[摘 要]2011房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)投資、消費(fèi)、政府財(cái)政的影響不斷顯現(xiàn)，全國(guó)商品房交易量普遍低迷，這一系列的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商更加意識(shí)到企業(yè)內(nèi)部管理對(duì)于企業(yè)生存和發(fā)展的重要性，注重成本效益原則，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制既是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，也是確保企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

本文旨在探索一些有實(shí)用價(jià)值的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法和措施，為房地產(chǎn)開發(fā)商在成本控制管理上提供一些參考。

[關(guān)鍵詞]項(xiàng)目管理 成本控制 掙值分析法

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，必然也存在矛盾和泡沫。40%甚至更高的回報(bào)率吸引著越來(lái)越多的資金成本流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制是從項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程出發(fā)，最大限度利用房地產(chǎn)企業(yè)的有利資源，從整體、開發(fā)全過(guò)程降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段成本控制存在的問(wèn)題

（1）國(guó)家宏觀調(diào)控導(dǎo)致項(xiàng)目直接成本增加

房地產(chǎn)開發(fā)商的籌資渠道一般是尋求銀行資金幫助。隨著2010年開始不斷出臺(tái)的金融政策，銀行業(yè)界也開始控制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金，由于房地產(chǎn)業(yè)貸款額度大、回收期長(zhǎng)，銀行一般多在基準(zhǔn)貸款利率的基礎(chǔ)上上浮60%—80%發(fā)放貸款。這些變化導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)空間大大下降。

（2）項(xiàng)目決策階段的成本控制問(wèn)題

主要表現(xiàn)在：

1.主觀決策導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品組合定位欠準(zhǔn)確

2.沒有全面成本控制的意識(shí)，認(rèn)為成本控制只是在施工階段

第一，缺乏成本管理意識(shí)。成本管理工作沒有專門的部門負(fù)責(zé)，而是由財(cái)務(wù)部門“兼顧”，從組織上和架構(gòu)上難以支撐“項(xiàng)目全面成本”的管理需求，沒有真正理解項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程、全面成本的觀念。

第二，方法和流程仍不明確。

（3）設(shè)計(jì)階段成本控制存在的問(wèn)題

忽視設(shè)計(jì)成本控制

重視施工階段成本管理，忽略設(shè)計(jì)階段的成本管理是建設(shè)單位的一個(gè)通病。大多數(shù)建設(shè)單位認(rèn)為，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完工后，根據(jù)設(shè)計(jì)的圖紙和有關(guān)定額文件收費(fèi)編制預(yù)算就是設(shè)計(jì)階段的成本支出沒有考慮到以后的施工階段圖紙變更帶來(lái)的影響。

人員素質(zhì)參差不齊。項(xiàng)目開發(fā)成本管理對(duì)人員的要求很高，它是一項(xiàng)綜合性的工作，要求人員具備多方面的技術(shù)，而有些設(shè)計(jì)人員不考慮建材價(jià)格，把握不好經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的關(guān)系，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成本大大增加。

（4）建設(shè)階段成本控制問(wèn)題

一是招投標(biāo)對(duì)成本控制沒有起到真正的作用

招投標(biāo)可以擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位和施工單位，但在招投標(biāo)的實(shí)際操作中，行政的力量對(duì)招投標(biāo)的干預(yù)太多，難以在公平和合理的環(huán)境中進(jìn)行。

二是施工過(guò)程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不夠，導(dǎo)致成本控制不力

忽視對(duì)工程變更的控制，對(duì)工程變更責(zé)權(quán)不清，工程的變更具有隨意性，缺乏有效的監(jiān)督和控制，沒有建立起一套變更申請(qǐng)、測(cè)量和認(rèn)可系統(tǒng)。這些缺陷造成了施工階段成本控制不力。

三是在施工中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，優(yōu)化意識(shí)不夠，缺乏及時(shí)的整改措施。

（5）銷售階段成本控制存在的問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣宣傳對(duì)于銷售是非常重要的方面，甚至?xí)Q定項(xiàng)目最終的成敗。房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃到銷售完成，每個(gè)階段的宣傳推廣方式如何選擇，通過(guò)哪些媒體或者渠道宣傳，都需要從整體上進(jìn)行精心的策劃，講究策略，不能走一步看一步。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段成本控制存在的問(wèn)題

（1）對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控的措施

對(duì)于宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，我們必須學(xué)習(xí)精神政策，主動(dòng)適應(yīng)，合理控制稅費(fèi)支出。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不斷加劇，土地成本和各種政策性收費(fèi)日益增多，這些費(fèi)用約占整個(gè)開發(fā)成本的50%—60%，但是這些費(fèi)用也有很多可以折減或浮動(dòng)，這就需要不斷的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，掌握相關(guān)政策，與主管部門加強(qiáng)溝通。

（2）項(xiàng)目決策階段的成本控制措施：

1.客戶需求是項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)，做好市場(chǎng)調(diào)查是必要的

軟件人才公寓項(xiàng)目利用訪問(wèn)法、問(wèn)卷調(diào)查法等市場(chǎng)調(diào)查方法在項(xiàng)目開始前進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)前景進(jìn)行了預(yù)測(cè)，根據(jù)項(xiàng)目的情況對(duì)影響開發(fā)成本的內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行了實(shí)時(shí)掌握和深入系統(tǒng)分析，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和優(yōu)勢(shì)有了一定的認(rèn)識(shí)。這一系列工作都是決策的基礎(chǔ)。但是軟件人才公寓項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查不全面，調(diào)查的重點(diǎn)是消費(fèi)者定位，對(duì)國(guó)家政策、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售方式調(diào)查不夠全面；這些行為就為決策定位不明晰埋下了伏筆。軟件人才公寓必須全方位考慮，從國(guó)家政策、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售方式等多方面開展全方位的市場(chǎng)調(diào)查工作，從微觀和宏觀層面，安排好項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和周期，確定合理的融資方式，規(guī)劃好項(xiàng)目的功能規(guī)劃和配套建設(shè)。

2.做好市場(chǎng)定位

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目地塊和所處地域進(jìn)行定位，針對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的銷售價(jià)格和銷售對(duì)象進(jìn)行分析，準(zhǔn)確做好軟件人才公寓的項(xiàng)目定位、市場(chǎng)定位和客戶定位。

（3）設(shè)計(jì)階段采取的成本控制措施

不定于一家設(shè)計(jì)單位，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，多家競(jìng)標(biāo)，選擇有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。建立項(xiàng)目開發(fā)全工程成本管理意識(shí)，工程主體建設(shè)與配套建設(shè)、項(xiàng)目綠化等盡量按統(tǒng)一規(guī)定一起進(jìn)行招標(biāo)。這樣可以使設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體布局、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)和使用功能上等保持一致性，以降低設(shè)計(jì)成本。

通過(guò)合同措施控制變更成本。設(shè)計(jì)人員一般經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，不考慮成本—效益原則，設(shè)計(jì)變更帶有隨意性。在招投標(biāo)確定設(shè)計(jì)單位后，與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，讓設(shè)計(jì)單位繳納一定的設(shè)計(jì)保證金。當(dāng)設(shè)計(jì)變更增加時(shí)或費(fèi)用額修改時(shí)可以根據(jù)變更額度扣罰一定比例的設(shè)計(jì)保證金。與設(shè)計(jì)單位簽訂合同可以使后期的開發(fā)成本降低許多。

（4）建設(shè)階段成本控制措施

1.嚴(yán)格招投標(biāo)

一是施工單位的選擇。要從其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、市場(chǎng)信譽(yù)等方面全面考察。并且要按照項(xiàng)目施工難度來(lái)選擇施工單位，三級(jí)施工企業(yè)就可以勝任的項(xiàng)目就沒有必要找一級(jí)的或者特級(jí)施工企業(yè)。

二是要做好招標(biāo)文件的編制。

三是要嚴(yán)格標(biāo)底價(jià)格的審查工作。

2.嚴(yán)謹(jǐn)合同管理體系

縱觀項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)工程，施工階段成本控制是最具體和繁雜的，它對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)到6%至10%，在這一階段的成本控制過(guò)程中要加強(qiáng)合同的管理，重點(diǎn)是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，控制合同的變更的隨意性。在合同簽訂前要把握合同條款的內(nèi)涵，咨詢律師，確保合同條款的嚴(yán)密性。在合同履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)要及時(shí)糾正，有效地控制工程成本。

3.嚴(yán)把材料質(zhì)量和價(jià)格關(guān)

材料是工程造價(jià)的主要構(gòu)成之一，材料費(fèi)用一般能占到工程造價(jià)的60%甚至更多，但是材料的質(zhì)量和價(jià)格管理是成本控制的重難點(diǎn)。軟件人才公寓項(xiàng)目采用甲方供材方式，從材料的質(zhì)量和價(jià)格方面入手，多方面綜合評(píng)價(jià)供應(yīng)商，節(jié)約了開發(fā)成本。

（5）銷售階段成本控制措施

1.做好前期營(yíng)銷策劃方案。在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的前提下，通過(guò)科學(xué)的方式和正確的營(yíng)銷理念，制定有效的產(chǎn)品銷售計(jì)劃，其內(nèi)容應(yīng)該包括：價(jià)格策略或者價(jià)格方案，長(zhǎng)期與短期的市場(chǎng)營(yíng)銷策略等，同時(shí)在銷售的過(guò)程中，把握好商機(jī)，合理控制銷售節(jié)奏，將銷售工作做到最好。。

2.宣傳推廣策劃要有系統(tǒng)性

根據(jù)產(chǎn)品的定位，在項(xiàng)目或者產(chǎn)品的形象、理念、視覺、感覺、品味等角度進(jìn)行整體的策劃和設(shè)計(jì)，明確賣點(diǎn)，滿足所定位的消費(fèi)者的需求。

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