>摘要：

研究目的：根據(jù)相關(guān)要求，科學(xué)測算土地用途調(diào)整增值收益率（以安陽市為例），為合理確定土地評估成本法中的土地增值收益率提供依據(jù)，為政府調(diào)控土地市場及企業(yè)發(fā)展決策提供依據(jù)和參考；研究思路：依據(jù)土地用途改變前后土地收益增加值測算每個樣點的土地增值收益，然后級別劃分、綜合測算；研究結(jié)論：就同一類土地用途調(diào)整模式下，其土地增值收益與土地級別、級別地價關(guān)系密切，符合地價區(qū)位理論。

關(guān)鍵詞：土地價格；用途調(diào)整；增值收益率

一、引言

（一）研究現(xiàn)狀

目前，開展土地增值收益率測算及研究工作按主體分類大致可分三類。一是以各地國土資源行政部門為主體，在國土資廳函（2009）311號文下發(fā)后，江蘇、福建、山西等省相繼下發(fā)了相關(guān)通知，組織開展轄區(qū)內(nèi)土地增值收益率的測算工作，但目前尚未見公布的測算結(jié)果；二是土地評估行業(yè)內(nèi)一些機構(gòu)組織或單位針對土地增值收益率進行了部分研究，其中以湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院的研究方法及成果較為成熟，并發(fā)表了相關(guān)文章[1]；三是個別專家學(xué)者在理論上對土地增值收益率的測算方法進行了多方面探討，但大多以理論方法為主，雖提出了一些測算思路，但未見具體測算結(jié)果。

就測算方法和思路來說，大致有兩種思路，一是以成本剝離法為基礎(chǔ)，分析宗地成本與交易價格差值，確定增值收益率，其表現(xiàn)為相對于成本的增值收益率；二是以不同用途土地收益差異為基礎(chǔ)，測算土地增值收益，其表現(xiàn)為相對于低效土地收益值的增值。

成本剝離法在政策、內(nèi)涵確定和具體操作上都具有一定的困難，從實際出發(fā)，安陽市土地交易資料相對比較完整，故本研究采用后者作為測算思路。

（二）理論基礎(chǔ)

1.地租地價理論

地租是土地所有權(quán)的實現(xiàn)形式，一切形式的地租，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)自己、增值自己的形式。馬克思指出：“不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點：地租的占有是土地借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式”。

馬克思主義認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值[2]。馬克思按照地租產(chǎn)生的原因和條件的不同，將地租分為三類：級差地租、絕對地租和壟斷地租。

按照馬克思地租理論，土地增值收益分配主體包括土地所有者和土地使用者，其來源分別對應(yīng)絕對地租和級差地租。同時土地收益的差別性也是依據(jù)于馬克思地租理論。

2.區(qū)位理論

區(qū)位是指人類行為活動的空間。具體而言，區(qū)位除了解釋為地球上某一事物的空間幾何位置，還強調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)[3]。

根據(jù)土地區(qū)位理論，不同區(qū)位土地其利用價值和交易價值具有差別性，可以通過一定的方式進行測算，反映在土地收益上為土地價格不同和土地增值收益率變化程度不盡相同，且存在一定的規(guī)律性。

3.機會成本理論

機會成本可以理解為把一定的資源投入到某一用途后所放棄的在其他用途中所能獲得的最大收益。在完全競爭的市場中，機會成本等于價格。因此，機會成本影響著選擇，在資源稀缺約束下，人們之所以做出這一選擇，是因為該選擇事業(yè)給人們的滿足最大。機會成本是人們的主觀心理感受，其客觀衡量標準是完全競爭市場中的價格。

二、土地增值成因及內(nèi)涵

（一）土地增值成因分類

1.投資性增值

投資性增值是指對城市土地進行直接或間接投資所引起的土地收益的增加，可以分為兩種情況，一是宗地內(nèi)直接投資性增值，二是宗地外投資輻射性增值。

2.資源稀缺性增值

由于經(jīng)濟、社會的發(fā)展，土地的需求越來越大，而土地資源在一定條件下是有限的，形成了無限的需求與相對有限土地資源的爭奪，以致供不應(yīng)求，從而使地價不斷上漲。這種增值與對土地的投資沒有直接的關(guān)系，本質(zhì)上是土地稀缺性的提高所引起的價格上漲。

3.用途性增值

用途性增值是指當投資水平和供求狀況不變時，同一宗地由低收益用途轉(zhuǎn)變?yōu)楦呤找嬗猛净蛲恋乩脧姸燃哟?，使其收益水平提高，從而引起土地的增值。例如，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、公共建筑用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地、宗地容積率提高等。

4.預(yù)期性增值

預(yù)期性增值是指由于市場主體的有限理性和市場信息的不對稱，預(yù)期未來土地價格的異常增長而引起的土地現(xiàn)在價格的增長。預(yù)期性增值包括兩個方面，一是理性預(yù)期，二是非理性預(yù)期。

（二）土地增值內(nèi)涵界定

1.普遍意義上的土地增值收益率

按照馬克思的地租理論，土地價格是土地經(jīng)濟價值的反映，即地租的資本化。在土地市場中，地價也表現(xiàn)為土地權(quán)利和土地收益的購買價格，是土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)。

土地價格是指為獲得土地權(quán)利和土地收益的購買價格，即地價，土地增值是指土地收益的增加值，土地增值收益率是指土地收益增加的幅度，其測算公式一般為：

收益增加值

土地增值收益率= —————— （1）

原收益值

2. 《規(guī)程》定義

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》指出，土地增值是按區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額。

《規(guī)程》定義實際上是將普遍意義上的土地增值收益深化，分為兩種情況：一是因用途改變引起的增值，二是因土地利用強度（主要指容積率）改變引起的增值。

3. 《通知》定義

《通知》要求各地國土資源行政主管部門開展出讓土地使用權(quán)價格和劃撥土地使用權(quán)價格差異測算和研究，科學(xué)確定并公布當?shù)赝恋卦鲋凳找媛省?/p>

按照《通知》定義，土地增值收益表現(xiàn)為同一用途、同一利用方式下，劃撥權(quán)利和出讓權(quán)利之間的增值。從實質(zhì)上看，土地性質(zhì)改變并不能引起土地價值的增加，而是影響土地價值分配。按照《通知》要求，安陽市2009年公布的基準地價中包含了各類土地用途劃撥和出讓權(quán)益基準地價，以此可以測算劃撥轉(zhuǎn)出讓的“土地增值額”及“土地增值收益率”，以商業(yè)用途為例，可簡單測算各級土地增值收益率，具體如表1。

根據(jù)上述分析，本次研究測算的土地增值收益僅包含因土地用途調(diào)整產(chǎn)生的土地增值收益，故研究的土地增值收益內(nèi)涵可概括為測算因土地用途調(diào)整產(chǎn)生的土地收益增值及增值收益率，則在本次研究中采用的土地增值收益測算公式為：

收益增加值

土地增值收益率= —————— （2）

原收益值

（三）土地增值方向界定

依據(jù)機會成本理論，假定土地用途向更合適利用方式或用途轉(zhuǎn)變，故本次研究土地用途轉(zhuǎn)換方向可確定為：低用途到高用途。具體是指：“農(nóng)用地—工礦倉儲用地—住宅用地—商業(yè)用地”的轉(zhuǎn)換模式。

表2 不同用途土地增值方向

注：√號表示本次測算的土地增值方向。

三、土地增值收益率測算

（一）數(shù)據(jù)調(diào)查

1.數(shù)據(jù)來源

本次研究采用安陽市市區(qū)范圍內(nèi)的所有出讓、轉(zhuǎn)讓的交易案例及監(jiān)測樣點數(shù)據(jù)作為分析、測算依據(jù)。上述數(shù)據(jù)從安陽市土地交易中心及土地動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)收集獲取。

2.交易案例數(shù)據(jù)

本次調(diào)查統(tǒng)計的交易案例期間為2005-2010年，主要統(tǒng)計信息包括:宗地位置、宗地現(xiàn)狀及原用途、土地級別、成交價格、成交時間等屬性信息，并據(jù)此將統(tǒng)計數(shù)據(jù)分類匯總。

針對交易案例數(shù)據(jù)，將初步調(diào)查數(shù)據(jù)按照基準地價級別區(qū)片分級別劃分統(tǒng)計，計算其級別平均價格，將其中超過平均價格+20%的宗地作為異常數(shù)據(jù)剔除，檢驗結(jié)果見表3。

表3 有效交易案例統(tǒng)計表

3.監(jiān)測樣點數(shù)據(jù)

安陽市自2008年建立了地價監(jiān)測系統(tǒng)，確定了包括工商住三中類型的樣點134宗，其中工礦倉儲用地27宗、商業(yè)用地58宗、住宅用地49宗。本次研究收集統(tǒng)計了2008-2010年內(nèi)各監(jiān)測樣點歷年地價數(shù)據(jù)，統(tǒng)計內(nèi)容包括各監(jiān)測樣點編號、宗地用途和級別、設(shè)定用途和級別、宗地價格等基本信息。其結(jié)果見表4。

表4 監(jiān)測樣點統(tǒng)計表

監(jiān)測樣點地價為代表區(qū)域的某一設(shè)定條件下的土地價格，可直接用于增值收益率測算，不進行檢驗。

（二）劃分區(qū)片

本研究中，將劃分區(qū)片與基準地價相銜接，以基準地價級別劃分為基礎(chǔ)，確定安陽市土地增值收益率測算區(qū)片。其現(xiàn)勢性和可對比性均比較好，可以滿足測算需求。同時采用各級土地面積比例作為影響權(quán)重，其中，各級土地面積數(shù)據(jù)來源為《安陽市市區(qū)土地級別及基準地價更新技術(shù)報告》。

（三）測算方法

首先，通過界定土地用途調(diào)整方向，將土地增值收益率劃分為6種類型，分別為：農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)楣さV倉儲用地的土地增值收益率（以下稱農(nóng)到工）、農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q農(nóng)到?。?、農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯谭玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q農(nóng)到商）、工礦倉儲用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q工到?。?、工礦倉儲用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯谭玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q工到商）、住宅用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯谭玫氐耐恋卦鲋凳找媛剩ㄒ韵路Q住到商）。

然后，從實際發(fā)生的交易案例及監(jiān)測樣點出發(fā)，以各個樣點交易前后土地價格利用還原法計算其收益，并根據(jù)收益差值逐個測算其不同類型的土地增值收益率，并按照土地級別將測算結(jié)果劃分為幾個級別，在級別內(nèi)求取算術(shù)平均數(shù)，結(jié)合各級別權(quán)重，測算不同類型的土地增值收益率。其中，各級別權(quán)重按照其面積比例確定。

（四）測算結(jié)果

對比分析基于交易案例和監(jiān)測樣點所測算的土地增值收益率，整體來說，二者平均差異不大，具有可比性。兩組數(shù)據(jù)均值對比及離散程度分析詳見表5。

表5 土地增值收益率對比分析表

從上表可以看出，數(shù)據(jù)離散性均比較小，可以采用其平均值確定土地增值收益率，最終以交易樣點測算結(jié)果為基礎(chǔ)、以監(jiān)測樣點為參考確定土地增值收益率，結(jié)果見表6、表7。

表6 安陽市市區(qū)分級土地增值收益率

表7 安陽市市區(qū)綜合土地增值

（五）地價驗證

根據(jù)交易案例與監(jiān)測樣點土地增值收益歷年測試結(jié)果，采用散點法模擬各增值類型土地增值收益率曲線，并對比分析各土地級別土地增值收益率與其對應(yīng)土地平均價格變化趨勢，如圖1、圖2、圖3所示。

根據(jù)圖上分析，工到商土地增值收益率變化趨勢基本與商業(yè)用地地價相吻合，且從高級到低級其遞變幅度逐步減小。與工到商土地增值收益率曲線相比，住到商土地增值收益率變化幅度整體較小，總體來說，隨著級別的降低，二者變化逐漸平緩，并趨于一致。

根據(jù)圖2分析，工到住土地增值收益率變化基本與住宅用地地價變化情況趨勢一致，且二者變化幅度隨土地級別降低趨于平緩。

從圖3可以看出，工礦倉儲用地地價變化呈明顯線性，農(nóng)到工土地增值收益率基本也行線性，二者斜率相當。

綜上分析，不同用途土地增值收益率變化幅度差別較大，高效用途的土地增值收益率絕對值較大，且增值幅度較大，符合土地的地租級差理論。

另一方面，同一類型土地增值收益率均隨著其土地利用級別的降低而減小，且變化幅度趨于平緩，土地增值收益率敏感度呈下降趨勢，符合地價區(qū)位理論。

四、結(jié)果應(yīng)用

從土地增值收益內(nèi)涵來看，其結(jié)果可以用于有關(guān)土地收益的資產(chǎn)核算，具體有以下兩個個方面：

一是應(yīng)用于宗地評估，成果經(jīng)過論證后可用于成本法宗地評估。

二是用于政府純收益估算，由于土地資產(chǎn)的不可再生性和稀缺性，決定了土地利用必然要集約利用。集約利用可以相對增加土地面積。在增加的土地中政府可以得到多少資金用于城市建設(shè)，對于科學(xué)合理地推進城市化十分重要。資產(chǎn)價值多少可以利用該成果大致計算。

【作者單位：安陽市金土地價評估事務(wù)所有限責(zé)任公司】

【參考文獻】

[1] 湖北永業(yè)行資源環(huán)境研究院.湖北五個城市永業(yè)行指數(shù)研究情況.[J].中國土地估價師通訊.2011(4)：25-33

[2] 馬克思，恩格斯.馬克思恩格斯選集（第二卷）.[M].北京：人民出版社，1995：561-571

[3] 約翰·馮·杜能.孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系.[M].北京：商務(wù)出版社，1986