體建設(shè)用地商服繁華程度的重要因素。因此，集體建設(shè)用地定級(jí)中除了考慮集（農(nóng)）貿(mào)市場(chǎng)對(duì)其周邊土地質(zhì)量和價(jià)值的影響外，還應(yīng)將距中心城區(qū)距離和距建制（集）鎮(zhèn)距離作為重要的定級(jí)因素。中心城區(qū)和建制（集）鎮(zhèn)在集體建設(shè)用地定級(jí)中的功能相當(dāng)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中市級(jí)和區(qū)級(jí)商服中心，但其內(nèi)涵不僅僅指商服中心的影響，而是反映了城市（鎮(zhèn)）對(duì)農(nóng)村的輻射影響；集（農(nóng)）貿(mào)市場(chǎng)的功能相當(dāng)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中小區(qū)級(jí)商服中心。

3.2 交通條件

除中心城市（鎮(zhèn)）的影響外，交通條件也是影響集體建設(shè)用地質(zhì)量的重要因素，在定級(jí)因素中應(yīng)予以重點(diǎn)考慮。交通條件發(fā)達(dá)的地區(qū)其社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施條件、發(fā)展基礎(chǔ)等的狀況都較其他區(qū)域良好，進(jìn)而使得其土地質(zhì)量較優(yōu)。對(duì)于交通條件的度量，集體建設(shè)用地和城鎮(zhèn)建設(shè)用地均可采用相應(yīng)的道路交通網(wǎng)和公共交通等指標(biāo)，所不同的是集體建設(shè)用地定級(jí)時(shí)道路交通網(wǎng)、公交線路和對(duì)外交通站點(diǎn)應(yīng)選擇連接城鄉(xiāng)、溝通農(nóng)村的路網(wǎng)和線路。線路站點(diǎn)（如公交車(chē)站）在城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中有較大影響，但是在集體建設(shè)用地定級(jí)中其影響作用并不明顯，主要是因?yàn)檫\(yùn)行在農(nóng)村的公交線路沒(méi)有十分確定的站點(diǎn)，多為“招之即?！?，公交站點(diǎn)的影響已經(jīng)被囊括到公交線路的影響中。因此，交通條件因素中的定級(jí)因子為國(guó)道、省道、縣道、鄉(xiāng)村道路、高速公路出口、公交線路等。

另外，距中心城市（鎮(zhèn)）的距離與交通條件相結(jié)合成為造成集體建設(shè)用地質(zhì)量和利用狀況差異的主導(dǎo)分異因素（與城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)有較大區(qū)別）。在城市（鎮(zhèn)）周邊，交通條件差異不大，距離的作用占主導(dǎo)；在遠(yuǎn)離城市（鎮(zhèn)）的區(qū)域，距離的影響趨同，交通條件的影響占主導(dǎo)。

3.3 基本設(shè)施狀況

對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市與農(nóng)村有較大區(qū)別，應(yīng)根據(jù)定級(jí)范圍內(nèi)的實(shí)際情況，考慮顯化差異性的需要，對(duì)普遍一致性的因素不予考慮，如供水、排水、供氣、供電、通訊、有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋等條件，對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)的影響程度較大，但在廣大農(nóng)村供水、排水、供氣等設(shè)施的建設(shè)并沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)市政設(shè)施建設(shè)的水平，有供水設(shè)施的區(qū)域多為自建供水，排水設(shè)施基本為自然狀態(tài)，供電、通訊、有線電視網(wǎng)絡(luò)已基本全域覆蓋，區(qū)域差異較小。因此，在集體建設(shè)用地定級(jí)中，該部分基礎(chǔ)設(shè)施條件應(yīng)根據(jù)具體情況取舍。

公共設(shè)施中與日常生活密切相關(guān)的大中專(zhuān)院校、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院診所、儲(chǔ)蓄所、體育場(chǎng)館、公園、圖書(shū)館、影劇院等設(shè)施的完備程度都可作為定級(jí)因素。但是，大中專(zhuān)院校、儲(chǔ)蓄所、體育場(chǎng)館、公園、圖書(shū)館、影劇院等公用設(shè)施，均分布于城區(qū)，已包含于中心城區(qū)對(duì)周邊土地的影響中，不需要單獨(dú)列出重復(fù)計(jì)算。幼兒園、醫(yī)院診所等在農(nóng)村均有分布，但不同區(qū)域的分布狀況差異較為明顯，實(shí)際工作中要根據(jù)其差異程度和輻射影響范圍等實(shí)際情況確定取舍。在廣大農(nóng)村，小學(xué)并不是普遍分布（受計(jì)劃生育政策影響，農(nóng)村生源大幅減少，大量自然村小學(xué)合并成中心小學(xué)），可輻射影響周邊若干個(gè)村莊，該因素在村莊之間表現(xiàn)出明顯的差異，應(yīng)作為定級(jí)因素加以考慮。

3.4 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況

衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的人口、收入等相關(guān)指標(biāo)，常常作為城鎮(zhèn)土地分等因素加以考慮。而實(shí)際上，農(nóng)民人均純收入、人均耕地和人口密度等指標(biāo)也在一定程度上反映了農(nóng)村地區(qū)土地的級(jí)別差異。農(nóng)民人均純收入和人口密度代表著一個(gè)地區(qū)農(nóng)民的生活水平、消費(fèi)能力，反映了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，直接影響著本區(qū)域的集體建設(shè)用地價(jià)值。另外，集體建設(shè)用地級(jí)別和價(jià)格也間接地受到其他類(lèi)型土地的影響，耕地資源狀況就是其中的一個(gè)重要指標(biāo)。因此，農(nóng)民人均純收入、人均耕地和人口密度也應(yīng)成為集體建設(shè)用地定級(jí)因素。

3.5 環(huán)境條件

環(huán)境條件優(yōu)劣度是綜合反映環(huán)境條件的重要指標(biāo)，以不同的生態(tài)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)直接影響人們的生產(chǎn)生活，進(jìn)而對(duì)土地質(zhì)量好壞、土地價(jià)格的高低產(chǎn)生影響。城鎮(zhèn)建設(shè)用地定級(jí)中，環(huán)境條件常常從環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度等方面，根據(jù)實(shí)際情況選擇若干細(xì)化的指標(biāo)進(jìn)行衡量。根據(jù)農(nóng)村的實(shí)際情況，污染源涵蓋了各個(gè)要素的污染狀況，可作為定級(jí)因素加以考慮。另外，風(fēng)景名勝區(qū)、農(nóng)家樂(lè)等對(duì)周邊集體建設(shè)用地的影響較為強(qiáng)烈，且區(qū)域間差異明顯，應(yīng)作為定級(jí)因素加以考慮。

4 地價(jià)內(nèi)涵與構(gòu)成分析

法律、法規(guī)對(duì)于集體建設(shè)用地的規(guī)定，以及區(qū)位條件、權(quán)屬性質(zhì)的差異直接影響集體建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵與構(gòu)成。在前文分析基礎(chǔ)上，參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵可以從基準(zhǔn)日、土地用途、開(kāi)發(fā)程度、容積率、土地使用年期及土地權(quán)利狀況等方面進(jìn)行限定；地價(jià)構(gòu)成可以從土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)及土地增值收益等方面進(jìn)行分析。

4.1 土地取得費(fèi)

按照現(xiàn)行法律規(guī)定，征地補(bǔ)償費(fèi)的本質(zhì)是對(duì)土地所有權(quán)喪失的補(bǔ)償費(fèi)用，征地補(bǔ)償費(fèi)的支付與否，是以集體土地是否轉(zhuǎn)為國(guó)有為前提的。但是，農(nóng)用地是人類(lèi)賴(lài)以生存的農(nóng)作物吸取營(yíng)養(yǎng)的主要源泉，是農(nóng)作物正常生長(zhǎng)發(fā)育不可缺少的水分、養(yǎng)分、空氣和熱量的供應(yīng)者與調(diào)節(jié)者，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中是不可或缺且無(wú)法替代的生產(chǎn)資料，具有生產(chǎn)功能、生態(tài)價(jià)值功能和解決糧食問(wèn)題的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值功能。集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后，雖然權(quán)屬性質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化但其自然屬性發(fā)生變化，農(nóng)用地的功能喪失，因此地價(jià)構(gòu)成中應(yīng)包含對(duì)農(nóng)用地?fù)p失的補(bǔ)償，該補(bǔ)償可通過(guò)征地補(bǔ)償費(fèi)體現(xiàn)。

4.2 相關(guān)稅費(fèi)

在集體建設(shè)用地地價(jià)構(gòu)成中稅費(fèi)應(yīng)包括只轉(zhuǎn)不征過(guò)程中的水利基金，以及涉及占用耕地的“一稅一費(fèi)”（耕地占用稅和耕地開(kāi)墾費(fèi)）和涉及林地的“一費(fèi)”（森林植被恢復(fù)費(fèi)）。

5 主要估價(jià)參數(shù)分析

5.1 還原率

在收益還原法的計(jì)算公式中，確定合理的土地還原利率和房屋還原利率是準(zhǔn)確計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)的關(guān)鍵。目前，中國(guó)確定土地還原率的方法主要有租價(jià)比法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合順序插入法。筆者認(rèn)為，在當(dāng)前條件下應(yīng)綜合采用三種方法綜合確定集體建設(shè)用地還原率。應(yīng)用租價(jià)比法時(shí)，必須有足夠翔實(shí)準(zhǔn)確的調(diào)查資料；應(yīng)用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法時(shí)，可將估價(jià)期日一年期貸款利率作為安全利率，評(píng)估期日國(guó)家公布的居民消費(fèi)指數(shù)（CPI）作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值；應(yīng)用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合順序插入法時(shí)，應(yīng)全面分析各行業(yè)及研究區(qū)域的投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率進(jìn)行綜合分析研究。

另外，由于政策因素、區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等的差異，集體建設(shè)用地還原率比鄰近區(qū)域城鎮(zhèn)建設(shè)用地還原率略大。

5.2 投資利潤(rùn)率和土地增值收益率

如何確定集體建設(shè)用地的投資利潤(rùn)和土地增值收益是集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的難點(diǎn)之一。由于并沒(méi)有合理的案例和充分的理論依據(jù)，筆者認(rèn)為，集體建設(shè)用地的投資利潤(rùn)率和土地增值收益率應(yīng)在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，采用經(jīng)驗(yàn)值比較排序法綜合確定。

6 結(jié)論與討論

通過(guò)分析，筆者認(rèn)為集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)可采用與國(guó)有建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)相同的技術(shù)流程與方法，但由于二者功能、性質(zhì)的差異，在定級(jí)因素體系、地價(jià)內(nèi)涵、估價(jià)參數(shù)確定等方面應(yīng)存在差異。

目前，中國(guó)尚無(wú)農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，僅在部分地區(qū)完成了集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的相關(guān)工作，理論研究尚不深入。在當(dāng)前條件下建議通過(guò)“參考相關(guān)規(guī)程、借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、依據(jù)各地實(shí)際、創(chuàng)新開(kāi)展工作”的總體思路，開(kāi)展集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)工作；逐步深入分析研究定級(jí)單元?jiǎng)澐?、定?jí)因素體系建立、地價(jià)測(cè)算參數(shù)取值、測(cè)算方法應(yīng)用等技術(shù)細(xì)節(jié)處理，解決交易樣點(diǎn)缺乏、案例信息缺失等問(wèn)題帶來(lái)的影響；另外，應(yīng)抓緊制訂集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范，以滿足現(xiàn)實(shí)需要指導(dǎo)當(dāng)前工作。

（References）：

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