美麗的鄂爾多斯，過(guò)去幾年曾因?yàn)樨S富的資源優(yōu)勢(shì)而“一夜暴富”。這吸引了無(wú)數(shù)金融業(yè)人士奔赴淘金，各方資金迅速涌入當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)，其中，就包括爆發(fā)式增長(zhǎng)的信托。

近期，鄂爾多斯的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)引起業(yè)界廣泛關(guān)注。有關(guān)“鄂爾多斯房?jī)r(jià)從每平方米2萬(wàn)元跌到3000元”的消息，令眾多信托投資者都涅了一把汗，房?jī)r(jià)大跌“牽連”地產(chǎn)信托，在地產(chǎn)信托三、四季度兌付高峰的大背景下，鄂爾多斯是否會(huì)成為地產(chǎn)信托兌付的多米諾骨牌？

“擠兌”峰口

日前，業(yè)內(nèi)傳聞此前經(jīng)信托渠道大量融資的鄂爾多斯市房?jī)r(jià)大跌，令一度平靜的房地產(chǎn)信托“兌付”難題再次升溫。

一場(chǎng)始自去年下半年的鄂爾多斯民間借貸風(fēng)波，令在鄂信托業(yè)遭受困局。據(jù)鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)，今年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態(tài)。業(yè)界普遍估計(jì)，目前“涉鄂”房地產(chǎn)信托可能逾25億元，而從發(fā)行機(jī)構(gòu)看，共有9家信托公司在鄂發(fā)行信托產(chǎn)品，主要包括中融信托、新華信托、中信信托、新時(shí)代信托、華宸信托等機(jī)構(gòu)。其中，中融信托項(xiàng)目規(guī)模為11.635億元，位居發(fā)行規(guī)模第一。

鄂爾多斯的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目危局，是房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)縮影。國(guó)內(nèi)其他地方同樣迎來(lái)了地產(chǎn)業(yè)信托兌付高峰。

用益信托工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三、四季度房地產(chǎn)信托的兌付數(shù)量是122個(gè)和145個(gè)，兌付規(guī)模分別是439.6億元和419.4億元，下半年將迎來(lái)今年房地產(chǎn)信托計(jì)劃集中到期兌付的高峰期。其中第三季度的總體兌付規(guī)模是全年最大的。

來(lái)自中金公司的研究報(bào)告稱，今年第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，三季度是到期大高峰，平均每月在300億元以上?？傔€款額約2500億元。

有意思的是在地產(chǎn)信托兌付高峰期，其發(fā)行卻再度火爆。據(jù)普益財(cái)富的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止8月31日，今年下半年以來(lái)共發(fā)行79只地產(chǎn)類信托，募資總額超過(guò)250億元，環(huán)比增幅在25%以上。同時(shí)，地產(chǎn)信托占據(jù)所有信托類產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量的頭把交椅，占比在三成左右。

事實(shí)上，目前所有地產(chǎn)信托兌付平穩(wěn)，并未出現(xiàn)此前一度令外界擔(dān)憂的違約現(xiàn)象。

“外界之前過(guò)分炒作了房地產(chǎn)信托的兌付危機(jī)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)類信托存在兌付危機(jī)的可能性很低。

借貸“痕跡”

“鄂爾多斯地產(chǎn)給信托項(xiàng)目的兌付帶來(lái)了極大風(fēng)險(xiǎn)，原因是多方面的。”上述人士認(rèn)為，關(guān)鍵是信托公司在風(fēng)險(xiǎn)控制上沒(méi)有做好。鄂爾多斯有其特殊性，與其他地區(qū)相比地處偏遠(yuǎn)，民間借貸在當(dāng)?shù)貪B透程度較深，摸清項(xiàng)目控制人背負(fù)的債務(wù)對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)存在困難，信托所謂的風(fēng)控流程大多流于形式。

據(jù)記者查閱，多款涉及鄂爾多斯房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品，擔(dān)保條件通常為項(xiàng)目抵押、企業(yè)股權(quán)以及項(xiàng)目人個(gè)人承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，甚至連礦產(chǎn)股權(quán)也在質(zhì)押范圍內(nèi)。

“企業(yè)、個(gè)人信用經(jīng)常反復(fù)擔(dān)保，一旦陷入兌付困難，信托的權(quán)利很難保障?！鄙鲜鲂袃?nèi)人士還透露，鄂爾多斯的項(xiàng)目大多是民營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、民間借貸混在一起。

事實(shí)上，上半年出現(xiàn)兌付危機(jī)的幾項(xiàng)信托產(chǎn)品背后都有民間借貸資金鏈斷裂的“痕跡”。

“即使有數(shù)家信托公司折戟于鄂爾多斯，但對(duì)行業(yè)整體影響不應(yīng)被夸大?！敝袊?guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成認(rèn)為，但信托行業(yè)不會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初即包含較為完善的保障措施，債權(quán)類抵押率通常在50%以下，股權(quán)類通過(guò)結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)，劣后資金占比30%～50%。各類保障措施基本可承受房?jī)r(jià)、地價(jià)30%～50%的跌幅，保證信托資產(chǎn)安全。

“清盤(pán)”提前

鄂爾多斯地區(qū)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)正受到信托業(yè)的高度警惕。據(jù)公開(kāi)信息，年初以來(lái)，超過(guò)40家地產(chǎn)信托提前清盤(pán)，尤其是三季度以來(lái)，地產(chǎn)信托提前清盤(pán)的的案例呈加速態(tài)勢(shì)。金科地產(chǎn)龍頭寺項(xiàng)目、深圳紫園投資集合信托計(jì)劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計(jì)劃等多個(gè)信托先后清盤(pán)。

“信托公司要求提前清盤(pán)如果不是項(xiàng)目有問(wèn)題，就是融資方不需要資金了。”用益信托分析師徐穎風(fēng)表示，融資方不需要資金不外乎兩個(gè)原因，一種是“不差錢(qián)”提前清盤(pán)，另一種是即使差錢(qián)也提前清償，原因在于今年兩次降息直接拉低了市場(chǎng)的資金成本，借舊還新還可套取利差。

日前，銀監(jiān)會(huì)非銀部主任柯卡生公開(kāi)表示，雖然個(gè)別公司的個(gè)別項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，但引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大，“當(dāng)前及今后一段時(shí)期，我們的目標(biāo)是守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)底線，努力防范和化解單體機(jī)構(gòu)和單體業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

鄂爾多斯地產(chǎn)信托項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)牽動(dòng)著眾多信托投資者的心。一方面是面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，一方面是高收益，投資者兩難抉擇。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)的兌付風(fēng)險(xiǎn)并非不可控，投資者只要做好事前功課，還是能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。

上述人士進(jìn)一步表示，選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，首先要分析項(xiàng)目本身是否合適、盈利能力如何；其次要看開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)如何；最后關(guān)鍵要看抵押情況如何，如果有較充足的抵押物，到兌付的時(shí)候，就算房子賣的不理想，信托公司通過(guò)抵押物的處置等方式還是可以保障投資者本金和收益的。

此外，投資者還有樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，每季度仔細(xì)閱讀管理報(bào)告，如果項(xiàng)目有異常，及時(shí)向信托公司提出，盡最大努力把風(fēng)險(xiǎn)化解到最小。