摘要：中國(guó)物權(quán)法中沒(méi)有規(guī)定讓與擔(dān)保制度，但商品房買賣中廣泛應(yīng)用的按揭制度本質(zhì)上就是讓與擔(dān)保。立法上的缺失給商業(yè)銀行的按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)貸前、貸中和貸后管理制度，建立并完善實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)利的法律預(yù)案等來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：讓與擔(dān)保；按揭；風(fēng)險(xiǎn)防控

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）34-0061-04

擔(dān)保制度具有降低授信風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)資本流通的機(jī)能，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮著不可替代的重要作用。但是，由于物權(quán)法規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)種類過(guò)少，無(wú)法滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)融資擔(dān)保方式多樣化的需求，因此，一些非典型性擔(dān)保方式逐漸發(fā)展起來(lái)，讓與擔(dān)保便是其中的一種[1]。

一、讓與擔(dān)保制度概述

（一）讓與擔(dān)保的概念

讓與擔(dān)保者，是指當(dāng)事人經(jīng)由轉(zhuǎn)讓供作擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，以達(dá)成信用授予之目的的擔(dān)保制度，亦即為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，由債務(wù)人或第三人將擔(dān)保標(biāo)的物之權(quán)利讓與擔(dān)保權(quán)人，使擔(dān)保權(quán)人在不超過(guò)擔(dān)保目的的范圍內(nèi)，取得擔(dān)保標(biāo)的物之所有權(quán)，債務(wù)履行期屆至?xí)r，擔(dān)保權(quán)人得請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)，擔(dān)保權(quán)人應(yīng)將擔(dān)保標(biāo)的物返還于擔(dān)保提供人（債務(wù)人或第三人）；債務(wù)人不履行債務(wù)者，擔(dān)保權(quán)人得依約定之方法，就擔(dān)保標(biāo)的物受償之非典型擔(dān)保物權(quán)[2]。

（二）讓與擔(dān)保與相關(guān)制度的界分

作為擔(dān)保制度的一種，讓與擔(dān)保與傳統(tǒng)的抵押、質(zhì)押等擔(dān)保方式既有相同之處，又有明顯的區(qū)分。

1.讓與擔(dān)保與抵押的界分。讓與擔(dān)保與抵押的界分主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）設(shè)定方式不同。抵押權(quán)的設(shè)立一般是通過(guò)限制抵押人所有權(quán)的形式設(shè)定，債務(wù)人或第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，而讓與擔(dān)保則是債權(quán)人獲得標(biāo)的物的所有權(quán)。（2）債權(quán)人享有的權(quán)利性質(zhì)不同。抵押權(quán)人對(duì)標(biāo)的物享有定限物權(quán)，所有權(quán)仍屬于抵押人，而讓與擔(dān)保權(quán)人享有標(biāo)的物所有權(quán)。（3）權(quán)利人在訴訟中的地位不同。抵押權(quán)人只能以抵押受益人的名義參加訴訟，而讓與擔(dān)保中的按揭權(quán)人可直接以房地產(chǎn)所有人的名義參加訴訟。

2.讓與擔(dān)保與質(zhì)押的界分。讓與擔(dān)保與質(zhì)押的界分主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）對(duì)標(biāo)的物的占有方式不同。質(zhì)押以權(quán)利人直接占有標(biāo)的物為特征，而讓與擔(dān)保中權(quán)利人可以直接占有標(biāo)的物，也可以占有改定的方式間接占有標(biāo)的物。（2）標(biāo)的物滅失的后果不同。質(zhì)押權(quán)人負(fù)有對(duì)標(biāo)的物的保管義務(wù)，對(duì)質(zhì)押物滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任，而讓與擔(dān)保標(biāo)的物滅失時(shí)，讓與擔(dān)保的債權(quán)人仍可就債務(wù)人的一般財(cái)產(chǎn)求償其債權(quán)。

（三）讓與擔(dān)保的立法命運(yùn)

在物權(quán)法立法的過(guò)程中，對(duì)是否將讓與擔(dān)保納入物權(quán)法體系，使之成為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)相并列的擔(dān)保制度，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界就展開(kāi)了激烈的討論。對(duì)于這一問(wèn)題，主要有兩種觀點(diǎn)，一是主張?jiān)谖餀?quán)法中規(guī)定讓與擔(dān)保制度，以梁慧星教授為代表。梁慧星教授認(rèn)為，“中國(guó)民法立法和實(shí)務(wù)本無(wú)所謂讓與擔(dān)保。近年來(lái)，許多地方在房屋分期付款買賣中推行所謂‘按揭’擔(dān)保。這種擔(dān)保方式系由中國(guó)香港地區(qū)引入，而香港地區(qū)實(shí)行的所謂‘按揭’擔(dān)保，來(lái)源于英國(guó)法上的mortgage制度，相當(dāng)于大陸法系國(guó)家如德國(guó)、日本的讓與擔(dān)保。而德、日等國(guó)迄今并未在立法上規(guī)定讓與擔(dān)保，只是作為判例法上的制度而認(rèn)為其效力，學(xué)說(shuō)上稱為非典型擔(dān)保。因此，中國(guó)物權(quán)法上是否規(guī)定讓與擔(dān)保，頗費(fèi)斟酌。考慮到許多地方已在房屋分期付款買賣中采用所謂‘按揭’擔(dān)保，所發(fā)生糾紛因缺乏法律規(guī)則而難于裁決，因此有在物權(quán)法上規(guī)定的必要。如果物權(quán)法不作規(guī)定，將造成法律與實(shí)踐脫節(jié)，且實(shí)踐得不到法律的規(guī)范引導(dǎo)，也于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和法律秩序不利。因此，決定增加關(guān)于讓與擔(dān)保的規(guī)定?！盵3]二是主張?jiān)谖餀?quán)法中不應(yīng)規(guī)定讓與擔(dān)保制度，以王利明教授為代表。王利明教授認(rèn)為，“讓與擔(dān)保的情形比較復(fù)雜，在不同讓與擔(dān)保中，權(quán)利人的權(quán)利效力有所不同。就日本法上規(guī)定的讓與擔(dān)保來(lái)看，弱性讓與擔(dān)保，債權(quán)人優(yōu)先受償時(shí)應(yīng)為結(jié)算，更具有擔(dān)保物權(quán)的特性。但讓與擔(dān)保畢竟缺乏公示性，債務(wù)人在清償債務(wù)后，向債權(quán)人請(qǐng)求返還標(biāo)的物的請(qǐng)求權(quán)只是基于債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而非基于其所有權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。因此，在物權(quán)法中可不規(guī)定讓與擔(dān)保?！盵4] “無(wú)論是讓與擔(dān)保還是所有權(quán)保留，抑或是買回等制度，都是為了適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)交易的需要，而基于契約自由原則產(chǎn)生的具有內(nèi)在擔(dān)保機(jī)能的新型制度。與金融衍生工具的大量出現(xiàn)相同，由于現(xiàn)代信用經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種新型的擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式也越來(lái)越多，從傳統(tǒng)的物權(quán)與債權(quán)二元體系的角度確實(shí)無(wú)法將這些新型的保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式歸入適當(dāng)?shù)奈恢?。如果非要認(rèn)為將這些新型的制度與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等歷經(jīng)千年歷史發(fā)展而非常成熟完善的制度規(guī)定在一起，不僅存在技術(shù)上的障礙，而且可能限制它們的發(fā)展?！盵5]

雖然主張將讓與擔(dān)保制度法典化的聲音非常強(qiáng)烈，但中國(guó)的物權(quán)法最終沒(méi)有規(guī)定這一制度。然而，物權(quán)法公布以后，仍有學(xué)者不斷提出將讓與擔(dān)保制度納入中國(guó)民法典體系的主張，如有學(xué)者指出：“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益注重對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值的支配，隨著當(dāng)事人意思自治空間的擴(kuò)大，擔(dān)保物權(quán)公示方式的完善，非典型擔(dān)保形式不斷發(fā)展，中國(guó)未來(lái)的民商立法應(yīng)當(dāng)給予讓與擔(dān)保以應(yīng)有的位置。”[6]

二、讓與擔(dān)保與物權(quán)法體系的沖突與調(diào)和

在否定讓與擔(dān)保制度的觀點(diǎn)中，一個(gè)重要的理由就是它與物權(quán)法理論存在諸多沖突之處，其中最重要的兩點(diǎn)就是讓與擔(dān)保制度違反了物權(quán)法定原則及流押禁止的相關(guān)規(guī)定。但是，讓與擔(dān)保制度與物權(quán)法理論的沖突并非不可調(diào)和。

（一）讓與擔(dān)保與物權(quán)法定原則的沖突與調(diào)和

在傳統(tǒng)民法中，鑒于物權(quán)的神圣不可侵犯性，各國(guó)物權(quán)法均貫徹“物權(quán)法定主義”，其基本精神是物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律統(tǒng)一規(guī)定，當(dāng)事人不得以自己的意志自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)。它包括兩方面的內(nèi)容：一是當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)物權(quán)法不承認(rèn)的新類型物權(quán)，即類型強(qiáng)制；二是物權(quán)的內(nèi)容也必須由法律規(guī)定，即內(nèi)容固定。鑒于此，否定讓與擔(dān)保制度的學(xué)者認(rèn)為讓與擔(dān)保未被法律明文規(guī)定，因而與物權(quán)法定原則相違背。

對(duì)于讓與擔(dān)保與物權(quán)法定原則的沖突，一般認(rèn)為讓與擔(dān)保制度是習(xí)慣法規(guī)定的一項(xiàng)制度，是習(xí)慣法上的擔(dān)保物權(quán)，因此并不違背物權(quán)法定原則。這一解釋能否調(diào)和讓與擔(dān)保與物權(quán)法定原則之間的沖突，關(guān)鍵在于物權(quán)法定中的法是否包含習(xí)慣法。對(duì)此，日本學(xué)者普遍采肯定的見(jiàn)解，筆者也持這一態(tài)度，這是因?yàn)?，從讓與擔(dān)保的發(fā)展歷史來(lái)看，讓與擔(dān)保制度是經(jīng)過(guò)上百年的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)演變而固定化和類型化的制度，其內(nèi)容呈現(xiàn)出高度的確定性，即使沒(méi)有將其法典化，也應(yīng)當(dāng)構(gòu)成一種習(xí)慣法。在中國(guó)，讓與擔(dān)保制度的發(fā)展歷史雖然沒(méi)有那么久，但近十年來(lái)按揭制度在商品房買賣中也已經(jīng)成為一種慣例，相關(guān)制度已經(jīng)比較完善，雖然在物權(quán)法中沒(méi)有規(guī)定，但也可以看作一種習(xí)慣法作為對(duì)典型擔(dān)保制度的補(bǔ)充。

大陸法系國(guó)家、地區(qū)的法律體系也證實(shí)了讓與擔(dān)保制度作為習(xí)慣法存在的現(xiàn)實(shí)可能性。《德國(guó)民法典》、《日本民法典》和中國(guó)《臺(tái)灣民法典》中均未規(guī)定讓與擔(dān)保制度，但判例法通過(guò)對(duì)民法典的解釋，已經(jīng)肯定了讓與擔(dān)保的合法地位。具體的解釋方法是將讓與擔(dān)保看作兩個(gè)已有法律制度的結(jié)合，如擔(dān)保物所有權(quán)移轉(zhuǎn)和占有改定的結(jié)合[7]，或者是標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移和信托行為的結(jié)合[8]。因此，通過(guò)判例法的方式以及對(duì)成文法的解釋確立讓與擔(dān)保制度，與物權(quán)法定原則并不沖突。

（二）讓與擔(dān)保與流押禁止規(guī)定的沖突與調(diào)和

出于保護(hù)債務(wù)人利益的需要，中國(guó)物權(quán)法有禁止流押的規(guī)定。物權(quán)法第186條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！边@一規(guī)定在理論上被稱為流押禁止。否定讓與擔(dān)保制度的學(xué)者往往認(rèn)為讓與擔(dān)保制度與流押禁止的規(guī)定相悖。

但是，目前多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，讓與擔(dān)保不同于質(zhì)押、抵押，其設(shè)定功能在于平衡當(dāng)事人雙方之經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保證經(jīng)濟(jì)利益的最大實(shí)現(xiàn)。讓與擔(dān)保標(biāo)的物之所有權(quán)雖移轉(zhuǎn)于債權(quán)人，但該債權(quán)人（擔(dān)保權(quán)人）并未當(dāng)然確定的取得標(biāo)的物之所有權(quán)，設(shè)定人即使在債務(wù)清償期屆滿后，仍可于一定時(shí)期內(nèi)清償債務(wù)，并請(qǐng)求返還標(biāo)的物之權(quán)利，而且，債權(quán)人在變價(jià)或拆價(jià)處理標(biāo)的物時(shí)仍應(yīng)依信托約款或履行清算協(xié)議進(jìn)行，實(shí)與質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)之流質(zhì)契約之禁止不同[8]。

三、讓與擔(dān)保的司法態(tài)度

中國(guó)的物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定讓與擔(dān)保，但這并不能阻止社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中讓與擔(dān)保的適用，對(duì)于由此產(chǎn)生的糾紛，中國(guó)司法界也有幾種不同的態(tài)度：一是認(rèn)為當(dāng)沒(méi)有法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，應(yīng)承認(rèn)讓與擔(dān)保的合同效力，但根據(jù)物權(quán)法定原則，并不因此承認(rèn)其具有物權(quán)擔(dān)保效力，不能產(chǎn)生物權(quán)，除了法律、法規(guī)、司法解釋明確承認(rèn)外，讓與擔(dān)保僅為債權(quán)擔(dān)保方式，不具有對(duì)抗第三人的效力 [9]。理由是“當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)的物權(quán)類型不符合法律規(guī)定，將導(dǎo)致物權(quán)不能設(shè)立、不能產(chǎn)生物權(quán)效力的后果，但旨在設(shè)定物權(quán)的合同仍然是有效的，在這種情況下，只能將當(dāng)事人設(shè)定的權(quán)利看成債權(quán)。例如，當(dāng)事人約定設(shè)立讓與擔(dān)保，因物權(quán)法未規(guī)定該擔(dān)保權(quán)類型，使該讓與擔(dān)保不生物權(quán)效力，但因讓與擔(dān)保合同未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效的，如一方違反約定將承擔(dān)違約責(zé)任”[10]。二是對(duì)讓與擔(dān)保持絕對(duì)肯定的態(tài)度，不僅承認(rèn)擔(dān)保合同的效力，而且承認(rèn)具有物權(quán)內(nèi)容的非典型擔(dān)保的完全物權(quán)效力[11]。三是對(duì)讓與擔(dān)保持絕對(duì)否定的態(tài)度，以沒(méi)有法律規(guī)定為由，否定其合法性和有效性，進(jìn)而否定讓與擔(dān)保合同的效力。

上述三種司法態(tài)度中，實(shí)踐中普遍采納的是第一種態(tài)度。由于物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定讓與擔(dān)保，實(shí)務(wù)采納絕對(duì)肯定態(tài)度的做法較少；同時(shí)，由于讓與擔(dān)保的現(xiàn)實(shí)存在，絕對(duì)否定讓與擔(dān)保效力的情況也幾乎不存在。筆者也贊同第一種司法態(tài)度，主要理由包括：一是將讓與擔(dān)保作為債權(quán)擔(dān)保方式是對(duì)物權(quán)法規(guī)定缺失的妥協(xié)。中國(guó)物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定讓與擔(dān)保，但讓與擔(dān)保在實(shí)踐中又被廣泛適用，一旦發(fā)生糾紛如何適用相關(guān)法律是面臨的一個(gè)難題。筆者雖然贊同將讓與擔(dān)保納入物權(quán)法體系之中，但在目前物權(quán)法相關(guān)規(guī)定缺失的情況下，適用物權(quán)法顯然不妥。在這一背景下，將讓與擔(dān)保解釋為債權(quán)擔(dān)保方式適用相關(guān)規(guī)定最為符合讓與擔(dān)保的本質(zhì)，是對(duì)物權(quán)法規(guī)定缺失的妥協(xié)。二是將讓與擔(dān)保作為債權(quán)擔(dān)保處理符合物權(quán)法的立法初衷。如前文所述，物權(quán)法立法過(guò)程中，沒(méi)有將讓與擔(dān)保納入其中的一個(gè)重要理由就是債務(wù)人在清償債務(wù)后，向債權(quán)人請(qǐng)求返還標(biāo)的物的請(qǐng)求權(quán)是基于債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而非基于其所有權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，將其作為債權(quán)擔(dān)保更為適當(dāng)。事實(shí)上，在讓與擔(dān)保立法的爭(zhēng)論中，除了在物權(quán)法中規(guī)定讓與擔(dān)保的主張外，也有學(xué)者提出了將其債權(quán)法典化的立法模式。如有學(xué)者從立法論的層面出發(fā)，認(rèn)為法定化模式下的讓與擔(dān)保制度有兩種機(jī)制可選擇，一為法典化，即在民法典中明確規(guī)范讓與擔(dān)保制度，二是采用單獨(dú)立法機(jī)制，作為民法的特別法存在，并進(jìn)一步指出“基于事物本然之法理，債權(quán)法典化的模式更符合讓與擔(dān)保的內(nèi)在品格及擔(dān)保法的發(fā)展趨勢(shì)”[12]。可見(jiàn)，將讓與擔(dān)保作為債權(quán)擔(dān)保的處理方式同樣是符合立法邏輯的。

四、讓與擔(dān)保在銀行授信業(yè)務(wù)中的適用

讓與擔(dān)保制度在中國(guó)主要應(yīng)用于商品房按揭業(yè)務(wù)。目前，由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，按揭業(yè)務(wù)也得到了廣泛的運(yùn)用。

（一）按揭的引入與發(fā)展

按揭是一個(gè)外來(lái)詞，由英美法中“mortgage”一詞翻譯過(guò)來(lái)。按揭制度就起源于英國(guó)中世紀(jì)的土地交易，是指為擔(dān)保給定債務(wù)的履行或其他義務(wù)的解除而進(jìn)行的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和讓渡。按揭中，須移轉(zhuǎn)按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，按揭人設(shè)定按揭后，按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就從設(shè)定按揭時(shí)轉(zhuǎn)移給按揭受益人，在債務(wù)人履行債務(wù)后，再?gòu)陌唇沂芤嫒四抢镖H回按揭財(cái)產(chǎn)所有權(quán)[13]。20世紀(jì)90年代初，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡，商品房按揭制度也隨著由香港地區(qū)傳入內(nèi)地。2000年后，中國(guó)全面停止了福利分房，商品房交易迅速發(fā)展起來(lái)，但商品房?jī)r(jià)格的不斷攀高使居民的購(gòu)房需求與購(gòu)房資金不足之間產(chǎn)生了矛盾。按揭制度引入以后，不但緩解了居民購(gòu)房資金的緊張狀況，活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也拓展了銀行業(yè)務(wù)，因此受到了社會(huì)各界的歡迎。

有關(guān)按揭相關(guān)法律法規(guī)的制定也開(kāi)始于20世紀(jì)90年代。1994年，國(guó)務(wù)院做出深化城鎮(zhèn)住房改革的決定，許多金融機(jī)構(gòu)在其內(nèi)部制度中規(guī)定了商品房按揭。1997年發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)商品房抵押設(shè)定、登記等操作程序進(jìn)行了規(guī)定。1998年5月頒布實(shí)施的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》標(biāo)志著房地產(chǎn)按揭進(jìn)一步走向程序化。2001年中國(guó)人民銀行頒布《中國(guó)人民銀行規(guī)范住房業(yè)務(wù)通知》進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)貸款的相關(guān)制度。2007年中國(guó)《物權(quán)法》頒布實(shí)施，但沒(méi)有對(duì)按揭作出明確規(guī)定，商品房貸款的相關(guān)規(guī)定仍然散見(jiàn)于上述法規(guī)、規(guī)章中。

（二）按揭性質(zhì)的確定

中國(guó)的按揭制度與英美法相比略有不同，設(shè)立按揭時(shí)銀行僅要求買方交付權(quán)利證書，實(shí)現(xiàn)按揭時(shí)房屋的所有權(quán)并不當(dāng)然轉(zhuǎn)移給銀行，而是先由銀行將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，或者由房地產(chǎn)商將房屋回購(gòu)，并以回購(gòu)款償付銀行本息。按揭制度引入以來(lái)，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)于按揭制度的性質(zhì)存在不同的看法，但目前主流的觀點(diǎn)是將其看作讓與擔(dān)保。關(guān)于按揭制度性質(zhì)的其他觀點(diǎn)還主要有抵押說(shuō)、所有權(quán)保留說(shuō)。抵押說(shuō)認(rèn)為按揭的設(shè)定目的和法律效力都應(yīng)與抵押基本相同，并未超出抵押的范疇，因此按揭應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)抵押。所有權(quán)保留說(shuō)認(rèn)為房地產(chǎn)商與購(gòu)房人之間訂有所有權(quán)保留和分期付款條款，房款付清前，購(gòu)房人僅得享有于特定條件滿足時(shí)取得標(biāo)的物所有權(quán)的期待權(quán)，這種以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)為標(biāo)的的抵押為權(quán)利抵押，可以準(zhǔn)用民法關(guān)于抵押的規(guī)定，因此這中觀點(diǎn)也稱為準(zhǔn)抵押說(shuō)[13]。

按揭制度表面上類似于抵押權(quán)，但是如前文所述，它與抵押權(quán)有著本質(zhì)的區(qū)別，主要表現(xiàn)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移以及按揭人違約后，按揭受益人是以所有人的名義起訴等方面，這與抵押權(quán)中抵押權(quán)人的地位有著本質(zhì)的區(qū)別。事實(shí)上，正是基于這些區(qū)別，才產(chǎn)生了按揭和讓與擔(dān)保制度。因此，目前學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界都將按揭認(rèn)定為讓與擔(dān)保，是非典型擔(dān)保的一種，區(qū)別于抵押、質(zhì)押等典型擔(dān)保。

五、讓與擔(dān)保主要風(fēng)險(xiǎn)防控

作為讓與擔(dān)保在中國(guó)現(xiàn)實(shí)應(yīng)用中的表現(xiàn)形式，按揭制度在法律適用上應(yīng)當(dāng)根據(jù)讓與擔(dān)保的性質(zhì)，適用債權(quán)擔(dān)保的相關(guān)規(guī)定。但是，由于目前這方面的規(guī)定仍然散見(jiàn)于各法律、法規(guī)中，沒(méi)有形成統(tǒng)一的制度，給銀行按揭業(yè)務(wù)帶來(lái)了一定法律風(fēng)險(xiǎn)。目前還在影響全球的金融危機(jī)即始于美國(guó)的次貸危機(jī)，而美國(guó)的次貸危機(jī)就源于按揭貸款市場(chǎng)中大批次級(jí)購(gòu)房者不能按期償還貸款。因此，加強(qiáng)銀行按揭業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)防控，不僅是銀行自身業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障，而且也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。

（一）嚴(yán)格落實(shí)貸前、貸中和貸后管理制度

科學(xué)合理的按揭貸款審批流程是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要前提，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)建立并嚴(yán)格落實(shí)貸前、貸中和貸后管理制度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

貸前審查在按揭貸款中起到防患于未然的關(guān)鍵作用。中國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的依據(jù)主要包括購(gòu)房人的第一還款來(lái)源和第二還款來(lái)源兩個(gè)方面，其中第一還款來(lái)源是房貸的基本前提，第二還款來(lái)源只能作為第一還款來(lái)源的補(bǔ)充。但是，為了業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，根據(jù)第二還款來(lái)源發(fā)放貸款的現(xiàn)象仍然存在，帶來(lái)了很大風(fēng)險(xiǎn)隱患。為此應(yīng)堅(jiān)決糾正這一做法，發(fā)放貸款時(shí)應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查客戶現(xiàn)金收入是否充足，避免簡(jiǎn)單依據(jù)第二還款來(lái)源選擇客戶。

貸中管理要堅(jiān)持審慎的原則，在發(fā)放按揭貸款前要充分考慮商品房的供求關(guān)系、價(jià)格變化以及利率、匯率升降等因素，并在此基礎(chǔ)上合理確定貸款額度、按揭成數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，最大限度地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

貸后監(jiān)控中，要建立起先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理信息系統(tǒng)和對(duì)貸款人財(cái)務(wù)狀況的監(jiān)控體系。業(yè)務(wù)處理信息系統(tǒng)可以對(duì)貸款人的還貸情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，貸款人逾期還貸時(shí)，可以及時(shí)查找原因，銀行相關(guān)部門據(jù)此可以及時(shí)與貸款人商談，尋求解決問(wèn)題的方法，防止壞賬的出現(xiàn)。對(duì)貸款人財(cái)務(wù)狀況的監(jiān)控體系可以在貸款人提供的收入來(lái)源信息基礎(chǔ)上，對(duì)其財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況進(jìn)行跟蹤，掌握貸款人財(cái)務(wù)的變動(dòng)情況，進(jìn)行貸后跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、防范風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立完善實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)利的法律預(yù)案

對(duì)于確已無(wú)法還款的貸款人，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)讓與擔(dān)保的相關(guān)規(guī)定實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)利，最小限度地減少損失。為此，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)讓與擔(dān)保的法律特征，完善按揭貸款合同中的相關(guān)條款，減少合同中的漏洞，為通過(guò)法律手段實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)利提供可靠的法律依據(jù)。同時(shí)，要建立完善的實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)利的法律預(yù)案。由于按揭制度在本質(zhì)上屬于讓與擔(dān)保，其擔(dān)保權(quán)利的實(shí)現(xiàn)在權(quán)利保障范圍以及訴訟程序、證據(jù)搜集等方面不同于傳統(tǒng)的抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)，因此，要制定完備的法律預(yù)案，對(duì)實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)利的可能涉及的流程以及主要部門、崗位職責(zé)等做出明確規(guī)定，為快速、高效實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)利、減少商業(yè)銀行損失提供內(nèi)部制度保障。

（三）健全個(gè)人征信系統(tǒng)

為了提高商業(yè)銀行貸前審查效果，防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，人民銀行還要不斷健全和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，對(duì)歷史信用、履約情況、貸款擔(dān)保甚至個(gè)人財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行詳細(xì)的登記，以供商業(yè)銀行對(duì)貸款人進(jìn)行信用審核，防范風(fēng)險(xiǎn)于未然。參考文獻(xiàn)：

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