摘要：利用2002—2010年間的東中西部六個(gè)省市地區(qū)的數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。研究結(jié)果表明，在中國(guó)目前的土地政策作用下，中國(guó)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯著。對(duì)于政府制定正確的財(cái)政政策和房地產(chǎn)業(yè)政策具有積極的參考意義。

關(guān)鍵詞：土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格；土地政策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）33-0167-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)地位的提升，房地產(chǎn)價(jià)格特別是住房?jī)r(jià)格波動(dòng)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響與日俱增，使得社會(huì)各界越來(lái)越關(guān)注土地供給在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的作用，對(duì)當(dāng)前城市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)制度產(chǎn)生了各種質(zhì)疑。

一、文獻(xiàn)綜述

國(guó)外學(xué)者在該問(wèn)題上，特別關(guān)注土地供給約束與地價(jià)、住宅價(jià)格之間關(guān)系。Tsoukis和Alyousha（1998）運(yùn)用歐拉方程論證了在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中住宅價(jià)格、土地價(jià)格與實(shí)際利率之間存在長(zhǎng)期關(guān)系，但在利用英格蘭和威爾士的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)，卻拒絕了三者的協(xié)整關(guān)系，說(shuō)明土地利用效率與土地價(jià)格、住宅價(jià)格有直接關(guān)系。Kauko （2003）認(rèn)為土地政策與土地市場(chǎng)完善有直接關(guān)系，同時(shí)住宅價(jià)格和住宅質(zhì)量也與土地政策有關(guān)，當(dāng)總的土地沒(méi)有出現(xiàn)限量供給時(shí)，土地規(guī)劃等政策將對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生深刻影響。中國(guó)一些學(xué)者和官員對(duì)該問(wèn)題也做了大量研究。面對(duì)各年各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，建設(shè)部政策研究中心認(rèn)為國(guó)有土地“招、拍、掛制度”存在明顯的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。與上述觀點(diǎn)不同，劉琳、劉洪玉（2003）認(rèn)為從需求的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的提高。

二、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

考慮到指標(biāo)的可得性，本文實(shí)證分析所用的的數(shù)據(jù)取自于2002—2010年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。本文的主要選擇六個(gè)代表性地區(qū)作為研究對(duì)象，分別為東部的北京和江蘇，中部的山西和湖北，西部的重慶和甘肅，被解釋變量y為商品房當(dāng)年平均銷售價(jià)格，解釋變量為企業(yè)購(gòu)置土地價(jià)格x1，地方財(cái)政收入x2和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值x3。本文利用面板數(shù)據(jù)模型，通過(guò)對(duì)面板數(shù)據(jù)的單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)來(lái)分析房地產(chǎn)價(jià)格與土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格之間的長(zhǎng)期關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上對(duì)該模型進(jìn)行回歸分析。

（二）模型設(shè)定和基本檢驗(yàn)

1.單位根檢驗(yàn)。為使模型回歸能夠順利進(jìn)行，首先分別對(duì)各因素進(jìn)行平整性檢驗(yàn)。四者均在二階差分的情況下通過(guò)了平整性檢驗(yàn)，展示其中一個(gè)結(jié)果（見(jiàn)表1）：

其他三個(gè)變量同樣在二階差分的情況下，通過(guò)了平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

2.協(xié)整性檢驗(yàn)。在通過(guò)平整性檢驗(yàn)之后，為獲得解釋變量與被解釋變量之間的相協(xié)性，進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)。由于本文中兩個(gè)變量之間是同階平整，因此，用兩者的一階差分進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)。由于初始的顯著性水平為5%，8個(gè)統(tǒng)計(jì)量中有3個(gè)沒(méi)有通過(guò)prob檢驗(yàn)，結(jié)果還是能夠接受，可以認(rèn)為本文中的模型通過(guò)了協(xié)整性檢驗(yàn)。

（三）根據(jù)回歸模型進(jìn)行回歸

三、基本結(jié)論和政策建議

1.增強(qiáng)土地儲(chǔ)備透明度，明確未來(lái)城市拓展的區(qū)域與空間，穩(wěn)定土地供給預(yù)期。公開(kāi)政府土地儲(chǔ)備計(jì)劃，一方面有利于對(duì)地方政府土地儲(chǔ)備行為形成約束，另一方面有利于企業(yè)與消費(fèi)者土地供給預(yù)期的連續(xù)性。

2.豐富土地供給渠道，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。從土地資源配置體制市場(chǎng)化改革的既有效果來(lái)看，開(kāi)辟并規(guī)范管理集體建設(shè)用地使用市場(chǎng)有利于提升土地利用效率并顯化其價(jià)值，是土地資源配置體制市場(chǎng)化改革的必由之路。

參考文獻(xiàn)：

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[6] 張娟鋒，虞曉芬.土地資源配置體制與供給模式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的路徑分析[J].中國(guó)軟科學(xué)，2011，（5）.

[責(zé)任編輯 吳 迪]