今年7月31日召開的中共中央政治局會(huì)議上，胡錦濤總書記指出要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈{1}。為了重塑健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為了更正社會(huì)普遍的扭曲的價(jià)值取向和建設(shè)理念，更為了建立一條科學(xué)合理的城市化之路，我們認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)是撥亂反正的時(shí)候了，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回調(diào)到其合理價(jià)格水平，房地產(chǎn)調(diào)控必須要堅(jiān)持下去。

一、目的與手段

馬克思主義哲學(xué)認(rèn)為，事物發(fā)展必須要明確兩個(gè)問題：一是明確目的與手段的區(qū)別，二是處理目的與手段之間的關(guān)系，避免將手段當(dāng)作目的。目的是事物發(fā)展的核心與基礎(chǔ)，是最終所要取得的結(jié)果，手段是為實(shí)現(xiàn)目的采取的方式與過程的總和。目的統(tǒng)率手段，手段服務(wù)目的。目的與手段相一致促進(jìn)了事物的發(fā)展與良性循環(huán)，而兩者的不一致性將導(dǎo)致災(zāi)難性后果。

馬克思認(rèn)為資本主義之所以滅亡，就是因?yàn)槠涫侄魏湍康牡牟灰恢?。資本主義生產(chǎn)的目的在于追逐剩余價(jià)值，為了盡可能的追逐剩余價(jià)值，資本家竭力改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，采用新的生產(chǎn)設(shè)備，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。而隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，資本有機(jī)構(gòu)成不斷提高，不變資本所占比重不斷增加，可變資本所占比重不斷下降。馬克思認(rèn)為，活的勞動(dòng)即可變資本是剩余價(jià)值的源泉，資本主義追求剩余價(jià)值的過程使資本有機(jī)構(gòu)成提高，可變資本（剩余價(jià)值源泉）比重下降，造成資本主義生產(chǎn)的目的與手段的不一致，其結(jié)果必然導(dǎo)致資本主義階級(jí)的滅亡。

改革開放30多年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得舉世矚目的成就，一個(gè)重要原因就是我們正確處理了改革發(fā)展中目的與手段的關(guān)系。當(dāng)前我們城市建設(shè)的目的是通過城市化的發(fā)展來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，城市化是我們實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的手段和措施。因此，城市化建設(shè)的方方面面必須體現(xiàn)現(xiàn)代化的要求，符合現(xiàn)代化的需求。

然而，當(dāng)前有的地方政府卻把現(xiàn)代化簡(jiǎn)單為城市化建設(shè)，又把城市化簡(jiǎn)單為鋼筋水泥GDP，把鋼筋水泥GDP簡(jiǎn)單化為房地產(chǎn)的發(fā)展，于是城市建設(shè)一切都圍繞著房地產(chǎn)展開，房地產(chǎn)建設(shè)成了城市發(fā)展的核心。這樣的建設(shè)理念顯然違背了發(fā)展經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造財(cái)富和改善人民生活水平的初衷，把房地產(chǎn)建設(shè)這一手段當(dāng)作了最終目的，在這種扭曲的建設(shè)理念的指導(dǎo)及短期經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中擁有“至高無(wú)上”的地位，全民大搞房地產(chǎn)。這樣的城市建設(shè)并不是為了實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)的集聚，推進(jìn)我國(guó)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的解決，更沒有把改善人民生活水平放在首位。其結(jié)果導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，背離了現(xiàn)代化建設(shè)的目的，造成了手段與目的的不一致。

有的地方政府在城市化建設(shè)中，尤其是縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，把房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的核心，忘了產(chǎn)業(yè)建設(shè)才是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本。李省長(zhǎng)說：“云南要跨越，關(guān)鍵在產(chǎn)業(yè)”?？h域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沒有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，沒有財(cái)富的增加，沒有收入的增加，人們拿什么去買房子。更有甚者，有的地方政府為了眼前利益，高價(jià)出售土地，通過賣地獲取財(cái)政收入，短期來看各方面都可以獲得巨額利潤(rùn)，似乎取得了轟轟烈烈的績(jī)效。但長(zhǎng)期來看，政府行為推波助瀾促使房?jī)r(jià)不斷飆漲，阻止了人們往這些城市的遷移，抑制了人口與產(chǎn)業(yè)的集聚，這樣的短視如同“溫水煮青蛙”般使城市化成為了一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的口號(hào)。這不僅耗盡了城市發(fā)展的潛力，而且違背了我黨以人為本，提升人民生活水平的初衷，更主要的是這種為了任期GDP績(jī)效的做法損害的是國(guó)家和人民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。不久前，某縣政府為了刺激房地產(chǎn)的銷售，竟提出以現(xiàn)金形式給予購(gòu)房者補(bǔ)貼，像這種以房地產(chǎn)為核心的建設(shè)方式是不可持續(xù)發(fā)展的。

在這種扭曲的建設(shè)理念的誤導(dǎo)及房地產(chǎn)暴利的刺激下，國(guó)企、央企甚至私企都不務(wù)正業(yè)，不搞實(shí)業(yè)了，都來投資房地產(chǎn)，擠占了實(shí)業(yè)的發(fā)展空間。從理論上講，投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，生產(chǎn)性投資具有造血機(jī)能，能夠創(chuàng)造財(cái)富，能夠使經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。如果以房地產(chǎn)的非生產(chǎn)性財(cái)富去替代生產(chǎn)性財(cái)富，將造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，不是財(cái)富的增加，只是資產(chǎn)泡沫的增加。長(zhǎng)此以往，社會(huì)必將失去可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力與基礎(chǔ)，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市只是沒有靈魂的軀殼，難以為繼。

與此同時(shí)，高房?jī)r(jià)成了老百姓最深的痛，它榨干了老百姓所有的消費(fèi)能力，嚴(yán)重?fù)p害了普通居民的生活質(zhì)量，更透支了整個(gè)社會(huì)發(fā)展的創(chuàng)造力與活力。更有甚者，這一現(xiàn)象造成了價(jià)值取向的扭曲，建房、炒房成了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的中心，房?jī)r(jià)暴漲，人們希望房?jī)r(jià)暴漲來獲取暴利、不勞而獲，勤勞致富的思想淪喪了，人們不再努力創(chuàng)造財(cái)富，只是等待房?jī)r(jià)上漲帶來財(cái)富的增加，長(zhǎng)此以往，國(guó)將不國(guó)。

誠(chéng)然，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度很高，一業(yè)興而百業(yè)興，但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有時(shí)段性的，在某一個(gè)發(fā)展階段確實(shí)能推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但如果長(zhǎng)期單純追求鋼筋水泥GDP，忽視城市現(xiàn)代化的最終目的，把城市化理解為全民大搞房地產(chǎn)就背離了目的與手段之間的邏輯關(guān)系，違背了城市化實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和農(nóng)民進(jìn)城的初衷，違背了現(xiàn)代化解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的發(fā)展目標(biāo)，違背了我黨改善人民生活水平的初衷……這只能使我們的城市建設(shè)不可持續(xù)發(fā)展。因此，從馬克思主義哲學(xué)目的與手段的辯證高度來透視當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的怪像，從現(xiàn)代化與城市化的關(guān)系來分析我們的城市發(fā)展之路，我們認(rèn)為炒作房地產(chǎn)帶來的不斷上漲的高房?jī)r(jià)不能解決農(nóng)民進(jìn)城的問題，也不能帶來財(cái)富的增加，使中國(guó)人民走上富裕之路，只會(huì)造就越來越嚴(yán)重的社會(huì)不平等，加劇貧富的懸殊和社會(huì)的不穩(wěn)定，導(dǎo)致我們城市建設(shè)理念和整個(gè)社會(huì)價(jià)值取向的扭曲。

因此，我們認(rèn)為只有更正這樣一種扭曲的建設(shè)理念和錯(cuò)誤的價(jià)值取向，只有城市化建設(shè)回到現(xiàn)代化的建設(shè)軌道，形成一條科學(xué)合理的城市化路徑，城市建設(shè)才能得到良好的發(fā)展。

二、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系本該是協(xié)調(diào)發(fā)展的，然而，由于城市規(guī)劃的行為主體與房地產(chǎn)開發(fā)的行為主體不一致，導(dǎo)致政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的目的和實(shí)現(xiàn)目的的手段不一致，如果房地產(chǎn)開發(fā)代替了城市規(guī)劃，成為了城市化的主要內(nèi)容，最終必然導(dǎo)致城市化偏離產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)就業(yè)和收入公平的初衷。

（一）城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的差異

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為：沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城市是沒有靈魂的軀殼。產(chǎn)業(yè)是第一性的，城市規(guī)劃最首要的是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。城市規(guī)劃主體是政府，目的是綜合部署各項(xiàng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，而實(shí)現(xiàn)手段是科學(xué)的宏觀布局，周全的城鄉(xiāng)規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)的主體是企業(yè)，企業(yè)的目的是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的手段是圈地蓋房。由于政府和房地產(chǎn)各自的目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)手段不一致，注定了他們之間矛盾重重。

在城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)這對(duì)矛盾中，城市規(guī)劃是第一性的，而在城市規(guī)劃中，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是第一性的。國(guó)內(nèi)外城市化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐表明：產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是城市和區(qū)域發(fā)展的源泉，沒有產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，城市和區(qū)域的發(fā)展就如同無(wú)源之水。有的地方在城市規(guī)劃中，花費(fèi)巨資聘請(qǐng)了國(guó)外知名設(shè)計(jì)公司做的不是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，而是把城市設(shè)計(jì)成美麗的大花園，設(shè)計(jì)出來的“園林城市”既沒有產(chǎn)業(yè)支撐不可持續(xù)發(fā)展。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)企業(yè)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，我們不能苛求他們的行為考慮到城市的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。政府應(yīng)該發(fā)揮主導(dǎo)作用，讓房地產(chǎn)開發(fā)符合城市規(guī)劃，符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，只有這樣才是正確的城市化，才可持續(xù)發(fā)展，才符合科學(xué)發(fā)展觀的要求。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市規(guī)劃的沖擊

由于企業(yè)與政府站的角度不一樣，訴求不一樣，兩者的互動(dòng)之中產(chǎn)生矛盾是不可避免的。下面列舉一些房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃互動(dòng)中的怪象。

第一個(gè)現(xiàn)象是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過于依賴房地產(chǎn)開發(fā)的拉動(dòng)，造成城市規(guī)劃和建設(shè)過分倚重房地產(chǎn)行業(yè)，一些城市凡是能騰出的地方全部都用來開發(fā)房地產(chǎn)。對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來說，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)是財(cái)政源泉，而居住房地產(chǎn)只是一種消費(fèi)行為，房地產(chǎn)帶來的稅收是有限的、一次性的，并且會(huì)擠占其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間。沒有可以支撐城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，那么這些城市的發(fā)展?jié)摿蜁?huì)被葬送了。另一些城市因?yàn)榈貎r(jià)等因素把房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)分開，把其他產(chǎn)業(yè)規(guī)劃到新城，衛(wèi)星城，英國(guó)就有這種規(guī)劃的教訓(xùn)。英國(guó)規(guī)劃的第一代新城叫“睡覺城”（sleeping town），人們只是晚上在那里睡覺，早上起床到城里上班。這樣造成了嚴(yán)重的“鐘擺式”交通，居民的時(shí)間成本和生活成本大增。最后提出完全獨(dú)立的新城模式，新城必須能解決80%的人口就業(yè)（城市空間理論中的多核心模式），這個(gè)問題才得到了緩解。由此可見，只把城市規(guī)劃成只有單一的居住功能的孤島，沒有可供居民就業(yè)的產(chǎn)業(yè)，那居民維持生計(jì)的收入從何而來。房地產(chǎn)既達(dá)不到預(yù)期業(yè)績(jī)，還會(huì)引發(fā)許多社會(huì)問題。例如目前有80萬(wàn)人居住在里昆明的北市區(qū)，居民“日出而耕，日落而歸”，交通成本和生活成本大幅增加，居民苦不堪言。

第二個(gè)現(xiàn)象是房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，忽視了開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境效益，脫離了城市規(guī)劃控制。開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實(shí)處。國(guó)外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國(guó)高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度，只為追求經(jīng)濟(jì)利益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價(jià)值。有些城中村改造計(jì)劃希望增加綠地，配套設(shè)施，改善居民生活條件。而實(shí)際上改造到最后只是單純追求建筑密度和標(biāo)高，有些地方甚至把一大片樓都建成相同的四十層，人們的生活水平實(shí)際上降低了。

第三個(gè)現(xiàn)象是房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)城市景觀的遺棄導(dǎo)致城市文化日益衰落。城市規(guī)劃本應(yīng)是繼承過去，創(chuàng)造未來，讓城市文化得以形成、延續(xù)和發(fā)展。但我國(guó)近年來房地產(chǎn)開發(fā)和城市改造工程中，傳統(tǒng)文化和地方古建筑屢遭破壞，城市綠色空間被蠶食，生態(tài)環(huán)境失調(diào)，人居環(huán)境質(zhì)量下降，城市景觀特色出現(xiàn)千城一面。

第四個(gè)現(xiàn)象是城市公共設(shè)施開發(fā)不足。開發(fā)商為自身利潤(rùn)需求以商業(yè)地產(chǎn)和住宅為主要開發(fā)對(duì)象。而以市政設(shè)施、綠化、公共文娛活動(dòng)為主的公共空間由于開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益低下，難以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入，導(dǎo)致開發(fā)投入不足。各住宅小區(qū)配套建設(shè)的公共設(shè)施項(xiàng)目少得可憐，但都被列入經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)而難以滿足廣大民眾的多方面需求。

上述幾個(gè)矛盾足以從多方面說明城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不協(xié)調(diào)互動(dòng)。而根本問題在于政府不負(fù)責(zé)任地把城市化過分依賴于房地產(chǎn)行業(yè)，而房地產(chǎn)商不可能承擔(dān)此歷史重任。

（三）房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的深層原因分析

地方政府過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)的誘因之一是財(cái)政收入體制的改變。隨著分稅制改革的推進(jìn)，地方政府財(cái)權(quán)被削弱；又沒培植出強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)，稅源逐漸萎縮。而地方政府的要管的事卻不斷增多，造成了地方財(cái)政財(cái)權(quán)與事權(quán)的不對(duì)稱。地方財(cái)政要完成難以完成的任務(wù)，光靠稅收力不從心，于是就出現(xiàn)土地財(cái)政的問題。而由于土地征售之間的價(jià)差又較大，備受地方政府青睞。一些市、縣、區(qū)的土地出讓金收入已經(jīng)占到財(cái)政收入的一半，有的作為預(yù)算外收入甚至超過了同級(jí)同期的財(cái)政收入。這足以說明，出讓土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的“第二財(cái)政”（“第一財(cái)政”為預(yù)算內(nèi)收入）。

土地批租制則是導(dǎo)致城市規(guī)劃難以落到實(shí)處的又一誘因。土地出讓金是以后若干年內(nèi)每年土地租金的貼現(xiàn)。在目前的土地批租制下，土地出讓金和各種稅費(fèi)一次性繳納，后續(xù)不再征收。這種土地批租制客觀上激勵(lì)了已經(jīng)擁有土地的房產(chǎn)開發(fā)商將土地囤積以等待其升值，造成了土地資源的閑置。土地屬于不可再生資源，隨著需求數(shù)量的日益增多和供給數(shù)量不可再生，可以預(yù)見土地在今后是逐漸升值的。房產(chǎn)商持有土地越久，升值力度越大。由于我國(guó)的稅制對(duì)土地保有并不予以征稅，房產(chǎn)商可以毫無(wú)成本的等待土地升值，最后還是由購(gòu)房者來買單。這對(duì)購(gòu)房者來說是不公平的，不僅哄抬了房?jī)r(jià)，弱化了我國(guó)刺激個(gè)人消費(fèi)的政策力度，還拉大了貧富差距。

由此可見，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間不能協(xié)調(diào)發(fā)展，根本問題在于政府把城市化過于依賴于房地產(chǎn)行業(yè)。究其原因，地方政府也有自己的無(wú)奈。但無(wú)論如何，政府應(yīng)該千方百計(jì)搞好城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該在政府規(guī)劃之下進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)綁架了城市建設(shè)

由于追求土地價(jià)值的最大化，地方政府在城市建設(shè)中難以扮演規(guī)劃者的角色。相反，為了短期利益，房地產(chǎn)開發(fā)綁架了城市建設(shè)。

（一）城中村改造

城中村房子簡(jiǎn)陋，價(jià)格便宜，這應(yīng)該是大多數(shù)人選擇入住城中村的理由，是大學(xué)畢業(yè)生，外來務(wù)工人群最好的棲息之地。隨著社會(huì)的發(fā)展，城中村改造的問題提到議事日程。我們的城中村改造是否合理，能否滿足大多數(shù)人的最大利益，關(guān)乎城市建設(shè)與城市發(fā)展的未來。

城中村的改造中，政府要求開發(fā)商給予農(nóng)民一筆較高的補(bǔ)償金，這原本是一件好事，但高額的補(bǔ)償金勢(shì)必會(huì)提高土地價(jià)格，而能接受高價(jià)土地出讓費(fèi)的只有房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致的局面是把做產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和其他公共設(shè)施“擠出”城中心。于是，城中村改造的最佳形態(tài)就是商業(yè)和住宅地產(chǎn)。同時(shí)，城中村改造本應(yīng)該是循序漸進(jìn)地進(jìn)行，但有的地方政府由于追求土地價(jià)值最大化，想一口氣把城中村改造完成，于是所有的城中村改造都成了房地產(chǎn)項(xiàng)目。最終，房地產(chǎn)開發(fā)綁架了城市建設(shè)，讓城市可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局、市政設(shè)施成了一紙空文。

（二）大學(xué)城搬遷

大學(xué)城的建設(shè)可以幫助學(xué)?？焖侔l(fā)展，帶動(dòng)大學(xué)城周邊村鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但目前我國(guó)成功的大學(xué)城建設(shè)案例很少，大學(xué)城建設(shè)的問題很多。每個(gè)大學(xué)紛紛跑到新校區(qū)跑馬圈地，每個(gè)新校區(qū)建設(shè)總投資動(dòng)輒數(shù)十億元，而學(xué)校根本不具有這樣的還款能力。為支付新校區(qū)的建設(shè)費(fèi)用，學(xué)校背上巨額負(fù)債，為了償還巨額負(fù)債，便對(duì)學(xué)校舊址實(shí)行高價(jià)拍賣，而天價(jià)的土地出讓費(fèi)其他部門都不敢問津，只有地產(chǎn)商敢接盤。以昆明市的某高校為例，據(jù)媒體報(bào)道，2012年9月12日下午，位于盤龍區(qū)茨壩花漁溝的某高校舊址有兩地塊，共計(jì)36.45畝，于昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心進(jìn)行拍賣儀式。最終由紅河遠(yuǎn)大地產(chǎn)以底價(jià)1481.75萬(wàn)元收入囊中。此次拍賣是昆明搬遷高校舊址的首次拍賣，之后云南財(cái)經(jīng)大學(xué)、云南民族大學(xué)、云南廣播電視大學(xué)、云南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校等高校舊址擬處置地塊將陸續(xù)出讓，可以預(yù)言其他高校的土地出讓也只能由房地產(chǎn)商來接盤。

我們不禁要問，如此天價(jià)的土地出讓費(fèi)必然導(dǎo)致新建樓盤價(jià)格高企，在收入分配不均，居民購(gòu)買力無(wú)法與房?jī)r(jià)匹配的今天，誰(shuí)來購(gòu)置這些房屋呢？在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城中心，出讓大片學(xué)校舊址不是用來發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，而是用來開發(fā)房地產(chǎn)。這么多的天價(jià)房產(chǎn)誰(shuí)來購(gòu)買，誰(shuí)來居住，顯然這種模式是不可持續(xù)發(fā)展的。

（三）缺乏科學(xué)規(guī)劃的教訓(xùn)

政府出于追求土地價(jià)值最大化的需要，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)未加以引導(dǎo)，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相匹配的鋼筋水泥GDP，導(dǎo)致建設(shè)面積與當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝?、百姓?gòu)買力不匹配，更與當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)嚴(yán)重不匹配，最終使得地方經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架，造成了房地產(chǎn)泡沫，使得經(jīng)濟(jì)停滯不前。

以鄂爾多斯的康巴什為例，康巴什是一座花5年時(shí)間建設(shè)，耗資170多億、面積達(dá)32平方公里的豪華新城，同時(shí)也是一座空城、“鬼城”。當(dāng)?shù)卣庖芽蛋褪泊蛟鞛椤岸鯛柖嗨箤?duì)外炫耀的市中心，但如今卻是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的最佳展示品”。究其原因，康巴什之所以成為空城就是城市規(guī)劃上出了問題，這里距離老城25公里，人們不愿搬這么遠(yuǎn)。雖然政府官員可能在新城上班，但他的家人沒理由跟著遷過去。而由于缺乏產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人才計(jì)劃，住在新城居民太少，無(wú)力支撐餐飲等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，這反過來使得人們更不愿搬到新城。鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫破滅不但使借貸者無(wú)法償本付息，眾多放貸人面臨血本無(wú)歸。由于沒有產(chǎn)業(yè)支撐，缺乏人氣，續(xù)后的大量項(xiàng)目開工率不足，導(dǎo)致建材、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)萎縮，引發(fā)經(jīng)濟(jì)全面受挫。

最近，貴陽(yáng)市頂著史上最嚴(yán)格的地產(chǎn)調(diào)控政策——限購(gòu)政策，啟動(dòng)“買房送戶口”的“救市計(jì)劃”，鼓勵(lì)本地和外地居民到貴陽(yáng)購(gòu)房，幫助地產(chǎn)開發(fā)商賣房。許多專家、學(xué)者和開發(fā)商以各種數(shù)據(jù)和論證來證明貴陽(yáng)不會(huì)“鄂爾多斯”。我們強(qiáng)調(diào)，任何一個(gè)過度依賴房地產(chǎn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式都是不可持續(xù)的，我們還要強(qiáng)調(diào)，任何缺乏城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是不可行的，最終的結(jié)果只會(huì)讓地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展被房地產(chǎn)開發(fā)綁架，經(jīng)濟(jì)在短期繁榮之后走向衰退將成為必然。更重要的是，土地的開發(fā)一旦實(shí)施起來就不可逆轉(zhuǎn)，大量的商住樓使其他產(chǎn)業(yè)喪失了發(fā)展空間。商住樓是消費(fèi)品，不能造血，創(chuàng)造財(cái)富，而其他創(chuàng)造財(cái)富的產(chǎn)業(yè)又失去了生存空間?，F(xiàn)在在縣域經(jīng)濟(jì)中有足夠多的房地產(chǎn)綁架城市建設(shè)的案例讓我們從中吸取教訓(xùn)，警鐘在一次又一次的敲響，地方政府千萬(wàn)要三思而后行。

四、歷史的教訓(xùn)

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定階段，房地產(chǎn)業(yè)一業(yè)興則百業(yè)興，但是房地產(chǎn)本不該成為城市化的目的，成為工業(yè)化現(xiàn)代化的目的，更不該成為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了積極的作用，它在特定時(shí)期可推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是任何過度依賴房產(chǎn)發(fā)展的國(guó)家，都不可避免地陷入了經(jīng)濟(jì)衰退，甚至引發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

回顧發(fā)達(dá)國(guó)家城市化進(jìn)程的歷史，他們的教訓(xùn)值得我們深思。以日本為例，日本經(jīng)過1965～1975年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“黃金十年”，人均GDP水平大幅提升，1980年代初達(dá)到1萬(wàn)美元以上，此后實(shí)體經(jīng)濟(jì)乏力，虛體經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)，固定資產(chǎn)投資增速下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)乏力態(tài)勢(shì)，但金融、地產(chǎn)領(lǐng)域的投資（投機(jī)）卻顯著擴(kuò)大，資產(chǎn)價(jià)格飆升。特別在1970年代，日本的城市化帶來了地價(jià)和房?jī)r(jià)快速上漲，日本形成了所謂“土地神話”，那時(shí)的日本陷入了土地投機(jī)的時(shí)代，特別在最嚴(yán)重的時(shí)段，東京土地價(jià)格之和超過了美國(guó)所有土地價(jià)格之和！其結(jié)果是，企業(yè)爭(zhēng)相將資金從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)投到土地，社會(huì)充斥著搶購(gòu)?fù)恋氐目只判睦砗徒乖昵榫w。而當(dāng)樓市泡沫在1990年達(dá)到頂峰，房?jī)r(jià)漲了七八倍之后，隨之而來的是泡沫破裂，樓市崩盤，日本經(jīng)濟(jì)從1991開始了漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，企業(yè)破產(chǎn)、收入下降、消費(fèi)萎縮，貧富差距拉大。

我們今天城市化的發(fā)展，以及城市化所帶來的問題和當(dāng)年的日本是何其相似?；仡櫸覈?guó)20來年的城市化進(jìn)程，中國(guó)在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和工業(yè)化的迅猛發(fā)展之后，大量外來人口涌入城市，中國(guó)的城市人口增長(zhǎng)超過了1倍。而我國(guó)房地產(chǎn)的繁榮顯然更為亮眼，商品房銷售額從80年代初的200億元增至2011年的5.9萬(wàn)億元，增長(zhǎng)近300倍。而在土地價(jià)格方面，在地方政府財(cái)政制度壓力下，中國(guó)土地價(jià)格升值若干倍。隨著樓市經(jīng)濟(jì)的崛起，工業(yè)化開始被邊緣化；地產(chǎn)商大量的征地，不是用于工業(yè)化的建設(shè)，而是人為的制造樓市；鋼筋水泥GDP的增加卻沒有增加國(guó)民的財(cái)富；房子越蓋越多，買不起房的人越來越多。這些原因?qū)е陆袢盏木置媸牵褐螄?guó)家經(jīng)濟(jì)的不是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，而是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。政府靠賣地財(cái)政過日子，商家靠地產(chǎn)賣房賺錢，老百姓靠賣房子“發(fā)財(cái)”。而工業(yè)企業(yè)，則陷入了困境之中。由于樓市占用了大量的國(guó)家信貸，導(dǎo)致中小企業(yè)貸不到資金，倒逼做實(shí)業(yè)的中小企業(yè)只有放棄實(shí)業(yè)投資，把資金都放到收益明顯高過實(shí)業(yè)的樓市中，這種畸形經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使中國(guó)的樓市泡沫越來越大。

有的政府和開發(fā)商似乎總是那樣的樂觀，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破裂，日本的悲劇不會(huì)在中國(guó)上演。但是正如前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘說的那句名言：“泡沫只有在破滅后才知道是泡沫”。翻閱07年以前關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)破裂的評(píng)論，大多數(shù)人（包括著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政客）都認(rèn)為美國(guó)地產(chǎn)泡沫是不會(huì)破裂的，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。而現(xiàn)實(shí)是，從2007年的次貸危機(jī)到2008年的金融危機(jī)，美國(guó)房市終于崩盤，房?jī)r(jià)暴跌，至今也沒有復(fù)蘇。日本人不笨，美國(guó)人不傻，但是為什么都犯了同樣的錯(cuò)誤，就是因?yàn)槎唐诶婷勺×怂麄兊难劬Α?/p>

城市化本該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段，它的邏輯本該是：城市化需要工業(yè)化來支撐，工業(yè)化需要大量產(chǎn)業(yè)工人，這些人一方面來自大中專院校畢業(yè)生，一方面來自失地農(nóng)民，他們到城市工作和生活，需要住房。然后這種需要在收入保障的前提下變成經(jīng)濟(jì)學(xué)需求，變成真正的剛性需求，從而推動(dòng)樓市的發(fā)展。

但如今的城市化卻本末倒置，供給和需求這條經(jīng)濟(jì)學(xué)鐵律正在被地產(chǎn)商們忽視，樓市主宰了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。供給方面，在土地財(cái)政盛行的當(dāng)下，一個(gè)個(gè)新地王在不斷誕生，一個(gè)個(gè)天價(jià)樓盤在城市廢墟中拔地而起。房地產(chǎn)的供給在政府賣地、投機(jī)炒作、地產(chǎn)商追逐利潤(rùn)以及投機(jī)客不勞而獲以牟取暴利的驅(qū)動(dòng)下無(wú)限膨脹。需求方面，在收入水平受限的情況下，舊城改造的土著居民，以及流動(dòng)在城市中的2億多農(nóng)民工無(wú)法形成有效需求；工薪階層在花費(fèi)幾代人積蓄之后卻只能付個(gè)首付，從此淪為房奴，中國(guó)的城市化未能改善人們的生活質(zhì)量。在保障性住房大量建蓋下，2011年全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米，較2010年增加26.1%，增速比2010年加快18%（2009年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局改進(jìn)了統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，把原來公布的房地產(chǎn)“空置”面積改稱為更加準(zhǔn)確的“待售”面積，以后都將發(fā)布待售面積數(shù)據(jù)。）供給和需求的矛盾在當(dāng)下越來越突出，這違背了我們城市化的初衷。但是，在眼前的巨額利益的誘惑下，地產(chǎn)商似乎并不擔(dān)心人們的購(gòu)買力，也不擔(dān)心地產(chǎn)泡沫是否會(huì)破裂，還想在地產(chǎn)上大賺一番。中國(guó)似乎又在重演著發(fā)達(dá)國(guó)家泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的歷史：泡沫吹大了，所有的利益相關(guān)者都不希望泡沫破滅。有的地方政府由于既得利益的驅(qū)使，在執(zhí)行中央政策時(shí)左右搖擺，縱容繼續(xù)吹大泡沫以致增大泡沫破滅的危險(xiǎn)。這樣縱容的風(fēng)險(xiǎn)在于一旦樓市出現(xiàn)問題，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都將陷入危機(jī)。即便房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)危機(jī)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)也會(huì)因?yàn)榈禺a(chǎn)的過度發(fā)展而逐步萎縮，工業(yè)化終將被目前的城市化排擠掉。

最近，在毗鄰硅谷100公里，人口約30萬(wàn)的美國(guó)加州斯托克頓市（Stockton）首先宣布破產(chǎn)，拉開了加州城市破產(chǎn)的序幕，緊隨之后的是人口約8000的山區(qū)度假城市馬麥斯湖（Mammoth Lakes），和位于洛杉磯以東的圣貝納迪諾市（San Bernardino）宣布破產(chǎn)。究其破產(chǎn)的原因，均是大量資金投資于房地產(chǎn)中，而在經(jīng)濟(jì)衰退、樓價(jià)暴跌、巨大的房地產(chǎn)泡沫破裂之后，失業(yè)的增加、居民收入下降、勞工協(xié)議不妥、退休金和醫(yī)療費(fèi)飛漲等重重困難，使城市難以承受債務(wù)負(fù)擔(dān)，最終申請(qǐng)城市破產(chǎn)。而我國(guó)的地方政府在城市化過程中也是負(fù)債累累，地方政府為了改善投資條件，大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向銀行大量貸款，欠下巨額負(fù)債。為了償還地方債務(wù)，地方政府在政績(jī)和短期利益的驅(qū)使下，依靠土地財(cái)政獲得資金來償還貸款，不得不說土地財(cái)政在這種情況下，是最快捷最有效的手段。而這種不可持續(xù)的還貸方式，在地產(chǎn)泡沫越吹越大的當(dāng)下，地方政府會(huì)否重演美國(guó)的悲劇而導(dǎo)致城市的破產(chǎn)呢？

五、中國(guó)城市化路徑探索

綜上所述，從馬克思主義目的和手段的辯證關(guān)系來看，城市化只是手段，不該成為目的，更不該把城市化理解為鋼筋水泥GDP；從城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的關(guān)系來看，一個(gè)城市首先應(yīng)該做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定好支柱產(chǎn)業(yè)再來發(fā)展房地產(chǎn)，讓財(cái)富的增加源于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是源于房地產(chǎn)的發(fā)展，不能違背這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律；從發(fā)達(dá)國(guó)家城市化發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，任何過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展的國(guó)家，都會(huì)被經(jīng)濟(jì)規(guī)律擊得焦頭爛額，受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰。像美國(guó)和日本這樣的一流國(guó)家都遭受著房地產(chǎn)泡沫的困擾，我們更應(yīng)該把他們當(dāng)作是城市化發(fā)展中的一面鏡子。

事實(shí)上，我們的政府已經(jīng)深刻意識(shí)到，住房問題已經(jīng)成為影響改革成敗的核心原因。在今年7月31日召開的中央政治局會(huì)議，胡錦濤總書記明確指出要堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。

值得關(guān)注的是，今年10月20日，就在百姓為高房?jī)r(jià)叫苦連天時(shí)，陜西省在全國(guó)首推限利10%的“限利令”?！跋蘩睢泵鞔_要求各城市要?jiǎng)澏▍^(qū)域并在媒體上公布各區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，并按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤(rùn)率并控制在10%左右。

“限利令”的出臺(tái)可稱作是一場(chǎng)革命。多年來，房地產(chǎn)開發(fā)成本一直是個(gè)謎，通過公開成本、反應(yīng)利潤(rùn)，讓民眾了解房地產(chǎn)成本明細(xì)，知道地方政府在這個(gè)市場(chǎng)中占有多少利益，從而有效地做到成本控制，同時(shí)有利于反腐倡廉工作的開展，這無(wú)疑是使城市化和房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展的新舉措。

此次陜西省推行的這一新的定價(jià)模式無(wú)疑是為我國(guó)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展找到了一個(gè)新思路，這個(gè)思路就是明確房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它直接地關(guān)系國(guó)計(jì)民生，關(guān)系國(guó)家改革成果的公平分配，關(guān)系國(guó)家的穩(wěn)定，關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，而且必須明確了房地產(chǎn)是生活必需品，是消費(fèi)品，而不是投資品。認(rèn)識(shí)、思路決定政策和制度選擇，只有正確的認(rèn)識(shí)和思路，才會(huì)有正確的政策和制度選擇，這也是中國(guó)特色社會(huì)主義本質(zhì)決定的。我們應(yīng)該對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)采用特殊的手段來調(diào)控，不應(yīng)任其“市場(chǎng)化”。只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)不再是暴利行業(yè)，不再讓無(wú)數(shù)投機(jī)者有非分之想，而是按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)的需要健康發(fā)展，才能夠使城市化成為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的有利手段。也只有這樣，我們才能減少貧富差距，解決好民生和發(fā)展的矛盾，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)居者有其屋，實(shí)現(xiàn)真正的和諧社會(huì)。

中國(guó)的城市化路徑可能有很多，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步自然還會(huì)有別的思路。但有兩個(gè)原則是不變的：第一房地產(chǎn)的發(fā)展只能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們需求的增加而有序發(fā)展，房地產(chǎn)不應(yīng)該成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。第二在科技騰飛，國(guó)際經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天，科技含量不很高的房地產(chǎn)業(yè)如果成為支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)就大錯(cuò)特錯(cuò)了，因?yàn)槠浞巧a(chǎn)性投資的本質(zhì)不可能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展。

全世界都是大道理管小道理?？茖W(xué)發(fā)展觀的核心有兩點(diǎn)：一是以人為本，二是可持續(xù)發(fā)展；一句話，要為滿足最大多數(shù)人的最大利益，走共同富裕的道路，只有這樣才可能真正的可持續(xù)發(fā)展。城市化路徑，房地產(chǎn)開發(fā)只有滿足這個(gè)要求，才是健康的，而違背這個(gè)原則就是不健康的。

注釋

{1}新華社2012年08月01日《中央政治局要求堅(jiān)持樓市調(diào)控切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈》。

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作者簡(jiǎn)介：徐光遠(yuǎn)，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；張鐵宏，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2010級(jí)研究生；李鵬飛，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2010級(jí)研究生；張炫，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2010級(jí)研究生；彭佳玥，云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2010級(jí)研究生。