在國內(nèi)一線房企紛紛投身旅游地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)的態(tài)勢下，旅游地產(chǎn)行業(yè)龍頭華僑城不得不加速擴(kuò)張以保全地位。

12月6日，華僑城A（000069）發(fā)布公告稱，公司當(dāng)日與寧波市鄞州區(qū)人民政府在寧波簽署《寧波華僑城文化旅游綜合項(xiàng)目合作協(xié)議》，擬合作開發(fā)建設(shè)文化旅游綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目擬投資總額不低于100億元。

公告稱，若公司通過公開方式競得項(xiàng)目土地使用權(quán)，將與鄞州區(qū)政府簽訂具體合同，并在鄞州區(qū)注冊具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司承繼《合作協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營。

而這已是華僑城今年的第三個(gè)大型項(xiàng)目。10月，華僑城分別與福州、深圳大鵬新區(qū)簽署合作框架協(xié)議，根據(jù)此前公告，華僑城福州項(xiàng)目擬投資總額也將不低于100億元。

競爭壓力大 高負(fù)債擴(kuò)張

據(jù)華僑城A第三季度財(cái)報(bào)顯示，公司貨幣資金為78.3億，短期借款為68.1億，長期借款為196.9億，公司負(fù)債率為72.4%，與年中負(fù)債率72%相比略有上升。

在如此高負(fù)債率下，華僑城仍頻頻出手?jǐn)U張，這在綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，是“不得不為之”的行為。宋丁表示，近年受宏觀調(diào)控影響，越來越多的一線房企切入旅游地產(chǎn)市場，這給華僑城帶來了壓力。

“從最初的深圳東部華僑城，再到北京、上海、成都，華僑城第一輪東西南北的布局完成后，發(fā)現(xiàn)其它地產(chǎn)如萬達(dá)等一線房企都開始搶灘這一市場，便迅速要開始在二三線城市布局?！彼味≡诮邮堋锻顿Y者報(bào)》記者采訪時(shí)稱。

據(jù)了解，從2009年年底開始，華僑城啟動了第二輪全國戰(zhàn)略布局。據(jù)其官網(wǎng)顯示，截至目前，華僑城已在深圳、北京、上海、成都、江蘇、云南、天津、武漢和西安等9地投資建設(shè)了多個(gè)旅游綜合項(xiàng)目。如加上今年下半年的福建福州和浙江寧波項(xiàng)目，“旅游+地產(chǎn)”的華僑城模式已從深圳擴(kuò)張至全國11省市。

華僑城的負(fù)債率隨著擴(kuò)張速度的加快而不斷攀升。根據(jù)近年公司財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)，2009年以前，華僑城的負(fù)債率均維持在正常水平，2007年、2008年、2009年三年年末負(fù)債率分別為61.5%、63.6%、65.8%。到2010年底，公司的負(fù)債率開始逼近國資委對資產(chǎn)負(fù)債率劃定的紅線，達(dá)69.7%。到2011年年末，負(fù)債率達(dá)71.1%，而截至今年第三季度，負(fù)債率攀升至72.4%。

在華僑城2011年度業(yè)績投資者見面會上，華僑城總裁劉春平曾提出華僑城目前要做的第一件事就是將可變現(xiàn)的項(xiàng)目想方設(shè)法賣掉，加快銷售，加強(qiáng)營銷，降低負(fù)債率。

但效果并不明顯，據(jù)公司第三季度財(cái)報(bào)顯示，目前公司存貨達(dá)359.8億，在2011年存貨量同比大增122億至317.4億的基礎(chǔ)上，再次增加11.8%。

“房地產(chǎn)調(diào)控會對堅(jiān)持走‘旅游+地產(chǎn)’路線的華僑城帶來影響，依靠高端物業(yè)銷售回籠資金的模式一定程度上受阻。新開發(fā)項(xiàng)目能否順利，這要看地產(chǎn)回籠資金的速度?！币晃徊辉妇呙淖C券公司房地產(chǎn)行業(yè)研究員在接受記者采訪時(shí)稱。

“華僑城模式”遇瓶頸

宋丁對于華僑城項(xiàng)目落戶福州和寧波較為認(rèn)同，“有基礎(chǔ)市場需求，同時(shí)競爭力較弱，這兩個(gè)地方都還沒有頂級的度假項(xiàng)目啟動”。宋丁認(rèn)為，華僑城的選址戰(zhàn)略和眼光在國內(nèi)眾房企中是優(yōu)秀的，但一個(gè)項(xiàng)目真正運(yùn)營的好壞受后期諸多因素影響，“是否運(yùn)營順利現(xiàn)在還不好預(yù)判?！?/p>

對于目前已經(jīng)建成的華僑城諸多項(xiàng)目來講，已經(jīng)可以預(yù)見將要到來的危機(jī)。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海歡樂谷投入運(yùn)營后的第二年即2010年，全年入園人數(shù)為220萬人，與北京的入園人數(shù)相去甚遠(yuǎn)。

而分析人士認(rèn)為，2014年即將進(jìn)駐上海的迪斯尼樂園將對上海歡樂谷的運(yùn)營帶來更大的沖擊。

為此，華僑城曾試圖通過與日本環(huán)球影城合作，引進(jìn)其在主題公園方面的管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營能力，以此解決歡樂谷過度依賴門票收入的局面。但本月月初，已有消息人士透露華僑城和環(huán)球影城洽談合作的雙方工作組已撤離。記者就相關(guān)情況詢問華僑城，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

除新開張的上海歡樂谷外，已運(yùn)營10余年的長沙世界之窗狀況仍不容樂觀?！伴L沙的世界之窗項(xiàng)目因長期經(jīng)營狀況低迷曾出讓股權(quán)?！彼味〗榻B道。

據(jù)華僑城2012年年報(bào)，上半年，長沙世界之窗營收總額為4300萬，約為同期深圳世界之窗營業(yè)收入總額1.8億的1/5。

可見，華僑城負(fù)債擴(kuò)張的旅游地產(chǎn)模式已經(jīng)遇到了很大瓶頸。