摘 要：產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資者買斷酒店的客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。也是當今多功能綜合樓設計較為復雜的一種，其中產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測量的內(nèi)外援處理也及其復雜。文中結(jié)合實際情況介紹了產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測量的內(nèi)外業(yè)流程，詳細講述了內(nèi)外業(yè)處理技術。

關鍵詞：產(chǎn)權(quán)式酒店；房產(chǎn)測量；內(nèi)外業(yè)技術

引言

現(xiàn)代市場競爭異常激烈，明顯呈現(xiàn)多樣化、個性化態(tài)勢。在當前中國旅游業(yè)快速發(fā)展的支撐下，酒店業(yè)投資成為時下熱點。產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀60年代中期，最早是瑞士的亞歷山大耐特提出的\"時權(quán)\"酒店演變而來的。目前國際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店有三種類型，一是時權(quán)型，二是公寓型，三是投資型。中國酒店有六大主流發(fā)展模式，而產(chǎn)權(quán)式酒店就是一個模式，它兼具了地產(chǎn)投資，酒店經(jīng)營投資，休閑產(chǎn)業(yè)投資于一身，是一種價值很高的\"雙贏\"模式。盡管我們對于產(chǎn)權(quán)式酒店這一概念還相對陌生，但其的發(fā)展勢頭很強勁，產(chǎn)權(quán)式酒店自1992年開始進入中國，經(jīng)過10多年的發(fā)展和規(guī)范，軟硬件投資環(huán)境的全面成熟，幾年時間里我國各大城市產(chǎn)權(quán)式酒店以有上百家。但其運作相對成功的卻比較少，產(chǎn)權(quán)式酒店面臨的挑戰(zhàn)也在加劇。所以我們應該從其中發(fā)展的根源找原因，首先要從產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測量的技術層面做好。其中，房屋測量只是工程測量中的一個小分支，但它卻房地產(chǎn)業(yè)的工作重點與重要工作內(nèi)容。房屋面積的測量不允許出現(xiàn)錯誤，因為它關系到房地產(chǎn)開發(fā)者和購方者的雙重利益，測量的錯誤將會讓買賣雙方出現(xiàn)誤會與矛盾，因此，要重視房屋測量技術。

1 產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)測量的內(nèi)外業(yè)流程

1.1 作業(yè)流程

房產(chǎn)測量作為測量學的一個分支，主要是采集和處理房產(chǎn)用地的有關信息，為房產(chǎn)登記主要信息、確立房屋住房保障制度、加強房產(chǎn)市場的有效管理和控制以及實測數(shù)據(jù)和資料的收集。房產(chǎn)測驗是相關測驗技術與房地產(chǎn)管理辦法相互結(jié)合的方式，其方法是以房產(chǎn)調(diào)查為根據(jù)，首先精確計算出建筑房屋的面積，同時按照產(chǎn)權(quán)人的要求結(jié)合測量數(shù)據(jù)繪制房產(chǎn)圖，但由于用途、對象、類型的各種不同，其房屋測量內(nèi)容和要求存在不同。房產(chǎn)測量工作的嚴謹性及風險性都要求必須建立成熟的作用流程及有效的質(zhì)量控制程序，以達到提高工作效率及保證房產(chǎn)測量成果百分之百的合格率，在結(jié)合各地區(qū)實際情況做出下列房屋面積測繪成果質(zhì)量鑒定流程圖。[1]

1.2 房屋外業(yè)測量程序

房屋測量依產(chǎn)權(quán)式酒店的申請而啟動，到達實地后，先行將施測的項目進行大致的巡視，按照先整體后局部、先下后上、先外后內(nèi)、先易后復雜、先明了后隱蔽、先房屋后用地、先調(diào)查后實測的原則。

1.2.1 實測時，產(chǎn)權(quán)式酒店房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容：區(qū)、圖、號；所在行政區(qū)、街；座落；房屋名稱；棟號；在坐落中藥調(diào)查有無棟號、單元號、座號，跨幾個街的號碼。

1.2.2 權(quán)屬調(diào)查：產(chǎn)權(quán)人；確定產(chǎn)權(quán)。

1.2.3 確定房屋的基本要素：層數(shù)；層次；建筑結(jié)構(gòu)；建成年份；房屋用途。

1.2.4 外業(yè)分層分戶的測量程序：分層丈量；分戶丈量。

1.3 房屋內(nèi)業(yè)測量程序

1.3.1 首先將外業(yè)測丈表及調(diào)查表、測丈草圖、平面圖、立面圖等收集齊全；仔細分析各種圖紙之間的關系，層圖與戶圖之間的關系；實測房屋的共有部位、名稱；仔細研究外測量原始數(shù)據(jù)，預測計算圖紙中邊長尺寸、角度轉(zhuǎn)換、墻體厚度、各種結(jié)構(gòu)、各個部位的名稱等可以滿足作圖的條件。

1.3.2 內(nèi)業(yè)制圖、預測制圖：測丈草圖；測丈表；面積計算表；單位私房權(quán)證附圖；棟圖、分層圖；分層分戶圖；分層權(quán)證附圖；分戶權(quán)證圖；分攤計算表。[1]

1.3.3 結(jié)合實際情況劃分功能區(qū)

根據(jù)共有面的設計使用情況確定分攤需劃分的功能區(qū)。例如一般產(chǎn)權(quán)式酒店按照主樓、附屬樓、地下室三者結(jié)合的一個整套建筑，按照共有的功能范圍劃分功能區(qū)（商鋪、娛樂設施、停車場等），主樓與附樓連接按照層圖和戶圖之間的關系劃分，地下室直接區(qū)主附樓連接，達到分攤的共有面。[2]

1.3.4 設定棟的共有面

酒店地下室的連接著每棟房屋，其房屋連接與地下消控中心及停車場等一系列地下室服務的共有面根據(jù)規(guī)范要求賦予棟共有的分攤屬性。

1.3.5 設定區(qū)的共有面

酒店每個功能區(qū)域的設施（娛樂、餐飲、活動中心等）按照所屬區(qū)域的共有性進行共有分攤。

1.3.6 設定層的共有面

酒店的樓層之間存在的共有區(qū)域（如樓道）等劃分為公共分攤區(qū)域。

1.3.7 設定戶的共有面

酒店根據(jù)每戶所屬的共有區(qū)域（走廊、電梯等）劃分分攤范圍。

2 結(jié)束語

產(chǎn)權(quán)式酒店做為現(xiàn)今中國人民初步接觸的新興事物，因國內(nèi)外在物業(yè)法規(guī)上有著相當大的區(qū)別，故適合中國國情的產(chǎn)權(quán)式酒店就需要在盲目追外的情況下加以改進。如今隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展方向應該結(jié)合當前局勢，充分發(fā)揮市場經(jīng)濟的優(yōu)勢走出一條適合產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的創(chuàng)新道路。[3]

參考文獻

[1]GB/T 17986-2000，房產(chǎn)測量規(guī)范[S]

[2]費真群，楊勇.淺析產(chǎn)權(quán)式酒店存在的問題與對策[J].科協(xié)論壇，2009（7）.

[3]王慧，萬光玲.我國旅游假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展條件與路徑選擇[J].沈陽師范大學學報，2010（5）.

作者簡介：楊雷（1978，10-），男，安徽泗縣，漢，本科，工程師。研究方向：測繪工程。