摘要：預(yù)告登記制度打破了物權(quán)法理論與債權(quán)法理論之間的界限，具有保全預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)變動(dòng)的作用。文章闡析了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)，論述了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力，指出了現(xiàn)行預(yù)告登記制度法律法規(guī)仍然存在缺位，配套規(guī)定也不是很完善，提出了一些建議，以期我國的預(yù)告登記制度日臻完善。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 預(yù)告登記 法律性質(zhì) 法律效力

中圖分類號(hào)：D033 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-026X（2013）04-0000-01

預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)，它對(duì)于平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中多方當(dāng)事人的利益、保障交易的安全、促使當(dāng)事人自覺遵守誠實(shí)守信的原則具的現(xiàn)實(shí)意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的性質(zhì)

自從《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記制度以后，理論界就預(yù)告登記制度的法律性質(zhì)就一直有討論。原因是我國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度法律規(guī)定過于粗，導(dǎo)致沒有建立起一個(gè)完整的預(yù)告登記制度。但是基于實(shí)踐的需要，理論上對(duì)它的研究還在進(jìn)一步的發(fā)展。目前，關(guān)于預(yù)告登記制度的性質(zhì)，我國學(xué)者主要有一下三種觀點(diǎn)：（1）物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)：納入預(yù)告登記制度中的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來可能發(fā)生的與該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)相沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他的效力，其實(shí)也是債權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。（2）介于債權(quán)和物權(quán)之間：這種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記之后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，其介于債權(quán)和物權(quán)之間。（3）請(qǐng)求權(quán)保全性質(zhì)：王澤鑒認(rèn)為：“關(guān)于其法律性質(zhì)，究為一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全的手段，甚有爭論。預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具二者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性，實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度?！?/p>

筆者認(rèn)為，經(jīng)過預(yù)告登記的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)還是一種債權(quán)。物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)是基于雙方當(dāng)事人的法律行為產(chǎn)生的，權(quán)利人雖然有權(quán)要求義務(wù)人不得將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，但是并不能阻止義務(wù)人再次對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)處分，一旦發(fā)生了一房二賣的情形，預(yù)告登記制度就可以來保護(hù)權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。

二、預(yù)告登記制度在實(shí)踐中的缺失

從預(yù)告登記的實(shí)踐操作反饋來看，現(xiàn)行的預(yù)告登記制度法律法規(guī)仍然存在缺位，配套規(guī)定不完善。

1、預(yù)告登記機(jī)關(guān)混亂

我國《物權(quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)施行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！钡怯洐C(jī)關(guān)的不統(tǒng)一既不利于當(dāng)事人進(jìn)行登記確權(quán)，又不適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需求，實(shí)現(xiàn)商品的最大化流通以便創(chuàng)造更多的社會(huì)財(cái)富和不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)則的確立。

2、預(yù)告登記制度的適用范圍狹窄

《物權(quán)法》第二十條對(duì)預(yù)告登記的范圍、效力和消滅作出了規(guī)定，但這些規(guī)定比較原則和概括，缺乏可操作性，還要在具體的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中對(duì)預(yù)告登記的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定?！段餀?quán)法》及其他配套法律法規(guī)也并未對(duì)“其他不動(dòng)產(chǎn)”的具體范圍予以界定，更是對(duì)房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)買賣以外的物權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán)缺少法律規(guī)范。我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍的單一、狹窄，不利于從根源上發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的功用，限制了預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全的制度價(jià)值。

3、預(yù)告登記制度的適用法律效力欠缺

預(yù)告登記制度的法律效力一般涵蓋：權(quán)利保全效力、順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。只有賦予預(yù)告登記實(shí)實(shí)在在的效力，才能在實(shí)踐中促使預(yù)告登記取得實(shí)效。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。我國的預(yù)告登記制度的法律效力僅限于權(quán)利保全，對(duì)順位保全效力與破產(chǎn)保護(hù)效力均沒有相應(yīng)的規(guī)定。預(yù)告登記制度法律效力的欠缺不利于充分發(fā)揮保障買受人權(quán)益的作用，更不利于維護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的合法利益和切實(shí)維護(hù)交易安全。

三、預(yù)告登記制度的規(guī)范完善

為切實(shí)保護(hù)買受人的權(quán)益，保障市場(chǎng)交易安全，促使我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，充分體現(xiàn)預(yù)告登記制度的價(jià)值，必須積極完善現(xiàn)行的預(yù)告登記制度。

1、針對(duì)沒有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)的問題，首先要健全不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記配套實(shí)施法規(guī)，明確等級(jí)范圍，登記機(jī)構(gòu)和登記辦法沒切實(shí)做到登記主體和登記依據(jù)整齊劃一，要做到于法有據(jù)。健全法法規(guī)以后就是應(yīng)當(dāng)對(duì)外統(tǒng)一設(shè)置一個(gè)登記機(jī)構(gòu)，對(duì)外進(jìn)行登記。目前我國存在大量的土地登記和房屋登記，所以可以先從建立健全房地合一的登記做起。其次，要建立健全物權(quán)信息登記制度?！段餀?quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查閱、復(fù)制登記資料，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供。”但是具體到查閱的具體程序、查閱范圍，《物權(quán)法》沒有做出規(guī)定。所以，應(yīng)建立健全有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)庫查詢系統(tǒng)，詳細(xì)錄入相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息的基本情況，并規(guī)范司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、自然人的查閱、查詢、復(fù)制的范圍、事項(xiàng)及程序，保障交易的安全和信息的透明。

2、預(yù)告登記的本質(zhì)是為了使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有排他的效力，可以對(duì)抗第三人，因此進(jìn)行預(yù)告登記的合同是優(yōu)先未進(jìn)行預(yù)告登記的合同的，這樣做可以維護(hù)交易安全。所以要是可以擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍，就可以更好的發(fā)揮預(yù)告登記的作用。

在實(shí)踐中，我們要從以下兩方面來擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍。一是要積極擴(kuò)大預(yù)告登記所保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)的范圍。實(shí)踐中常見的設(shè)定抵押權(quán)、地上權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)租賃、遺產(chǎn)分割請(qǐng)求權(quán)以及如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)之請(qǐng)求權(quán)等都可以包含在成為預(yù)告登記制度的適用范圍之內(nèi)。二是要擴(kuò)大預(yù)告登記的適用對(duì)象。除去不動(dòng)產(chǎn)，還可以包含特殊的動(dòng)產(chǎn)，譬如飛機(jī)、汽車以及輪船等，實(shí)踐中這些特殊的動(dòng)產(chǎn)因?yàn)樽陨韮r(jià)值比較大，僅僅適用違約責(zé)任很難保護(hù)債權(quán)認(rèn)的權(quán)益，所以可以包含在預(yù)告登記制度的范圍之內(nèi)。

3、擴(kuò)大預(yù)告登記制度的法律效力

預(yù)告登記制度的三項(xiàng)法律效力具體是指：保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力順位保護(hù)效力。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這里只規(guī)定了預(yù)告登記的保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力，沒有保全順位的效力和破產(chǎn)保護(hù)的效力。順位保權(quán)效力：依法進(jìn)行預(yù)告登記，被保全的權(quán)利推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位并不依照本登記的日期來確定，而是根據(jù)預(yù)告登記的日期加以確定。破產(chǎn)保護(hù)效力：在相對(duì)人破產(chǎn)，請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆滿或者履行條件尚未成就時(shí)，債權(quán)人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)列入規(guī)定的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，促使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。但是和其他有擔(dān)保的債權(quán)相比，對(duì)于同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的先后順序來決定受償?shù)捻樞颉?/p>