作者簡(jiǎn)介：王輝（1987——），男，漢族，四川廣安人，碩士研究生學(xué)歷，主要從事金融法研究。

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，一些房地產(chǎn)商把目光描向了城市近郊的農(nóng)村，為了經(jīng)濟(jì)的利益，房地產(chǎn)商與集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)合起來(lái)在這里搞所謂的“商品房”，俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”。本文將從法律，制度的角度出發(fā)，通過(guò)分析農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，尋求小產(chǎn)權(quán)房的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；集體土地使用權(quán)；土地所有權(quán)

中圖分類(lèi)號(hào)：D920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-026X（2013）01-0000-01

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀、概念及特征

“小產(chǎn)權(quán)房”并非新興事物，早在20世紀(jì)90年代中期“小產(chǎn)權(quán)房”就已經(jīng)存在了?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的調(diào)查顯示，目前北京400余個(gè)在售樓盤(pán)中，“小產(chǎn)權(quán)房”占樓盤(pán)總量的18%，全國(guó)其他各大中城市情況大同小異。

那么，什么是“小產(chǎn)權(quán)房”呢？根據(jù)主流觀點(diǎn)，現(xiàn)在我們所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”特指鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)或者聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，出售給居民的房屋，這種房屋僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會(huì)私自頒發(fā)的“房屋所有權(quán)證”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的特征表現(xiàn)為：一是房屋建設(shè)所用的地是農(nóng)民集體所有的土地，包括農(nóng)用地、農(nóng)村建設(shè)用地、農(nóng)村宅基地等；二是“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬未經(jīng)國(guó)家管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一登記，沒(méi)有國(guó)家統(tǒng)一制作房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證；三是“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格低廉；四是根據(jù)我國(guó)目前的的法律法規(guī)，“小產(chǎn)權(quán)房”不合法。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”帶來(lái)的問(wèn)題

（一）小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)者面臨法律風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)我國(guó)目前的法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，無(wú)法取得國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書(shū)，無(wú)法得到法律的保護(hù)。2007年建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》也再次強(qiáng)調(diào)：“在農(nóng)民集體所有土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，并且其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)統(tǒng)一頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或者村委會(huì)頒發(fā)。所以，“小產(chǎn)權(quán)房”一般只有土地使用權(quán)證書(shū)，而沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū)。由于“小產(chǎn)權(quán)房“為非法建筑，房屋買(mǎi)賣(mài)合同因此無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)登記或者房屋登記，不能成為房子的所有人也無(wú)法再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)菀壮霈F(xiàn)法律糾紛，如果以后房屋出現(xiàn)質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，以及被當(dāng)作違法建筑而被拆除，購(gòu)買(mǎi)人很難獲得補(bǔ)償，購(gòu)買(mǎi)人的利益很難得到保障。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的泛濫，導(dǎo)致大量耕地流失

土地是國(guó)本，耕地的保有量直接關(guān)系到一個(gè)國(guó)家的糧食安全。根據(jù)2007年4月國(guó)土資源部頒發(fā)的《2006年度全國(guó)土地利用變更調(diào)查結(jié)果報(bào)告》，截止2006年10月31日我國(guó)耕地面積為18.27億畝，18億畝耕地是我國(guó)糧食安全的底線，必須堅(jiān)守。目前在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村基層集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)運(yùn)用各種變通的的做法建造“小產(chǎn)權(quán)房”導(dǎo)致18億畝土地的紅線難保。

（三）小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有質(zhì)量保障，安全隱患多

房屋建筑“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”，因?yàn)樗P(guān)系到人的生命財(cái)產(chǎn)安全。由于“小產(chǎn)權(quán)房”缺乏相關(guān)部門(mén)的程序監(jiān)督，在建材質(zhì)量，工程質(zhì)量上都無(wú)法保障。在目前不合法的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量一旦出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主很難維護(hù)自己的合法權(quán)益。法律糾紛不斷，極易激化矛盾，引發(fā)新的社會(huì)問(wèn)題。

三、解決小產(chǎn)權(quán)房的對(duì)策

第一，對(duì)現(xiàn)有的二元結(jié)構(gòu)的土地法律制度進(jìn)行改革，完善立法

要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，必須對(duì)現(xiàn)有二元結(jié)構(gòu)的土地法律制度進(jìn)行改革，通過(guò)立法來(lái)建立農(nóng)村建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)制度。目前比較可行的辦法是通過(guò)人大常委會(huì)對(duì)《土地管理法》的相關(guān)條文進(jìn)行修改，允許土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)并在各地試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，盡快制定全國(guó)性的法律法規(guī)——《集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《宅基地使用權(quán)管理辦法》，充分解決集體土地在流轉(zhuǎn)中的無(wú)法可依現(xiàn)象。

第二，采取“部分合法說(shuō)”的觀點(diǎn)，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房

我們對(duì)已建成小產(chǎn)權(quán)房處理的方式不能采取一刀切的方式，不能一概而論，都作為非法違章建筑予以拆除，因?yàn)檫@樣會(huì)帶來(lái)社會(huì)財(cái)富和資源的極大浪費(fèi)，最終消耗的還是納稅人的錢(qián)，解決“歷史上存留的小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，必須要有條件，有步驟有區(qū)別的進(jìn)行。根據(jù)集體土地的類(lèi)型不同，目前小產(chǎn)權(quán)房形成的類(lèi)型有：[1]占用農(nóng)地的小產(chǎn)權(quán)房；[2]占用集體建設(shè)用地的小產(chǎn)權(quán)房；[3]占用農(nóng)民宅基地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。如果開(kāi)發(fā)的土地占用的不是耕地，并且已經(jīng)實(shí)際投入且有相當(dāng)規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”可在補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)繳各種手續(xù)費(fèi)用的情況下，將集體土地變成國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，將其納入現(xiàn)行法律框架內(nèi)，政府也可以考慮把這類(lèi)房改造為廉租房使用，這樣，在有效利用社會(huì)資源的同時(shí)，也有利于解決城鎮(zhèn)住房相對(duì)緊張的問(wèn)題。對(duì)于占用耕地或者基本農(nóng)田的小產(chǎn)權(quán)房，不管其進(jìn)度如何，都應(yīng)該嚴(yán)格禁止、堅(jiān)決拆除，畢竟保護(hù)耕地的原則是底線，不能動(dòng)搖，從可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)這也是必須的。

第三，完善集體土地征收補(bǔ)償制度

區(qū)分不同的土地征用目的，分別制定不同的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即公益目的的土地征用，其征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照現(xiàn)行的《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定；非公益目的的土地征用，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)宜適當(dāng)提高。這是因?yàn)?，?guó)家為公益目的征用集體土地后，通常以劃撥的形式將土地使用權(quán)提供給公益事業(yè)用地者，因此，其征地標(biāo)準(zhǔn)按《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》所規(guī)定的低償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行是合乎情里的。而按非公益目的的土地使用，因其盈利性質(zhì)，國(guó)家通常在征用后，將土地使用權(quán)以出讓的方式提供給非公益者，因此，其征地補(bǔ)償應(yīng)與土地的市場(chǎng)價(jià)格成正比相關(guān)，加大對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)助，使農(nóng)民獲得應(yīng)有的土地利益，這樣的話可以防止小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模的發(fā)展。

第四，加強(qiáng)政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的監(jiān)管力度

在小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題上，政府應(yīng)該堅(jiān)持依法行政，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，做到依法行政、合理行政和誠(chéng)實(shí)守信。在目前尚無(wú)相應(yīng)的管理辦法出來(lái)之前，政府應(yīng)當(dāng)在小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的管理方面增強(qiáng)法制含量，實(shí)現(xiàn)合法與合理的有機(jī)統(tǒng)一。

一是政府應(yīng)當(dāng)采取疏導(dǎo)的方法，在對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法規(guī)和典型案例的宣傳，講明其面臨的市場(chǎng)隱患和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，讓更多的消費(fèi)者理性的看待問(wèn)題，引導(dǎo)消費(fèi)者回歸到大產(chǎn)權(quán)方的合法道路上。政府還應(yīng)加大對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度和供應(yīng)，只有調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)保障性住房的比例，改變經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)，廉租房僧多粥少的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才能從根本上切斷小產(chǎn)權(quán)房的源頭。

二是政府要分情況，針對(duì)不同的情況不同處理。對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、農(nóng)民新居工程和新型社區(qū)規(guī)劃的，正在建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，按照相關(guān)要求加強(qiáng)管理，用的類(lèi)型、容積率、建筑密度等指標(biāo)，建筑質(zhì)量、戶(hù)型設(shè)置等一并納入建設(shè)部門(mén)的審查與管理。已經(jīng)建設(shè)竣工的，建快納入市場(chǎng)統(tǒng)一管理范疇，將其納入廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障體系；已經(jīng)銷(xiāo)售的，應(yīng)當(dāng)由購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金等方式取得真正產(chǎn)權(quán)。對(duì)不符合規(guī)劃的房產(chǎn)開(kāi)行為要命令嚴(yán)加制止；對(duì)違法占用耕地和宅基地的行為應(yīng)當(dāng)依法堅(jiān)決處理。

四、結(jié)束語(yǔ)

小產(chǎn)權(quán)房在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，新形勢(shì)下出現(xiàn)的問(wèn)題。由于法律規(guī)范具有一定的滯后性，面對(duì)這一新問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法的方式對(duì)法律進(jìn)行有效調(diào)整，使其適應(yīng)新形式下解決新問(wèn)題的需要。

因此，制定和完善合理的農(nóng)村法律制度是解決小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的法律問(wèn)題的根本出路。此外，還應(yīng)通過(guò)法律的手段進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)居民住房保障體系，這也有助于小產(chǎn)權(quán)房引起的法律問(wèn)題的解決。

參考文獻(xiàn)：

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