從住房的需求主體來看，也主要包括兩類：買房人群和租房人群。一個(gè)國家到底是買房人群占多數(shù)還是租房人群占多數(shù)，我個(gè)人認(rèn)為和該國的收入結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。比如說美國80%是中產(chǎn)階級，中產(chǎn)階級完全買得起房，因此，美國主要采用買的方式來解決住房問題。德國雖然也是中產(chǎn)階級占大多數(shù)，但是，由于政府制定了租房住更劃算的政策，因此，德國居民主要采取租的方式解決居住問題，56％左右的城市居民租房住，在大城市，如法蘭克福，租房住的家庭甚至超過80％。在像中國這樣的低收入人群占大多數(shù)的國家，即所謂“金字塔”型收入結(jié)構(gòu)的國家，由于多數(shù)人買不起房，因此，只能選擇以租房住為主的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

關(guān)于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題

從住房的供應(yīng)主體看，也應(yīng)包括兩類，一是政府，一是市場?？紤]到公平和效率問題，政府應(yīng)主要向居民提供租房資源，而不是買房資源，如經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等，買房資源應(yīng)主要交由市場提供。當(dāng)然，對于市場而言，它既可以提供租房資源，也可以提供買房資源，而且價(jià)格應(yīng)完全由市場決定。

由此，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略就應(yīng)該很清楚了：1.中國應(yīng)主要采取租房為主的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。2.政府應(yīng)成為城市居民住房資源的提供者，而且應(yīng)主要面對占比在30％左右的低收入貧困人群提供廉租房、公租房。3.市場是中國城市居民住房資源的主力提供者（占比70％左右），市場向城市提供住房的方式既包括出售的方式，也包括出租的方式。目前市場化的出售方式已經(jīng)很發(fā)達(dá)了，但市場化的出租方式還主要以個(gè)人為主，公司型的房屋出租企業(yè)還是空白，今后應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，向社會提供更加穩(wěn)定的租房資源。房地產(chǎn)投資基金實(shí)際上也是一類房地產(chǎn)開發(fā)商，它通過發(fā)行股票、債券和信托產(chǎn)品，籌集社會閑散資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，只不過他建的房不能出售，而只能出租，但租金價(jià)格由市場決定。中國要實(shí)現(xiàn)居者有其屋的社會理想，必須有大思路。

關(guān)于房價(jià)調(diào)控問題

目前政府在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控方面存在誤區(qū)，政府關(guān)注的焦點(diǎn)是房價(jià)，實(shí)際上房價(jià)是富人的房價(jià)，只有富人才買得起房子，而窮人只有去租房，因此，政府應(yīng)該更加關(guān)注租房的價(jià)格，而不是買房的價(jià)格。政府為控制房價(jià)，對非戶籍人口進(jìn)行限購、提高首付比例等措施，把很多原來買得起房的人逼入租房市場，結(jié)果反而推高租金價(jià)格，更加不利于窮人解決住房問題。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控策略方面的問題。

目前政府的房地產(chǎn)調(diào)控策略存在很大問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，決定房價(jià)高低的核心要素是供給和需求。政府通過限購、提高首付、實(shí)行懲罰性利率來控制房地產(chǎn)需求，特別是投資、投機(jī)性需求，是沒有問題的，但是，政府在采取措施控制房地產(chǎn)需求的同時(shí)，又采取各種措施打壓房地產(chǎn)供給，就讓人難以理解了。這其中最典型例子的是嚴(yán)格限制房地產(chǎn)商融資渠道的各種政策措施。其背后隱藏的邏輯是：一旦將房地產(chǎn)商的融資渠道堵死，那么房地產(chǎn)商只有通過降價(jià)賣房來獲得流動(dòng)資金，其結(jié)果是房價(jià)必然會下降。這種控制房價(jià)的邏輯可能短期內(nèi)能取得一定成效，但長期看，不但不會壓低房價(jià)，而且還會導(dǎo)致房價(jià)暴漲。因?yàn)闆]錢買地和建房，大批房地產(chǎn)商不得不退出房地產(chǎn)市場（有的房地產(chǎn)商從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，有的干脆完全退出），其結(jié)果必然導(dǎo)致商品房庫存（尤其是一線城市）大幅下降，商品房預(yù)期供應(yīng)量大幅下降。

我們看到，自實(shí)施嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，大多數(shù)一線城市無論是商品房新開工面積增速，土地購置面積增速還是商品房庫存都出現(xiàn)了明顯下降，這預(yù)示著未來幾年，一線城市的商品房價(jià)格很可能會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲?？赡苡腥藭?，目前統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售面積并沒有明顯下降，我想說的是，房地產(chǎn)開發(fā)有很長的時(shí)滯，目前的待售房屋很可能是2～3年前開發(fā)的，而且其中有相當(dāng)比重是二三線城市的房屋待售面積，一線城市的房屋待售面積近1年來一直在下降。

所以政府在控制需求的同時(shí)應(yīng)該增加供給，而不是限制供給。當(dāng)務(wù)之急是放開對房地產(chǎn)商的貸款、股票、債券和信托融資的限制，同時(shí)增加商品房的土地供給，以增加商品房的未來供給能力。這不僅有利于控制房價(jià)，而且也非常有利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。政府在加大保障性住房、公租房建設(shè)的同時(shí)，也應(yīng)該制定更加傾向租房人的政策和法律法規(guī)，讓更多的人愿意去租房，而不是買房。