【摘要】本文在調(diào)查房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者的影響的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品雙重屬性；房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)不同年齡層次不同類型的消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響不同；高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)支出具有顯著的抑制作用，導(dǎo)致居民生活質(zhì)量下降和非房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)部門增長(zhǎng)乏力。進(jìn)而提出針對(duì)性建議。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 消費(fèi) 影響

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步于20世紀(jì)80年代中期，近十多年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，居民財(cái)產(chǎn)隨之持續(xù)增長(zhǎng)，房產(chǎn)成為城市居民家庭財(cái)產(chǎn)中最重要的一部分。而房?jī)r(jià)的不斷攀升，對(duì)居民消費(fèi)的影響越來(lái)越不容回避。

一、調(diào)查概況及目的

（一）調(diào)查概況

本次調(diào)查采用問(wèn)卷調(diào)查（電子稿形式發(fā)放和實(shí)地發(fā)放兩種形式），發(fā)放問(wèn)卷164份，收回的有效問(wèn)卷164份，有效回收率100%。在受調(diào)查的男士占53%，女士占47%，在問(wèn)卷調(diào)查的設(shè)計(jì)中，充分考慮了年齡、地區(qū)、職業(yè)、分布，大體上能反映當(dāng)今房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者的影響總體狀況。

（二）調(diào)查目的

此次調(diào)查旨在更全面地了解目前房產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)者說(shuō)產(chǎn)生的影響，從中分析房?jī)r(jià)不同性別、年齡、收入人群的消費(fèi)者所產(chǎn)生的不同影響和主要的影響因素，并與相關(guān)文獻(xiàn)和數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，以挖掘影響房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)對(duì)消費(fèi)者影響的深層原因，倡導(dǎo)城鎮(zhèn)居民理性的住房消費(fèi)觀念，使高房?jī)r(jià)回歸到合理區(qū)間，為增加城鎮(zhèn)居民日常消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

二、現(xiàn)今房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者的影響分析

（一）房子對(duì)婚姻的影響

在對(duì)現(xiàn)今消費(fèi)者對(duì)于結(jié)婚是否一定要有房的調(diào)查中，我們了解到只有百分之七的人認(rèn)為結(jié)婚沒(méi)有房子不是問(wèn)題，而不確定的人群占到了百分之三十九，認(rèn)為結(jié)婚一定要買房的人占到了百分之五十四。在中國(guó)龐大的人口基數(shù)下，由此可看出購(gòu)房的需求龐大，且住房對(duì)婚姻起著很大的影響。

（二）消費(fèi)者收入調(diào)查

收入的高低決定消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的敏感和未來(lái)對(duì)住宅總價(jià)的承受能力。在對(duì)消費(fèi)者樂(lè)手如的調(diào)查中我們了解到百分之四十二的消費(fèi)者的月收入在七千到一萬(wàn)元之間，而月收入在七千元以上的消費(fèi)者只占百分之二十一。

（三）租房與購(gòu)房比例

對(duì)消費(fèi)者目前住房形式調(diào)查得出百分之五十六的人已有自己的住房。百分之四十四的人還沒(méi)有擁有自己的房子而是憑借入租他人出租房來(lái)滿足自己的住房需求，而這一部分人是很大的購(gòu)房潛在客戶。

（四）租金消費(fèi)支出

對(duì)于目前租房居住的消費(fèi)者租金占月收入比例的調(diào)查結(jié)果為：在百分之二十以下的占12%、在百分之二十到百分之四十的占34%、在百分之四十到六十占39%、百分之六十到八十占13%、百分之八十以上的占2%。總的來(lái)說(shuō)目前租金水平還是相對(duì)較高的，占據(jù)了消費(fèi)者月收入的很大一部分支出。

（五）貸款消費(fèi)支出

對(duì)于貸款購(gòu)房的消費(fèi)每月所還貸款占每月收入比例的調(diào)查結(jié)果為：在百分之二十以下的只占3%、在百分之二十到百分之四十的占13%，而在百分之四十到六十占34%、百分之六十到八十占44%、百分之八十以上的占6%。從數(shù)據(jù)中顯示目前大部分消費(fèi)者的每月收入中還貸款所需費(fèi)用占了絕大部分比重，由此可看出當(dāng)前大部分消費(fèi)者還貸壓力巨大。

（六）購(gòu)房原因

目前消費(fèi)者購(gòu)房的主要理由有三點(diǎn)，剛性需求占百分之四十六，為了改善居住環(huán)境占百分之二十八，而現(xiàn)今將購(gòu)房作為一種投資的消費(fèi)者也占到了百分之二十六。

（七）現(xiàn)今房?jī)r(jià)是否合理

目前消費(fèi)者對(duì)在對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的判斷當(dāng)中，有37%的被訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)很高，另外有44%的被訪者也認(rèn)為目前房?jī)r(jià)偏高，只有15%的被訪者才認(rèn)為目前房?jī)r(jià)是合理的，這表明，大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)已超過(guò)自己的預(yù)期。

（八）年輕消費(fèi)者購(gòu)房壓力大

針對(duì)在18到30歲之間的消費(fèi)者的購(gòu)房方式調(diào)查顯示22%的消費(fèi)者父母幫其進(jìn)行購(gòu)房，百分之45%的消費(fèi)者由父母付首付后期貸款自付，選擇全部由自己承擔(dān)的消費(fèi)者只占33%。由此可得知現(xiàn)代年輕消費(fèi)者購(gòu)房很大一部分需要父母的資助，成為所謂的啃老族。

（九）消費(fèi)者眼中房?jī)r(jià)上漲的主要因素

對(duì)房?jī)r(jià)上漲原因的看法中，有36%的被訪者認(rèn)為是需求旺盛造成的，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，需求旺盛和供應(yīng)不足都可以導(dǎo)致價(jià)格上升，這反映了市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。32%的被訪者認(rèn)為這是由于炒房的結(jié)果，12%的北方這認(rèn)為是房地產(chǎn)商暴力一起的，8%的被訪者認(rèn)為是國(guó)家相關(guān)部門控制力度不夠引發(fā)的，其他因素占3%。

（十）目前房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

消費(fèi)者認(rèn)為目前住房所存在的問(wèn)題：房?jī)r(jià)太高占41%，房屋質(zhì)量差占24%，房屋售后服務(wù)差12%，住房周邊環(huán)境差9%，房型不好、實(shí)用性不高占14%。有數(shù)據(jù)可以看出目前有部分房產(chǎn)性價(jià)比不高，問(wèn)題比較多，而最主要的在于價(jià)位和質(zhì)量問(wèn)題。

（十一）消費(fèi)者目前可承受房?jī)r(jià)

目前消費(fèi)者能夠接受的價(jià)格在18000元每平方的占5%，14000到18000元每平方的占11%，10000到14000元每平方的占21%，6000到10000元每平方占35%，低于6000元每平方米的占28%。雖然統(tǒng)計(jì)出數(shù)據(jù)有72%的消費(fèi)者可以接受6000元每平方米以上的房?jī)r(jià)，但在調(diào)查中我們也得知，許多消費(fèi)者是迫于現(xiàn)在房?jī)r(jià)的實(shí)際情況被迫作出的選擇。

（十二）消費(fèi)者對(duì)于政府調(diào)控看法

對(duì)政府關(guān)于房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控的看法：百分之二十八的被訪者認(rèn)為有明顯的抑制房?jī)r(jià)上漲效果，百分之二十六對(duì)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有多大的抑制效果，百分之七的被訪者對(duì)認(rèn)為政府宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)根本沒(méi)影響。而最大比重百分之三十九的消費(fèi)者還是認(rèn)為政府宏觀房?jī)r(jià)漲有了一定的抑制效果但不明顯。由此可看出政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控任重而道遠(yuǎn)。

三、結(jié)論

（一）房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品雙重屬性，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)房主或租賃者的消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響不同

對(duì)于有房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲其固有資產(chǎn)價(jià)值上漲，消費(fèi)者可以通過(guò)抵押貸款或賣掉房子來(lái)實(shí)現(xiàn)受益，這種實(shí)現(xiàn)的收益將對(duì)個(gè)人消費(fèi)產(chǎn)生積極的影響。即使持有人并沒(méi)有再融資（諸如抵押貸款）或出售房產(chǎn)，但房產(chǎn)本身變現(xiàn)能力更高也意味著消費(fèi)者預(yù)期資金增加，讓消費(fèi)者感受到自己更加富有。這也將促進(jìn)消費(fèi)者其他消費(fèi)支出。對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲將對(duì)他們個(gè)人消費(fèi)產(chǎn)生消極影響。由于房?jī)r(jià)上升，房租隨之上升，租房者不得不支付較高的房租，預(yù)算約束更加緊張，從而不得不減少個(gè)人消費(fèi)。反之亦然。

（二）高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)支出具有顯著的抑制作用，導(dǎo)致居民生活質(zhì)量下降和非房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)部門增長(zhǎng)乏力

不管是貸款購(gòu)房還是租房，沒(méi)消費(fèi)者都需在每月收入中支出很大一部分份額。而剩下的收入還要支付水電、保險(xiǎn)等固定支出，并且由于通貨膨脹率導(dǎo)致物價(jià)上漲，只是消費(fèi)者每月剩余資金對(duì)其他消費(fèi)支出能力有限。由此看出高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)支出具有顯著的抑制作用，導(dǎo)致居民生活質(zhì)量下降和非房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)部門增長(zhǎng)乏力。

（三）現(xiàn)代婚姻價(jià)值觀與高價(jià)位房?jī)r(jià)使目前年輕消費(fèi)者倍感壓力

在我國(guó)處于較高價(jià)位的房?jī)r(jià)是生活成本中最貴的一項(xiàng)，而且目前大部分人認(rèn)為房子是婚姻的保障，結(jié)婚一定要有房。這讓許多年輕人不敢談戀愛(ài)，不敢結(jié)婚，不敢把老人接到身邊贍養(yǎng)。高價(jià)位的房產(chǎn)使得年輕人自己買不起房，不得不成為“啃老族”。

（四）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還相當(dāng)?shù)牟煌晟?，房地產(chǎn)商和建房相關(guān)人員為獲取最大利益，導(dǎo)致現(xiàn)今房屋建造存在許多的問(wèn)題

目前房地產(chǎn)行業(yè)還存在許多問(wèn)題，價(jià)格太高時(shí)其中的重要因素，其次便是質(zhì)量問(wèn)題，許多消費(fèi)者花費(fèi)了大量的積蓄購(gòu)房，但由于驗(yàn)房不當(dāng)，法律意識(shí)薄弱，購(gòu)入不符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的住房，是消費(fèi)者自身權(quán)益受到很大損傷。從而也降低了消費(fèi)者的固有資產(chǎn)價(jià)值，其價(jià)值降低導(dǎo)致消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)總值降低，對(duì)消費(fèi)支出起到了抑制作用。

（五）我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)下達(dá)地方政府進(jìn)行實(shí)施不完善

國(guó)家中央領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的任務(wù)指標(biāo)，創(chuàng)建小康社會(huì)。本身目標(biāo)是創(chuàng)新科技領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展，但是到了地方政府事施時(shí)就轉(zhuǎn)變成基本依靠授權(quán)變賣土地來(lái)提高地方經(jīng)濟(jì)。并沒(méi)有重視其他行業(yè)的發(fā)展，沒(méi)有尋求發(fā)展經(jīng)濟(jì)的平衡性和可持續(xù)發(fā)展。政府的引導(dǎo)很大部分會(huì)決定起地方居民的主要的關(guān)注對(duì)象。這都大大不利于其他行業(yè)的發(fā)展。

四、建議

（一）我國(guó)政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控和改革

改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的途徑，打破只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的格局。并完善相關(guān)法律，加大相關(guān)執(zhí)法制度。對(duì)房產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃的事實(shí)進(jìn)行監(jiān)督，保證符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，減少豆腐渣工程，完善購(gòu)房者權(quán)益。推行保障性住房是應(yīng)該加大監(jiān)管力度，保證落實(shí)。杜絕徇私枉法，貪污舞弊現(xiàn)象。逐步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，平衡各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)比例，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）希望消費(fèi)者理性購(gòu)房

市場(chǎng)價(jià)格取決于供求關(guān)系。但目前高房?jī)r(jià)并非完全是由供求關(guān)系引起的，房地產(chǎn)商逐利等許多人為因素，對(duì)高房?jī)r(jià)起著推波助瀾作用。在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)自己審核自己所購(gòu)房屋是否符合國(guó)際相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和房產(chǎn)商提供的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。如果并沒(méi)有符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)慎重選擇。還有消費(fèi)者如果能夠增強(qiáng)依法維權(quán)意識(shí)，人為制造供求緊張局勢(shì)，炒房導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲時(shí)，消費(fèi)者不可跟風(fēng)搶購(gòu)，應(yīng)冷靜觀察，按照自己的實(shí)際需求選擇在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間購(gòu)買；當(dāng)自己的權(quán)益受到侵害時(shí)，要敢于拿起法律武器，將其推上被告席，依靠法律討回公道，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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作者簡(jiǎn)介：胡慧惠（1991-），女，寧波大紅鷹學(xué)院經(jīng)管學(xué)院10營(yíng)銷2班學(xué)生。