摘 要旅游地產(chǎn)的分類有多種，它是旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻，資本與資源對接，文化與建筑對話，歷史與現(xiàn)實融合的產(chǎn)物。文章從三個維度出發(fā)，把握北京旅游地產(chǎn)的空間區(qū)位特征，區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的異同，分析旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運作模式。認(rèn)為，只有旅游與地產(chǎn)的有效結(jié)合，以地產(chǎn)提高旅游，以旅游促進(jìn)地產(chǎn)，才能雙贏。北京“宜居城市”的建設(shè)，不能僅僅停留在口號上，更多的是區(qū)位因素和經(jīng)濟(jì)牽引、技術(shù)帶動，逐漸付諸實踐，這樣才能迎接旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻的新時代。

關(guān)鍵詞旅游地產(chǎn)；空間維度；經(jīng)濟(jì)維度；技術(shù)維度

中圖分類號?演 F290 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ Ａ 文章編號 1673-0461（2012）07-0049-06

一、概念梳理與研究切入

（一）旅游地產(chǎn)的概念

狹義的旅游地產(chǎn)是指以一定的旅游資源、旅游產(chǎn)品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設(shè)施。主要包括“分時度假”型、“產(chǎn)權(quán)酒店”型或常規(guī)購房置業(yè)型的住宅房地產(chǎn)（第2居所）。旅游房地產(chǎn)的研究和實踐更多的應(yīng)該以狹義的定義為基準(zhǔn)審慎進(jìn)行[1]。近些年，隨著北京主城區(qū)住宅地產(chǎn)日漸趨于飽和，北京作為首都世界地位的不斷提高，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和人們對生活方式和生活質(zhì)量的更高要求，幾年前的第二居所發(fā)展成為現(xiàn)在的第一居所。旅游地產(chǎn)在傳統(tǒng)概念中，等同于我們平常所說的第二居所，也就是那些擁有一定的旅游資源，以滿足休閑度假或置業(yè)投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者或投資者作為第二居所的住宅設(shè)施，主要包括“分時度假”型、“產(chǎn)權(quán)酒店”型或常規(guī)購房置業(yè)型的住宅房地產(chǎn)（見圖1）。

（二）旅游地產(chǎn)的特點

周武忠教授（2008）的博士后在站報告就景觀學(xué)、風(fēng)景旅游景區(qū)的規(guī)劃設(shè)計理論和方法開展了卓有成效的研究，其中“歷史文脈與旅游地產(chǎn)開發(fā)”是在多項旅游地產(chǎn)的案例研究基礎(chǔ)上的提煉[2]。王高翔（2011）主編《商業(yè)地產(chǎn)項目策劃》一書以商業(yè)地產(chǎn)前期的項目策劃為主，主要包括前期市場調(diào)查、項目分析、項目定位、建筑空間策劃等，該書認(rèn)為旅游地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的五種模式之一[3]。旅游地產(chǎn)的特點是長期持續(xù)回報與快速回報、持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售、低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)，特別體現(xiàn)在高爾夫球場以相關(guān)別墅區(qū)、主題公園、古城保護(hù)性開發(fā)、工業(yè)遺產(chǎn)旅游地產(chǎn)等實操中[4]。旅游（景觀)地產(chǎn)更注重居住環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性、娛樂性以及功能方面的實用性。大凡稱得上旅游地產(chǎn)的項目都配套有康體活動中心、泳池、酒店(或稱綜合會所)、醫(yī)院、學(xué)?；蛴變簣@、游樂中心等等，還有一些旅游地產(chǎn)還配有高爾夫球場等。同時，整個小區(qū)又是一個風(fēng)景園林世界。例如深圳華僑城、杭州樂園、北京歡樂谷等都是這個方向成功的案例[5]。可以這么認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)的聯(lián)姻，資本與資源的對接，文化與建筑的對話，歷史與現(xiàn)實的融合產(chǎn)物。它是旅游業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商通過依托或營造城市景觀，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)項目，項目全部或部分實現(xiàn)度假、休閑等旅游功能，是一種集投資與消費于一體的新型物業(yè)開發(fā)模式 [6]。

（三）旅游地產(chǎn)案例與分類

鄒統(tǒng)釬，崔海雷（2010）從“學(xué)院派”角度編寫了最近成功的旅游地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營案例，可惜該書沒有收錄失敗的案例[7]。陳戎（2011）選取了自然風(fēng)景、人文歷史、美食特產(chǎn)、文化創(chuàng)意、宗教、體育休閑、古鎮(zhèn)、海外等八個類型的案例，對這些案例從開發(fā)的旅游地區(qū)背景、項目自身特點進(jìn)行分析，探索這些項目成功的要素并進(jìn)行專題研究[8]。盛永利等（2012）出版《誰的地產(chǎn)被旅游照亮》以大量實戰(zhàn)案例為主要內(nèi)容，詳細(xì)剖析了中國旅游地產(chǎn)5A級景區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、歷史文化遺產(chǎn)、溫泉、主題商業(yè)、濱水、文化創(chuàng)意、宗教文化、高爾夫、主題公園十大驅(qū)動模式[9]。而針對具體旅游地產(chǎn)案例，著力較多的有兩種類型：①企業(yè)案例。例如華僑城集團(tuán)作為一個典型的中央大型國有企業(yè)，在企業(yè)戰(zhàn)略管理的宏觀視野下以“旅游+地產(chǎn)”模式進(jìn)行商業(yè)運作。其成功之道體現(xiàn)在完善治理機制、升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改革風(fēng)險管理、再造業(yè)務(wù)流程、轉(zhuǎn)型經(jīng)營管理、構(gòu)建價值空間、激活人力資源到建設(shè)企業(yè)文化等多個方面[10]。華僑城的成功在于“品牌優(yōu)勢+產(chǎn)業(yè)集群”的雙軌戰(zhàn)略并行[11]。②省區(qū)案例。例如國家批準(zhǔn)批建海南省建設(shè)國際旅游島，這為海南帶來多方投資，旅游新市場為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟更大舞臺，海南旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)東線沿海是首選、優(yōu)質(zhì)的高星級酒店是企業(yè)長線投資等新氣象[12]。胡浩在其博士論文基礎(chǔ)修改的著作《大都市旅游房地產(chǎn)：發(fā)展與布局研究》[13]以大都市上海旅游房地產(chǎn)為研究對象，實證性建立旅游房地產(chǎn)研究理論體系，探討大都市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與布局類型、管治模式以及旅游業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的互動與整合關(guān)系。這是不可多得的一篇佳作，極具有借鑒意義。然而本文研究的對象北京不同于上海的主要視角在于非臨海型區(qū)位、單中心和多中心的空間錯位、首都因素等。

（四）研究視角

從上述文獻(xiàn)中可以看出，需要認(rèn)真把握旅游地產(chǎn)的空間區(qū)位特征，區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的異同，分析旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運作模式，最后才能在技術(shù)維度中提高旅游地產(chǎn)中旅游體驗，提高旅游地產(chǎn)中景觀設(shè)計品味。

二、北京旅游地產(chǎn)的三個維度分析

（一）空間維度

第一，城市拓展區(qū)帶動旅游地產(chǎn)黃金崛起。從單中心城市到多核心的城市區(qū)域，是世界特大城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)演化的客觀規(guī)律。學(xué)術(shù)界有人對我國的衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)模式進(jìn)行了深入反思，并提出了中國特大城市構(gòu)建多中心城市模式的基本對策[14]。由于地價杠桿和城市空間的集聚與擴散，促使大都市旅游地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生兩極分化：集中體現(xiàn)在城市繁華地帶休閑步行街、娛樂購物中心等城市游憩商業(yè)區(qū)，擴散體現(xiàn)在景觀住宅向郊區(qū)的分散。這樣產(chǎn)生城市游憩商業(yè)區(qū)型、郊區(qū)風(fēng)景型兩種旅游地產(chǎn)類型。兩者是基于大旅游、大休閑時代的推動，旅游景觀與房產(chǎn)在城市中不同區(qū)位格局的重構(gòu)產(chǎn)物。

北京城市發(fā)展空間格局中，50年前的單中心高度集聚特征，現(xiàn)在逐漸隨著城市“兩軸—兩帶—多中心”空間重構(gòu)而呈現(xiàn)以擴散為主、以集聚為輔特征。在“西部生態(tài)帶”與“東部發(fā)展帶”這“兩帶”中能充分激發(fā)休閑經(jīng)濟(jì)，旅游地產(chǎn)往往位于市郊的主題公園附近或位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游度假區(qū)附近（如東壩郊野公園、香山等地），使房產(chǎn)成為旅游的孿生姐妹[5]。與之相類似的是天津的例子，隨著商業(yè)地產(chǎn)分散變集中、平面變立體之格局形成，最近幾年來天津市提出抓緊建設(shè)中心商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)，實施海河兩岸綜合開發(fā)改造，形成獨具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶、景觀帶和文化帶，建設(shè)現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)的城市建設(shè)目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)正迅速成為房地產(chǎn)業(yè)投資的新熱點，以海河改造為契機，天津商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個飛速發(fā)展的時期[15]。北京按照世界城市旅游觀光車服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇最能體現(xiàn)北京特色的游覽線路，開通市區(qū)旅游專線和城市旅游觀光巴士，并完善導(dǎo)游等相關(guān)服務(wù)配套[16]。一直以來有學(xué)者鼓動行政辦公中心部分分散到通州，將亦莊和永樂新城與天津、河北一起建設(shè)世界級的工業(yè)發(fā)展軸線，而這些首都拓展區(qū)域都給北京旅游地產(chǎn)建設(shè)帶來潛在的巨大商機。君不見，燕郊已經(jīng)與通州連體綿延，在景觀上、交通上與北京同為一體。甚至北京的喪葬位置不夠，河北提出“死在北京、葬在河北”，“頭在北京，身在河北”的戲謔說法。拋開偏見，這些現(xiàn)象背后呈現(xiàn)一個事實：高效、便捷的交通使北京近郊以及周邊相鄰近地區(qū)旅游地產(chǎn)帶來不可多得的機遇。

基于地方政府與投資商、房地產(chǎn)與旅游業(yè)、公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的緊密合作或組合機制，“旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)”（Tourism-oriented Land Development，TOLD）模式在北京均可以找到相應(yīng)的區(qū)位與實踐載體[17]。2012年《旅游學(xué)刊》年會期間，吳必虎教授認(rèn)為北京旅游地產(chǎn)最好會形成環(huán)城旅游綜合體。筆者認(rèn)為，建國前后北京城市空間錯位、北京小平原—山區(qū)丘陵二元地理結(jié)構(gòu)，以及蔓延城市空間等，可能導(dǎo)致環(huán)北京旅游綜合體的空間變異，最后形成不了完整的“環(huán)”。在西山、燕山—軍都山山麓景觀地帶，永定河綠帶、潮白河綠帶、通州運河景觀帶等可以實踐生態(tài)型TOLD，在鳥巢—水立方，中華民族園、頤和園、天壇附近可以實踐文化型TOLD，在北京世界公園、北京歡樂谷等附近可以實踐娛樂型TOLD。

第二，濕地公園的建設(shè)導(dǎo)致城市周邊濕地旅游地產(chǎn)大幅升值。英國倫敦濕地中心由房地產(chǎn)商Thames Water plc.，Berkeley Homes和WWT共同開發(fā)建設(shè)并管理。Thames Water plc.在地塊北面僅開發(fā)9 hm2的高級住宅，從售房收入中提取1，100萬英鎊[18]。同樣的情況出現(xiàn)在國內(nèi)：杭州西溪濕地國家公園、南京秦淮河風(fēng)光旅游帶、西安浐灞新區(qū)與世博園、北京潮白河綠帶等都因水而活，帶動大批風(fēng)景型旅游地產(chǎn)崛起。君不見，北京的大款明星別墅群最集中的地方就在潮白河綠帶上。作為濕地公園建設(shè)旅游地產(chǎn)的代表，總投資500億的北京青龍湖·國際文化會都項目最為典型，筆者調(diào)研所知，該項目將以會展經(jīng)濟(jì)為支柱產(chǎn)業(yè)，借鑒紐約、日內(nèi)瓦、達(dá)沃斯等國際著名會都的發(fā)展模式，圍繞“文化多樣性”主題，吸引國內(nèi)外高端文化資源入駐，成為一個集會議、展覽、科技研發(fā)、產(chǎn)品交易、節(jié)慶、賽事、演藝、旅游休閑為一體的，會議會展之都、文化科技之都、時尚娛樂之都、休閑養(yǎng)生之都。從城市面貌來說，這個項目直接改寫青龍湖板塊，而從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，將帶動形成世界級超大規(guī)模的會展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，補強北京發(fā)展成為世界城市的文化版圖。因此，務(wù)必保持北京五大水系（永定河系、潮白河系、北運河系、大清河系、薊運河系）的環(huán)境質(zhì)量，使水系兩岸的濕地綠化帶成為旅游地產(chǎn)的最佳環(huán)境載體與最佳風(fēng)景；務(wù)必監(jiān)控海淀區(qū)團(tuán)城湖、昆明湖、八一湖、玉淵潭湖、紫竹院、圓明園湖（福海），東城區(qū)青年湖、柳蔭公園湖、龍?zhí)逗鞒菂^(qū)六海、 展覽館后湖、 陶然亭湖，東城、西城之間的筒子河，朝陽區(qū)水碓湖朝陽、紅領(lǐng)巾湖，豐臺區(qū)蓮花池的水質(zhì)，優(yōu)化水環(huán)境，以濕地、水為核心，營造良好的旅游地產(chǎn)人居環(huán)境。

（二）經(jīng)濟(jì)維度

第一，區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的異同。當(dāng)2012年這個年關(guān)，人們都在討論2012年房價是跌是漲的時候，可以肯定的是，旅游地產(chǎn)作為首都稀缺又珍貴的資源，其旅游地產(chǎn)的房價走勢必然是越走越強。許多手握巨資的投資者將大量資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，向開發(fā)商發(fā)放貸款，牟取暴利，甚至自己搖身一變就成了房產(chǎn)商。這些金融寡頭依靠自己在金融領(lǐng)域的關(guān)系和人脈，與銀行開發(fā)商上下其手，暗箱操作，操縱房價，甚至進(jìn)行無限度的瘋狂信貸。通過不斷的融資活動，銀行、寡頭、開發(fā)商結(jié)合成緊密的利益共同體，剝削和共享房地產(chǎn)市場的巨大利益，甚至不惜從事犯罪活動，共同制造出一個巨大的地產(chǎn)泡沫。房價不跌老百姓買不起；調(diào)控政策執(zhí)行，老百姓更買不起。針對居高不下的房價和“傲慢”的地產(chǎn)、“霸道”的地產(chǎn)，蘇言、潘衛(wèi)民（2012）對房地產(chǎn)泡沫爆炸進(jìn)行了嚴(yán)厲的批判[19]。變味的土地財政給人民群眾生活造成了巨大的壓力，阻礙了擴大內(nèi)需、拉動消費政策的落實，破壞了社會的公正公平，敗壞了社會風(fēng)氣。土地財政的盛行，嚴(yán)重擠壓了其他關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)的資源分配、金融支持和發(fā)展空間，不利于我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級。那么到底如何區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的異同呢？旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運作模式是一樣的嗎？前者是否和后者一樣，受到經(jīng)濟(jì)震蕩產(chǎn)生大量虛假泡沫？

陳莉（2006）將現(xiàn)代我國商業(yè)地產(chǎn)分為4種類型：大型Mall、小型商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)、體驗式消費商業(yè)地產(chǎn)[20]。不同的商業(yè)地產(chǎn)對應(yīng)著不同的消費者的商業(yè)環(huán)境行為。涂菁（2007）認(rèn)為成都市旅游房地產(chǎn)項目可以劃分為景觀住宅、休閑度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、主題公園、主題街區(qū)五個類型，并且對其開發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行了總結(jié)[21]。從規(guī)模和形態(tài)上，商業(yè)地產(chǎn)項目可分為大型的shoppingMall、商業(yè)街的商鋪店面兩大類。大城市的知名的住宅項目有一種將商業(yè)街建設(shè)作為整個項目開發(fā)的重要組成部分之趨勢[22]。商業(yè)地產(chǎn)項目的空間效果營造，應(yīng)著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動[23]。而旅游地產(chǎn)的核心在于項目的前期投入，深入挖掘旅游價值和合理配置各種資源，以此為基礎(chǔ)實現(xiàn)龍頭旅游資源的再造；并且將投資開發(fā)的重心從銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營管理。只有通過對旅游項目的精心經(jīng)營，才能拉動人氣，提升價值，以此促進(jìn)地產(chǎn)項目的銷售和價值最大化。要改變“大旅游、小地產(chǎn)”為“小旅游、大地產(chǎn)”的格局，開發(fā)商只有真正認(rèn)識到旅游地產(chǎn)的核心競爭力，才能使旅游和地產(chǎn)互惠互生，實現(xiàn)各種利益的最大化[24]。到底如何在實業(yè)操作中區(qū)分二者呢？筆者試舉幾例：中海地產(chǎn)走大眾精品化的品牌之路，240余個項目分布于港澳及內(nèi)地30余個經(jīng)濟(jì)活躍城市，屬于典型的商業(yè)地產(chǎn)；北京、上海、成都的華僑城地產(chǎn)以注重生態(tài)環(huán)境設(shè)計為賣點，僅2010年華僑城地產(chǎn)獲資20億，是“旅游+地產(chǎn)”模式；金地地產(chǎn)在西安頂級項目湖城大境推廣系列以旅游地產(chǎn)為特色，屬于旅游地產(chǎn)類型；朝陽公園東門南十里居的東潤楓景專為中產(chǎn)階級打造“一個純?nèi)恍蓍e的生活社區(qū)”，屬于商業(yè)地產(chǎn)類型；長沙市雨花區(qū)的綠城·桂花城以園林風(fēng)格、歐洲古典為主，打造了城市新貴的居家之所，屬于商業(yè)地產(chǎn)類型；招商地產(chǎn)作為招商局集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市平臺，作為招商局集團(tuán)制定的三大核心產(chǎn)業(yè)之一，以區(qū)域標(biāo)志性住宅而聞名，屬于商業(yè)地產(chǎn)類型；北京玫瑰園一期二期開發(fā)五洲別墅、三期開發(fā)北美爵世別墅、四期新品為“Richelieu（黎塞留）”，超大規(guī)模獨棟豪宅，給人留下一種雍容華貴的不凡印象，則有了旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵[25]。在實業(yè)界，有時候很難具體用學(xué)術(shù)界的嚴(yán)格定義區(qū)分旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)。筆者認(rèn)為旅游地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)的高級類型，是商業(yè)地產(chǎn)的景觀化表現(xiàn)，是旅游與地產(chǎn)高度融合、科技與文化嫁接的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)更容易受到國家金融財政政策的影響，房價漲落起幅會較大；而旅游地產(chǎn)因為旅游需求和牽引，更多的表現(xiàn)為剛性需求，其房價或者租金起伏絕沒有商業(yè)地產(chǎn)巨大，回旋空間較大。更為重要的是，旅游地產(chǎn)相當(dāng)大一部分消費者是具有支出能力、意愿的游客，他們的消費模式與觀念不同于商業(yè)地產(chǎn)。

第二，北京旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運作模式。有數(shù)據(jù)顯示：中國每萬人擁有國家級和省級風(fēng)景名勝區(qū)面積僅有 0.00013平方公里，而美國則為11.3平方公里（不計州立公園）[26]。與這稀缺的旅游資源相對照的卻是，首都北京國際地位的不斷增長，北京國際交流階層、政府階層、富裕階層對旅游配套設(shè)施、高質(zhì)量旅游公共服務(wù)體系、旅游度假休閑產(chǎn)品的急劇需求。旅游地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)效益角度分析，正好符合北京的社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略定位，投資回報周期長，持久性回報、高回報。北京大學(xué)旅游研究與規(guī)劃中心主任吳必虎教授在2010年的中國房地產(chǎn)學(xué)界、中國學(xué)界刮起一股旅游地產(chǎn)學(xué)術(shù)風(fēng)潮，他認(rèn)為旅游地產(chǎn)的投資回報有以下三種：一是出售住宅，以使部分投資快速回收。作為輔助手段，還可以將部分經(jīng)營配套設(shè)施建成產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓），此類經(jīng)營設(shè)置的申請可規(guī)避地產(chǎn)項目審批，而且出售給中小投資者后回款快，有利于資金周轉(zhuǎn)。二是酒店、會展中心的經(jīng)營性收入，這類物業(yè)可以自持，隨著景區(qū)品牌的提升而收益日增。第三類是景區(qū)景觀收入，由于景區(qū)工程在建成后維護(hù)成本最低，隨著整體旅游公共產(chǎn)品的完善，景區(qū)門票、休閑產(chǎn)品的提供，此類收入往往是最為持久也是增值最明顯的部分（轉(zhuǎn)引自記者薛暉，2010）。筆者高度認(rèn)同這一按照經(jīng)營模式的三分法分類，其實，這三種旅游地產(chǎn)的運作方式，在目前北京的房地產(chǎn)市場均有案例可尋（見表1）。

（三）技術(shù)維度

第一，提高旅游地產(chǎn)中旅游體驗。顧客的旅游體驗是發(fā)展旅游地產(chǎn)的重要一點。文化是一個國家、一個民族、一個城市靈魂的再現(xiàn)。北京發(fā)展、完善世界歷史文化名城，建設(shè)世界城市，就必須營造“世界城市”的文化底蘊、文化深度、文化氛圍。這不僅僅需要以諸多歷史文化遺跡、旅游觀光美景、休閑娛樂勝地為基礎(chǔ)，更需要擁有健全、合理、完善的配套服務(wù)設(shè)施以作保障，而旅游地產(chǎn)正好可以作為與旅游景點相對應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，為高端游客提供便利，為高消費市民提供高端休閑娛樂活動。從而在滿足基本生活需要之后，尋求更高層面（主要是精神層面）的一種宜居享受。這種現(xiàn)實需要的不光是高檔的住宅、豪華的寓所，還需要典雅、清閑的環(huán)境，甚至是古樸、莊重的氛圍。旅游地產(chǎn)恰恰是以旅游資源為依托，進(jìn)行游憩功能和城市居住功能的雙重實現(xiàn)，這是《雅典憲章》的“北京化”體現(xiàn)。

美國捷得的優(yōu)秀設(shè)計師們通過大量項目經(jīng)驗的積累，探索出獨特的商業(yè)項目的設(shè)計經(jīng)驗總結(jié)。這在地產(chǎn)學(xué)界稱之為“捷得定律（The Czech Republic''s law）”。越是注重難忘的體驗，慕名而來的人就越多，創(chuàng)造的社會和經(jīng)濟(jì)價值與人氣成正比。捷得式體驗型建筑(Experinetial Architecture)所帶來的經(jīng)濟(jì)和社會效益同樣非常可觀[27]。例如2009年北京房山區(qū)與奧特萊斯（Outlets）董事長彭越簽署了打造華北最大奧特萊斯戰(zhàn)略合作書。該項目投資10億人民幣，選址在房山區(qū)長陽鎮(zhèn)，毗鄰京石高速和地鐵房山線，坐落在房山森林公園旁邊，充分利用房山優(yōu)越的自然地理環(huán)境，旨在建成一個提供奢侈品打折服務(wù)（購買世界名品）、眾多停車位、餐飲娛樂一體化、超級體驗性等的花園小鎮(zhèn)。房山以此為中心，陸續(xù)建設(shè)有戶外體育產(chǎn)業(yè)（其中包括足球、高爾夫球、網(wǎng)球、漂移、滑板、游泳等等項目）、會展中心、民宿（一種起源于日本的由民居改造的設(shè)計型酒店）、溫泉、餐廳、主題公園、有機農(nóng)莊、游樂場、綜合電影院等。

第二，提高旅游地產(chǎn)中景觀設(shè)計品味。旅游地產(chǎn)開發(fā)中景觀設(shè)計品質(zhì)不僅在于景觀設(shè)計師的景觀修養(yǎng)，更在于景觀創(chuàng)建的全過程，包括設(shè)計者和參建者。其中景觀修養(yǎng)是基礎(chǔ)，品質(zhì)定位是前提，設(shè)計表達(dá)是核心，工程營建是關(guān)鍵，管理維護(hù)是延續(xù)，景觀效益是杠桿。景觀品質(zhì)的控制是決策者、設(shè)計者和建設(shè)者集三位一體的共同結(jié)果[28]?，F(xiàn)舉兩例：①因為曲江新區(qū)的歷史底蘊和自然景觀，以大唐芙蓉園、大雁塔廣場、大唐不夜城為中心，精心設(shè)計和吸引開發(fā)了一大批西安市的高尚居住區(qū)。早期是御花園、曲江皇家花園、鉆石王朝，今天最吸引眼球的是曲江六號、曲江假日新嘉園、曲江春曉苑、曲江公館、豐景佳園、曲江匯景新都、曲江芙蓉坊、曲江南苑、秦漢唐、慈恩鎮(zhèn)、金地曲江尚林苑、曲江蘭亭等。毗鄰大唐芙蓉園的主要有豐景佳園、曲江公館、御花園三處旅游地產(chǎn)，住游合一，休閑和旅游合一，房價比周邊同質(zhì)樓盤每平方米高出2，000元～5，000元不等[29]。②位于深圳市龍崗區(qū)坂雪崗片區(qū)萬科第五園擁有聯(lián)排別墅（185 m2~

235 m2）、情景洋房（135 m2~165 m2）、多層公寓（75 m2~105 m2）多種類型的旅游地產(chǎn)項目以及2，600 m2配套商業(yè)，從規(guī)劃、單體、景觀等各個方面提煉和吸收傳統(tǒng)建筑的養(yǎng)份。通過這兩個城市的旅游地產(chǎn)成功案例可以看出，對于一個地產(chǎn)商業(yè)項目而言，“怎么做”才是問題的核心，所有設(shè)計上的努力都必須讓客戶得到合乎情理的“實惠”，才能夠經(jīng)得起市場這把尺子的衡量[30]。學(xué)術(shù)界和實業(yè)界需要有效對接，提倡“大景觀”（Comprehensive Landscape Planning and Design）規(guī)劃設(shè)計方法，即是強調(diào)景觀規(guī)劃設(shè)計工作在區(qū)域規(guī)劃一城市規(guī)劃一城市設(shè)計等不同領(lǐng)域之間的有機聯(lián)系，注重整體連貫的設(shè)計流程?；诋?dāng)前中國城市的城市化進(jìn)程，可以預(yù)測區(qū)域性景觀生態(tài)規(guī)劃、綜合性地產(chǎn)發(fā)展項目、城市公共空間項目、社區(qū)居住環(huán)境、公園及娛樂設(shè)施項目、旅游度假項目將成為中國景觀規(guī)劃設(shè)計的重要發(fā)展領(lǐng)域[31]。

三、總結(jié)與展望

第一，考慮到建國前后北京城市空間的錯位，近年來北京提出建設(shè)世界城市的發(fā)展目標(biāo)，以及2011年對“愛國、創(chuàng)新、包容、厚德”北京精神的高度概括等，同時參考發(fā)達(dá)國家首都旅游地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，可以推斷，當(dāng)北京經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定階段（后工業(yè)階段、建設(shè)世界城市階段），必然帶來旅游地產(chǎn)強有力的發(fā)展，而以旅游等第三產(chǎn)業(yè)為主題因素則為旅游地產(chǎn)帶來更大的機遇和空間。

第二，都市消費與休閑經(jīng)濟(jì)對北京旅游地產(chǎn)有重要引導(dǎo)作用。一個旅游地產(chǎn)項目，僅有地產(chǎn)沒有旅游，最后是高檔地產(chǎn)，會被地產(chǎn)泡沫掩埋；僅有旅游沒有地產(chǎn)也不行，提高不了檔次和品質(zhì)，最后會被大眾化同質(zhì)旅游產(chǎn)品替代。只有旅游與地產(chǎn)的有效結(jié)合，以地產(chǎn)提高旅游，以旅游促進(jìn)地產(chǎn)，才能雙贏。北京“宜居城市”的建設(shè)，可能不僅僅停留在口號，更多的是區(qū)位因素和經(jīng)濟(jì)牽引、技術(shù)帶動，逐漸付諸實踐。

第三，北京作為歷史文化名城，是國家首都和文化中心、政治中心、國際交往中心，也是世界級的旅游大都市，旅游資源十分豐富，城市區(qū)位極其獨特，各種古遺跡、人文景觀、自然環(huán)境得天獨厚，同時各種旅游休閑需求十分旺盛。而北京正在形成的世界城市地位和首都強大的消費群為北京旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間和升值潛力。北京的旅游地產(chǎn)總體形勢也在向方興未艾，勢頭強勁，引領(lǐng)時尚，服務(wù)大眾的方向發(fā)展。我們有理由相信，未來幾年北京旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的創(chuàng)新模式必將帶來旅游與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天。

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