【摘 要】在投資活動中，房地產投資風險是客觀存在的，投資風險的防范和控制即在于能及時的發(fā)現(xiàn)或預測到這種風險并能及時采取有效的措施、化解、緩和、減輕、控制這種風險，減少房地產企業(yè)預期收益的損失可能性。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；經濟管理；投資風險；收益預期；經濟效益；風險防范；科學決策

0 引言

市場風險具有普遍性，它反映了投資活動與市場需求，市場信息波動之間的差異，反映了投資活動能夠適應市場需求和變化的程度。面對市場風險，房地產企業(yè)不能以自己的行為對它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對經濟運行的方向、規(guī)模和速度進行宏觀調控。但是，房地產企業(yè)可以盡可能通過市場調查和預測，了解和追蹤市場信息的波動、迅速作出反應，并采取措施以適應市場的需求、將投資風險降低到最低程度。

1 房地產投資的市場風險防范

1.1 進行投資前的準確預測

一項房地產投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實能得到什么。要解決這兩個問題，關鍵是要進行市場預測。在已經確定了投資對象的前提下，要運用一切可能得到的信息資料，盡可能準確地預測擬投資項目的費用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發(fā)的周期

投資開發(fā)周期愈長，開發(fā)周期內各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風險。社會經濟條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場風險的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發(fā)周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預知的風險。如與銀行達成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預算合同等。當然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風險，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價以求得合約的簽定，因此，必須權衡利弊。此外，對于某些重要的大型投資項目，可以盡量尋求當?shù)卣块T和金融、保險等部門的支持和合作。例如保險的援用，房地產開發(fā)企業(yè)可向保險公司投保，以合同的形式將一些自然災害、意外事故等風險轉移給保險公司。

2 房地產投資個別風險防范

2.1 采用組合投資法減少個別風險

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產項目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當前實施“安居工程”的形勢下，把多數(shù)資金投放入住宅建設，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據所投項目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價證券以及房地產上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項目的特點來決定。如現(xiàn)金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動性，就必須進行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國外有經驗的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風險性。

2.2 放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發(fā)話動

在房地產投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的房地產開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關部門對地塊使用的規(guī)劃要求深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)話動。當然，在建設階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。

2.3 改變房地產投資開發(fā)活動的性質、地點或工作方法

在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行商業(yè)樓字開發(fā)風險較大，而進行使宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行使宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風險。在前期、建設、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建設方案、結構類型或施工方法以及通過對融資方式、招標發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達到回避其中風險的目的。

2.4 通過合理改變經營形式轉移風險

為了防范投資項目完工后空置、租金下降或售價下跌等帶來的風險，可以按規(guī)定預租或預售樓花。還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產業(yè)務中租約規(guī)定承租人負擔所有經營費用、維修、保養(yǎng)費用甚至稅收，就能將經營風險轉移結承租人。在長期租約中規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應變動，就能把購買力風險轉移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風險、降低成本，加快資金周轉的作用。

2.5 利用“財務杠桿原理”減少財務風險

在房地產投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進行負債經營，這樣，既可以提高目有資金利潤率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進行房地產投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營方式吸資、預售樓花或企業(yè)內部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價。要優(yōu)化資金來源結構.必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經濟效益；因此，在實際的投資經營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進行負債經營時，還必須把握好負債經營的度，即要正確確定借款的數(shù)額。目前各企業(yè)還未形成一個統(tǒng)一的負債經營標準，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經濟效益較好的項目。否則，負債過多或資金利用不當，則會發(fā)生較大的財務風險，甚至由于喪失償還能力而面臨破產。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學科的專業(yè)開發(fā)隊伍

房地產開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應把握國際、國內和地區(qū)當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現(xiàn)狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風險態(tài)度，加強風險資料的搜集、整理和比較。強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業(yè)風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。

3 結束語

總之，在進行投資決策的過程中，必須充分認識各種類型投資的風險，并制訂必要的防范及補救措施，以達到以最小的風險而獲得最大收益的效果。

【參考文獻】

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[責任編輯：楊揚]