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        關(guān)于房屋損害評(píng)估的探討

        2012-12-31 00:00:00李維新牛麗卿
        經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2012年34期

        摘要:房屋損害一般是指房屋本身的損害,主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。合理確定房屋損害的賠償金額對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。房屋損害評(píng)估是評(píng)估受損房屋的損害價(jià)值,進(jìn)行房屋損害評(píng)估首先要對(duì)房屋損害的種類(lèi)及損失進(jìn)行分析,之后要進(jìn)行損害評(píng)估方法的確定,最后要分析房屋損害評(píng)估中需要注意的問(wèn)題,這樣才能產(chǎn)生一個(gè)科學(xué)、合理的評(píng)估結(jié)論。

        關(guān)鍵詞:房屋;房屋損害;評(píng)估

        中圖分類(lèi)號(hào):D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2012)34-0334-02

        由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、相互影響等特性,房屋受到損害不可避免,時(shí)有發(fā)生。因此在房屋評(píng)估工作中特別是在各種自然災(zāi)害、突發(fā)事件造成的房屋損害評(píng)估和財(cái)產(chǎn)損失賠償、房屋質(zhì)量糾紛及不良資產(chǎn)處置評(píng)估中,常常會(huì)遇到各種類(lèi)型的受損害的房屋評(píng)估。房屋損害評(píng)估是評(píng)估受損房屋的損害價(jià)值,公平合理的估價(jià),對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧、救助受損者、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展等都具有重要意義。

        一、房屋損害的種類(lèi)及損失分析

        房屋損害一般來(lái)說(shuō),是指房屋本身的損害,主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。(1)房屋損害的分類(lèi)。1)按受損部位分類(lèi):實(shí)物損害,具體又可分為實(shí)體損害和功能損害;權(quán)益損害,也可稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)損害;還有區(qū)位損害,也可稱(chēng)為環(huán)境損害。2)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害。3)暫時(shí)性的損害和永久性的損害。(2)房屋損害造成的損失分析??梢苑譃閮蓧K:價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失分為直接經(jīng)濟(jì)損失和間接經(jīng)濟(jì)損失。直接經(jīng)濟(jì)損失如修復(fù)期間的租金損失,停產(chǎn)停業(yè)損失,搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)等等。(3)損害的賠償金額,如何量化。對(duì)房屋損害的分析最終目的是確定損害的賠償金額,對(duì)于不同類(lèi)型的損害及所造成的損失要對(duì)其進(jìn)行客觀分析確定其性質(zhì),采取科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

        二、房屋損害評(píng)估方法

        (一)可修復(fù)的房屋損害評(píng)估

        以成本法為主,以資本化法、市場(chǎng)比較法、價(jià)差法為輔進(jìn)行測(cè)算。

        有損害的房屋評(píng)估值=類(lèi)似的無(wú)損害房屋市場(chǎng)價(jià)格-V

        V =C1+C2+C3+C4-C5

        式中:V—房屋損害評(píng)估值;C1—拆除工程費(fèi);C2—修繕工程費(fèi);C3—恢復(fù)工程費(fèi);C4—直接經(jīng)濟(jì)損失;C5—被拆除物殘值。

        拆除、修繕、恢復(fù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額,費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。

        直接經(jīng)濟(jì)損失指修復(fù)期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失,直接經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估應(yīng)根據(jù)具體情況,選用資本化法、價(jià)差法、市場(chǎng)比較法、成本法進(jìn)行測(cè)算或參照市場(chǎng)上類(lèi)似情況的補(bǔ)償水平測(cè)算。在測(cè)算收益損失時(shí)應(yīng)考慮房屋的收益損失。

        被拆除物殘值評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收價(jià)格合理確定。

        (二)不可修復(fù)的房屋損害評(píng)估

        可根據(jù)評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況分別選用資本化法、價(jià)差法、市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算,具體方法如下:

        1.資本化法

        (1)適用于凈收益損失的資本化法公式:

        V=∑△Ai/(1+ R)i

        i=1~m

        有損害的房屋評(píng)估值=類(lèi)似的無(wú)損害房屋市場(chǎng)價(jià)格-V

        式中: V—房屋損害評(píng)估值;△Ai—未來(lái)第i年的凈收益損失額;R—折現(xiàn)率;m—凈收益損失年限。

        (2)適用于收益年限減少的資本化法公式:

        V=∑Ai /(1+ R)i — ∑Ai /(1+ R)i

        i=1~n i=1~m

        有損害的房屋評(píng)估值=類(lèi)似的無(wú)損害房屋市場(chǎng)價(jià)格-V

        式中:V—房屋損害評(píng)估值;Ai—未來(lái)第i年可獲得的正常市場(chǎng)凈收益;R—折現(xiàn)率;n—無(wú)損壞房屋剩余使用年限;m—有損壞房屋剩余使用年限。

        當(dāng)房屋剩余使用年限與土地剩余使用年限不一致時(shí),應(yīng)按GB/T 50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.3.8條款規(guī)定執(zhí)行。

        2.價(jià)差法

        價(jià)差法公式: V=V1-V2

        式中:V—房屋損害評(píng)估值;V1—類(lèi)似的無(wú)損害房屋市場(chǎng)價(jià)格;V2—類(lèi)似的有損害房屋市場(chǎng)價(jià)格。

        3.市場(chǎng)比較法

        市場(chǎng)比較法公式: V=P×F1×F2×F3

        V—房屋損害評(píng)估值;P—可比實(shí)例補(bǔ)償金額;F1—損害房屋情況修正系數(shù);F2—損害房屋日期修正系數(shù);F3—損害房屋狀況修正系數(shù)。

        有損害的房屋評(píng)估值=類(lèi)似的無(wú)損害房屋市場(chǎng)價(jià)格-V

        (三)房屋完全毀損損失評(píng)估

        房屋完全毀損損失評(píng)估值=類(lèi)似的房屋市場(chǎng)價(jià)格-類(lèi)似的土地市場(chǎng)價(jià)格-拆除物殘值+拆除工程費(fèi)用

        或:房屋完全毀損損失評(píng)估值=類(lèi)似的房屋市場(chǎng)價(jià)格-拆除物殘值+拆除工程費(fèi)用

        類(lèi)似的房屋市場(chǎng)價(jià)格、類(lèi)似的土地市場(chǎng)價(jià)格、類(lèi)似的房屋市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求,選用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評(píng)估,確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

        拆除物殘值評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。

        拆除工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額,費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。

        三、房屋損害評(píng)估中需要注意的問(wèn)題

        1.房屋損害在理論上存在無(wú)形損害和有形損害之分。房屋無(wú)形損害因其房屋本身沒(méi)有損害,只是受到各種政治、經(jīng)濟(jì)等政策因素影響而導(dǎo)致房屋價(jià)值降低,這一種情形,我們通過(guò)正常的房屋評(píng)估技術(shù)就可以對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。在房屋有形損害評(píng)估中,同時(shí)也包含了房屋無(wú)形損害而導(dǎo)致的房屋價(jià)值降低的因素,比如房屋的收益水平、價(jià)差法中的房屋市場(chǎng)價(jià)格等。因此,本文主要探討的是房屋有形損害評(píng)估,并且在房屋損害評(píng)估形式上不作區(qū)分,統(tǒng)稱(chēng)為房屋損害評(píng)估。

        2.房屋損害評(píng)估是評(píng)估的受損房屋的損害價(jià)值或因修復(fù)所花的費(fèi)用。評(píng)估時(shí)應(yīng)把握房屋受損前后的狀況,包括房屋的結(jié)構(gòu)、用途及受損的部位、類(lèi)型、程度等。評(píng)估中,要考慮受損房屋是否出租或自用,還要考慮因房屋損害貶值導(dǎo)致的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的因素。

        3.不可修復(fù)的房屋損害評(píng)估,要對(duì)受損害的房屋進(jìn)行合理鑒定,劃分出不可修復(fù)的部位、面積、類(lèi)型以及對(duì)主體房屋的影響程度。按部分不可修復(fù)但主體房屋尚可使用和完全不可修復(fù)分別進(jìn)行評(píng)估。

        參考文獻(xiàn):

        [1] 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T 50291—1999)[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,1999.

        [2] 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告精選[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2003:10.

        [3] 柴強(qiáng).中國(guó)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論與實(shí)踐[J].中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì),2008,(6).

        [責(zé)任編輯 陳 鶴]

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