一、城市大型商業(yè)的發(fā)展不能搞大躍進

從購物中心、城市綜合體到商業(yè)集群的建設(shè)，一方面反映了城市化的要求，但同時也出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題。近年來由于多層開發(fā)，城市商業(yè)發(fā)展進入了大比拼、大開發(fā)、大躍進、一擁而上的階段。據(jù)不完全統(tǒng)計，濟南市計劃打造20個城市經(jīng)濟綜合體，上海建設(shè)49個，杭州100個，北京已有和在建的有49個、總面積達2000萬平方米，武漢計劃建設(shè)33個、共1100多萬平方米?？偟膩砜矗骄恳粋€單體面積都在30萬到50萬平方米之間，集購物中心、酒店、寫字樓、餐飲、飯店于一體，成為城市商業(yè)的航空母艦。雖然有一部分建設(shè)是有超前意識的，但其中有相當一部分存在泡沫，存在著有場無市、大面積閑置和賣不掉、租不滿、顧客冷清的狀況。過度開發(fā)造成土地資源浪費，并在很大程度上沖擊和威脅著中小商業(yè)的生存，太過集中導致交通堵塞，也加大了消費者的購物成本。還有一些城市在規(guī)劃構(gòu)建商業(yè)集群和服務(wù)業(yè)集群，準備掀起新一輪大型商業(yè)建設(shè)的高潮。

二、多層開發(fā) 一擁而上

國際化、城市化和工業(yè)化為城市商業(yè)發(fā)展帶來了巨大商機，推動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第一，以北京、上海、廣州為主的世界商貿(mào)中心的建設(shè)加快了配套設(shè)施的建設(shè)進程，一批城市商業(yè)綜合體，如會展中心、賓館、公寓、寫字樓拔地而起。第二，一線與部分二線城市，如鄭州、西安、成都、武漢、長沙等城市都提出要打造區(qū)域性的或全國性的商貿(mào)城或商貿(mào)中心，著手建設(shè)大型批發(fā)市場和農(nóng)產(chǎn)品交易中心。第三，三線城市和有戰(zhàn)略意義的部分四線城市有183個提出向國際化城市靠攏，加快基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高接待能力，四星、五星級賓館、大型購物中心成為這些城市商業(yè)設(shè)施的發(fā)展重點。第四，四線城市和一般縣城，多數(shù)提出“三年大變樣”、“更上一層樓”的口號，并在積極引資，加快步伐改變自身的形象。這對加快城市化進程可能會起到一定的推動作用。但是，應(yīng)當看到其中有一批城市不論有無條件，都想打造自己的CBD和金融中心，構(gòu)建不同規(guī)模的城市綜合體，而且一屆政府有一屆政府的思路，一任領(lǐng)導有一任領(lǐng)導的主張。

三、多方介入 必然無序

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)處于一擁而上、多方介入、“求大追洋”的狀態(tài)，缺乏統(tǒng)一策劃、合理布局。一是專營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商利用先機介入的優(yōu)勢，多點拿地，全面鋪開，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導力量。二是部分地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，拿到地塊后首先提出城市經(jīng)濟綜合體的概念，進行炒作。三是一些具有實力的大型企業(yè)、公司或集團看到了零售業(yè)的資金流量優(yōu)勢，也紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，直接經(jīng)營零售企業(yè)。四是外資企業(yè)利用自己的資金優(yōu)勢，在零售布點過程中乘機做大，除自己經(jīng)營外，也開始擴大地產(chǎn)規(guī)模出租出售。五是大型零售企業(yè)摒棄傳統(tǒng)租房經(jīng)營的做法，開始向上游延伸，自己開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。六是一些地方政府注重做形象工程、政績工程，缺乏統(tǒng)籌安排，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不加限制，也助長了盲目發(fā)展。

四、城市經(jīng)濟綜合體不是商業(yè)概念

城市經(jīng)濟綜合體的出現(xiàn)，正是這一商業(yè)地產(chǎn)熱的具體表現(xiàn)。城市經(jīng)濟既不是城市經(jīng)濟學的概念，也無法包羅城市商業(yè)的所有功能，只不過是開發(fā)商的營銷概念、媒體的炒作概念、政府的形象工程。它只是商業(yè)的組合體，按照不同城市、不同區(qū)位的發(fā)展需要，進行不同功能的組合，或者是商場與寫字樓、賓館的組合，或者是購物中心與公寓、賓館的綜合結(jié)構(gòu)。許多城市以發(fā)展城市綜合體為借口，樓越蓋越高、體越來越大、地越挖越深，老街消失了、老字號沒有了，能遮陽擋風的騎樓推倒了，所有的城市變成大小不一的、水泥加鋼筋的建筑，這到底是進步還是倒退？是建設(shè)還是摧毀？這是值得我們深思的一個重要問題。

五、城市一體才能協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展

商業(yè)成為城市的核心內(nèi)容，構(gòu)成城市的繁華、興盛，構(gòu)成城市的生活內(nèi)容，是廣大消費者賴以生存和生活的條件。城市的商業(yè)繁雜、龐大、零星、分散、點多面廣，但歸結(jié)起來只有兩種現(xiàn)象：一是商業(yè)業(yè)態(tài)。這是經(jīng)營主體經(jīng)營形式和生存的方式，采取什么業(yè)態(tài)，建在哪里，完全根據(jù)市場需要自發(fā)形成的，政府可以適度指導，但不能限制，而且它本身隨著市場的變化也在不斷變化中。二是商業(yè)形態(tài)。這是商業(yè)企業(yè)為了產(chǎn)生集聚效應(yīng)，在城市某一空間的集聚，它可能構(gòu)成市的商業(yè)中心，也可能是鄰里商業(yè)中心，它可能是一個交易市場或批發(fā)市場，也可能是一條商業(yè)街、步行街、專業(yè)街、特色街。這種集聚已超出個人的行為，成為市政建設(shè)的一部分，需要規(guī)劃，需要管理，需要統(tǒng)籌布局。這既是市政建設(shè)，也是商務(wù)部門的職責。

六、城市發(fā)展要創(chuàng)新 但要適度

城市商業(yè)建設(shè)的科學性，一是在于超前，把握城市發(fā)展的基本走勢和城市的特點；二是在于適度，能夠滿足本市多層次的消費需求；三是在于創(chuàng)新，把城市傳統(tǒng)文化的發(fā)揚與現(xiàn)實文明建設(shè)有機地結(jié)合起來。城市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展沒有統(tǒng)一規(guī)劃就容易失控，或者出現(xiàn)盲目快上的現(xiàn)象。不論多大營業(yè)面積，都要有相應(yīng)的購買力為支撐點，營業(yè)面積超過購買力承受的能力，經(jīng)營主體就要處于虧損狀態(tài)，在一定時期得不到恢復(fù)，就難以為繼，或關(guān)門大吉，或另尋出路，導致“商走市衰”。

要考慮流動人口、購買力流入流出因素，科學的分析顯在市場和潛在市場發(fā)展的可能性。這種超前要有科學依據(jù)，建立在生產(chǎn)發(fā)展、人們生活提高和人口增加的基礎(chǔ)上，因此要適度超前。一般情況下，大型零售設(shè)施需要3-5年的商氣集聚過程，才能進入贏利時期。沒有一定的“流水”，不足于支付高額地租、人工成本和必要的費用。

七、商業(yè)集聚不同于工業(yè)集聚

商業(yè)也需要集聚產(chǎn)生群體效益，構(gòu)成功能互補、貨比三家，給消費者以應(yīng)有的選擇權(quán)，以達到適度競爭、促進市場均衡的目的，防止某一企業(yè)對市場的壟斷。但不是越集中越好，不能用商業(yè)集群或綜合體建設(shè)代替商業(yè)形態(tài)的合理布局。第一，商業(yè)集中不同于工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群越多越好、越大越好。工業(yè)企業(yè)規(guī)模與效益成正比，可以通過集群形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈共享資源，達到控制成本的目的，而商業(yè)過于集中“同而不和”容易引發(fā)惡性競爭。第二，世界城市商業(yè)建設(shè)的總體趨勢在于小型化、社區(qū)化、個性化，以避免商業(yè)網(wǎng)點過分集中加大購物的時間成本、堵車成本和汽車成本。一般的商品和服務(wù)的消費都回歸社區(qū)，就近購買、就近消費，少數(shù)品牌商品、特殊商品和高檔商品或奢侈品才選擇市商業(yè)中心或購物中心。第三，商業(yè)是一種多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的行業(yè)，面對的是多層次的消費階層，分散與集中的有機結(jié)合，才能適應(yīng)不同收入階層的不同需要。特別是完善社區(qū)商業(yè)，與造就舒適的生活環(huán)境結(jié)合起來，才能促進城市商業(yè)均衡、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。任何城市的升級改造，不僅要堅持因城而宜、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機結(jié)合，大中小的設(shè)置合理，都必須為個體戶、夫妻店留下生存的空間，都要為低收入階層提供相應(yīng)的消費場所。

八、管大不管小 管面不管點

城市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃指導是保證城市有序、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要保證。城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的指導思想，第一，目的是“優(yōu)化資源配置、完善城市功能、突出城市特色、服務(wù)生產(chǎn)生活”，使有限的資源能夠得到充分利用，完善城市各種配套設(shè)施，構(gòu)建有自身特點和文化底蘊的城市商業(yè)，更好地促進城市的經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平的提高。第二，任務(wù)是“控制總量、策劃增量、調(diào)整存量、優(yōu)化質(zhì)量”，強調(diào)布局的科學性、合理性、均衡性和可持續(xù)性，以保證城市人口增加的客觀需要。第三，城市商業(yè)網(wǎng)點的管理，要堅持“管面不管點”、“管大放小”的原則，以重視城市整體形象塑造和市場秩序的建立。具體業(yè)態(tài)的選擇、網(wǎng)點的形成，應(yīng)因市場的需要自發(fā)形成。第四，特別要引導進城農(nóng)民的就業(yè)和生活，引導農(nóng)民進入商品流通，這是城市穩(wěn)定的重要內(nèi)容，也是實施多渠道、多形式城市化的有效途徑，走具有中國特色的城市化道路。（轉(zhuǎn)自《經(jīng)貿(mào)參考》）