一家不起眼的地產(chǎn)商，創(chuàng)業(yè)初期屢受挫敗，官司纏身。為打通政商關(guān)系的經(jīng)脈，不惜“引狼入室”，與人脈豐厚者結(jié)盟。

辦學(xué)校、修道路、做配套，這些都不是深圳地產(chǎn)商桃源居的“核心競爭力”，當(dāng)插上“公益”和“社會管理創(chuàng)新”的翅膀后，它得以點(diǎn)石成金，開啟布局全國的擴(kuò)張之路。這是指鹿為馬的“企業(yè)辦社會”，還是“摸著石頭過河”的社會管理創(chuàng)新？這個(gè)由地產(chǎn)商一手包辦的社會建設(shè)樣本充滿了爭議。

2012年公益界的幾個(gè)重要場合，李愛君都沒有缺席，她通常略施粉黛，頭上挽個(gè)髻，一襲深色旗袍的裝扮，在現(xiàn)場頗有辨識度。這個(gè)圈子不大，出名并非難事。最近兩年，在公益行業(yè)，地產(chǎn)商人李愛君和她的“桃源居模式”就像一顆冉冉升起的新星，被業(yè)界簇?fù)?，被媒體追捧，看起來光芒萬丈。

與李愛君的第一次正式訪談定在下午。按照約定時(shí)間，我爬上位于深圳寶安區(qū)的桃源大廈7樓，被告知她還在開會，需在隔壁房間等候。同屋坐著的是桃源居基金會的幾名工作人員，門后的一張小桌子擺滿各種報(bào)道“桃源居模式”的報(bào)刊。一名年輕女孩熟絡(luò)地翻出幾本，熱情地塞過來。

半小時(shí)后，我走進(jìn)李愛君的辦公室。足有200平米的空間讓人吃了一驚，靠窗的位置上立著一排書柜和一架跑步機(jī)。披著高檔貂皮大衣的李愛君端坐在大理石書桌后面，低垂著眼，高挑著眉，看起來威風(fēng)凜凜。沒有化妝，她拒絕了攝影師的拍照。

隨后，她緩緩地走過來坐在沙發(fā)上，用一種慵懶的聲音問：“上次的活動你們敢報(bào)道嗎？我很擔(dān)心，徐永光的‘公民社會’是很前沿的，但太前沿的話還有一個(gè)國情問題?！?/p>

李愛君口中的活動是一個(gè)不久前由數(shù)位慈善界知名人士共同發(fā)起的“中華慈善百人論壇”。受邀出席論壇的大都是兩岸四地的知名學(xué)者、企業(yè)家及公益界領(lǐng)袖。在這場論壇上，見慣大場面的李愛君發(fā)言簡短，甚至覺得自己像個(gè)“小學(xué)生”，茶歇時(shí)安靜地坐在角落，甚少與人交談。

采訪開始的十分鐘，李愛君并不在狀態(tài)。席間，她的電話響過兩次。第一次打來的是一家香港媒體，她按下手機(jī)，溫柔地問：“你們收視率怎么樣？”“需要多少錢？”整個(gè)過程和風(fēng)細(xì)雨。第二次響的是座機(jī)。她頭也不抬地喚著門外女秘書的名字，略帶撒嬌地道：“我不想接電話?！币姏]有人進(jìn)來，她突然臉色一沉，扯開嗓門厲聲呵斥：“我都說了我不想接電話，你們沒有聽見嗎？”情緒變化之快像極了她跌宕起伏的商路歷程。

政商路線

在桃源居建設(shè)初期，李愛君的政商關(guān)系并不順暢。與昔日盟友機(jī)場公司數(shù)度對簿公堂，曾導(dǎo)致航空城資產(chǎn)三度遭到法院查封。雙方的恩怨曠日持久，時(shí)至今日依然在為一塊面積3萬平方米、標(biāo)號16-1的土地爭執(zhí)不下。這塊地偏安于桃源居一隅，機(jī)場公司握有此地產(chǎn)權(quán)。李愛君卻想拿來建學(xué)校。

為了阻止該地塊被轉(zhuǎn)讓，李愛君一度召開新聞發(fā)布會，還在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布了一封標(biāo)題為“不要犧牲孩子受教育權(quán)，換取土地違法交易利益”的公開信，矛頭直指當(dāng)時(shí)支持機(jī)場公司的深圳市國資委。

為打通政商關(guān)系的經(jīng)脈，李愛君不惜“引狼入室”，與一個(gè)自稱有人脈的建筑商結(jié)盟，后來卻引發(fā)了另一樁官司。李愛君曾對媒體稱，當(dāng)初與這位建筑商合作是因?qū)Ψ健坝行┍尘啊薄?/p>

1997年桃源居小區(qū)一期項(xiàng)目完工，1200位業(yè)主入住后，缺電、缺水、行路難和垃圾場環(huán)境污染等問題接踵而至。沒有政府背景，沒有市政和公共服務(wù)做基礎(chǔ)，桃源居面對的是地產(chǎn)開發(fā)的“大忌”。

其時(shí)，地產(chǎn)業(yè)恰逢嚴(yán)厲調(diào)控期，深圳房地產(chǎn)市場并不景氣。曾經(jīng)與李愛君一起投資機(jī)場開發(fā)區(qū)的另外17家企業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)全部下馬。一名參與當(dāng)年機(jī)場開發(fā)區(qū)投資工作的內(nèi)部人士透露，除了航空城外另外17家公司為了土地開發(fā)均成立了項(xiàng)目公司，并向銀行巨額貸款給機(jī)場交集資款。然而，當(dāng)初合同約定的由機(jī)場公司完成的公建配套工程并沒有如期建設(shè)，由于缺乏市政配套，一部分建好的商業(yè)樓盤根本賣不出去。這是導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目全部死亡的一個(gè)重要原因。

出于商業(yè)開發(fā)的需要，李愛君只能自己著手建設(shè)公建設(shè)施，并提供社區(qū)公共服務(wù)。桃源居對外公開的資料稱，李愛君曾花6700萬元將垃圾場改造成了兩個(gè)公園；花2000多萬元改造了市民廣場，并在市民廣場上建造了一個(gè)大家樂舞臺；引進(jìn)了清華學(xué)校解決業(yè)主子女的教育問題。

坊間流傳的版本是，在最危急的時(shí)刻，有兩件事救了李愛君。其一是南北走向縱貫社區(qū)的“主動脈”前進(jìn)路的通車，另一件就是清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校的落成。一名老業(yè)主事后回憶，消息宣布的當(dāng)天，桃源居的房價(jià)每平米就上漲1000元。不少人都是沖著“清華”的招牌才肯在這荒蕪之地出手。

由于政府沒有派出單位接管社區(qū)，當(dāng)時(shí)的社區(qū)物管中心幾乎行使了居委會的職能?！皹I(yè)主要結(jié)婚、生子、離婚、出國，都要到我們管理處來蓋章?！睘榱私鉀Q社區(qū)內(nèi)的治安和衛(wèi)生問題，李愛君協(xié)助業(yè)主自發(fā)組織了義警隊(duì)和環(huán)保隊(duì)。

2005年，剛和丈夫住進(jìn)桃源居的劉琦被李愛君選派到澳洲去學(xué)習(xí)義工管理經(jīng)驗(yàn)，回國后便在社區(qū)內(nèi)組建了義工站?，F(xiàn)在劉琦已是桃源居老年協(xié)會的法定代表。此后，兒童中心、鄰里中心、社康中心、體育俱樂部等一系列社區(qū)草根組織也相繼建成。這些組織在一段時(shí)間內(nèi)均代替政府承擔(dān)了一定的社區(qū)治理和社區(qū)服務(wù)職能。

自上而下

李愛君一度想為旗下的草根組織尋求合法身份，卻偏偏礙于當(dāng)時(shí)的社團(tuán)登記制度需要“主管+審批”未能如愿。一名知情人透露，當(dāng)時(shí)的寶安區(qū)民政系統(tǒng)內(nèi)部有人對桃源居的做法有些意見，認(rèn)為是在“以商亂政”，門檻一直沒能跨過去。

2004年，中央提出構(gòu)建社會主義和諧社會與社會建設(shè)的新主張。十七大后，社會建設(shè)被列入了四位一體的社會主義事業(yè)總體布局，全國各地開展起了社會建設(shè)、社會管理的實(shí)踐和探索。被譽(yù)為改革開放“橋頭堡”的深圳自然成為了試點(diǎn)城市之一。為支持社會組織參與社會管理和公共服務(wù)，自2006年起深圳在全國率先對工商經(jīng)濟(jì)類、社會福利類和公益慈善類社會組織實(shí)行民政部門直接登記制度。由李連杰發(fā)起的公募基金會“壹基金”2010年在深圳落戶成功，這一舉動被學(xué)術(shù)界、媒體評價(jià)為全國民間公益的破冰之旅，成為“中國公益慈善領(lǐng)域的里程碑式事件”。

桃源居趕上了這趟政治快車。時(shí)任深圳市民政局局長劉潤華想在全市范圍內(nèi)找一個(gè)創(chuàng)新試點(diǎn)。在他的力挺下，2006年7月，“桃源居社區(qū)公益事業(yè)發(fā)展中心”（以下簡稱“社區(qū)公益中心”）獲批成為深圳市第一家以政府引導(dǎo)、企業(yè)主辦，致力于發(fā)展社區(qū)公益性和福利性事業(yè)而設(shè)立的社區(qū)民非組織。借助東風(fēng)，社區(qū)內(nèi)的其余草根機(jī)構(gòu)也陸續(xù)注冊成功。自此，桃源居社團(tuán)的身份問題才算真正解決。

解決了身份，社區(qū)治理和服務(wù)就可以走向項(xiàng)目化和常規(guī)化。那么，如何保證社區(qū)公共服務(wù)的長期供給？李愛君的做法是捐資1億元，注冊“桃源居公益事業(yè)發(fā)展基金會”（以下簡稱“桃源居基金會”），由基金會為社區(qū)組織造血。2008年7月，桃源居基金會成立儀式在人民大會堂北京廳舉行，多位高層領(lǐng)導(dǎo)出席。不過，鮮為人知的是，李愛君加入了澳大利亞籍，搖身一變成了“外商”。

自從有了“公益”、“社會創(chuàng)新”的光環(huán)，桃源居就像獲得了一把尚方寶劍，得到了政府越來越多的重視，愈發(fā)炙手可熱。“桃源居”正迎來歷史上最好的時(shí)光。

當(dāng)記者問及過往的種種經(jīng)歷時(shí)，李愛君不愿多談。而一提到“桃源居”模式，她又變得滔滔不絕起來。一名接近李愛君的內(nèi)部人士向我形容：“她幾乎用了整個(gè)前半生在經(jīng)營‘桃源居’，整個(gè)人都陶醉在了其中?！?/p>

在李愛君的描述里，桃源居有的是“黃發(fā)垂髫，并怡然自樂”的景象。然而，采訪中，多名業(yè)主卻告知記者，這幾年“桃源居”的表面風(fēng)光，并沒有為他們的生活帶來多少實(shí)實(shí)在在的改變。

毗鄰深圳寶安西鄉(xiāng)107國道東側(cè)的桃源居，目前已入住了一萬余戶居民。這里少了幾分擁堵和繁華，卻多了幾絲落寞和混雜。在小區(qū)大門口，橫七豎八地停滿了大大小小的車輛。業(yè)主陳果（化名）就在這里等候記者。

“你看這些都是占道經(jīng)營的，還有這個(gè)，你覺得這種車能開進(jìn)小區(qū)嗎？”陳果領(lǐng)著我在小區(qū)內(nèi)逛了一圈，指著主干道幾間兜售日用品的商鋪，又指了指停在不遠(yuǎn)處的幾輛超長大貨車說道。據(jù)他的觀察，最近5年，物業(yè)管理水平每況愈下。“我那棟17、18樓的鄰居不久前家里剛被盜。小偷大白天拿條繩子從樓頂就直接下去了?！?/p>

學(xué)位的嚴(yán)重緊缺也讓業(yè)主不滿。絕大多數(shù)業(yè)主都是沖著清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校而來，沒想到從小學(xué)到高中，學(xué)校僅有3000個(gè)左右的公立學(xué)位。2002年住進(jìn)社區(qū)的艾明（化名）回憶，當(dāng)時(shí)開發(fā)商曾向業(yè)主許諾，清華學(xué)校的師資隊(duì)伍均是從北京請過來的。沒想到孩子入讀后才發(fā)現(xiàn)，都是當(dāng)?shù)乩蠋?，而且頻頻更換，學(xué)校還巧立名目收費(fèi)。而校方的大股東正是李愛君。

“皮帶”、“奔牛先生”等網(wǎng)友創(chuàng)立的桃源居業(yè)主自建論壇成了最好的去處。版主“皮帶”始終堅(jiān)持只要是理性建言，業(yè)主的帖子絕不刪除。因?yàn)槟苤v真話，論壇聚集的業(yè)主越來越多。有好幾次，針對小區(qū)管理漏洞以及鄰居們集中投訴的問題，“皮帶”以論壇代表的身份，參與了有開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會參加的多方協(xié)調(diào)會議。

在此期間，李愛君也頻頻向小區(qū)意見領(lǐng)袖示好。“經(jīng)常搞活動、請吃飯送禮物，都是小恩小惠，我基本沒去。”好景不長，不買賬的“皮帶”很快成了重點(diǎn)打壓對象。

2008年9月，恰逢三年一屆的業(yè)委會換屆選舉。不少鄰居紛紛推選皮帶參加競選，有熱心者還為他制作了精美的宣傳資料在社區(qū)內(nèi)廣泛派發(fā)。然而，一場協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商代表卻指著他的鼻子說：“你就是參選也不會讓你上?！边x舉前，居委會特別召集小區(qū)里200多個(gè)義工義警召開了動員會。會后，一名相識的義工阿姨跑來告訴他：“有領(lǐng)導(dǎo)在大會上公開要求義工在收發(fā)選票時(shí)動員業(yè)主不要選你，說你是搗蛋分子，是一顆老鼠屎打壞一鍋湯?！边x舉結(jié)果公布出來，“皮帶”沒有在名單上。

就在桃源居公益品牌蓄勢待發(fā)的2008年至2011年間，恰是桃源居業(yè)主最活躍的時(shí)期，數(shù)百名業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)集結(jié)發(fā)聲，在社區(qū)內(nèi)發(fā)起了多起有影響力的維權(quán)行動。2010年初的“物管漲價(jià)風(fēng)波”將維權(quán)推向高峰。桃源居物業(yè)公司和業(yè)委會提出要“上漲管理費(fèi)”，并公開了上一年度收支情況，賬面顯示“虧損342萬元”。

“這幾年小區(qū)內(nèi)被開發(fā)出了各種廣告資源，從路燈、宣傳欄到電梯間，廣告幾乎無處不在。還有3區(qū)臨街的一排出租商鋪全部是架空層改的?！标惞Z氣激動說道。有人據(jù)此算了一筆賬，認(rèn)為整個(gè)桃源居的物業(yè)收入大約接近7000萬元，包括物業(yè)管理費(fèi)3000多萬、各類租金廣告收入1000多萬、停車費(fèi)收入2000多萬?！罢沾送扑悖暧麘?yīng)該是2773萬元，不可能出現(xiàn)虧損。但操作中，租金廣告、停車場的收入?yún)s被開發(fā)商歸入了公益中心的賬?！?/p>

當(dāng)時(shí)社區(qū)內(nèi)的業(yè)主想?yún)⑴c“老年協(xié)會”、“鄰里中心”等公益組織的活動，還必須先簽訂同意漲管理費(fèi)的協(xié)議。為通過漲價(jià)，物業(yè)公司召開了唱票大會。會場內(nèi)座無虛席，一些眼尖的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，那些佩戴著“業(yè)主代表”胸牌的竟然都是小區(qū)保安便衣冒充。因?yàn)椴粷M“被代表”，業(yè)主們發(fā)出了罷免業(yè)委會的倡議，參與簽名的業(yè)主多達(dá)4000余名，聲勢浩大。有人回憶，氣急敗壞的李愛君對業(yè)主說：“你們難道想拿買白菜的錢，享受吃鮑魚的服務(wù)？”九個(gè)月后，心有不甘的物業(yè)公司竟然再次舉行唱票，時(shí)間被選在半夜12點(diǎn)到凌晨四點(diǎn)。

在僵持階段，李愛君親自登門拜訪過“皮帶”。“她先是哭訴自己創(chuàng)業(yè)多么的不容易，眼看著打動不了我就馬上換了一副嘴臉，變得很兇狠，當(dāng)面威脅。還提出只要論壇愿意刪帖，一年給我二三十萬，被我當(dāng)場拒絕?！?/p>

眼見著維權(quán)影響越來越大，關(guān)鍵時(shí)刻卻傳來了業(yè)主被下“黑手”的消息。“有一天我愛人下班回來得早，恰巧發(fā)現(xiàn)有人在我家門口安裝攝像頭，企圖監(jiān)視我。”憤怒的“皮帶”叫來警察才把對方打發(fā)走。后來大伙又陸續(xù)聽說，維權(quán)代表凌女士家的水表被物業(yè)公司強(qiáng)行拆走，韓先生家的大門則被人潑了大便……

襲擊事件在半小時(shí)內(nèi)便被業(yè)主利用QQ群、短信、飛信擴(kuò)散開來。近千名情緒激動的業(yè)主聞訊而至，聚集在了小區(qū)門口。圍觀的人群一度阻塞了前進(jìn)路的交通。然而苦等半小時(shí)，仍然遲遲無人出面喊話。

有人把受傷者抬到了附近的107國道上。陳果回憶，那天晚上，大家剛走上國道沒幾分鐘，路燈就忽然熄滅，周圍沖出幾百個(gè)防暴警察，現(xiàn)場一片混亂。10余名業(yè)主后來被以“妨害公共安全罪”起訴。

毫無預(yù)兆的“堵路風(fēng)波”成為了維權(quán)行動的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，社區(qū)內(nèi)自下而上的互動戛然而止。一向強(qiáng)勢的李愛君在這場突發(fā)事件里也備受打擊。那天，她把所有得過的獎(jiǎng)杯砸碎在地，嚎啕大哭起來。第二年，到期的桃源居業(yè)委會被宣布解散，由社區(qū)居委會代行了業(yè)委會的職能。李愛君說，當(dāng)時(shí)改選時(shí)，沒有一個(gè)業(yè)主報(bào)名。而幾名知情的業(yè)主卻向我表示，物業(yè)公司給出的競選條件太苛刻，每個(gè)報(bào)名的業(yè)主需要提供其余10名業(yè)主的身份證復(fù)印件和簽名?！霸跇I(yè)主被抓之后，大家都怕了！”

壟斷之嫌

2010年9月，受到維權(quán)事件沖擊，李愛君索性將旗下的物業(yè)管理公司改制成了社區(qū)公益中心全資控股的“社會型企業(yè)”：物業(yè)管理公司股東放棄1765萬元的債權(quán)，并將旗下的所有股份轉(zhuǎn)讓給社區(qū)公益中心所有。

按照李愛君的設(shè)計(jì)，位于頂層的是桃源居基金會，主要扮演的是社區(qū)公益事業(yè)“造血者”、“風(fēng)險(xiǎn)投資者”的角色。通過變更登記和捐贈協(xié)議，桃源居基金會成為了社區(qū)公益中心的發(fā)起人，社區(qū)公益中心又成為所有社區(qū)社會組織的發(fā)起人。社會組織再根據(jù)業(yè)務(wù)內(nèi)容不同，又被劃分為經(jīng)營性服務(wù)、公益性服務(wù)、志愿者服務(wù)三大類。經(jīng)營性服務(wù)包括物管公司、體育會所等；公益性服務(wù)包括教育、文化、環(huán)保、鄰里中心、老年協(xié)會、社康中心、兒童中心、社區(qū)圖書館等八大門類；志愿者服務(wù)則包括了義工站、政府社工、督察隊(duì)等。

李愛君稱，每年公益中心會將收益的1/3用于各種民非組織日常辦公費(fèi)用；1/3用作特定社區(qū)服務(wù)組織的年度經(jīng)費(fèi)；剩余1/3的收入，作為社區(qū)資產(chǎn)積累的長遠(yuǎn)發(fā)展基金。值得一提的是，除了開發(fā)商自身捐贈的資產(chǎn)外，地方政府和機(jī)構(gòu)也能向公益中心提供捐贈。例如，2010年中國婦女兒童基金會曾向公益中心捐贈了資金95萬元。

“這里面關(guān)系確實(shí)很復(fù)雜，我們做了很長時(shí)間的梳理?！北本┐髮W(xué)中國政府創(chuàng)新研究中心副主任饒錦興稱。2010年該中心啟動“中國社會創(chuàng)新獎(jiǎng)”評選，桃源居模式也在參選之列，但并沒有獲獎(jiǎng)。當(dāng)時(shí)，一些學(xué)者對李愛君的探索有爭議，認(rèn)為企業(yè)與政府的邊界不清，北京大學(xué)非營利組織研究中心主任金錦萍還與李愛君在大會上展開了激烈辯論。

出人意料的是，李愛君并沒有遮掩，反倒邀請學(xué)者前去調(diào)研?！笆虑拔揖透嬖V她，你要有心理準(zhǔn)備，我們是做一個(gè)客觀獨(dú)立的研究，最后出來的報(bào)告結(jié)果也不確定是肯定還是反對。她也很坦率地回答，你們該否定就否定。”

經(jīng)過一年半的調(diào)研，2012年7月，一份題為《深圳桃源居社區(qū)治理和服務(wù)模式創(chuàng)新研究》的報(bào)告正式出爐。報(bào)告肯定了社區(qū)公益性社會組織體系的創(chuàng)新之處?！耙粋€(gè)開發(fā)商憑著自己的社會責(zé)任和對社區(qū)公益事業(yè)的執(zhí)著追求去探索這種做法，不管典型與否，都是積極的?！?/p>

“不過，很不隱晦地說，它可能在治理上存在一些問題。”饒錦興指出，“作為全國性的非公募基金會，桃基會受益對象不應(yīng)是特定的，但目前桃基會實(shí)際上主要是對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目城市或社區(qū)社會組織進(jìn)行定向捐贈，對其他社區(qū)社會組織來說有‘特定排除’之嫌；而目前的制度設(shè)計(jì)，雖然讓社區(qū)社會組織可以從公益中心穩(wěn)定地獲得持續(xù)發(fā)展資金，但這同時(shí)也會影響社區(qū)社會組織的獨(dú)立性，如果這些社會組織脫離了公益中心主導(dǎo)下的體系，即意味著失去可持續(xù)發(fā)展的條件?！?/p>

桃源居長達(dá)10余年的開發(fā)歷程中，項(xiàng)目規(guī)劃被迫經(jīng)過9次調(diào)整，中間又發(fā)生了多種變故。這導(dǎo)致桃源居公建配套設(shè)施“資”出多頭，產(chǎn)權(quán)主體繁雜。在《物權(quán)法》出臺前，政府也多次牽頭做了資產(chǎn)審計(jì)來界定社區(qū)內(nèi)政府、業(yè)主、開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)歸屬?！罢{(diào)研時(shí)我們核實(shí)過這些法律文書。但業(yè)主掌握的信息不對稱，不確定哪部分是自己的，哪部分捐給了公益中心，所以一直存有爭議。”

饒錦興曾在報(bào)告中向桃源居提出了一些建議，包括增加公益組織的透明度，增加居民參與的廣度和深度等?！暗類劬且粋€(gè)太強(qiáng)勢的人，完全是靠悟性去做這些探索，我們的建議她根本聽不進(jìn)去。這是我最郁悶的地方?！?/p>

“桃源居”模式也讓萬通公益基金會秘書長李勁來了興趣，他興奮地跑去參觀。同為地產(chǎn)商的萬通集團(tuán)近年來在公益界嶄露頭角。

讓李勁印象最深的是桃源居鄰里中心的女子學(xué)校。過去常靠打麻將消遣時(shí)光的家庭主婦，現(xiàn)在可以在這里學(xué)到插花茶藝、禮儀形象等“主婦課程”。費(fèi)用為每年1200元，學(xué)員交600元，公益中心負(fù)責(zé)600元。公益中心每年給鄰里中心的撥款大概在12萬～15萬。這樣的服務(wù)近2年也在廣州、上海等城市出現(xiàn)。不過，大多是以政府購買的方式為社區(qū)提供支持。像桃源居這樣“企業(yè)辦社會”的做法并不多見。

在李勁看來，萬通基金會與桃源居基金會恰好是兩個(gè)極端?！拔覀円话悴辉谧约旱纳鐓^(qū)里面做事，服務(wù)對象也脫離地產(chǎn)樓盤。在業(yè)務(wù)上與母公司切割得很干凈。”而桃源居基金會的主要業(yè)務(wù)卻和自己的企業(yè)有著緊密的依托關(guān)系。

“這意味著桃源居的社會力量不是自發(fā)生長出來的，而是企業(yè)促進(jìn)的。我們說社會建設(shè)實(shí)際上是激發(fā)社會的活力。如果企業(yè)的資金和資源投入太多，更重要的是它的意志太單一，那么它催生出來的社會不可能是多元的?！?/p>

桃源居基金會一度被視為國內(nèi)第一個(gè)社區(qū)型基金會。但李勁稱，按照美國的基金會定義，社區(qū)基金會的特征是資金來源于社區(qū)，但桃源居基金會的資金僅來源于企業(yè)，只能算企業(yè)基金會。在一個(gè)公開場合，李勁曾向李愛君建議，不妨把基金會從企業(yè)基金會向真正的社區(qū)基金會改造，比如吸收社區(qū)基金，讓業(yè)主也能參與捐贈，吸收社區(qū)代表作為理事會成員等。不過這一提議被李愛君當(dāng)面否決。

采訪中，記者也曾問李愛君，是否會對其他社會組織敞開大門，李愛君想都沒想：“這得到我這里審批。要看看你的動機(jī)是什么，通過什么方式開展工作。我們絕不會主動引進(jìn)，桃源居本來就是公益全覆蓋了。如果缺，我們自己會產(chǎn)生。嚴(yán)禁境外機(jī)構(gòu)來我們這里做?！?/p>

公益品牌效應(yīng)

2009年，插上“公益”翅膀的桃源居集團(tuán)，終于打破多年沉寂邁出了向全國擴(kuò)張的步伐，開始了樓盤擴(kuò)張之路。

外界曾把桃源居的公益社區(qū)模式精確地概括為十六個(gè)字——“黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府管理、企業(yè)投資、居民共建”。這一說法得到了中央相關(guān)部委的認(rèn)可。時(shí)任民政部部長李學(xué)舉曾鼓勵(lì)，深圳桃源居模式應(yīng)有榜樣作用和移植能力。

重慶成為了移植“深圳第一大盤”的首選。2009年4月，桃源居在重慶渝北區(qū)空港新城落地，總投資30億元，居住人口達(dá)30000人。與深圳的情況不同，當(dāng)?shù)卣诔鲎屚恋貢r(shí)已就幼兒園、城市公園等公建設(shè)施做出了明確規(guī)劃。開發(fā)商只需要將“公益模式”直接搬來即可。隨后桃源居為重慶公益中心捐助了3000萬元的社區(qū)股本，又捐贈了7000萬元建設(shè)“升級版”的八大公益中心。李愛君聲稱地產(chǎn)商的作用就是“在開發(fā)期幫助政府把民非組織扶上馬、送一程”。

當(dāng)?shù)卣畬@個(gè)貼著“公益”標(biāo)簽的地產(chǎn)項(xiàng)目似乎疼愛有加，并把其視作宜居渝北的重點(diǎn)工程。據(jù)悉，2008年11月，重慶市渝北區(qū)委主要領(lǐng)導(dǎo)甚至親自帶隊(duì)遠(yuǎn)赴北京參加桃源居基金會的成立儀式。這一舉動也被解讀為是提前向這家地產(chǎn)商拋出“橄欖枝”。

2010年，李愛君繼續(xù)北上，以20億元的大手筆拿下了天津塘沽的一個(gè)地塊。和重慶桃源居一樣，天津項(xiàng)目在規(guī)劃指標(biāo)體系里也安排有一站式政府辦公樓和一條龍的公益組織配套，比如社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)養(yǎng)老中心、兒童中心、圖書館、公益中心等。一旦公建配套建成移交，將全部委托給天津桃源居公益中心管理和經(jīng)營。

天津項(xiàng)目拍賣時(shí)，吸引了萬科、保利等7家大開發(fā)商參加競標(biāo)。一向走“大盤路線”的李愛君很清楚，如果沒有政府對社區(qū)規(guī)劃建設(shè)與公共服務(wù)的認(rèn)同和支持，桃源居幾乎不可能突圍成功。兩地政府公開掛牌出讓土地時(shí)，都將公益指標(biāo)體系作為法定的招標(biāo)條件，李愛君投其所好。

3年5省，5年10省，這是“桃源居模式”未來的擴(kuò)張版圖。