譚術(shù)魁， 李雅楠

（華中科技大學(xué)土地管理系， 湖北 武漢 430074）

1 引言

中國(guó)自1987年實(shí)行土地有償使用以來(lái)，土地市場(chǎng)迅速發(fā)展，推動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與此同時(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)也在波動(dòng)中快速上漲。土地市場(chǎng)的發(fā)育直接影響了土地的供應(yīng)方式以及交易價(jià)格，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。國(guó)內(nèi)學(xué)者更多關(guān)注了宏觀經(jīng)濟(jì)[1]和地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，并做了大量的實(shí)證研究[2-6]。針對(duì)目前的研究，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系大致可以歸結(jié)為三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)從住房成本角度出發(fā)，認(rèn)為高地價(jià)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)；第二種觀點(diǎn)從引致需求角度出發(fā)，認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)；第三種綜合性的觀點(diǎn)認(rèn)為若給定土地供應(yīng)，則房?jī)r(jià)決定地價(jià)，但反過(guò)來(lái)不能因此而說(shuō)土地供應(yīng)是無(wú)關(guān)的、不會(huì)影響地價(jià)或房?jī)r(jià)。雖然不同的實(shí)證研究得到不同的結(jié)論，但是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是的確存在的。從現(xiàn)有文獻(xiàn)來(lái)看，土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究較少，雖然有文獻(xiàn)涉及了土地供應(yīng)模式和土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響并做了相應(yīng)的實(shí)證研究[7-10]，但基本沒(méi)有采用面板數(shù)據(jù)以東、中、西部為對(duì)象進(jìn)行的地域差異研究。

由于土地市場(chǎng)化水平是表征土地市場(chǎng)發(fā)育程度最核心的指標(biāo)，因此本文采用土地市場(chǎng)化水平這個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量土地市場(chǎng)的發(fā)育程度。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)化水平的測(cè)算有所涉及且取得了一系列成果，測(cè)算指標(biāo)大多采用土地的市場(chǎng)交易量與全部土地供應(yīng)量的比值來(lái)反映，如曹振良[11]，陳福[12]等。曲福田等利用加權(quán)的方法對(duì)劃撥、協(xié)議、招標(biāo)和拍賣的宗數(shù)進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)[13]。楊尚華從市場(chǎng)角度以單位出讓土地面積的土地出讓金作為測(cè)度區(qū)域土地市場(chǎng)發(fā)育程度差異的總體指標(biāo)[14]。徐國(guó)鑫等將土地價(jià)格引入市場(chǎng)化程度測(cè)算指標(biāo)體系，運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）方法進(jìn)行了土地市場(chǎng)化程度的測(cè)算[15]。但總體來(lái)看，目前中國(guó)市場(chǎng)化水平的研究較為薄弱，沒(méi)有形成統(tǒng)一的測(cè)量指標(biāo)體系。本文在參考李永樂(lè)[16]等構(gòu)建的指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，對(duì)數(shù)據(jù)的選取作出改進(jìn)，采用更為準(zhǔn)確的面積而不是宗數(shù)進(jìn)行土地市場(chǎng)化程度的測(cè)算，進(jìn)而探討土地市場(chǎng)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

2 土地市場(chǎng)發(fā)育程度測(cè)度

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

數(shù)據(jù)取自歷年《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》及國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以全國(guó)和31個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）的建設(shè)用地拍賣、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議的面積以及出讓總面積數(shù)據(jù)為研究樣本，時(shí)間跨度為2003—2011年。

2.2 測(cè)度說(shuō)明

本文選用4種土地出讓方式的結(jié)構(gòu)比例，即各交易方式的面積占總出讓面積的比例作為衡量土地市場(chǎng)發(fā)育程度的指標(biāo)。由于協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣4種方式的市場(chǎng)化水平依次提高，因此分別賦予適當(dāng)?shù)臋?quán)重，進(jìn)而計(jì)算綜合分值，確定土地市場(chǎng)化水平。本文分別對(duì)拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議4種供地方式賦予權(quán)重0.35、0.3、0.25和0.1，并利用公式LM=(x × 0.35 + y × 0.3 + z ×0.25 + p × 0 .1)/(x + y + z+p)×k進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)以得到土地市場(chǎng)化程度的量化值（其中，x、 y、 z、 p分別表示土地拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議的面積，k為系數(shù)調(diào)整值）。

2.3 描述性統(tǒng)計(jì)分析

本文借鑒國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類標(biāo)準(zhǔn)將全國(guó)分為東部、中部和西部三大地區(qū)：東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南12個(gè)省、自治區(qū)、直轄市；中部地區(qū)包括山西、內(nèi)蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9個(gè)省、自治區(qū)；西部地區(qū)包括四川、重慶、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆10個(gè)省、自治區(qū)、直轄市。土地市場(chǎng)發(fā)育水平的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)表1。

從圖1可以看出，2003—2011年中國(guó)土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化水平總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。此外，東、中、西部的土地市場(chǎng)發(fā)育呈現(xiàn)了不同的特征：（1）東、中、西部土地市場(chǎng)發(fā)育水平的波動(dòng)程度和發(fā)育趨勢(shì)不同。與東部地區(qū)和中部地區(qū)相比，西部地區(qū)的波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)；東部地區(qū)與中部地區(qū)的土地市場(chǎng)發(fā)育趨于同化，西部地區(qū)則逐漸與東部地區(qū)和中部地區(qū)分化。推測(cè)原因可能是各個(gè)地區(qū)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和政策敏感度的差異。（2）東、中、西部土地市場(chǎng)發(fā)育水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不完全一致。雖然從2008年開(kāi)始，東部地區(qū)的土地市場(chǎng)化水平超過(guò)了西部地區(qū)，但2003—2007年?yáng)|部地區(qū)的土地市場(chǎng)化水平一直低于中部和西部地區(qū)。推測(cè)原因可能是中國(guó)對(duì)土地實(shí)行統(tǒng)一的宏觀調(diào)控與政策指引，這種“強(qiáng)制性”的制度變遷導(dǎo)致了土地市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了非梯度發(fā)育。

表1 2003—2011年土地市場(chǎng)發(fā)育水平的區(qū)域差異Tab.1 Regional discrepancies of land marketization level from 2003 to 2011

圖1 2003—2011年區(qū)域土地市場(chǎng)化水平Fig.1 Regional land marketization level from 2003 to 2011

圖2 土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制Fig.2 Mechanisms of inf l uences of land market development on house price

3 土地市場(chǎng)發(fā)育區(qū)域差異對(duì)房?jī)r(jià)影響

3.1 理論分析

土地市場(chǎng)化可以通過(guò)價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)土地的供給與需求，促進(jìn)土地價(jià)格理性回歸，在開(kāi)放的市場(chǎng)中達(dá)到土地資源配置效率的最大化。對(duì)房?jī)r(jià)的作用可分為兩個(gè)層面：對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地出讓方式的市場(chǎng)化會(huì)使獲取土地的成本有所增加，并在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的提升；對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地市場(chǎng)化水平的提高意味著市場(chǎng)機(jī)制的逐步完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也漸趨充分，從而帶動(dòng)土地利用效率的提升，尤其是城市存量土地，盤活閑置土地，增加房源的供給，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)價(jià)格的不合理攀升（圖2）。

3.2 Panel Data 模型設(shè)定

國(guó)內(nèi)外對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的計(jì)量研究有很多，其中通過(guò)供給和需求的一般均衡解出土地供應(yīng)變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響是很重要的一個(gè)思路[17]。為了研究中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響，本文以Ruijue Peng和William C.Wheaton的存量—流量模型理論為基礎(chǔ)[17]，從供給和需求兩個(gè)方面入手，結(jié)合中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況，綜合考慮數(shù)據(jù)的可得性和消除共線性的原則，選取4個(gè)自變量進(jìn)行模型構(gòu)建如下：

式1中，hp為房?jī)r(jià)，re為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資，g為城鎮(zhèn)居民的可支配收入，Δhp-1為上一年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率，lm 為土地市場(chǎng)化水平。

為了消除數(shù)據(jù)中存在的異方差和量綱的問(wèn)題，對(duì)變量進(jìn)行自然對(duì)數(shù)處理。根據(jù)式1，房?jī)r(jià)與土地市場(chǎng)化之間的關(guān)系可用面板數(shù)據(jù)模型表示：

式2中，hp為房?jī)r(jià)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的商品房平均銷售價(jià)格（元/m2）來(lái)表示；re為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資，以房地產(chǎn)企業(yè)本年度完成投資額（108元）來(lái)表示；g為城鎮(zhèn)居民的可支配收入（元）；lm為土地市場(chǎng)化水平，以土地出讓面積的結(jié)構(gòu)比例（%）來(lái)表示；Δhp-1表示上一年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率。

4 計(jì)量結(jié)果分析

4.1 土地市場(chǎng)發(fā)育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響檢驗(yàn)

本文采用2003—2011年31個(gè)省市房?jī)r(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)為面板數(shù)據(jù)，與單純的橫截面數(shù)據(jù)和時(shí)間序列數(shù)據(jù)相比，面板數(shù)據(jù)分析能夠得到更加準(zhǔn)確的結(jié)果。計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)面板數(shù)據(jù)的常用線性模型有三種：混合估計(jì)模型（OLS）、固定效應(yīng)模型（FE）和隨機(jī)效應(yīng)模型（RE）[18],本文利用Stata 10.0分別進(jìn)行F 檢驗(yàn)、LM檢驗(yàn)和Hausman 檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

4.2 模型估計(jì)結(jié)果和分析

根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果，當(dāng)Hausman 檢驗(yàn)在5%的顯著水平下，全國(guó)的數(shù)據(jù)支持固定效應(yīng)模型，東部、中部、西部的數(shù)據(jù)支持隨機(jī)效應(yīng)模型。利用Stata 10.0分別進(jìn)行固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的估計(jì)（表3、表4）。

從模型估計(jì)結(jié)果（表3、表4）可以看出：（1）東部、中部的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)房?jī)r(jià)起負(fù)向作用，而西部的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)房?jī)r(jià)起正向作用，說(shuō)明在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，增加房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資額會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，而在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)，增加房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資額會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起促進(jìn)作用。（2）居民的可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響都是正向的，其東部和中部的影響程度最大，這與供求理論的觀點(diǎn)是相一致的。（3）土地市場(chǎng)發(fā)育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果在全國(guó)和區(qū)域內(nèi)并不相同：全國(guó)、東部、中部、西部的房?jī)r(jià)彈性分別為0.0275133、-0.1160209、-0.0788235、0.0679549，由此可知，從全國(guó)層面來(lái)看，土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正，但這種影響并不十分明顯；東部、中部地區(qū)的土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的抑制作用，且東部地區(qū)的抑制作用比中部地區(qū)更為顯著；西部地區(qū)的土地市場(chǎng)發(fā)育對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用，但是這種作用并不顯著。

表2 模型選擇Tab.2 Selection of model

表3 固定效應(yīng)模型參數(shù)估計(jì)結(jié)果Tab.3 Estimated coeff i cients of fi xed effects models

表4 隨機(jī)效應(yīng)模型參數(shù)估計(jì)結(jié)果Tab.4 Estimated coeff i cients of random effects models

5 結(jié)論與政策建議

5.1 結(jié)論

本文通過(guò)對(duì)2003—2011年土地市場(chǎng)發(fā)育水平的統(tǒng)計(jì)分析，揭示了中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育水平存在的區(qū)域差異，分析結(jié)果表明：（1）東、中、西部土地市場(chǎng)發(fā)育水平的波動(dòng)程度和發(fā)育趨勢(shì)不同，西部地區(qū)波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，東部、中部地區(qū)的市場(chǎng)發(fā)育趨于同化，而西部地區(qū)則與東部、中部地區(qū)出現(xiàn)了一定程度的分化；（2）東、中、西部土地市場(chǎng)發(fā)育水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不完全一致，出現(xiàn)這種情況的可能原因是中國(guó)對(duì)于土地市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一調(diào)控，在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)，土地市場(chǎng)更加強(qiáng)調(diào)政府的引導(dǎo)和監(jiān)管，因此出現(xiàn)了與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相悖的非梯度發(fā)育。

在此基礎(chǔ)上，本文利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的方法研究了土地市場(chǎng)發(fā)育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響，得到以下結(jié)論：（1）土地市場(chǎng)發(fā)育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響存在地域差異。東部地區(qū)和中部地區(qū)的房?jī)r(jià)的影響為負(fù)，即抑制作用；西部地區(qū)的影響為正，即促進(jìn)作用。推測(cè)原因可能是東、中、西部所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有較大差異。（2）土地市場(chǎng)發(fā)育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度不一。東部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用較為顯著，中部地區(qū)的抑制作用和西部地區(qū)的促進(jìn)作用相對(duì)薄弱。推測(cè)原因可能是其整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)育不夠成熟，無(wú)法有效配合市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮其對(duì)房?jī)r(jià)的作用。

5.2 政策建議

（1）要繼續(xù)深化和加快土地的出讓方式改革。切實(shí)提高土地市場(chǎng)化水平，堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向原則，提高土地招拍掛的比例，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展。

（2）進(jìn)一步提高西部地區(qū)土地市場(chǎng)化水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響力。西部地區(qū)的土地市場(chǎng)化發(fā)育水平并不低，但是其對(duì)房?jī)r(jià)的作用方向卻與東部、中部不同，且影響不顯著。因此，要加強(qiáng)土地相關(guān)市場(chǎng)如投資市場(chǎng)、住房市場(chǎng)等的建設(shè)，促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

（3）高度重視土地市場(chǎng)化發(fā)育對(duì)抑制房?jī)r(jià)的積極作用。本文的研究證實(shí)了這種作用的存在，尤其是東部地區(qū)，但同時(shí)也可以看到，這種積極作用并沒(méi)有得到充分的發(fā)揮，因此在利用金融、稅收等杠桿進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控的同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的培育。

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