房地產(chǎn)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。但是，房地產(chǎn)作為一種復(fù)雜的項(xiàng)目工程，只有將房地產(chǎn)開發(fā)中的各個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)合起來，是想有效的工程管理，才能更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)利益和生態(tài)利益的統(tǒng)一，才能促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的不斷健康持續(xù)地發(fā)展。

一 房地產(chǎn)工程管理的特點(diǎn)

（1）目標(biāo)統(tǒng)一性

房地產(chǎn)工程管理是一個(gè)復(fù)雜的統(tǒng)一體，需要各個(gè)目標(biāo)予以協(xié)調(diào)統(tǒng)一才得以順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)工程管理的目標(biāo)具有總目標(biāo)和分目標(biāo)兩種，兩者具有統(tǒng)一性。分目標(biāo)指的是工程項(xiàng)目的功能目標(biāo)和效益目標(biāo)，即房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模、生產(chǎn)效果、技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益等?？偰繕?biāo)是指工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)等，是一種針對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)工程管理具有那么多的目標(biāo)，但是原則上是以質(zhì)量目標(biāo)為第一標(biāo)準(zhǔn)的，且總目標(biāo)和分目標(biāo)具有一定的統(tǒng)一性。例如，當(dāng)工程管理的進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)發(fā)生沖突的時(shí)候，應(yīng)該以質(zhì)量目標(biāo)為準(zhǔn)。

（2）高風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)工程管理具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，且在管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)一般很難預(yù)測(cè)和控制。一般說來，房地產(chǎn)工程管理的風(fēng)險(xiǎn)主要有融資風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)工程管理具有如此多的不可預(yù)料和控制的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究就成為了房地產(chǎn)工程管理的重要課題。

二 分析房地產(chǎn)工程管理中存在的問題

（1）開發(fā)前期準(zhǔn)備工作不夠

有些房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)的過程中沒有做好充足的準(zhǔn)備，只關(guān)注地產(chǎn)地段、周邊商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施，并沒有和建筑單位一同將工程前期的準(zhǔn)備工作做好。房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有將前期需要的技術(shù)和資料準(zhǔn)備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進(jìn)度，沒有采取應(yīng)有的工程技術(shù)和程序，草草開工，因而使得工程質(zhì)量存在一些問題。在沒有了解工程的相關(guān)實(shí)際情況的前提下就草草開工，使得在實(shí)際開發(fā)中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)依據(jù)不足等情況，使得開發(fā)單位對(duì)城市的相關(guān)信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來了一些困擾。

（2）不重視施工許可規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有進(jìn)行有效的工程管理，為了追求盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，不顧開發(fā)程序的限制率先施工，這給房地產(chǎn)公司帶來了不良的影響，也給社會(huì)帶來了消極的影響。有些房地產(chǎn)施工單位在還沒有通過政府主管部門的相關(guān)檢查和辦理手續(xù)之前就開始施工。還有些房地產(chǎn)公司利用制度上的漏洞，在開挖和填坑等手續(xù)剛辦理完成后，就開始施工，隨后又被強(qiáng)制停止和一定程度的經(jīng)濟(jì)懲罰，還給施工單位帶來了遭遇罰款的厄運(yùn)。因此，如果房地產(chǎn)公司沒有根據(jù)施工許可規(guī)定來進(jìn)行施工，不僅會(huì)影響工程的進(jìn)度，還會(huì)造成不好的社會(huì)影響。

（3）管理機(jī)制不健全

有些房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在機(jī)制不健全的現(xiàn)象，主要是因?yàn)閷?duì)工程管理認(rèn)識(shí)不足。房地產(chǎn)在工程管理的運(yùn)行中照搬一些項(xiàng)目管理的模式，并對(duì)項(xiàng)目管理中的細(xì)節(jié)研究不夠，出現(xiàn)了管理機(jī)制不健全的現(xiàn)象，給工程事前和事中管理帶來了嚴(yán)重影響，使得進(jìn)度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預(yù)期的目標(biāo)，出現(xiàn)了延遲交房、成本過高、房?jī)r(jià)過高、管理費(fèi)用過高等嚴(yán)重后果。

（4）完工后驗(yàn)收不嚴(yán)格

受到傳統(tǒng)觀念的影響，有些房地產(chǎn)工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對(duì)待竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)草草了事，也沒有進(jìn)行備案。為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，很多房地產(chǎn)公司希望將竣工這個(gè)環(huán)節(jié)中盡快完成，沒有對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管理，導(dǎo)致工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而出現(xiàn)了不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，拖延交付等不良后果。

三 分析如何加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的對(duì)策

（1）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前期的規(guī)劃管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理要加強(qiáng)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可控制和可預(yù)測(cè)目前我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的優(yōu)化管理，包括對(duì)前期的管理，在規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面控制和預(yù)測(cè)。首先，在規(guī)劃階段，我們要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研和投資分析工作，及時(shí)把握市場(chǎng)的信息，并通過對(duì)其認(rèn)真分析實(shí)現(xiàn)將風(fēng)險(xiǎn)控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。其次，在設(shè)計(jì)階段，我們要根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)程序做好設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備工作，以市場(chǎng)的需求為標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合性能、經(jīng)濟(jì)、安全、生態(tài)等多方面的考慮，做好各利益的均衡發(fā)展，避免出現(xiàn)工程項(xiàng)目的巨大浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，在設(shè)計(jì)階段，我們一方面要結(jié)合預(yù)算施工設(shè)計(jì)圖，做好規(guī)劃和測(cè)量工作，力求資料和信息的完全準(zhǔn)確；另一方面，我們要與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通和交流，保證施工中的細(xì)節(jié)能夠在實(shí)際中得到落實(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍內(nèi)?？傊?，我們要打造一個(gè)全面可控的前期管理系統(tǒng)，為后期工程的順利實(shí)施做好保證。

（2）加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量的管理與控制 由于人們對(duì)房屋的質(zhì)量和性價(jià)比方面考慮得較多，房地產(chǎn)又是人們投資中最大的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此其質(zhì)量不可以受到忽視。需要注意的是，房屋并不會(huì)在短期內(nèi)看出質(zhì)量問題，而是在長(zhǎng)期的過程中凸顯質(zhì)量問題，而房屋的質(zhì)量問題不僅會(huì)影響到住戶的生活條件，更有甚至還會(huì)危及住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，久而久之房地產(chǎn)開發(fā)公司的社會(huì)形象和經(jīng)濟(jì)利益就會(huì)受到影響了。因此，質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低保證，也是對(duì)自己對(duì)住戶負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理和控制可以從以下幾個(gè)方面出發(fā)：第一，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的人員、材料、機(jī)械設(shè)備、施工環(huán)境等的控制和管理，從數(shù)量和質(zhì)量上保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。第二，對(duì)于房屋內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施等要作出能讓顧客滿意的承諾，幫助用戶得到最滿意的服務(wù)。第三，要加強(qiáng)房屋售后管理和控制，對(duì)于顧客的咨詢需要要給出一個(gè)滿意的回復(fù)和答復(fù)，要通過組建售后專家管理隊(duì)伍，對(duì)房屋維修和物業(yè)管理等做出一個(gè)及時(shí)的處理，并根據(jù)用戶的意見或建議進(jìn)行有效研究，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策可行化。

（3）完善項(xiàng)目成本管理 房地產(chǎn)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，就要充分利用價(jià)格這個(gè)有用的優(yōu)勢(shì)和砝碼。而只有當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的管理和控制，才能把握好價(jià)格砝碼在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)。首先，公司要加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃階段的控制，及時(shí)做好項(xiàng)目預(yù)測(cè)和評(píng)估工作，對(duì)成本、銷售和利潤(rùn)等進(jìn)行嚴(yán)格控制，實(shí)現(xiàn)低成本和高質(zhì)量的共贏。其次，企業(yè)要加強(qiáng)施工過程中的成本控制和管理，在投標(biāo)和招標(biāo)中引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，辦好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，在施工具體過程中控制好材料、設(shè)備、人員等成本要素，實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。